Zinshaus-Bewertung und Immobilienportfolio: Eine Methode für alle Einheiten

Private Vermieter mit drei Vorsorgewohnungen, Hausverwaltungen mit Eigentümerberichten, Familien mit einem Gründerzeithaus in Ottakring: Der Wert jeder Einheit stammt aus einer anderen Zeit und einer anderen Quelle, und die Summe darunter bedeutet nichts. Der Markt gibt Anlass, das zu ordnen: Laut WKÖ-Immobilienpreisspiegel 2026 wechselten 2025 österreichweit 91.000 Immobilien den Eigentümer, knapp 9 % mehr als im Jahr davor; in Wien wurden 348 Zinshäuser verkauft, und das Volumen lag erstmals seit 2022 wieder über einer Milliarde Euro³. Dieser Beitrag zeigt, wie Sie jede Einheit nach demselben Schema bewerten, welche Kennzahlen die Bank daraus liest und wie oft Sie die Zahlen erneuern. Die Miete, mit der alles beginnt, behandelt der Leitfaden Welche Miete kann ich verlangen; dieser Beitrag beginnt dort, wo die Miete feststeht.

Warum eine Methode für alle Einheiten: Bank, Refinanzierung, Verkauf, Versicherung

Fünf Situationen, in denen ein Flickwerk aus Kaufpreisen, alten Bankwerten und Maklermeinungen teuer wird.

Vergleichbarkeit. Welche Einheit verdient ihr Kapital, welche zehrt davon? Das sehen Sie nur, wenn Wert und Miete jeder Einheit zum selben Tag und nach derselben Regel entstanden sind.

Bankkennzahlen. Die Bank rechnet Beleihungsauslauf und Schuldendienstdeckung auf ihre eigenen Werte. In Deutschland ist das der Beleihungswert nach § 3 BelWertV: der Betrag, den die Bank auch in einem schwachen Jahr der Kreditlaufzeit noch für erzielbar hält, ohne Konjunkturspitzen und ohne Spekulationsanteil⁴. Wer dem eine konsistente eigene Tabelle gegenüberstellt, verhandelt; wer sechs Zahlen aus sechs Quellen bringt, bekommt die Zahl der Bank.

Refinanzierung. Endet die Fixzinsphase, bewertet die Bank neu. Ob Sie nachbesichern müssen oder Spielraum für den nächsten Kauf haben, entscheidet sich an aktuellen Werten, nicht an Erinnerungen.

Verkaufsentscheidung. Welche Einheit geht zuerst? In Österreich fällt beim Verkauf die Immobilienertragsteuer von 30 % auf den Gewinn an; für Altvermögen (Anschaffung vor dem 1. April 2002) sind es pauschal 4,2 % des Verkaufserlöses⁵. Nach Steuer lassen sich Einheiten nur vergleichen, wenn die Werte davor vergleichbar sind.

Versicherung und Rücklage. Wohnungseigentümer müssen eine angemessene Rücklage bilden; der gesetzliche Mindestbeitrag von 0,90 Euro je Quadratmeter Nutzfläche und Monat darf nur ausnahmsweise unterschritten werden und wird seit 1. Jänner 2024 alle zwei Jahre an den Verbraucherpreisindex angepasst⁶. Ob die Rücklage zum Gebäude passt und ob die Versicherung den Neuwert trifft, folgt aus dem Sachwertanteil jeder Einheit.

Drei Verfahren je Einheit: Vergleichswert, Ertragswert, Sachwert, und wann welches passt

Das Liegenschaftsbewertungsgesetz nennt drei Verfahren nach dem Stand der Wissenschaft und verlangt mehrere zugleich, wenn sich nur so alle wertbestimmenden Umstände vollständig erfassen lassen¹. Für ein Portfolio heißt das: ein Hauptverfahren je Objektart, eine Kontrollrechnung nach dem zweiten, und beides für alle Einheiten dieser Art gleich.

