Immobilienbewertung-Software für Makler: Quellen statt Bauchgefühl

Als Makler verlieren Sie Aufträge selten an bessere Kollegen, meist an höhere Zahlen; und die Preisreduktion drei Monate später wird Ihnen zugerechnet, nicht der Zahl. Dieser Beitrag vergleicht die vier Werkzeuge, mit denen Maklerbüros in Österreich, Deutschland und der Schweiz eine Einwertung erstellen, erklärt, welche Wörter dafür erlaubt sind, und zeigt an einer Wiener Wohnung, was ein Bericht mit Quellen im Gespräch ändert. Wie Eigentümer selbst zu einem Marktwert kommen, zeigt der Leitfaden Was ist mein Haus wert Schritt für Schritt; hier sitzen Sie auf der anderen Seite des Küchentischs.

Das Preisgespräch: warum Aufträge und spätere Preisnachlässe an der Zahl hängen

Der Verkäufer hat drei Zahlen im Kopf, bevor Sie klingeln: seinen Wunsch, den Angebotspreis des Nachbarn und den Wert aus einem Gratisrechner. Wer als vierte Zahl die höchste nennt, bekommt oft den Alleinvermittlungsauftrag, und genau das ist die Falle. Der Markt hat sich zuletzt bewegt: Der Häuserpreisindex für bestehenden Wohnraum legte vom 2. Quartal 2025 auf das 2. Quartal 2026 um 5,1 % zu, und der Gesamtindex liegt seit dem 2. Quartal 2026 über dem alten Höchststand aus dem dritten Quartal 2022³. Wer mit einer Einwertung aus dem Vorjahr arbeitet, liegt falsch, und zwar in beide Richtungen: zu tief, wenn er den Anstieg verpasst, zu hoch, wenn er den Angebotspreis des Nachbarn für den Anstieg hält.

Die Rechnung, die Verkäufer selten machen: Die Höchstprovision beim Kauf beträgt in Österreich 3 % des Kaufpreises bei Werten über 36.336,42 Euro, zuzüglich 20 % Umsatzsteuer, und sie ist ein Höchstsatz, kein Fixpreis⁴⁵. Bei 470.000 Euro sind das 14.100 Euro netto je Seite. Ein Preisnachlass von 5 % kostet den Verkäufer dagegen 23.500 Euro, mehr als Ihre gesamte Provision, während Ihr Anteil daran 705 Euro beträgt. Der Anreiz, zu hoch zu starten, liegt beim Verkäufer; der Schaden am Ende bei beiden. Eine kostenlose Einwertung im Vorfeld ist dabei erlaubt und üblich; standeswidrig wäre nur, die Vermittlung selbst unentgeltlich anzubieten⁵.

Welche Immobilienbewertung-Software für Makler taugt? Vier Werkzeuge im Vergleich

Den amerikanischen Begriff CMA gibt es im deutschsprachigen Raum nicht; hier heißen die Werkzeuge Marktwerteinschätzung, Wertindikation, Einwertung, Objektbewertung oder Kurzbewertung, in der Schweiz Vermarktungsbewertung. Das Bewertungstool dahinter reicht vom Taschenrechner bis zur Software mit amtlichen Daten.

In der Schweiz kommt eine fünfte Zeile hinzu: die hedonische Bankbewertung, die der Käufer für die Finanzierung ohnehin bekommt. Anbieter wie Wüest Partner stellen dasselbe Modell auch Maklern als White-Label-Lösung für die eigene Website zur Verfügung⁹; Vermarktungsbewertung und Bankzahl stammen dort oft aus derselben Rechenmaschine, was das Preisgespräch vereinfacht.

Wortwahl und Recht: was Sie Ihre Bewertung nennen dürfen

Die Gewerbeordnung umschreibt Ihr Gewerbe mit Vermittlung, Handel sowie Beratung und Betreuung für diese Geschäfte⁶; die Einwertung ist Beratung, und für Fehler darin haften Sie über die vorgeschriebene Vermögensschadenhaftpflichtversicherung mit mindestens 100.000 Euro je Schadensfall⁶. Die Immobilienmaklerverordnung verlangt die Sorgfalt eines ordentlichen Immobilienmaklers, untersagt jedes standeswidrige Verhalten und schreibt vor, vor der Vermittlung ausdrücklich auf Provisionspflicht und Provisionshöhe hinzuweisen⁵.

Das Wort Gutachten ist damit nicht verboten, aber besetzt. Das Liegenschaftsbewertungsgesetz schreibt vor, was ein Bewertungsgutachten enthalten muss: Zweck und Bewertungsstichtag, den Tag der Besichtigung mit den Anwesenden, die verwendeten Unterlagen, einen Befund, der die wertbestimmenden Merkmale beschreibt, und die Bewertung samt Begründung, warum dieses Verfahren gewählt wurde; beim Vergleichswertverfahren außerdem die Vergleichsobjekte mit Kaufpreisen und jedem Zu- oder Abschlag¹. Vor Gericht erstattet es ein gerichtlich beeideter Sachverständiger¹. Eine Preismeinung nach einer Besichtigung ohne diese Bestandteile als Gutachten zu bezeichnen, täuscht über die Art des Produkts, und das ist nach § 2 UWG eine irreführende Geschäftspraktik². In Deutschland ist der Verkehrswert in § 194 BauGB definiert und wird nach der ImmoWertV ermittelt⁸; auch dort liefert der Makler eine Marktwerteinschätzung, kein Verkehrswertgutachten.

