CheckValue
Vender un piso con inquilino dentro es legal y frecuente, pero no es la venta de un piso vacío: cambian el comprador, el precio y los papeles del notario. Esta guía responde con la LAU en la mano, incluida la redacción del artículo 25 vigente desde el 8 de octubre de 20262 y el nuevo artículo 10, que entra en vigor el 15 de noviembre de 202610. Honorarios, impuestos y el neto tras la firma están en la guía sobre los gastos de vender un piso y el neto final.
¿Qué derechos tiene el inquilino si vendo el piso?
El inquilino conserva su contrato tal cual. Según el artículo 14 de la LAU, quien compra una vivienda arrendada queda subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años del contrato, o siete si el arrendador anterior era una persona jurídica, aunque reúna los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria1. El comprador pasa a ser el casero con la misma renta, fianza y calendario.
Con una duración pactada superior a cinco o siete años, el comprador la respeta entera salvo que sea un tercero protegido por el Registro; entonces soporta el arrendamiento solo hasta ese plazo y el vendedor paga al inquilino una mensualidad por cada año pendiente que lo exceda1. Una cláusula de que la venta extingue el arrendamiento solo surte efecto cumplidos esos años1.
El artículo 14 rige así desde el 6 de marzo de 2019; la disposición transitoria primera del Real Decreto-ley 7/2019 deja los contratos anteriores bajo su régimen previo, más débil para el inquilino según el propio decreto3. Con un contrato así, pida a un abogado el plazo que soportará el comprador antes de hablar de precio.
Tanteo y retracto: cómo avisar al inquilino de la venta
El artículo 25 de la LAU le da un derecho de adquisición preferente en dos tiempos1:
- Tanteo. Antes de vender a un tercero debe notificarle de forma fehaciente (burofax con acuse o requerimiento notarial) la decisión de vender, el precio y las condiciones esenciales; desde el día siguiente tiene treinta días naturales para comprar en esas condiciones, y la notificación caduca a los ciento ochenta1.
- Retracto. Si no notificó, omitió un requisito o vendió más barato o en condiciones menos onerosas que las comunicadas, el inquilino puede quedarse el piso por el mismo precio durante treinta días naturales desde que el comprador le entregue copia de la escritura1.
El control lo hace el Registro de la Propiedad: para inscribir la venta hay que acreditar las notificaciones, y declarar que la vivienda no está arrendada cuando lo está se califica de falsedad en documento público1.
El artículo 25 descrito rige desde el 8 de octubre de 2026 por el Real Decreto-ley 29/20262. Dos cambios pesan en una venta: ya no cabe pactar la renuncia del inquilino al derecho de adquisición preferente, y el tanteo y el retracto se mantienen aunque la vivienda se venda junto con otras del mismo edificio, con un precio imputado a cada una según criterios objetivos12. Un decreto anterior de idéntico contenido quedó derogado por el Congreso el 2 de octubre de 20261 y el nuevo debe superar el mismo trámite: compruebe el texto consolidado antes de notificar y pregunte a un abogado si su contrato lleva una renuncia al tanteo anterior a octubre de 2026. Esto es información general, no asesoramiento jurídico ni fiscal.
¿Puedo vender una casa que tengo alquilada antes de que acabe el contrato?
Puede vender en cualquier momento; lo que no puede es acortar el contrato porque vende. El plazo mínimo del artículo 9.1 es de cinco años, o siete si el arrendador es una sociedad, con prórrogas anuales obligatorias hasta alcanzarlo1. Cumplido el mínimo entra en juego el artículo 10, y ahí la fecha del vencimiento decide qué regla se aplica:
- Hasta el 14 de noviembre de 2026. El artículo 10.1 añade prórrogas anuales hasta un máximo de tres años más si el arrendador no avisa con cuatro meses de antelación de que no renueva1; en zona tensionada el inquilino puede pedir luego una prórroga extraordinaria de hasta tres años (art. 10.3)1.
- Desde el 15 de noviembre de 2026. El Real Decreto-ley 28/2026 reescribe el artículo: el preaviso del arrendador sube a seis meses y la prórroga tácita pierde el techo de tres años para pasar a plazos sucesivos de cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica10. La prórroga extraordinaria en zona tensionada sigue ahí, ahora en el apartado 610.
Ese reloj no se reinicia con la venta: el comprador hereda la fecha y los años que quedan.