Die häufigste Inkonsistenz in privaten Portfolios ist der Wechsel der Methode je nach Wunschergebnis: die Vorsorgewohnung nach Vergleichskäufen, weil die Miete niedrig ist, das Zinshaus nach Ertragswert, weil Vergleichskäufe teuer wären. Legen Sie die Zuordnung einmal fest.

Zinshaus-Bewertung im Detail: nachhaltige Miete, Bewirtschaftungskosten, Zinssatz, Restnutzungsdauer

Die nachhaltige Miete. Ausgangspunkt ist der Rohertrag aus der Bewirtschaftung; weichen die tatsächlichen Erträge von dem ab, was bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung nachhaltig erzielbar wäre, sind die nachhaltig erzielbaren Erträge anzusetzen, wofür auch Erträge vergleichbarer Objekte und statistische Daten dienen¹. Die ImmoWertV sagt dasselbe mit dem Begriff marktüblich erzielbare Erträge². Was erzielbar ist, bestimmt in Österreich das Mietrecht: Wohnungen in Gebäuden mit einer Baubewilligung nach dem 30. Juni 1953, ohne öffentliche Mittel errichtet, und Eigentumswohnungen in Gebäuden mit Baubewilligung nach dem 8. Mai 1945 fallen nur unter die Teilanwendung des MRG und sind in der Mietzinsbildung frei; Altbauwohnungen der Kategorien A bis C unterliegen dem Richtwertmietzins mit Zu- und Abschlägen, und befristete Verträge kosten 25 % Abschlag⁷. Die Richtwerte je Bundesland stehen im Richtwertgesetz und werden vom Justizministerium kundgemacht; für 2019 bis 2022 lagen sie in Wien bei 5,81 Euro und in der Steiermark bei 8,02 Euro je Quadratmeter und Monat, seit 1. April 2026 werden sie jährlich valorisiert, 2026 um höchstens 1 %, 2027 um höchstens 2 %⁸.

In Deutschland begrenzt § 556d BGB die Miete bei Neuvermietung in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt auf höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete; die zugrunde liegenden Verordnungen laufen spätestens Ende 2029 aus⁹. In der Schweiz hängen bestehende Mietzinse am hypothekarischen Referenzzinssatz, der seit dem 2. September 2025 1,25 % beträgt und im September 2026 nicht verändert wurde; je 0,25 Prozentpunkte Änderung erlauben 3 % Erhöhung oder begründen 2,91 % Senkung¹⁰. Als bundesweite Orientierung nennt der WKÖ-Preisspiegel für neuwertige Mietwohnungen 9,49 Euro je Quadratmeter und Monat³.

Die Bewirtschaftungskosten. Vom Rohertrag gehen die tatsächlichen Kosten für Betrieb, Instandhaltung und Verwaltung, die Abschreibung und ein Ausfallwagnis ab¹. Was in Österreich als Betriebskosten gilt, listet § 21 MRG: Wasser, Rauchfangkehrung, Kanal, Müll, Schädlingsbekämpfung, Beleuchtung, Feuer- und Haftpflichtversicherung, Verwaltung, Hausbetreuung; diese Posten trägt im Vollanwendungsbereich der Mieter, nicht der Ertragswert⁷. Beim Eigentümer bleiben Instandhaltung, Leerstand, Verwaltungshonorar über den gesetzlichen Satz hinaus und bei Eigentumswohnungen die Rücklage⁶. Der Anteil am Rohertrag hängt vom Alter des Hauses ab; im Rechenbeispiel unten sind 25 % angesetzt, ein Wert, den Sie durch die Abrechnungen Ihrer Hausverwaltung ersetzen.