Sichere Begriffe: Marktwerteinschätzung, Wertindikation, Einwertung, Preisempfehlung. Dazu ein Satz im Dokument, der sagt, was es nicht ist. Diese Ehrlichkeit kostet nichts und nimmt dem Verkäufer das Argument, Sie hätten ihm etwas versprochen.

Was ein Bericht mit Quellen in der Objektpräsentation ändert

Drei Dinge, in der Reihenfolge, in der sie am Tisch wirken.

Das Gespräch wechselt den Gegenstand. Statt Ihrer Meinung gegen die des Verkäufers liegen Kaufverträge aus dem Bezirk auf dem Tisch. In Österreich kann jede Person das Grundbuch einsehen, das Hauptbuch ebenso wie die Urkundensammlung mit den Kaufverträgen¹⁰; die Statistik Austria verdichtet diese Verkäufe zu Durchschnittspreisen je Bezirk, Baujahr und Größe¹¹. Wenn die Zahl im Bericht eine Nummer trägt und hinter der Nummer die Statistik Austria steht, streitet der Verkäufer nicht mehr mit Ihnen, sondern mit dem Bezirk.

Die Spanne gibt ihm einen Ausweg. Ein Punktwert zwingt den Verkäufer, Sie zu widerlegen. Eine Spanne erlaubt ihm, am oberen Rand zu starten und trotzdem im Belegbaren zu bleiben. Sie vereinbaren den Angebotspreis am oberen Rand und die Reduktion, falls nach sechs Wochen nichts kommt, im selben Gespräch. Wie Sie diese Staffel im Vorfeld festlegen, behandelt der Beitrag zur Preisstrategie für das Inserat.

Das Dokument überlebt den Termin. Ein PDF mit Ihrem Logo bleibt am Kühlschrank hängen, wird der Schwester geschickt und kommt nach einem halben Jahr als Anruf zurück. Eine mündliche Zahl tut das nicht. Für Kollegen, die Eigentümer aktiv anschreiben, führt der Beitrag zur Akquise mit Eigentümerbrief und Bewertungsbericht den Gedanken weiter.

Die Einwertung sauber aufbauen: Vergleichskäufe, Anpassungen, Markttempo, Spanne

Der Aufbau folgt § 4 LBG, ob Sie ihn von Hand machen oder eine Software: Kaufpreise vergleichbarer Sachen, in zeitlicher Nähe zum Stichtag, aus vergleichbaren Gebieten; abweichende Eigenschaften durch Zu- oder Abschläge berücksichtigt; ältere Preise nach den Preisschwankungen im Gebiet auf- oder abgewertet¹.

1. Drei bis fünf Kaufverträge aus den letzten 12 bis 24 Monaten, gleiche Objektart, Baujahrsklasse und Größenklasse, aus dem Grätzel. Angebotspreise aus Portalen zählen nicht; sie sind Wünsche.
2. Anpassungen für Stockwerk, Lift, Freifläche, Zustand, Energieausweis, Ausrichtung. Jede mit Richtung und Größenordnung, damit der Verkäufer sie nachrechnen kann.
3. Auf- oder Abwertung älterer Verträge mit dem Häuserpreisindex; ein Vertrag aus dem Vorjahr liegt bei bestehendem Wohnraum heute rund 5 % unter dem Marktniveau³.
4. Markttempo: Vermarktungsdauer und Angebotsbestand im Bezirk. Sie bestimmen nicht den Wert, aber die Breite der Spanne und die Frist bis zur ersten Reduktion.
5. Spanne und Empfehlung: Angebotspreis am oberen Rand der Spanne, nie darüber. Alles darüber ist kein Preis, sondern ein Test auf Kosten des Verkäufers.

Wie Sie an die Kaufverträge kommen und woran Sie einen untauglichen Vergleich erkennen, beschreibt der Beitrag zum Vergleichswertverfahren mit echten Kaufpreisen.

Eine Wiener Eigentumswohnung, drei Zahlen: Maklereinschätzung, Gutachten, KI-Bericht

Ein Beispiel mit erfundener Wohnung und echtem Bezirkswert. Die Verkäuferin besitzt eine Eigentumswohnung im 3. Bezirk, 90 m², Baujahr 1974, Balkon, Lift, 4. Stock, guter Zustand. Für Landstraßer Eigentumswohnungen der Bauperiode 1961 bis 1990 mit mehr als 77 m² und Balkon nennt die Statistik Austria 5.246 Euro je Quadratmeter¹¹; mal 90 m² ergibt das rund 472.000 Euro als Anker.