El nuevo artículo 10.1 añade un coste que antes no existía. Quien comunica válidamente que no prorroga debe indemnizar al inquilino con el mayor de dos importes: doce mensualidades según el valor superior del rango individualizado que el sistema estatal de referencia de precios de alquiler (SERPAVI) dé a esa vivienda, o una mensualidad por cada año que haya residido en ella10. Y la enajenación no afecta a ese derecho: la indemnización corresponde al adquirente que se subrogue como arrendador10, y un comprador informado la descontará del precio. Solo se evita en los cinco casos del artículo 10.2, que deben constar de forma expresa, detallada y por escrito en el preaviso: necesidad del arrendador persona física para sí o para familiares hasta el segundo grado, inquilino que no ha habitado la vivienda más de seis meses de los doce anteriores sin causa justificada, inquilino con otra vivienda apta en el mismo municipio que pueda ocupar, firma de un contrato nuevo o rechazo de una oferta fehaciente de contrato nuevo por cinco o siete años con la renta del artículo 17.610. Esto es información general, no asesoramiento jurídico ni fiscal.
La única vía para recuperar la vivienda antes del mínimo es el artículo 9.3: pasado el primer año, solo para arrendadores personas físicas que hicieran constar en el contrato la necesidad de ocuparla ellos o un familiar de primer grado, con dos meses de preaviso1. Sin esa cláusula escrita no existe: no prometa al comprador que el inquilino se irá. Si quiere vender como piso libre, cuente hacia atrás desde el vencimiento: cuatro meses de preaviso si vence antes del 15 de noviembre de 20261, seis meses si vence después, y también la indemnización salvo que concurra una de esas excepciones10. La guía sobre cuándo es buen momento para vender un piso ayuda a encajar esa fecha.
Cómo vender un piso con inquilino paso a paso
En notaría e impuestos la venta es como cualquier otra; cambian los primeros pasos y la carpeta del arrendamiento. Los honorarios con agencia o por su cuenta se comparan en la guía vender con agencia o por su cuenta.
- Lea el contrato con calendario. Fecha de firma, duración, tipo de arrendador y cláusulas de actualización y de necesidad (art. 9.3): de ahí sale el plazo del comprador1.
- Valore dos veces. El valor del piso como si estuviera libre y el que pagaría un inversor por la renta actual; la diferencia es su margen de negociación.
- Ofrezca primero al inquilino. La notificación de tanteo es obligatoria y, bien redactada, es la primera oferta de venta: precio, forma de pago y plazo de escritura1.
- Si no compra, venda a un tercero en las mismas condiciones dentro de los ciento ochenta días; si baja el precio notificado, notifique de nuevo o se expone al retracto1.
- Pacte las visitas. La LAU solo obliga al inquilino a dar acceso para comprobar reparaciones (art. 21.3)1; las visitas de compradores dependen del contrato o de un acuerdo con él.
- Liquide fianza y renta en la escritura. La fianza sigue depositada en el organismo autonómico y el comprador, como nuevo arrendador, pide el cambio de titularidad del depósito, en Madrid ante la Agencia de Vivienda Social4. Haga constar el importe, quién lo devolverá y el prorrateo de la renta del mes de la firma.
- Comunique el cambio al inquilino por escrito, con los datos y la cuenta del nuevo arrendador, y entregue al comprador la carpeta: contrato, justificante de la fianza, recibos recientes y la notificación de tanteo con su acuse.
¿Cuánto baja el precio un piso alquilado?
No hay una estadística oficial del descuento, pero el mecanismo sí se puede explicar. El comprador que busca casa para vivir desaparece, porque no podrá entrar en años; queda el inversor, que no paga por metros sino por una renta y la compara con lo que le rinde el dinero en otro sitio. La referencia la publica el Banco de España: la rentabilidad bruta por alquiler de la vivienda fue del 3,1 % en 2025 y del 2,9 % en el segundo trimestre de 2026, mientras el bono del Estado a diez años rendía el 4,1 % en septiembre de 20265. Quien cobra más del Estado sin inquilinos exige más a su piso, y como la renta está fijada por contrato, lo que baja es el precio.
Tres factores mueven el descuento:
- La renta frente al mercado. Durante el contrato la renta solo se actualiza una vez al año, si se pactó, y nunca por encima del IRAV1; una renta firmada hace tres años en una zona que ha subido vale menos.
- Los años que quedan. Un contrato en su primer año compromete al comprador cinco o siete años; uno en la prórroga anual vigente hasta el 15 de noviembre de 2026, solo meses, pero las prórrogas tácitas que arranquen después duran cinco años110.
