Immobilienbewertung online: Wie genau sind die Gratis-Rechner wirklich?

Wer seine Adresse in drei Gratis-Rechner tippt, bekommt drei Zahlen, die gern 60.000 Euro auseinanderliegen. Das ist kein Zufall und kein Betrug, sondern die Folge davon, wie diese Rechner arbeiten, welche Daten sie sehen und wofür ihre Betreiber sie gebaut haben. Dieser Beitrag erklärt die Technik hinter der Immobilienbewertung online, zeigt, was der bekannteste veröffentlichte Selbsttest und die Stiftung Warentest ergeben haben, rechnet ein Wiener Beispiel durch und gibt Ihnen einen Zehn-Minuten-Test, mit dem Sie jede Zahl auf Plausibilität prüfen, bevor jemand anruft.

Was hinter jeder Online-Bewertung steckt: das automatisierte Bewertungsmodell

Jeder Gratis-Rechner, ob von ImmoScout24, willhaben, Homeday, einer Sparkasse oder einer Schweizer Bank, ist ein automatisiertes Bewertungsmodell. Es hat aus vielen tausend Angebots- oder Kaufpreisen gelernt, wie viel ein Quadratmeter in einer Gegend kostet und wie stark Baujahr, Fläche, Objekttyp und Stockwerk diesen Preis verschieben. Für Ihre Adresse sucht es die passende Zelle in dieser Statistik und gibt eine Spanne aus. Fachleute nennen das hedonische Bewertung: Der Preis wird in bewertete Eigenschaften zerlegt und für ein neues Objekt wieder zusammengesetzt.

Das Modell kennt, was in seinen Daten steht: Lage auf Bezirks- oder Rasterebene, Größenklasse, Bauperiode, Trend. Es kennt nicht, was jeder Besichtigungstermin in einer Minute zeigt: den Zustand des Bades, die Straßenbahn unter dem Schlafzimmerfenster, den Blick ins Grüne, den Wasserfleck im Keller. Genau diese unsichtbaren Merkmale erklären einen großen Teil der Preisdifferenz zwischen zwei Wohnungen im selben Haus; wie sich der Marktwert einer Immobilie grundsätzlich herleitet, steht im Leitfaden Was ist mein Haus wert.

Zwei Zahlen zeigen die Grenze des Verfahrens. Eine Ottakringer Eigentumswohnung der Größenklasse 54 bis 77 m², gebaut zwischen 1961 und 1990, kostete 2025 ohne Freifläche im Durchschnitt 3.571 Euro je Quadratmeter, mit Balkon, Terrasse oder Garten 4.156 Euro². Ein Rechner, der nicht nach dem Balkon fragt, muss irgendwo zwischen diesen Werten raten, und das sind bei 70 m² bereits rund 41.000 Euro Unterschied.

Was der Selbsttest der WirtschaftsWoche und die Stiftung Warentest ergeben haben

Genauigkeitsangaben veröffentlichen die Anbieter im deutschsprachigen Raum nicht, anders als die großen US-Portale. Der aussagekräftigste öffentliche Test stammt von der WirtschaftsWoche aus dem November 2020: Ein Einfamilienhaus in Wolfsburg-Vorsfelde mit 175 m² Wohnfläche auf 671 m² Grund wurde von einem Sachverständigen mit 352.527 Euro bewertet und anschließend bei drei Gratis-Rechnern eingegeben¹.

Quelle der Testwerte: WirtschaftsWoche, 17.11.2020¹; die Prozentwerte sind aus den genannten Beträgen errechnet.

Zwei Dinge fallen auf. Erstens lagen alle drei Rechner über dem Gutachten, keiner darunter. Ein Verkäufer, der die höchste Zahl glaubt, inseriert zu teuer und verliert Monate. Zweitens war die einzige Spanne, die den Gutachterwert überhaupt enthielt, so breit, dass sie nichts aussagt: Zwischen 357.000 und 602.000 Euro liegt der Preis eines zweiten kleinen Hauses. Das Fazit der Redaktion: Die Gratis-Bewertung dient vor allem dazu, Adressen für Immobilienvermittler einzusammeln¹.