Die Beträge sind Annahmen, die Abstände typisch. Was danach passiert, ist der eigentliche Vergleich. Mit 519.000 Euro im Inserat kommen sechs Wochen lang Besichtigungen ohne Anbot, dann die erste Reduktion auf 489.000, dann das Anbot bei 462.000 nach fünf Monaten; die Verkäuferin erinnert sich an Ihre erste Zahl. Mit 489.000 Euro am oberen Rand der Spanne kommt das Anbot bei 470.000 nach sechs Wochen. Die Differenz in Ihrer Provision beträgt bei 3 % rund 240 Euro, die Differenz im Vertrauen ist die nächste Empfehlung. In Deutschland läuft dieselbe Rechnung mit dem Verkehrswert nach § 194 BauGB als Anker⁸, in der Schweiz mit der hedonischen Bewertung, die der Käufer ohnehin von seiner Bank bekommt⁹.

Was CheckValue Pro für Maklerbüros zeigt

Für den Termin beim Verkäufer zählen drei Teile des Pro-Berichts, und eine Grenze gehört dazu.

Der erste ist der Briefkopf. Das PDF trägt Ihr Logo und Ihre Kontaktdaten, Sie teilen es per Link oder legen es ausgedruckt zur Objektpräsentation. Der Verkäufer bekommt ein Schriftstück von Ihnen, nicht von einem Portal, und es ist als KI-Bewertungsbericht mit Quellen gekennzeichnet, nicht als Gutachten.

Der zweite ist die Herleitung der Spanne: die Vergleichskäufe mit Entfernung und Datum, der amtliche Bezirksdurchschnitt und der Preisindex, jede Anpassung mit Koeffizient, alles mit Nummern, die am Ende auf die Statistik Austria oder die jeweils zuständige amtliche Stelle verweisen. Das ist der Teil, den Sie aufschlagen, wenn die Zahl des Nachbarn fällt.

Der dritte ist der Blick über den Verkauf hinaus: Mietschätzung und Bruttorendite für den Anleger unter den Interessenten, Verkaufskosten und Nettoerlös für die Verkäuferin, die wissen will, was ihr bleibt. Beides auf denselben Zahlen wie die Spanne, in fünf Sprachen für den Käufer aus Bratislava oder Mailand.

Die Grenze: Den Eigentümer einer Adresse nennt der Bericht ausschließlich in den USA, aus den öffentlichen Registern der Counties. Im deutschsprachigen Raum liefert er keine Angabe zur Person des Eigentümers; wer wissen will, wem ein Haus gehört, sieht ins Grundbuch, das in Österreich jeder Person offensteht¹⁰. Die Inhalte des Abos für Büros stehen auf der Pro-Seite für Immobilienprofis.

Workflow: von der Adresse zum Bericht mit Briefkopf in etwa zwei Minuten

Vor dem Termin: Adresse eingeben, Eckdaten bestätigen, die Fotos vom Vorbesichtigungstermin hochladen, Vorschau prüfen, Bewertung auslösen. Die Berechnung dauert etwa 60 bis 90 Sekunden, dann liegen Bericht und PDF vor, teilbar per Link. Der Kontoverlauf hält alle Berichte des Büros, sodass niemand dieselbe Adresse zweimal rechnet; und weil gleiche Adresse und gleiche Angaben dasselbe Ergebnis liefern, streiten zwei Kollegen desselben Büros nicht über zwei Zahlen für dieselbe Wohnung.

Im Termin: zuerst die Vergleichskäufe, dann die Spanne, zuletzt Ihre Empfehlung. Wer die Empfehlung zuerst nennt, verhandelt gegen sie. Die Staffeln für Monat, Halbjahr und Jahr stehen auf der Preisseite. Kollegen, die ganze Bestände für Eigentümer einwerten, finden die Fortsetzung in der Zinshaus- und Portfoliobewertung nach einer Methode; wie sich der Bericht von Gutachten und Bankwert unterscheidet, ordnet der Beitrag zu Verkehrswert, Marktwert und Beleihungswert ein.

Dies ist eine allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Provisionssätze, Paragrafen und Indexstände tragen das Datum ihrer Quelle; den aktuellen Stand prüfen Sie dort.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Zahlen und Regeln tragen das Jahr ihrer Veröffentlichung; die aktuelle Fassung finden Sie in der zitierten Quelle.

Josef Eckmair MBA

Mitgründer von CheckValue · Geschäftsführer der CBDNOL GmbH · Über 20 Jahre Immobilienerfahrung auf Teneriffa und in Österreich · Geprüft von Christian Eckmair

Josef Eckmair MBA ist Mitgründer von CheckValue und Geschäftsführer der CBDNOL GmbH (Ansfelden, Österreich). Er hat über 20 Jahre Immobilienerfahrung auf Teneriffa und in Österreich und schreibt über Gutachten, Steuern, Verkaufskosten und Bewertungen für Profis.

Artikel von Josef Eckmair →