- La zona tensionada. Si el municipio está declarado zona de mercado residencial tensionado, la renta del contrato siguiente queda ligada a la del anterior, con las excepciones tasadas del artículo 17.6, y un comprador que sea gran tenedor tiene como techo el índice estatal de precios de referencia1.
Ejemplo: un piso de 70 m² en Madrid alquilado por 1.000 € al mes
Supongamos un piso de 70 m² en el municipio de Madrid, de segunda mano, alquilado desde marzo de 2024 por 1.000 € al mes por un arrendador particular. Las cifras son un ejemplo; las fuentes, oficiales. El valor tasado medio de la vivienda libre de más de cinco años en el municipio fue de 4.987,9 €/m² en 2025 según la Estadística de Valor Tasado del Ministerio de Vivienda, en datos abiertos de la Comunidad de Madrid6: como piso libre, unos 349.000 €. La renta encaja en el mercado: la mediana del municipio en 2024 fue de 869 € al mes y la mitad central de los contratos iba de 700 a 1.166 €7.
A ese precio, 12.000 € de renta anual dan una rentabilidad bruta del 3,4 %, por encima de la media nacional del 2,9 % pero por debajo del bono a diez años del 4,1 %5. El contrato obliga al comprador hasta marzo de 2029 como mínimo; ese vencimiento cae bajo el artículo 10 nuevo, con preaviso de seis meses y, si no se envía, cinco años más de prórroga10. Un inversor pondrá su exigencia en torno al bono o por encima; la tabla muestra el precio para cada una, que es el supuesto del ejemplo y no un dato oficial.
| Rentabilidad bruta exigida (supuesto) | Precio máximo (12.000 € de renta anual) | Descuento sobre 349.000 € |
|---|---|---|
| 3,4 % (precio de piso libre)6 | 349.000 € | 0 % |
| 3,75 % | 320.000 € | 8 % |
| 4,0 % | 300.000 € | 14 % |
| 4,4 % | 273.000 € | 22 % |
| 4,5 % | 267.000 € | 24 % |
La propietaria tiene tres salidas. Vender hoy a un inversor, entre 267.000 y 300.000 € según lo que exija. Vender al inquilino, cuya referencia es el precio de piso libre: un acuerdo en torno a 330.000 € le ahorra a él la mudanza y a ella la agencia, y la notificación de tanteo es el lugar para proponerlo1. O esperar a marzo de 2029, enviar el preaviso seis meses antes y vender libre a lo que valga entonces, asumiendo IBI, comunidad, el riesgo de mercado y, salvo excepción, la indemnización del artículo 10.1, que con cinco años de residencia serían doce mensualidades10: en el segundo trimestre de 2026 el valor tasado subía un 12,6 % interanual en la provincia de Madrid5.
¿Quién compra pisos con inquilino?
El primer comprador es el propio inquilino: conoce el piso y evita una mudanza, y por eso suele pagar más que un inversor. El segundo es el inversor particular, que mira la renta, la fecha del contrato y si el inquilino está al corriente. El tercero son las sociedades y fondos que compran edificios enteros; en esas ventas conjuntas el tanteo y el retracto de cada inquilino se mantienen desde octubre de 2026 si la vivienda es jurídicamente individualizable, y la Administración puede tener un tanteo subsidiario sobre todo el inmueble1. Un comprador que sea gran tenedor según la Ley 12/2023, a la que remite el artículo 17.7 LAU1 (más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o más de 1.500 m² construidos, excluidos garajes y trasteros, y hasta cinco si la declaración de la zona tensionada particulariza la definición11), firmará allí el contrato siguiente con el índice estatal de referencia como techo. Ninguno de ellos paga por la promesa de que el inquilino se marcha: venda lo que hay, un contrato, una renta y una fecha.
¿Vender o seguir alquilando: qué conviene?
La decisión se toma con dos netos: vender hoy con descuento o cobrar la renta hasta poder vender libre, descontando IBI, comunidad, seguro, meses vacíos y el IRPF del alquiler. El método está en la guía sobre vender o alquilar un piso; si duda de la renta que podría pedir hoy, empiece por cuánto puede pedir de alquiler por su piso.
Dos efectos fiscales son propios del piso alquilado. Al calcular la ganancia, el valor de adquisición se minora en las amortizaciones fiscalmente deducibles, computándose en todo caso la amortización mínima, el 3 % anual para inmuebles arrendados desde 20038, que la Ley del IRPF aplica sobre el mayor entre el coste de adquisición y el valor catastral, sin el suelo9. Cinco años de alquiler elevan la ganancia aunque nunca aplicara la deducción. Y las reducciones del rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual, del 15 % al 100 % según la renta, la zona y el arrendatario (art. 23.2)9, se acaban con la venta. Esto es información general, no asesoramiento jurídico ni fiscal.