Die Stiftung Warentest sieht sich in einem zuletzt im Februar 2026 aktualisierten Beitrag die andere Seite an, nämlich die Bewertung durch das Finanzamt bei Erbschaft und Schenkung. Ihr Befund: Die 2023 geänderten Bewertungsregeln können zu deutlich höheren Werten führen, der Fiskus setzt den Wert oft zu hoch an, und wer sich wehren will, braucht ein eigenes Verkehrswertgutachten ab 2.000 Euro³. Das ist der Maßstab, an dem sich jede Gratis-Zahl messen lassen muss: Sie ist nur so lange nützlich, wie niemand mit ihr streitet.

Warum vier Rechner vier Werte liefern

Die Unterschiede zwischen Anbietern haben vier Ursachen, und keine davon ist ein Rechenfehler.

Angebotspreise statt Kaufpreise. Portale haben Inserate im Überfluss und Kaufverträge kaum. Viele Modelle lernen deshalb aus Angebotspreisen, also aus dem, was Verkäufer sich wünschen, nicht aus dem, was Käufer zahlen. Amtliche Statistiken gehen den anderen Weg: Die Immobilien-Durchschnittspreise der Statistik Austria beruhen auf den Kaufverträgen privater Haushalte, ausgewertet auf Bezirksebene nach drei Wohnflächenklassen und drei Bauperioden, also in neun Kategorien je Bezirk². Ein Rechner auf Inseratsbasis liegt in einem Käufermarkt systematisch zu hoch, weil dort die Inserate älter und teurer sind als die Abschlüsse.

Zustand und Sanierung. Kein Formular mit fünf Feldern erfasst, ob die Elektrik aus 1972 stammt oder das Dach aus 2021. Manche Rechner fragen nach einer Zustandsstufe, andere nicht, und beide geben eine Zahl aus, als hätten sie dasselbe gemeint.

Seltene Objekte. Ein statistisches Modell ist dort gut, wo es viele ähnliche Verkäufe gibt: Geschoßwohnungen in Wien, Reihenhäuser im Speckgürtel, Neubau in Graz. Bei einem Bauernhaus im Waldviertel, einer Dachgeschoßwohnung mit 200 m² oder einem Haus mit Gewerbeanteil hat es zu wenige Nachbarn in seiner Zelle und weicht auf gröbere Durchschnitte aus. Die Statistik Austria zeigt das offen: Wo zu wenige Transaktionen vorliegen, verzichtet sie auf die Aufteilung nach Wohnflächenklassen und weist einen einzigen Bezirkswert aus, in der Inneren Stadt etwa denselben für jede Wohnungsgröße². Ein Portal-Rechner tut dasselbe, sagt es aber nicht.

Der Zeitverzug. Modelle lernen aus der Vergangenheit, Märkte bewegen sich in der Gegenwart. Bestehender Wohnraum verteuerte sich in Österreich laut Häuserpreisindex binnen eines Jahres um 5,1 % (2. Quartal 2026)⁴, in Deutschland legte der Häuserpreisindex im selben Quartal nur 0,6 % zu⁵; für die Schweiz weist das Bundesamt für Statistik den IMPI jedes Quartal mit Veränderungsraten zum Vorquartal und zum Vorjahresquartal aus⁶. Ein Rechner, dessen Datenbasis ein Jahr alt ist, liegt in Wien also um rund 5 % zu tief, in Frankfurt fast richtig; welchen Fall Sie vor sich haben, verrät er Ihnen nicht.

