Come ottenere una visura catastale per soggetto? Online con SPID

Chi cerca una visura per soggetto parte da un nome, non da un indirizzo: di solito è un figlio che deve ricostruire gli immobili del padre per la dichiarazione di successione, o un fratello che ha sentito parlare per anni di «un terreno in Calabria» senza vedere una carta. Il Catasto permette questo tipo di interrogazione, perché a ogni unità immobiliare sono associati i soggetti che vi hanno diritti reali. Qui trova come richiederla, con quali credenziali e con quali dati, quanto costa e quali sono i due casi in cui l'elenco che riceve non è completo.

Che cosa restituisce la ricerca per soggetto

La ricerca per soggetto fornisce l'elenco degli immobili su cui la persona cercata risulta all'attualità titolare di diritti reali, con gli identificativi catastali di ciascuna unità¹. Non è una ricerca riservata: gli archivi del Catasto sono aperti a chiunque, con l'unica eccezione delle planimetrie, consultabili dai titolari di diritti sull'immobile, dai loro delegati e da chi è altrimenti legittimato¹.

Vale la pena sapere su quale massa di dati sta lavorando. Al 31 dicembre 2025 gli archivi catastali censivano 79.568.700 beni o loro porzioni, di cui 68.428.757 unità immobiliari con una rendita attribuita, e lo stock abitativo intestato a persone fisiche superava i 33 milioni di unità, il 93,2 % del totale⁹. Nella pratica, quasi ogni ricerca per soggetto riguarda una persona fisica con due o tre unità: la casa, la cantina, il box.

Due limiti vanno messi subito in chiaro. Il primo è temporale: l'elenco riflette le intestazioni registrate oggi, quindi non dice nulla di ciò che la persona ha venduto o ereditato in passato. Il secondo riguarda la natura dell'archivio: la visura descrive l'immobile ai fini fiscali e riporta gli intestatari, mentre gli atti di acquisto, le ipoteche e i pignoramenti stanno nei registri immobiliari, un archivio distinto che si consulta con l'ispezione ipotecaria¹. Il confronto tra i due percorsi, con documenti e tempi, è in come risalire al proprietario di un immobile; la lettura riga per riga del documento che riceverà è in come si legge una visura catastale.

Come richiedere la visura per soggetto online

I servizi telematici dell'Agenzia delle Entrate hanno due porte diverse, entrambe aperte con SPID, CIE o CNS, ed entrambe senza spese¹.

• Porta uno, i propri immobili. Il servizio dedicato a chi è titolare, anche per quota, della proprietà o di altri diritti reali di godimento rilascia a titolo gratuito e in esenzione da tributi, in PDF, visure attuali e storiche dell'unità, visure della mappa, visure planimetriche e ispezioni ipotecarie¹.
• Porta due, gli immobili di altri. Il servizio «Visure catastali di immobili non di proprietà» consente l'accesso telematico gratuito anche a chi non ha nessun diritto sull'immobile e rilascia visure attuali per soggetto, visure attuali o storiche di una singola unità impostando la ricerca per identificativi catastali e visure della mappa di una particella; la ricerca copre tutto il territorio nazionale a esclusione delle province autonome di Trento e Bolzano¹.

Il percorso concreto, nella seconda porta, è di cinque passaggi.

1. Si accede ai servizi online con l'identità digitale.
2. Si sceglie il servizio sugli immobili non di proprietà.
3. Si seleziona la modalità di ricerca per soggetto.
4. Si inseriscono i dati del soggetto cercato e si conferma.
5. Si scarica il PDF con l'elenco e poi, per ogni unità che interessa, la visura dell'immobile per identificativi, in versione attuale o storica¹.

Studi tecnici e agenzie usano invece la piattaforma Sister, che dà anche il formato XML elaborabile ma richiede una convenzione e un canone¹.

Quali dati del soggetto servono per la ricerca

Le modalità di consultazione del Catasto sono tre: per immobile, per soggetto e per partita². La seconda si esegue inserendo i dati anagrafici del soggetto interessato, cioè cognome, nome, sesso e codice fiscale se si tratta di una persona fisica, denominazione e sede legale se si tratta di una persona giuridica, e funziona sia negli archivi del Catasto dei Terreni sia in quelli del Catasto dei Fabbricati². Il modulo cartaceo degli uffici chiede le stesse informazioni in una riga sola: generalità, denominazione oppure codice fiscale⁴.