Qué aporta el informe de CheckValue cuando el piso está alquilado
Esta venta necesita las dos valoraciones del paso 2 y el informe de CheckValue las pone en la misma página: el valor del piso como vivienda libre, con su rango, los testigos de la zona y el índice oficial de precios, que es la referencia del inquilino si compra; y la estimación de renta con la rentabilidad bruta de esa dirección, el lenguaje del inversor, para ver si su renta va por encima o por debajo del mercado.
Lo que el informe no hace: no revisa su contrato, no calcula el plazo del comprador y no sustituye una tasación homologada ni a un abogado. La vista previa del informe para su dirección es gratuita y la página de precios recoge las opciones para uno o varios informes.
En mis años vendiendo pisos en Tenerife, las ventas con inquilino que acababan mal tenían casi siempre el mismo origen: nadie le había ofrecido el piso al inquilino en serio antes de buscar fuera. Cuando el propietario empezaba por esa oferta, muchas veces no hacía falta buscar a nadie más.
Preguntas frecuentes
¿Qué derechos tiene el inquilino si vendo?
Conserva su contrato tal cual: el comprador se subroga como arrendador durante los cinco primeros años, o siete si usted es una sociedad, con la misma renta, fianza y cláusulas (art. 14 LAU). Tiene tanteo durante treinta días naturales desde que le notifique precio y condiciones, y retracto si no se le notifica o se vende más barato (art. 25). Desde octubre de 2026 ese derecho no se puede renunciar en el contrato.
¿Cuánto baja el precio un piso alquilado?
No existe una estadística oficial del descuento. El mecanismo: quien compra para vivir queda fuera y el inversor paga por la renta que cobrará durante años, no por el uso. Una renta baja respecto al mercado, un contrato reciente o una zona tensionada agrandan el descuento; un contrato a punto de vencer lo encoge. En el ejemplo de Madrid de esta guía, la horquilla va del 8 % al 24 % según la rentabilidad que exija el comprador.
¿Vender o seguir alquilando: qué conviene?
Compare dos netos: vender hoy con descuento o seguir cobrando la renta hasta poder vender libre, descontando IBI, comunidad, meses vacíos y el IRPF del alquiler. Un efecto fiscal que pocos miran: al vender un piso que estuvo alquilado, Hacienda resta del valor de adquisición la amortización mínima del 3 % anual, aunque no la haya deducido, y la ganancia sujeta a IRPF sube. La guía sobre vender o alquilar desarrolla el método con números.
¿Quién compra pisos con inquilino?
Cuatro perfiles. El propio inquilino, que es el primer candidato por ley y el que menos fricción genera: sin visitas, sin agencia y conociendo el piso. Los inversores particulares, que compran rentabilidad y miran la renta, el contrato y los años que quedan. Las sociedades y fondos, sobre todo cuando se vende un edificio entero. Y, en las ventas conjuntas, la Administración de vivienda puede tener un tanteo subsidiario sobre todo el inmueble.
¿Puedo vender una casa que tengo alquilada antes de que termine el contrato?
Sí, en cualquier momento. Lo que no puede es terminar el contrato porque vende: el plazo mínimo de cinco o siete años sigue corriendo para el comprador, y luego llega la prórroga tácita. Si el vencimiento es anterior al 15 de noviembre de 2026, el preaviso del arrendador es de cuatro meses y la prórroga alcanza tres años; desde esa fecha son seis meses de preaviso, prórrogas de cinco años y una indemnización al inquilino que, si ya vendió, paga el comprador.
¿Se puede vender una casa alquilada sin avisar al inquilino?
No conviene y la ley lo penaliza. Sin notificación fehaciente del precio y las condiciones, el inquilino puede ejercer el retracto durante treinta días desde que el comprador le entrega copia de la escritura y quedarse el piso por el mismo precio. El Registro de la Propiedad exige acreditar la notificación para inscribir la venta, y declarar en la escritura que la vivienda no está arrendada cuando lo está se castiga como falsedad en documento público.
¿Cómo vender un piso a mi propio inquilino?