„Kostenlos“ heißt: Ihre Kontaktdaten sind der Preis

Sehen Sie sich an, wie die Anbieter ihre Rechner selbst beschreiben (Stand der Seiten: September 2026). ImmoScout24 wirbt mit „100 % kostenlos & unverbindlich“ und „Ergebnis in 3 Minuten“; das Ergebnis kommt als PDF per E-Mail, und „auf Wunsch“ helfen Experten mit einer persönlichen Einschätzung. Homeday titelt „kostenlos, sofort & unverbindlich“ und zeigt die erste Spanne tatsächlich ohne E-Mail-Adresse; danach, so die Seite, wertet ein Mitarbeiter Ihre Angaben aus und meldet sich, um einen Vor-Ort-Termin mit einem Homeday-Makler zu vereinbaren. sREAL in Österreich bietet die Bewertung kostenlos „im Rahmen einer möglichen zukünftigen Beauftragung zu einer Immobilienvermarktung“ an; das Formular verlangt Name und E-Mail. Das ist das Geschäftsmodell, und die WirtschaftsWoche nannte die Rechner schon 2020 ein Werbeinstrument für andere Dienstleistungen¹.

Die Ökonomie dahinter ist einfach. In Österreich darf ein Makler beim Verkauf einer Liegenschaft im Wert über 36.336,42 Euro von jeder Seite bis zu 3 % des Kaufpreises als Provision verlangen, zuzüglich Umsatzsteuer (§ 15 Immobilienmaklerverordnung)⁷; bei einer Wohnung um 300.000 Euro sind das bis zu 9.000 Euro netto je Auftraggeber. Eine Bewertung, die zu einem Vermittlungsauftrag führt, ist dieses Geld wert, eine Bewertung ohne Anruf nicht. Dieselbe Verordnung verlangt, dass aus Inseraten hervorgeht, dass sie von einem Makler stammen, und dass Makler ihre Auftraggeber über die Provisionspflicht aufklären⁷. Für den Bewertungsrechner selbst gibt es keine solche Kennzeichnungspflicht.

Deshalb suchen so viele Menschen nach „Immobilienbewertung kostenlos sofort ohne E-Mail“ oder fragen, ob die McMakler-Bewertung wirklich kostenlos sei: Sie haben verstanden, dass die Zahl gratis ist und die Ruhe danach nicht. Ihre Rechte sind klar. Die Datenschutz-Grundverordnung gilt für jede Verarbeitung Ihrer Kontaktdaten, auch für die Weitergabe an einen Maklerpartner, und Sie können Ihre Betroffenenrechte wie Auskunft und Löschung geltend machen⁸. Wer keinen Makler sucht, gibt die Telefonnummer nicht her; wer einen sucht, kann die Gratis-Bewertung als Einstieg nutzen und sollte im Hinterkopf behalten, dass im Wolfsburger Test alle drei Rechner über dem Gutachterwert lagen¹.

Warum die Bank niedriger bewertet: Beleihungswert und hedonische Modelle

Die häufigste Enttäuschung nach einer Online-Bewertung kommt von der Bank: Das Portal sagt 400.000 Euro, die Bank rechnet mit 340.000. Beide können recht haben, weil sie verschiedene Fragen beantworten.

In Deutschland ist der Beleihungswert gesetzlich definiert. § 3 der Beleihungswertermittlungsverordnung erlaubt der Bank nur jenen Wert, der sich erfahrungsgemäß über die gesamte Laufzeit des Kredits bei einem Verkauf erzielen ließe, Konjunkturausschläge und Spekulation herausgerechnet; verlangt ist eine ausdrücklich vorsichtige Bewertung anhand der dauerhaften Merkmale des Objekts und der normalen regionalen Marktlage⁹. Ein Wert, der Konjunkturspitzen ausblendet, liegt in einem steigenden Markt zwangsläufig unter dem Marktwert. Das ist Absicht, kein Fehler.

In der Schweiz bewerten Banken Wohneigentum in der Regel mit eigenen hedonischen Modellen und arbeiten dabei innerhalb der Selbstregulierung der Schweizerischen Bankiervereinigung, deren Richtlinien für das Hypothekargeschäft mehrfach revidiert wurden¹⁰. Liegt der Bankwert unter dem Kaufpreis, bleibt die Differenz an den Eigenmitteln des Käufers hängen, weshalb „Immobilienbewertung Bank zu niedrig“ in der Schweiz eine eigene Suchanfrage ist. Eine zweite, unabhängige Bewertung mit offengelegten Vergleichsobjekten ist dort das übliche Gegenargument. In Österreich rechnen die Banken den Schätzwert intern nach eigenen, vorsichtigen Vorgaben; eine Verordnung wie die deutsche BelWertV gibt es nicht. Wie Verkehrswert, Marktwert und Beleihungswert zusammenhängen, erklärt der Beitrag zu Verkehrswert, Marktwert und Beleihungswert.