Der Zinssatz. Er richtet sich nach der bei Sachen dieser Art üblicherweise erzielbaren Kapitalverzinsung, und ein Gutachten muss seine Wahl begründen¹. In Deutschland heißt er Liegenschaftszinssatz, wird objektspezifisch angepasst und von den Gutachterausschüssen aus Kaufpreisen abgeleitet²; in der Schweiz heißt er Kapitalisierungssatz und setzt sich aus einem Basiszins, für den der hypothekarische Referenzzinssatz den Anker bildet, und Zuschlägen für Unterhalt, Verwaltung und Risiko zusammen¹⁰. Der Kaufpreisfaktor ist sein Kehrwert: 3,33 % sind das Dreißigfache der Jahresnettomiete.

Die Restnutzungsdauer. Die ImmoWertV rechnet den Ertragswert über die Restnutzungsdauer²; ein saniertes Gründerzeithaus hat eine andere als ein unsaniertes. Wie die Renditekennzahlen zusammenhängen, führt der Beitrag zu Bruttorendite, Nettorendite und Kaufpreisfaktor aus.

Portfolio-Kennzahlen: Beleihungsauslauf, Schuldendienstdeckung, Renditespanne, Klumpenrisiko

Beleihungsauslauf ist die Kreditsumme im Verhältnis zum Wert. Die Bank setzt ihren Beleihungswert ein, der nach § 3 BelWertV für die Dauer der Beleihung ohne vorübergehende Marktschwankungen tragfähig sein muss⁴; Ihr Marktwert liegt darüber, und die Differenz ist der Puffer, um den gestritten wird. Liegt das Darlehen auf einem Wohnobjekt unter 600.000 Euro, reicht der deutschen Bank eine vereinfachte Wertermittlung ohne Gutachten⁴; die meisten Kredite privater Vermieter fallen in diesen Bereich. In Österreich bewerten die Banken nach internen Regeln, in der Schweiz prüfen sie Belehnung und Tragbarkeit.

Schuldendienstdeckung ist der Reinertrag im Verhältnis zu Zins und Tilgung eines Jahres. Unter 1,0 trägt das Portfolio seine Schulden nicht aus den Mieten; die Bank will einen Abstand darüber sehen.

Renditespanne ist der Abstand zwischen der besten und der schlechtesten Bruttorendite im Bestand. Sie zeigt, welche Einheiten das Kapital tragen und welche es binden, meist die richtwertgebundenen Altbauwohnungen in guter Lage.

Klumpenrisiko ist der Anteil des Werts in einem Bezirk, einem Haus, einem Mietrechtsregime oder einem Jahr, in dem mehrere Zinsbindungen zugleich enden.

Rhythmus für Bestandsimmobilien: jährlicher Stichtag, Auslöser, Indexfortschreibung dazwischen

Ein fester Stichtag im Jahr, etwa der 31. Dezember oder der 30. Juni, für alle Einheiten zugleich; dazwischen bewerten Sie nur bei Auslösern neu: Refinanzierung, Verkaufsabsicht, Sanierung, Mieterwechsel im Altbau, Erbfall. Zwischen zwei Stichtagen genügt die Fortschreibung mit dem amtlichen Index. Die Statistik Austria meldet für bestehende Häuser und Wohnungen im 2. Quartal 2026 einen Anstieg von 5,1 % zum Vorjahresquartal und für das erste Halbjahr 2026 von 4,0 %; über das ganze Jahr 2025 stiegen die Wohnimmobilienpreise um 2,6 %¹¹. Der Index ist ein Bundeswert und kennt Ihr Haus nicht: Nach zwei Fortschreibungen oder nach jeder Sanierung gehört die Einheit wieder vollständig bewertet. In Deutschland leistet der Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamts denselben Dienst, in der Schweiz der Wohnimmobilienpreisindex des Bundesamts für Statistik; welche Reihen es gibt und wo sie stehen, sammelt der Beitrag zu den amtlichen Datenquellen für Immobilienwerte.

Sechs Einheiten in Wien und Graz in einer Tabelle: das Portfolio durchgerechnet

Ein Beispiel mit erfundenem Bestand und echten Bezirkswerten. Die Anker stammen aus den Durchschnittspreisen 2025 der Statistik Austria, geometrische Mittel der Transaktionen 2021 bis 2025 auf dem Preisniveau 2025¹²; Mieten, Kredit und Zinssatz sind Annahmen und als solche gekennzeichnet.

