Verkehrswert, Marktwert, Beleihungswert: Der Unterschied und wer haftet

Wer für ein Haus fünf Bewertungen einholt, bekommt fünf Zahlen, und die Enttäuschung ist programmiert, wenn man nicht weiß, wofür jede gemacht wurde. Der Makler nennt 420.000 Euro, die Bank 350.000, das Gutachten landet dazwischen. Keine der Zahlen ist falsch; sie beantworten verschiedene Fragen an verschiedene Adressaten mit verschiedener Haftung. Die fünf Produkte gehören deshalb nebeneinander auf einen Tisch, mit Rechtsgrundlage, Kosten, Dauer und der Spalte, die am Ende zählt: Wer akzeptiert die Zahl, Bank, Gericht oder Finanzamt? Was das vollständige Gutachten kostet und wie es abläuft, steht im Leitfaden zu Kosten, Ablauf und Dauer eines Immobiliengutachtens; hier geht es um die Einordnung.

Fünf Produkte, eine Frage: Wer haftet für die Zahl?

Die fünf Dokumente unterscheiden sich weniger im Rechenweg als in der Verantwortung, die dahintersteht.

• Bewertungsgutachten (Österreich) beziehungsweise Verkehrswertgutachten (Deutschland). Ein Sachverständiger unterschreibt einen Verkehrswert zu einem Stichtag und haftet für sein Gutachten. Für Verfahren vor Gericht schreibt § 8 LBG die Beiziehung eines gerichtlich beeideten Sachverständigen vor¹.
• Kurzgutachten oder Schätzgutachten. Eine verkürzte Herleitung, meist ohne vollständigen Befund; der Ersteller haftet gegenüber dem Auftraggeber, aber Dritte müssen sie nicht anerkennen.
• Bankbewertung. Die Bank ermittelt den Beleihungswert für ihre eigene Kreditentscheidung; das Ergebnis ist für sie bestimmt, nicht für Sie.
• Marktwerteinschätzung des Maklers. Eine Preismeinung zur Gewinnung des Vermittlungsauftrags, ohne Rechtswirkung gegenüber Dritten.
• KI-Bewertungsbericht. Eine Orientierung aus amtlichen Daten mit Quellenverzeichnis, die niemand unterschreibt und die deshalb nirgends als Nachweis gilt.

Die Reihenfolge ist zugleich die Reihenfolge der Kosten und der Dauer: Was Dritte binden soll, dauert Wochen und kostet vierstellig; was nur Ihnen Orientierung gibt, dauert Minuten.

Verkehrswert und Marktwert: Der Unterschied liegt im Wort, nicht in der Sache

Die häufigste Frage zuerst: Es gibt keinen Unterschied. § 2 Abs. 2 LBG versteht unter dem Verkehrswert den Preis, den die Sache bei einer Veräußerung im redlichen Geschäftsverkehr üblicherweise erzielt; die besondere Vorliebe und andere ideelle Wertzumessungen einzelner Personen bleiben nach Abs. 3 außer Betracht¹. § 194 BauGB schreibt das Wort Marktwert gleich in Klammern hinter den Verkehrswert und definiert ihn als den Preis, der zum Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten, den tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre². In der Schweiz heißt dasselbe Dokument Verkehrswertschätzung.

Wer den Verkehrswert ermitteln und unterschreiben will, muss festen Regeln folgen. In Österreich verlangt § 9 LBG im Gutachten den Zweck, den Bewertungsstichtag, den Tag der Besichtigung samt anwesenden Personen, die verwendeten Unterlagen, den Befund mit den Wertbestimmungsmerkmalen und die Bewertung mit Begründung des gewählten Verfahrens; beim Vergleichswertverfahren sind nach § 10 die Vergleichsobjekte, ihre Kaufpreise und jeder Zu- oder Abschlag offenzulegen¹. Vor Gericht wird der Sachverständige beigezogen und der Stichtag festgesetzt¹. In Deutschland lässt § 198 BewG gegenüber dem Finanzamt Gutachten des Gutachterausschusses gelten sowie Gutachten von Sachverständigen, deren Bestellung oder Zertifizierung von einer staatlichen oder staatlich anerkannten Stelle stammt oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditiert ist⁴. Das ist die Zahl, die Gericht, Finanzamt und meist auch die Bank als Nachweis nehmen. Ihr Preis: Die Stiftung Warentest nennt für ein Gutachten gegen den Wert des Finanzamts mindestens 2.000 Euro⁵; in Österreich richtet sich das Honorar nach der Vereinbarung mit dem Sachverständigen.