Eine Ottakringer Wohnung, vier Online-Werte und ein Kaufpreis aus dem Grundbuch

Ein Beispiel mit fiktivem Objekt und echten Bezirksdaten. Angenommen, Sie besitzen eine 70-m²-Eigentumswohnung in Wien-Ottakring, Baujahr 1975, dritter Stock ohne Lift, kein Balkon, Bad und Fenster vor zehn Jahren erneuert. Für Ottakring nennt die Statistik Austria bei Wohnungen zwischen 54 und 77 m² aus der Bauperiode 1961 bis 1990 einen Durchschnitt von 3.571 Euro je Quadratmeter, sofern keine Freifläche dazugehört²; das ergibt für 70 m² einen Bezirksanker von rund 250.000 Euro.

Nun geben Sie die Adresse bei vier Anbietern ein. Die folgenden Ergebnisse sind Beispielwerte, keine echten Abfragen:

Zwischen dem niedrigsten und dem höchsten Wert liegen 79.000 Euro oder rund ein Drittel des Bezirksankers. Dann suchen Sie in der Urkundensammlung des Grundbuchs nach dem letzten Verkauf im selben Haus und finden, sagen wir, eine 68-m²-Wohnung im zweiten Stock, verkauft vor fünf Monaten um 247.500 Euro, also 3.640 Euro je Quadratmeter. Auf Ihre 70 m² übertragen sind das 254.800 Euro, plus ein kleiner Zuschlag für das sanierte Bad. Der Kaufpreis aus dem Haus liegt damit nahe am amtlichen Bezirksdurchschnitt und weit unter drei der vier Online-Werte. Das Muster deckt sich mit dem Wolfsburger Test: Rechner, die aus Inseraten lernen, liegen über dem Markt, die Bank darunter, und die Wahrheit steht im Kaufvertrag¹.

Immobilienbewertung online prüfen: drei Schritte in zehn Minuten

Drei Prüfschritte reichen, um eine Gratis-Zahl einzuordnen, und alle drei brauchen weder Makler noch Software.

1. Kaufpreise statt Angebote. In Österreich kann jede Person in das Grundbuch Einsicht nehmen, in das Hauptbuch ebenso wie in die Urkundensammlung, in der die Kaufverträge liegen¹¹. Zwei oder drei Verträge aus Ihrem Haus oder Ihrer Straße sagen mehr als jeder Rechner. In Deutschland ersetzen Grundstücksmarktberichte der Gutachterausschüsse, in der Schweiz der Blick auf Bankbewertungen die fehlenden öffentlichen Kaufpreise. Wie Sie Vergleichsobjekte finden und Unterschiede sauber korrigieren, zeigt der Beitrag zum Vergleichswertverfahren mit echten Kaufpreisen.
2. Quadratmeterpreis gegen den Bezirk. Teilen Sie den Online-Wert durch Ihre Wohnnutzfläche und legen Sie das Ergebnis neben den Wert der Statistik Austria für Ihren Bezirk, Ihre Größenklasse und Ihre Bauperiode². Liegt der Rechner deutlich darüber, muss er einen Grund haben, den Sie kennen: Sanierung, Lage im Bezirk, Ausblick. Wie Sie den Quadratmeterpreis richtig berechnen und wo er täuscht, steht im Beitrag zum Quadratmeterpreis und seinen Fallen.
3. Vermarktungsdauer. Sehen Sie nach, wie lange vergleichbare Inserate in Ihrer Gegend schon online stehen. Angebote, die seit Monaten unverändert laufen, markieren das obere Ende des Möglichen; liegt Ihre Online-Bewertung auf deren Niveau, ist sie ein Wunschpreis. Der Index sagt Ihnen zusätzlich, ob der Markt Ihnen entgegenkommt: 5,1 % Anstieg in einem Jahr in Österreich⁴ machen ein Jahr alte Vergleichswerte zu tief, 0,6 % in Deutschland⁵ fast nicht.

