Was ist der Verkehrswert einer Immobilie? Definition, Berechnung, Nutzen

Die Frage taucht fast immer mit einem Brief auf: Das Finanzamt hat den geerbten Bungalow bewertet, die Bank schreibt von einem Beleihungswert, der Anwalt der Schwester verlangt für die Erbteilung „den Verkehrswert“, oder ein Makler nennt am Telefon eine Zahl, die verdächtig gut klingt. Alle vier meinen etwas anderes, und nur eines davon ist der Verkehrswert im Sinn des Gesetzes. Diese Seite erklärt, was der Begriff bedeutet, wie der Wert nach den gesetzlichen Verfahren berechnet wird, wer ihn verbindlich feststellen darf und wann Sie ihn überhaupt brauchen. Was ein vollständiges Gutachten kostet und wie lange der Sachverständige dafür braucht, erklärt der Beitrag über Preis und Ablauf eines Immobiliengutachtens; hier geht es um den Begriff selbst.

Was bedeutet Verkehrswert bei Immobilien? Die Definition in Österreich und Deutschland

In Österreich steht die Definition im Liegenschaftsbewertungsgesetz, das für die Bewertung von Liegenschaften in allen gerichtlichen Verfahren gilt¹. § 2 LBG schreibt vor, dass im Zweifel der Verkehrswert zu ermitteln ist, und meint damit den Preis, den ein Verkauf im redlichen Geschäftsverkehr üblicherweise einbringt; was ein einzelner Mensch aus Vorliebe oder aus ideellen Gründen zusätzlich zahlen würde, bleibt ausgeklammert¹.

Das deutsche Baugesetzbuch fasst in § 194 denselben Gedanken ausführlicher: Maßgeblich ist der Preis, der zum Ermittlungszeitpunkt im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbar wäre, und zwar nach rechtlicher Situation, tatsächlichen Eigenschaften, Beschaffenheit und Lage des Grundstücks; ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse spielen keine Rolle².

Drei Bausteine stecken in beiden Fassungen, und sie erklären die meisten Missverständnisse:

• Der Stichtag. Der Verkehrswert gilt für einen Tag, nicht für ein Jahr; deshalb setzt das Gericht in Österreich den Bewertungsstichtag ausdrücklich fest¹.
• Der gewöhnliche oder redliche Geschäftsverkehr. Gemeint ist ein normaler Verkauf zwischen informierten Parteien ohne Zeitdruck. Ein Notverkauf nach der Zwangsversteigerung oder ein Freundschaftspreis unter Geschwistern sind keine Maßstäbe.
• Die Objektivität. Was Ihnen das Elternhaus bedeutet oder was der Nachbar für den Garten zahlen würde, zählt nicht; beide Gesetze schließen solche Vorlieben aus¹².

In der Schweiz heißt das Dokument Verkehrswertschätzung; was dort anders läuft, zeigt der Vergleich von Verkehrswert, Marktwert und Beleihungswert.

Ist der Verkehrswert dasselbe wie der Marktwert?

Ja. § 194 BauGB schreibt den Marktwert in Klammern direkt hinter den Verkehrswert; es sind zwei Wörter für denselben Begriff². Auch das österreichische Gesetz kennt keinen eigenen Marktwert neben dem Verkehrswert¹. Wo in Gutachten, Kreditvertrag oder Steuerbescheid „Marktwert“ steht, können Sie Verkehrswert lesen.

Verwechslungsgefahr besteht mit anderen Zahlen, die rund um dieselbe Immobilie kursieren:

• Angebotspreis. Die Zahl im Inserat ist ein Verhandlungsangebot des Verkäufers, kein Wert. Sie liegt meist über dem Verkehrswert und manchmal weit darüber.
• Kaufpreis. Der Preis eines einzelnen Geschäfts kann vom Verkehrswert abweichen, weil jemand dringend suchte oder schnell Geld brauchte; erst viele Kaufpreise zusammen zeigen den Markt. Wie weit die beiden Zahlen auseinanderlaufen dürfen, behandelt die Seite zur Frage, ob der Verkehrswert dem Verkaufspreis entspricht.
• Beleihungswert. Die Bank rechnet nach § 3 BelWertV mit dem Betrag, den die Immobilie auch in schwachen Jahren über die ganze Kreditlaufzeit voraussichtlich bringt: Konjunkturelle Schwankungen werden herausgerechnet, spekulative Erwartungen gestrichen, und die Bewertung ist ausdrücklich vorsichtig anzulegen³. Er liegt planmäßig unter dem Verkehrswert.
• Steuerwerte. Einheitswert, Grundsteuerwert oder Grundstückswert folgen eigenen Formeln und haben mit dem Marktpreis oft wenig zu tun; die Unterschiede erklärt der Beitrag über Einheitswert, Grundsteuerwert und Verkehrswert.
• Liebhaberpreis. Was ein einzelner Interessent aus persönlichen Gründen zahlen würde, schließt § 2 Abs. 3 LBG aus dem Verkehrswert aus¹.