Empiece por la notificación de tanteo, que ya es una oferta formal: precio, forma de pago y plazo. Si acepta en los treinta días, firmen arras con la fecha de escritura y pacten cómo se liquidan la fianza y la renta del mes de la firma. El inquilino conoce el piso, no necesita visitas ni agencia y se ahorra una mudanza: tres argumentos para un precio intermedio entre el de inversor y el de piso libre.
¿Qué pasa con la fianza cuando se vende un piso alquilado?
La fianza de una mensualidad sigue depositada en el organismo autonómico, en Madrid la Agencia de Vivienda Social, y el comprador pasa a ser el arrendador obligado a devolverla al final del contrato. El nuevo propietario solicita el cambio de titularidad del depósito con la escritura y el contrato. Haga constar en la escritura el importe, la fecha del depósito y quién responde de la devolución, para que el inquilino no se la reclame a usted años después.
Este artículo es información general y no constituye asesoramiento legal, fiscal ni de inversión. Las cifras y normas llevan el año de su publicación; consulte la fuente citada para la versión vigente.
Christian Eckmair es cofundador de CheckValue y administrador de CBDNOL GmbH (Ansfelden, Austria). Lleva más de 20 años en el sector inmobiliario en Tenerife y Austria –compra, reforma, alquiler y venta de viviendas– y escribe sobre el valor de la vivienda, las comprobaciones antes de comprar y los registros de propiedad.
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Fuentes
- 1lawLey 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (texto consolidado, última actualización 7 de octubre de 2026)Boletín Oficial del Estado (BOE), legislación consolidada · 1994Art. 9.1: plazo mínimo de cinco o siete años; art. 10 en la redacción vigente hasta el 14 de noviembre de 2026: prórroga tácita por plazos anuales hasta un máximo de tres años más con preaviso de cuatro meses del arrendador, prórroga extraordinaria de un año por vulnerabilidad (art. 10.2) y de hasta tres años en zona tensionada (art. 10.3), con el aviso del propio BOE de que, con efectos de 15 de noviembre de 2026, el artículo único del Real Decreto-ley 28/2026 da nueva redacción al artículo (seis meses de preaviso, prórrogas de cinco o siete años, indemnización al arrendatario y renumeración de las prórrogas extraordinarias como apartados 5 y 6); art. 14: subrogación del comprador; art. 17.6 y 17.7: límites de renta en zonas tensionadas; art. 18: actualización anual con el IRAV como tope; art. 21.3: acceso para comprobar reparaciones; art. 25: tanteo y retracto, treinta días, caducidad a los 180 días, exigencia registral y prohibición de renuncia; art. 36: fianza de una mensualidad; nota de que el RDL 26/2026 fue derogado por acuerdo del Congreso de 2 de octubre de 2026.boe.es ↗
- 2lawReal Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequibleBoletín Oficial del Estado (BOE), legislación consolidada · 2026Publicado en el BOE núm. 249 de 7 de octubre de 2026, en vigor el 8 de octubre de 2026; su art. 3.15 da nueva redacción al art. 25 de la LAU (tanteo y retracto en ventas conjuntas, precio imputado a la vivienda, prohibición de pactar la renuncia); el preámbulo declara que se amplía y fortalece el derecho de adquisición preferente del arrendatario.boe.es ↗
- 3lawReal Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquilerBoletín Oficial del Estado (BOE), legislación consolidada · 2019En vigor desde el 6 de marzo de 2019; art. 1.7 reescribe el art. 14 de la LAU (el comprador respeta el contrato cinco o siete años aunque reúna los requisitos del art. 34 de la Ley Hipotecaria); disposición transitoria primera: los contratos anteriores siguen rigiéndose por el régimen que les era aplicable; el preámbulo califica la reforma de 2013 de debilitadora para el inquilino.boe.es ↗
- 4officialFianzas de arrendamiento: depósito, devolución y cambio de titularidadComunidad de Madrid, Agencia de Vivienda Social · 2026El arrendador deposita una mensualidad en la Agencia de Vivienda Social en treinta días, con recargo del 2 % o del 5 % fuera de plazo; el nuevo propietario que se subroga como arrendador debe solicitar el cambio de titularidad del depósito; la devolución se solicita en los cinco años siguientes al fin del contrato.comunidad.madrid ↗