Kurzgutachten und Schätzgutachten: schneller, aber ohne Beweiskraft vor Gericht

Das Kurzgutachten ist ein Marktprodukt, kein Gesetzesbegriff. Es liefert eine verkürzte Herleitung, häufig ohne Besichtigungstag, ohne vollständigen Befund und ohne die offengelegten Vergleichsobjekte, die § 9 und § 10 LBG für ein Bewertungsgutachten verlangen¹. Für die Entscheidung in der Familie, für die Frage „verkaufen oder behalten“ oder als Grundlage einer Preisverhandlung ist es oft genug; sobald jemand die Zahl anfechten kann, fehlt genau das, was ein Gericht prüfen würde.

Vorsicht mit dem Wort Schätzgutachten. Im österreichischen Steuerrecht meint es gerade nicht die Kurzform: Das Finanzministerium versteht darunter ein Gutachten im Sinn des Liegenschaftsbewertungsgesetzes aus der Hand eines allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Immobiliensachverständigen, und einem solchen billigt es die Vermutung der Richtigkeit zu⁶. Wer beim Sachverständigen „ein Schätzgutachten“ bestellt, sollte deshalb sagen, wofür: Für das Finanzamt braucht es die Vollform.

Beleihungswert der Bank: BelWertV in Deutschland, Bankschätzwert in Österreich, hedonische Bewertung in der Schweiz

Die Bank bewertet nicht, was das Haus heute bringt, sondern was es über die Laufzeit des Kredits im Zweifel noch bringt. § 3 BelWertV sagt das ausdrücklich: Der Beleihungswert ist der Wert, der unabhängig von vorübergehenden, etwa konjunkturell bedingten Wertschwankungen und unter Ausschaltung spekulativer Elemente während der gesamten Dauer der Beleihung bei einer Veräußerung voraussichtlich erzielt werden kann, ermittelt im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung der nachhaltigen Merkmale³. Deshalb ist er niedriger als der Verkehrswert, und zwar absichtlich. Wer den Beleihungswert vorab selbst berechnen will, hat es schwer: Abschläge und Betrachtungszeitraum legt die Bank fest und muss nur deren Angemessenheit nachvollziehbar darlegen³.

Wie aufwendig die Bank dabei vorgeht, hängt von der Kredithöhe ab. Bei wohnwirtschaftlich genutzten Objekten und einem abzusichernden Darlehen bis 600.000 Euro darf eine Pfandbriefbank nach § 24 BelWertV auf das Gutachten verzichten und eine vereinfachte Wertermittlung erstellen; die Innenbesichtigung kann entfallen, wenn die Bewertungsparameter bekannt sind und das Objekt in den letzten zehn Jahren fertiggestellt wurde oder ein Abschlag von mindestens 10 Prozent vorgenommen wird, eine Videobesichtigung verlangt mindestens 5 Prozent Abschlag⁷. Die Person, die bewertet, darf nicht dieselbe sein, die den Kredit entscheidet⁷. Für den Kunden heißt das: Der typische Eigenheimkredit wird ohne Gutachten im engeren Sinn bewertet, und Abschläge sind Teil des Verfahrens, nicht ein Urteil über Ihr Haus.

In Österreich gibt es keine Verordnung wie die BelWertV für den Bankschätzwert; die Institute bewerten nach internen Regeln, meist mit einem Sicherheitsabschlag auf den Marktwert, und sie zeigen das Ergebnis selten. In der Schweiz setzt die Selbstregulierung den Rahmen: Die Richtlinien der Bankiervereinigung, von der FINMA als aufsichtsrechtlicher Mindeststandard anerkannt und zuletzt zum 1. Januar 2025 revidiert, verlangen mindestens 10 Prozent Eigenmittel am Belehnungswert, die nicht aus der zweiten Säule stammen dürfen, und die Amortisation der Hypothekarschuld auf zwei Drittel des Belehnungswerts innert maximal 15 Jahren⁸. Den Belehnungswert selbst ermitteln die Banken überwiegend hedonisch, also mit einem Modell aus tatsächlichen Verkaufspreisen, rund 20 Objektmerkmalen und etwa 50 Lagefaktoren, und nach dem Niederstwertprinzip gilt der tiefere Wert aus Marktwert und Kaufpreis⁹. Was zu tun ist, wenn diese Zahl unter dem vereinbarten Kaufpreis liegt, behandelt der Beitrag zur zu niedrigen Bankbewertung und ihren Auswegen.