Il codice fiscale è la chiave che conviene procurarsi sempre, perché risolve le omonimie: senza di esso una ricerca su un cognome diffuso restituisce più soggetti e tocca a Lei distinguerli per data e luogo di nascita. Quando l'intestatario è una società, una fondazione o una comunione di eredi, l'elenco va letto con qualche cautela in più: il tema ha una guida dedicata, immobili intestati a società, enti e più eredi.

La terza modalità, per partita, è ormai in disuso: la partita identifica l'insieme di immobili su cui vantavano diritti gli stessi soggetti, la cosiddetta ditta catastale, e serve solo nelle ricerche molto vecchie².

Quanto costa la visura per soggetto allo sportello

Online il conto è zero in entrambe le porte¹. Allo sportello la regola cambia: la consultazione è gratuita soltanto per gli immobili di cui il richiedente risulta titolare, anche in parte, della proprietà o di altri diritti reali di godimento, mentre in tutti gli altri casi si applica il tributo previsto dalla tabella³. Quella tabella, allegata al D.Lgs. 139/2024, fissa 3,00 € per la consultazione presso gli uffici della base informativa censuaria e della mappa, importo dovuto per unità immobiliare, per particella di terreno, per soggetto, per elenchi di immobili e per ogni altra consultazione, e 5,00 € per ogni documento cartaceo consultato; nessun tributo è dovuto per le estrazioni di dati parziali finalizzate alla fase di ricerca⁵.

Il rilascio avviene nello stesso giorno della richiesta, presso qualsiasi Ufficio provinciale Territorio, e il documento d'identità serve solo per le planimetrie e per le visure esenti³⁴. Molti Comuni, Comunità montane e Unioni di Comuni ospitano sportelli catastali decentrati³.

Come ottenere la visura catastale di un defunto

Qui sta il nodo che manda in confusione quasi tutti gli eredi, e la risposta dipende da un solo evento: la voltura.

Finché la voltura non è stata eseguita, il defunto resta l'intestatario registrato in Catasto e la ricerca per soggetto sul suo codice fiscale restituisce l'elenco completo dei suoi immobili, gratuitamente e dall'esterno¹². È la fase in cui conviene muoversi: basta il codice fiscale della tessera sanitaria.

Dopo la voltura la situazione si ribalta. La dichiarazione di successione telematica vale anche come domanda di volture catastali, e chi non si avvale della voltura automatica deve presentare la richiesta agli uffici provinciali Territorio entro 30 giorni dalla registrazione⁶. Eseguito l'aggiornamento, gli intestatari attuali sono gli eredi: la ricerca per soggetto sul nome del defunto non produce più l'elenco, e la cronologia delle intestazioni si legge nella visura storica di ogni singola unità, anch'essa gratuita online¹. Dal 1° gennaio 2025, poi, le riunioni di usufrutto per causa di morte vengono eseguite senza oneri dall'Agenzia sulla base dell'Anagrafe Tributaria, quindi chi era nudo proprietario di regola non deve presentare nulla; restano invece da presentare con domanda di voltura l'usufrutto con diritto di accrescimento, esente da tributi e oneri, e l'usufrutto successivo o a termine, per i quali sono dovute le tasse per i servizi catastali e l'imposta di bollo⁸.

L'erede che è diventato titolare ha a disposizione la prima porta: visure attuali e storiche, planimetrie e ispezioni ipotecarie dei suoi immobili, senza tributi e senza deleghe¹.

Quale visura catastale serve per la successione

Serve una visura attuale, non la storica, e serve di fatto in due passaggi: la ricerca per soggetto per sapere quali immobili cadono in successione, poi la visura di ogni unità per riempire i quadri del modello. I quadri sono due, EB per i terreni ed EC per i fabbricati, e le istruzioni sono precise sull'origine dei dati: comune catastale, foglio, particella, subalterno, zona censuaria, categoria, classe, rendita e codice diritto si ricavano da una visura catastale risalente a non più di tre mesi prima della data di presentazione della dichiarazione⁷.

Tre avvertenze che fanno risparmiare settimane. Se vengono riscontrate incongruenze nei dati catastali indicati, la dichiarazione viene scartata, e si riparte⁷. Se il comune in cui si trova l'immobile è cambiato, per esempio dopo una fusione, occorre una visura più aggiornata che riporti il nuovo comune amministrativo⁷. Se un fabbricato è dichiarato in Catasto ma privo di classamento, cioè senza categoria o classe, i dati vanno regolarizzati prima di presentare la dichiarazione, con la richiesta di classamento⁷.

Il calendario, infine: la dichiarazione va presentata entro 12 mesi dalla data di apertura della successione, che di regola coincide con il decesso, per via telematica dall'area riservata con SPID, CIE o CNS, con il software dedicato oppure tramite un intermediario abilitato⁶. Chi, finito l'adempimento, deve decidere se tenere o vendere l'immobile ereditato trova il metodo in valutazione di un immobile ereditato.