Was die Tabelle zeigt, sobald alle Zeilen dieselbe Methode haben: Die beiden Wiener Vorsorgewohnungen und der Altbau liegen unter 3 % brutto, Graz und der Zinshausanteil tragen das Portfolio. Mit einem angenommenen Kredit von 950.000 Euro beträgt der Beleihungsauslauf 40 % auf den Marktwert; zieht die Bank 15 % Sicherheitsabschlag ab, sind es 47 %. Der Schuldendienst bei 3,5 % Zins und 2 % Tilgung macht 52.250 Euro im Jahr; der Reinertrag nach 25 % Bewirtschaftungskosten beträgt 56.745 Euro, die Schuldendienstdeckung also 1,09. Das ist knapp, und die Renditespanne von 1,9 bis 4,3 % sagt, woran es liegt. Das Klumpenrisiko sitzt in Ottakring: 44 % des Werts in einem Bezirk, zwei von sechs Einheiten im Richtwertregime.

Zwei Was-wäre-wenn-Rechnungen gehören auf dasselbe Blatt. Steigt der Zinssatz für den Zinshausanteil von 3,25 auf 3,75 %, fällt sein Ertragswert auf rund 571.000 Euro, ein Minus von 13 % bei unveränderter Miete. Und der Verkaufskandidat ist Einheit 3: niedrigste Rendite, gebundene Miete, gute Lage mit hohem Vergleichswert. Wurde sie 1998 gekauft, gilt sie als Altvermögen, die Immobilienertragsteuer beträgt pauschal 4,2 % des Erlöses, bei 373.000 Euro rund 15.700 Euro⁵. Tilgen Sie mit dem Erlös 350.000 Euro, sinkt der Schuldendienst auf 33.000 Euro, der Reinertrag der übrigen fünf Einheiten liegt bei 51.390 Euro, und die Schuldendienstdeckung springt auf 1,56. Ob Verkauf oder Halten am Ende richtig ist, hängt an Ihrer Steuer und Ihren Plänen; der Beitrag Wohnung vermieten oder verkaufen rechnet diese Entscheidung über fünf Jahre durch.

Was CheckValue Pro für Bestandshalter zeigt

Wer die Tabelle oben für den eigenen Bestand füllen will, braucht je Einheit dieselbe Herleitung, und dafür sind drei Eigenschaften des Pro-Berichts gemacht.

Die erste ist die gleiche Herleitung für jede Adresse. Wertspanne, Mietschätzung, Bruttorendite und Besitzkosten stehen in jedem Bericht an derselben Stelle und kommen aus denselben amtlichen Reihen, in Wien wie in Graz. Weil dieselbe Adresse mit denselben Angaben immer denselben Wert ergibt, ist ein Stichtag, an dem Sie zwölf Einheiten nacheinander rechnen, ein konsistenter Stichtag.

Die zweite ist der Kontoverlauf. Alle Berichte eines Bestands liegen in einem Konto; wer zum nächsten Stichtag neu rechnet, hat je Einheit eine Zeitreihe statt eines Ordners voller Einzelblätter. Das PDF trägt den Briefkopf der Hausverwaltung, sodass der Eigentümerbericht aus den Berichten selbst besteht.

Die dritte sind Preisindex und Markttempo je Adresse: die amtliche Preisreihe für die Fortschreibung zwischen zwei Stichtagen und die Vermarktungsdauer im Umfeld für die Frage, wie schnell der Verkaufskandidat tatsächlich zu Geld wird.