Marktwerteinschätzung des Maklers: Akquiseinstrument mit Standesregeln

Die Einschätzung des Maklers ist häufig die erste Zahl, die ein Eigentümer hört, und oft eine gute, denn niemand sieht mehr Abschlüsse in einem Grätzel oder Stadtviertel als der Makler, der dort seit Jahren arbeitet. Trotzdem ist sie kein Gutachten und will keines sein. Die Immobilienmaklerverordnung verpflichtet Makler in § 2 zur Sorgfalt eines ordentlichen Immobilienmaklers, nennt es in § 4 standeswidrig, Vermittlungen anzubieten, ohne Provisionspflicht und Provisionshöhe offenzulegen, und deckelt die Provision in § 12 mit den Höchstbeträgen der §§ 15 bis 27¹⁰. Das wirtschaftliche Interesse ist damit offengelegt: Die Einschätzung dient dem Vermittlungsauftrag, und der Auftrag wird eher erteilt, wenn die Zahl gefällt.

Behandeln Sie sie deshalb als Marktmeinung mit Interesse: wertvoll als zweite Stimme, ungeeignet als einzige. Liegt sie deutlich über der Spanne aus Vergleichskäufen, fragen Sie nach den Verkäufen, auf die sie sich stützt.

KI-Bewertungsbericht: Was CheckValue ist und was es nicht ist

In der Tabelle unten steht CheckValue in der letzten Zeile, und diese Zeile ist bewusst bescheiden beschriftet: ein KI-Bewertungsbericht mit Quellenverzeichnis, also eine automatisierte Immobilienbewertung, die ihre Herleitung offenlegt. Für jemanden, der gerade fünf verschiedene Zahlen sortiert, sind drei Eigenschaften des Berichts wichtig. Erstens das nummerierte Quellenverzeichnis: Jeder Preisindex, jeder Bezirkswert und jede Anpassung für Baujahr, Zustand oder Energieklasse trägt eine Nummer, unter der die amtliche Quelle steht, sodass ein Sachverständiger, eine Bank oder ein Miterbe die Herleitung prüfen kann statt nur das Ergebnis. Zweitens die Spanne statt der bloßen Punktzahl: Der Bericht nennt einen Wert und setzt ihn in eine Bandbreite, weil kein Verfahren den Preis auf den Euro trifft. Drittens die Wiederholbarkeit: Dieselbe Adresse mit denselben Angaben ergibt dasselbe Ergebnis, weil jede Bewertung gegen frühere Läufe geprüft wird; das unterscheidet ihn von Rechnern, die bei jedem Aufruf eine andere Zahl zeigen.

Und die Grenzen, ebenso deutlich: Niemand besichtigt, es gibt keinen Stichtag im Sinn des § 9 LBG und keine Unterschrift, also kein Gutachten und keine Vermutung der Richtigkeit gegenüber dem Finanzamt¹⁶. Der Bericht ist kein Beleihungswert und bindet keine Bank, er ist keine Maklereinschätzung und wirbt um keinen Auftrag. Seit 2. August 2026 gilt in der EU der AI Act, der Transparenz verlangt, wenn Künstliche Intelligenz im Spiel ist¹¹; CheckValue nennt sich deshalb, was es ist: ein KI-Bewertungsbericht, gerechnet von einem Modell und nicht von einem Sachverständigen. Wie die Bewertung gerechnet wird und wo ihre Grenzen liegen, steht auf der Seite zur Methode und Genauigkeit der Bewertung; Sachverständige, Banken und Verwaltungen, die viele Adressen prüfen, finden die Konditionen auf der Preisseite mit den Pro-Abos für 30 bis 360 Berichte.

Vergleichstabelle: Kosten, Dauer, Besichtigung, Rechtswirkung und Akzeptanz bei Bank, Gericht und Finanzamt

Lesen Sie die letzte Spalte zuerst. Wer eine Zahl braucht, die ein Dritter anerkennen muss, landet in der ersten Zeile; alle anderen Zeilen sind Vorbereitung, Verhandlung oder Kreditentscheidung.

Ein Reihenhaus in Graz, fünf Zahlen: Warum sie so weit auseinanderliegen

Ein Beispiel mit erfundenem Haus und echtem Bezirkswert. Angenommen, Sie besitzen ein Reihenhaus in Graz, 120 m² Wohnfläche, 280 m² Grund, Baujahr 1985, guter Zustand, und lassen fünf Zahlen erstellen.