Wie wird der Verkehrswert berechnet? Die drei gesetzlichen Verfahren

Beide Rechtsordnungen schreiben keinen einzelnen Rechenweg vor, sondern drei anerkannte Verfahren und die Pflicht, das passende zu wählen. § 3 LBG verlangt Wertermittlungsverfahren, die dem jeweiligen Stand der Wissenschaft entsprechen, und nennt dafür das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren; sind nur so alle wertbestimmenden Umstände zu erfassen, sind mehrere Verfahren anzuwenden¹. Die deutsche Immobilienwertermittlungsverordnung nennt in § 6 dieselben drei Verfahren, lässt die Wahl nach der Art des Objekts und den Gepflogenheiten des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs treffen und verlangt, dass sie begründet wird⁴.

Vergleichswertverfahren: Was haben ähnliche Objekte tatsächlich gekostet?

Der Wert wird aus tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte abgeleitet. § 4 LBG verlangt Kaufpreise, die im redlichen Geschäftsverkehr in zeitlicher Nähe zum Bewertungsstichtag in vergleichbaren Gebieten erzielt wurden; ältere Preise werden an die Preisentwicklung angepasst, abweichende Eigenschaften durch Zu- oder Abschläge berücksichtigt, und Kaufpreise, hinter denen ein Notverkauf, ein Verwandtschaftsverhältnis oder eine andere Besonderheit steckt, dürfen nur nach Berichtigung verwendet werden¹. Für Eigentumswohnungen, Reihenhäuser und Baugrundstücke ist das der Standard, weil genug Verkäufe vorliegen.

Ertragswertverfahren: Was bringt das Objekt an Miete?

Bei vermieteten Objekten zählt, was sie einbringen. § 5 LBG ermittelt den Wert durch Kapitalisierung des für die Zeit nach dem Stichtag zu erwartenden Reinertrags zum angemessenen Zinssatz und über die zu erwartende Nutzungsdauer¹. Der Reinertrag ist die Miete nach Abzug der Bewirtschaftungskosten; der Zinssatz spiegelt, welche Rendite Käufer für diese Art Objekt verlangen. Das Verfahren passt zu Zinshäusern, Geschäftslokalen und Anlegerwohnungen.

Sachwertverfahren: Was kostet es, das Objekt neu zu bauen?

Hier wird der Bodenwert mit dem Bauwert und dem Wert sonstiger Bestandteile addiert; der Bauwert geht von den Herstellungskosten aus und zieht die Wertminderung durch Alter und Zustand ab¹. Das Verfahren dient bei Einfamilienhäusern ohne genügend Vergleichsverkäufe und bei Sonderobjekten; sein Ergebnis braucht eine Marktanpassung, weil Käufer Marktpreise zahlen, nicht Baukosten. Die ImmoWertV gliedert jedes Verfahren deshalb in drei Schritte, vom vorläufigen Verfahrenswert über den marktangepassten vorläufigen Verfahrenswert zum Verfahrenswert, und leitet den Verkehrswert aus dem Verfahrenswert unter Würdigung seiner Aussagefähigkeit ab⁴.

Welche Zeile gilt, entscheidet der Sachverständige nach Objektart und Datenlage, und er muss die Wahl begründen¹⁴. Jeder Weg hat seine schwache Stelle: Ohne passende Verkäufe wird die Anpassung im Vergleichswert zur Schätzung, beim Ertragswert verschiebt schon ein um einen halben Punkt anderer Zinssatz das Ergebnis deutlich, und der Sachwert zeigt ohne Marktanpassung Baukosten statt Preise. Welche Daten in jedes der drei Verfahren einfließen und wie die Rechnung im Detail aussieht, steht in der Gegenüberstellung der drei gesetzlichen Bewertungsverfahren. Beim selbst genutzten Einfamilienhaus laufen häufig Vergleichswert und Sachwert nebeneinander; weichen sie ab, zählt der Marktpreis.

Wie errechnet sich der Verkehrswert Schritt für Schritt? Ein Beispiel aus Oberösterreich

Ein Rechenbeispiel mit erfundenem Haus und echten amtlichen Anhaltspunkten. Angenommen, Sie besitzen ein Einfamilienhaus im Bezirk Linz-Land, 140 m² Wohnfläche, 700 m² Grund, Baujahr 1998, gepflegt, mit Garage, und wollen wissen, wie ein Sachverständiger zum Verkehrswert käme.