- 5statisticsSíntesis de indicadores 1.5: indicadores del mercado inmobiliario (8 de octubre de 2026)Banco de España · 2026Rentabilidad bruta por alquiler de la vivienda: 3,1 % en 2025 y 2,9 % en el segundo trimestre de 2026; bono del Estado a diez años: 4,1 % en septiembre de 2026; valor tasado de la vivienda libre (MIVAU): 2.355 €/m² en el segundo trimestre de 2026, un 12,5 % más que un año antes, y un 12,6 % de subida interanual en la provincia de Madrid; viviendas principales en alquiler: 20,4 % en 2024 (ECV).bde.es ↗
- 6statisticsValor tasado de la vivienda libre en municipios de más de 25.000 habitantes por antigüedad (euros/m²), datos de la Estadística de Valor Tasado de Vivienda del MIVAUComunidad de Madrid, portal de datos abiertos · 2026Serie anual 2013 a 2025 por municipio; municipio de Madrid, vivienda libre de más de cinco años: 4.211,9 €/m² en 2024 y 4.987,9 €/m² en 2025 (fichero CSV del conjunto de datos, actualizado el 6 de agosto de 2026).datos.comunidad.madrid ↗
- 7statisticsSistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda. SERPAVI 2026. Explotación estadística de fuentes tributarias: tablas, gráficos y mapas resumenMinisterio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU), Dirección General de Vivienda y Suelo · 2026Tabla 2, rentas de 2024 declaradas a Hacienda, vivienda colectiva: municipio de Madrid, mediana de 14,0 €/m² al mes y 869 € mensuales, con percentiles 25 y 75 de 700 y 1.166 €, superficie mediana de 66 m²; España, mediana de 8,2 €/m² y 600 € al mes.publicaciones.transportes.gob.es ↗
- 8guidanceManual práctico de Renta 2025: ganancias y pérdidas patrimoniales, reglas generales de cálculo (valor de adquisición y amortizaciones)Agencia Tributaria (AEAT) · 2026El valor de adquisición (importe real más inversiones, mejoras, gastos y tributos) se minora en las amortizaciones fiscalmente deducibles, computándose en todo caso la amortización mínima, que para inmuebles arrendados es el 3 % desde el 1 de enero de 2003; el valor de transmisión es el importe real menos los gastos y tributos pagados por el vendedor.sede.agenciatributaria.gob.es ↗
- 9lawLey 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (texto consolidado)Boletín Oficial del Estado (BOE), legislación consolidada · 2006Art. 23.1.b: amortización deducible del 3 % sobre el mayor entre el coste de adquisición y el valor catastral, excluido el suelo; art. 23.2: reducciones del rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual, que van del 15 % al 100 % según la renta pactada, la zona y el arrendatario; art. 35: el valor de adquisición se minora en las amortizaciones y el de transmisión se reduce en los gastos del vendedor.boe.es ↗
- 10lawReal Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitualBoletín Oficial del Estado (BOE), legislación consolidada · 2026Publicado en el BOE núm. 249 de 7 de octubre de 2026, el mismo que el Real Decreto-ley 29/2026, con entrada en vigor el 15 de noviembre de 2026; su artículo único da nueva redacción al art. 10 de la LAU: preaviso del arrendador de al menos seis meses y del arrendatario de dos, prórroga tácita y obligatoria por plazos sucesivos de cinco años o siete si el arrendador fuese persona jurídica, e indemnización equivalente al mayor de doce mensualidades calculadas conforme al valor superior del rango individualizado de la vivienda en el sistema estatal de referencia de precios de alquiler o una mensualidad por cada año residido; «la enajenación de la vivienda arrendada no afectará al derecho del arrendatario a la indemnización prevista en este apartado, que corresponderá al adquirente que se subrogue en la posición del arrendador»; art. 10.2: cinco casos sin indemnización que deben constar de forma expresa, detallada y por escrito en el preaviso; arts. 10.5 y 10.6: prórrogas extraordinarias por vulnerabilidad y en zona tensionada, antes apartados 2 y 3; disposición transitoria única: se aplica a los vencimientos posteriores a su entrada en vigor, con preaviso de cuatro meses si restan menos de seis, y los contratos ya en la prórroga anterior la agotan con la redacción antigua.boe.es ↗
- 11lawLey 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (texto consolidado)Boletín Oficial del Estado (BOE), legislación consolidada · 2023Art. 3.k): gran tenedor es la persona física o jurídica titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o de una superficie construida de más de 1.500 m² de uso residencial, excluidos en todo caso garajes y trasteros; la definición puede particularizarse en la declaración de un entorno de mercado residencial tensionado hasta los titulares de cinco o más inmuebles de uso residencial en ese ámbito, cuando la comunidad autónoma lo motive en la memoria justificativa. Los arts. 10 y 17.7 de la LAU remiten a esta definición.boe.es ↗