Der amtliche Anker: Die Statistik Austria weist für Graz (Stadt) in der Grundstückskategorie A, also unter 740 m², für Häuser mit 100 bis 140 m² Wohnfläche aus den Baujahren 1961 bis 1990 einen Durchschnitt von 3.283 €/m² aus¹². Mal 120 m² ergibt das rund 394.000 Euro; zum Vergleich lag der Medianpreis für Wohnhäuser in der Steiermark 2025 bei 2.421 €/m², österreichweit bei 2.836 €/m²¹², die Landeshauptstadt liegt also deutlich über ihrem Bundesland.

Die Beträge sind Annahmen für dieses Beispiel, die Abstände zwischen ihnen sind typisch. Die Spanne von 350.000 bis 420.000 Euro ist kein Streit um die Wahrheit, sondern ein Unterschied im Auftrag: Die Bank fragt, was sie im Notfall sicher bekommt, der Makler, womit er inserieren kann, der Sachverständige, was heute im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbar wäre. Wer die Maklerzahl für den Verkehrswert hält, verhandelt später von zu weit oben; wer die Bankzahl für den Marktwert hält, verkauft zu billig.

Welches Dokument wofür: Kredit, Gericht, Steuer, Verkauf und Neugier

• Kredit oder Umschuldung. Die Bank rechnet mit ihrem Beleihungswert, ob Sie ein Gutachten mitbringen oder nicht³. Ein eigener Bericht mit Vergleichskäufen hilft, das Angebot zu verstehen und zu verhandeln, ersetzt aber nichts. Für Umschuldung, Erbfall und Scheidung mit rückwirkendem Stichtag gelten Besonderheiten, die der Beitrag über Bewertungen für Umschuldung, Erbschaft und Scheidung behandelt.
• Gericht. Erbteilung, Pflichtteil, Aufteilung nach Scheidung, Streit unter Miteigentümern: Das Gericht zieht nach § 8 LBG einen gerichtlich beeideten Sachverständigen bei und setzt den Stichtag fest¹. Eigene Kurzgutachten dienen höchstens der Vorbereitung.
• Finanzamt. In Österreich Grundstückswert nach Pauschalwertmodell oder 71,25 Prozent der Statistik-Austria-Durchschnittspreise, alternativ ein Schätzungsgutachten mit Vermutung der Richtigkeit⁶. Das deutsche Finanzamt stellt den Wert selbst fest; nach Stiftung Warentest können Sie innerhalb eines Monats nach Zustellung des Feststellungsbescheids Einspruch einlegen und ein Gutachten nachreichen. Das lohnt sich nur, wenn der Erwerb mit dem festgestellten Wert über dem Freibetrag liegt, also über 500.000 Euro beim Ehepartner oder 400.000 Euro bei Kindern⁵. Auch ein Kaufpreis innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Stichtag gilt als Nachweis⁴.
• Verkauf. Hier zählt die Herleitung, nicht die Unterschrift. Vergleichskäufe, Bezirkswert und Index ergeben die Spanne, aus der der Angebotspreis wird; die Maklereinschätzung ist eine zweite Meinung dazu. Wie die Gratis-Rechner der Portale in dieses Bild passen, zeigt der Vergleich der Online-Bewertungen und ihrer Genauigkeit.
• Neugier und Vorbereitung. Wer nur wissen will, wo er steht, braucht weder Gutachten noch Bank. Ein Bericht mit offenen Quellen genügt, und wie ein solches Modell rechnet, erklärt der Beitrag über die Funktionsweise einer KI-Bewertung.

Dies ist eine allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Paragrafen, Schwellen und Beträge gelten mit dem Stand der jeweils zitierten Quelle.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Zahlen und Regeln tragen das Jahr ihrer Veröffentlichung; die aktuelle Fassung finden Sie in der zitierten Quelle.

Josef Eckmair MBA

Mitgründer von CheckValue · Geschäftsführer der CBDNOL GmbH · Über 20 Jahre Immobilienerfahrung auf Teneriffa und in Österreich · Geprüft von Christian Eckmair

Josef Eckmair MBA ist Mitgründer von CheckValue und Geschäftsführer der CBDNOL GmbH (Ansfelden, Österreich). Er hat über 20 Jahre Immobilienerfahrung auf Teneriffa und in Österreich und schreibt über Gutachten, Steuern, Verkaufskosten und Bewertungen für Profis.

Artikel von Josef Eckmair →