Was CheckValue anders macht: Spanne, Quellen, gleiches Ergebnis beim zweiten Mal

CheckValue ist ebenfalls ein Rechenmodell, und es wäre unehrlich, das zu verschweigen. Der Unterschied liegt nicht in einer Genauigkeit in Prozent, die wir nicht behaupten, sondern in drei Eigenschaften, die dieser Beitrag bei den Gratis-Rechnern vermisst hat. Erstens bekommen Sie eine Spanne, in der der Punktwert steht, und dazu die Vergleichskäufe und den amtlichen Preisindex, aus denen sie hergeleitet ist; Sie können also selbst prüfen, ob die Vergleichsobjekte zu Ihrem passen, statt einer Zahl glauben zu müssen. Zweitens ist jede Anpassung und jede Marktzahl mit einer nummerierten Quelle belegt, darunter dieselben Statistiken, die in diesem Beitrag zitiert sind; die Liste steht am Ende des Berichts. Drittens liefert dieselbe Adresse mit denselben Angaben denselben Wert: Jedes Ergebnis wird zweimal unabhängig berechnet, gegen ein Register früherer Ergebnisse abgeglichen und auf Plausibilität geprüft, bevor Sie es sehen. Ein Rechner, der heute 289.000 und morgen 301.000 sagt, hat Ihnen nichts gesagt.

Was der Bericht nicht ist: ein Gutachten, und ein Ersatz dafür schon gar nicht. Niemand besichtigt, und eine Genauigkeit in Prozent nennen wir nicht, weil es keine seriöse Zahl gäbe, die für ein Bauernhaus im Waldviertel und eine Neubauwohnung in Salzburg zugleich gälte. Wie der Bericht rechnet und wo die Grenzen liegen, steht auf der Seite wie wir rechnen und wo die Methode endet; den Hintergrund zu Daten, Vergleichsobjekten und Konsistenzprüfungen erklärt der Beitrag über die Arbeitsweise einer KI-Bewertung. Die kostenlose Vorschau für Ihre Adresse zeigt den Aufbau des Berichts, bevor Sie etwas bezahlen.

Wann keine Online-Bewertung reicht: Bank, Gericht, Finanzamt

In drei Situationen zählt keine Gratis-Zahl. Die Bank ermittelt den Beleihungswert nach eigenen Regeln, in Deutschland nach der BelWertV⁹, und akzeptiert weder Portalwert noch Bericht als Grundlage der Finanzierung; nützlich ist Ihre eigene Bewertung dort nur, um das Angebot der Bank einzuordnen und gegebenenfalls eine zweite Bank zu fragen. Vor Gericht, bei Erbteilung, Pflichtteil oder Scheidung, zählt das Gutachten eines Sachverständigen mit Befund, Stichtag und Verfahrensbeschreibung. Beim Finanzamt gilt dasselbe: Wer die Bewertung des Fiskus bei Erbschaft oder Schenkung anfechten will, braucht nach Stiftung Warentest ein Verkehrswertgutachten ab 2.000 Euro³, und der Verweis auf einen Portalwert überzeugt dort niemanden. Für alles davor reichen Kaufpreise, Bezirksdurchschnitt und ein Bericht mit offenen Quellen.

Dies ist eine allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Zahlen und Regeln tragen das Jahr ihrer Veröffentlichung; die aktuelle Fassung finden Sie in der zitierten Quelle.

Christian Eckmair

Mitgründer von CheckValue · Über 20 Jahre Immobilienerfahrung auf Teneriffa und in Österreich · Geprüft von Josef Eckmair MBA

Christian Eckmair ist Mitgründer von CheckValue und der CBDNOL GmbH (Ansfelden, Österreich). Er ist seit über 20 Jahren auf Teneriffa und in Österreich im Immobiliengeschäft tätig – Kauf, Sanierung, Vermietung und Verkauf von Wohnimmobilien – und schreibt über Immobilienwerte, Kaufprüfung und Grundbuch.

Artikel von Christian Eckmair →