Was der Bericht nicht leistet: kein Ertragswertgutachten mit begründetem Kapitalisierungszinssatz im Sinn des § 10 LBG¹, kein Beleihungswert der Bank⁴, und er kennt den Richtwertvertrag Ihrer Altbauwohnung nicht. Für richtwertgebundene Einheiten ersetzen Sie seine Mietschätzung durch die Ist-Miete aus der Mietenliste; die Wertspanne aus Vergleichskäufen bleibt brauchbar. Was das Abo für Verwalter und Bestandshalter enthält, beschreibt die Seite CheckValue Pro für Immobilienprofis, die Konditionen je Laufzeit die Preisseite; welche Kostenzeilen aus brutto netto machen, rechnet der Beitrag über die laufenden Kosten einer Immobilie vor.

Berichte für Eigentümer, Banken und Partner: das einseitige Portfolio-Blatt

Ein Blatt, das Sie jedes Jahr zum Stichtag neu ausfüllen, in dieser Reihenfolge:

1. Kopf: Stichtag, Methode je Objektart, Quellen, Annahmen für Bewirtschaftungskosten und Zinssatz.
2. Je Einheit: Wert als Spanne mit Punktwert, Ist-Miete und nachhaltige Miete, Bruttorendite, Restlaufzeit der Zinsbindung, Rücklagenstand bei Eigentumswohnungen⁶.
3. Portfolio: Summe, Beleihungsauslauf, Schuldendienstdeckung, Renditespanne, Klumpenrisiko.
4. Veränderung: Wert zum Vorjahr, getrennt in Index und Objekt, damit eine Sanierung nicht als Marktbewegung erscheint.

Die Bank will dazu die Mietenliste, die Betriebskostenabrechnung nach dem Katalog des § 21 MRG⁷ und die Grundbuchsauszüge; sie wird trotzdem ihren eigenen Beleihungswert ermitteln⁴, aber sie liest Ihr Blatt, wenn es konsistent ist. Wer als Makler denselben Bestand zum Verkauf einwerten soll, arbeitet mit demselben Blatt weiter; der Beitrag zur Bewertungssoftware für Makler beschreibt die Verkaufsseite.

Grenzen: wann Bank oder Bilanz ein Gutachten verlangen

Drei Situationen, in denen die konsistente Tabelle die Vorbereitung ist, nicht das Ergebnis. Erstens die Bank: In Deutschland verlangt die BelWertV oberhalb von 600.000 Euro Darlehen ein Gutachten statt der vereinfachten Wertermittlung⁴, und bei jedem neuen Engagement bewertet die Bank selbst, in Österreich mit eigenen Schätzern. Zweitens das Gericht: Bei Erbteilung, Aufteilung nach Scheidung oder Streit unter Miteigentümern bestellt es einen gerichtlich beeideten Sachverständigen und legt den Bewertungsstichtag selbst fest¹. Drittens Bilanz und Steuer: Eine GmbH, die Bestand hält, braucht für Wertansätze und Abschreibungen belastbare Nachweise, und der Verkauf löst die Immobilienertragsteuer aus, die der Parteienvertreter berechnet⁵. Was ein Gutachten kostet und wie es abläuft, steht im Beitrag zu Kosten, Ablauf und Dauer eines Immobiliengutachtens.

Dies ist eine allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Richtwerte, Steuersätze, Indexstände und Bezirkswerte tragen das Jahr ihrer Quelle; den aktuellen Stand zeigt die jeweilige Stelle.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Zahlen und Regeln tragen das Jahr ihrer Veröffentlichung; die aktuelle Fassung finden Sie in der zitierten Quelle.

Josef Eckmair MBA

Mitgründer von CheckValue · Geschäftsführer der CBDNOL GmbH · Über 20 Jahre Immobilienerfahrung auf Teneriffa und in Österreich · Geprüft von Christian Eckmair

Josef Eckmair MBA ist Mitgründer von CheckValue und Geschäftsführer der CBDNOL GmbH (Ansfelden, Österreich). Er hat über 20 Jahre Immobilienerfahrung auf Teneriffa und in Österreich und schreibt über Gutachten, Steuern, Verkaufskosten und Bewertungen für Profis.

Artikel von Josef Eckmair →