Esempio: quattro posizioni da ritrovare dopo un decesso a Bologna

Esempio con dati di fantasia, costruito su una situazione ricorrente. Il padre di Chiara muore a Bologna; lei sa che esiste l'appartamento di famiglia e sospetta che ci sia altro.

1. Ricerca per soggetto online, codice fiscale dalla tessera sanitaria. L'elenco restituisce quattro posizioni: un appartamento A/2 e una cantina C/2 nello stesso fabbricato, un box C/6 nel cortile e una quota di metà di un terreno in provincia¹².
2. Visura di ogni unità per identificativi, per leggere categoria, classe, consistenza, rendita, diritto e quota del defunto¹.
3. Costo online: nessuno, in entrambi i passaggi¹.
4. Lo stesso lavoro allo sportello costerebbe, secondo la tabella dei tributi, 3,00 € per la ricerca per soggetto più 3,00 € per ciascuna delle quattro posizioni, quindi 15,00 €, ai quali si aggiungerebbero 5,00 € se servisse consultare un documento cartaceo⁵.
5. Tempistica: le visure vanno rifatte se la dichiarazione slitta oltre i tre mesi, perché le istruzioni chiedono dati freschi⁷.

Il terreno in quota è il motivo per cui questa ricerca si fa prima e non dopo: una metà indivisa cambia il calcolo delle imposte e obbliga a trattare con l'altro comproprietario.

Visura storica per soggetto: cosa si può ottenere davvero

La domanda arriva spesso formulata così: «mi serve la storica per soggetto». Online non esiste, e l'Agenzia lo scrive nella scheda del servizio: non è al momento previsto il rilascio della visura per soggetto storica¹. Il modulo cartaceo conferma la logica dell'archivio, perché le caselle disponibili sono «per soggetto», «attuale per immobile», «storica per immobile» ed «elenco immobili»: la storicità si chiede sull'immobile, non sulla persona⁴.

Il risultato pratico è una ricostruzione in due tempi: per il presente si usa la ricerca per soggetto, per il passato si prende ogni identificativo emerso e si chiede la visura storica di quell'unità, che elenca variazioni e intestazioni succedutesi nel periodo richiesto¹². Dove la catena si interrompe, perché la persona ha venduto tutto, resta la strada dei registri immobiliari.

Che cosa aggiunge un report CheckValue ai dati della visura

Il report non è una visura e non la sostituisce: per gli immobili italiani non attinge agli archivi catastali e non riporta nomi di intestatari. L'unica eccezione riguarda gli indirizzi statunitensi, dove il titolare risultante dai registri pubblici di contea fa parte del report, con l'avvertenza imposta dalla legge federale statunitense: quel nome non può servire a decidere su un finanziamento, un'assunzione, una polizza assicurativa o la scelta di un inquilino. In Italia quell'informazione arriva solo dai servizi descritti in questa pagina.

Ciò che la visura non contiene è proprio quello che serve dopo. Un erede con l'elenco delle unità in mano sa quanto rendono ai fini fiscali, non quanto valgono: il report restituisce una fascia di valore di mercato con il prezzo al metro quadro accanto alla media della zona, i comparabili venduti nei dintorni e il tempo medio di vendita, ogni cifra con la sua fonte numerata. Per una quota indivisa come il terreno dell'esempio, una stima documentata cambia il tono della conversazione con l'altro comproprietario. I dati della visura sono anche i migliori input: categoria e consistenza dicono come descrivere l'unità senza inventare metri quadri. L'anteprima gratuita per il Suo indirizzo mostra il formato prima di qualsiasi acquisto, e i report campione fanno vedere il documento finito su una città italiana.

Questo articolo è un’informazione generale e non costituisce consulenza legale, fiscale o di investimento. Cifre e regole riportano l’anno di pubblicazione; per la versione vigente consulti la fonte citata.

Christian Eckmair

Cofondatore di CheckValue · amministratore di CBDNOL GmbH · Oltre 20 anni di esperienza immobiliare a Tenerife e in Austria · Rivisto da Josef Eckmair MBA

Christian Eckmair è cofondatore di CheckValue e amministratore di CBDNOL GmbH (Ansfelden, Austria). Lavora nel settore immobiliare da oltre 20 anni a Tenerife e in Austria – acquisto, ristrutturazione, locazione e vendita di immobili residenziali – e scrive di valore degli immobili, verifiche prima dell’acquisto e registri di proprietà.

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