Schritt 1: Vergleichswert. Die Statistik Austria weist für Oberösterreich 2025 einen Medianpreis von 2.905 Euro je Quadratmeter Wohnfläche für Wohnhäuser aus; österreichweit lag der Median bei 2.836 Euro, in Wien bei 5.376 Euro⁵. 140 m² mal 2.905 Euro ergeben rund 406.700 Euro als Ausgangswert. Ein Sachverständiger würde statt des Landesmedians die Bezirkswerte derselben Statistik heranziehen⁵ und dazu einige echte Vergleichsverkäufe aus dem Umkreis. Für das Beispiel nehmen wir an, dass die Vergleichsverkäufe wegen Zustand und Garage einen Zuschlag von vier Prozent rechtfertigen: rund 423.000 Euro.

Schritt 2: Sachwert als Kontrolle. Der Bodenwert folgt aus 700 m² mal dem Durchschnittspreis für bebaubare Grundstücke in Oberösterreich von 139 Euro je Quadratmeter⁵, also rund 97.300 Euro. Für den Bauwert setzt das Beispiel Herstellungskosten von 2.500 Euro je Quadratmeter an (eine Annahme, kein amtlicher Wert): 350.000 Euro, abzüglich 35 Prozent Alterswertminderung für 28 Jahre bei angenommenen 80 Jahren Gesamtnutzungsdauer, bleiben 227.500 Euro. Mit 15.000 Euro für Außenanlagen summiert sich der vorläufige Sachwert auf rund 339.800 Euro.

Schritt 3: Würdigung. Zwei Verfahren, zwei Zahlen: 423.000 Euro aus Vergleichsverkäufen, 339.800 Euro aus Boden und Baukosten. Der Abstand ist der Grund, warum das Sachwertverfahren einen Marktanpassungsschritt braucht⁴: In gefragten Lagen zahlen Käufer mehr, als Grund und Neubau kosten. Bei ausreichend Vergleichsverkäufen folgt der Sachverständige dem Vergleichswert und nutzt den Sachwert als Plausibilitätskontrolle; Verkehrswert zum Stichtag im Beispiel: 420.000 Euro, gerundet.

Nur die beiden Quadratmeterpreise stammen aus der amtlichen Statistik; alle anderen Beträge sind Annahmen dieses Beispiels.

Wie berechne ich den Verkehrswert selbst, und wo liegen die Grenzen?

Dieselben Schritte können Sie am Küchentisch gehen, mit einem ehrlichen Ergebnis: eine begründete Spanne, kein Verkehrswert im Rechtssinn. Wie ein Sachverständiger dieselbe Arbeit macht, welche Unterlagen er dafür verlangt und woran er das Ergebnis prüft, beschreibt die Seite über die Ermittlung des Verkehrswerts von der Anfrage bis zum Gutachten.

1. Objektdaten festhalten. Wohnfläche aus Plan oder Nutzwertgutachten, Grundstücksfläche aus dem Grundbuchauszug, Baujahr, Sanierungen mit Jahr, Energieausweis, Zustand von Dach, Fenstern, Heizung und Bad.
2. Vergleichspreise beschaffen. In Österreich liefern die Immobilien-Durchschnittspreise der Statistik Austria Werte auf Bezirksebene, berechnet aus den Kaufverträgen privater Haushalte über ein Fenster von fünf Jahren und auf das Berichtsjahr valorisiert⁵. In Deutschland führen die Gutachterausschüsse die Kaufpreissammlung und ermitteln daraus Bodenrichtwerte, Liegenschaftszinssätze und Sachwertfaktoren⁶. Wo Sie diese Daten im Einzelnen finden, zeigt der Überblick über Immobilienpreisspiegel, Häuserpreisindex und andere amtliche Datenquellen; wie Sie einzelne Kaufpreise aufspüren, der Beitrag zum Vergleichswertverfahren und zur Suche nach Kaufpreisen.
3. Anpassen, aber sparsam. Jeder Zu- oder Abschlag braucht einen Grund, den Sie einem Fremden erklären könnten: ein Baujahr, eine fehlende Garage, ein Lärmpegel.
4. Spanne statt Punkt. Rechnen Sie mit dem Bezirksmedian, dem günstigsten und dem teuersten passenden Vergleichsverkauf. Diese Spanne ist Ihre Verhandlungsbasis.

Die Grenzen sind klar: Niemand hat das Haus besichtigt, es gibt keinen festgesetzten Stichtag, keinen Befund nach § 9 LBG und keine Unterschrift eines Sachverständigen¹. Genau diese Rechenarbeit übernimmt ein KI-Bewertungsbericht wie CheckValue: Er zieht für eine Adresse die amtlichen Durchschnittspreise und den Preisindex heran, listet Vergleichskäufe auf, rechnet Anpassungen für Baujahr, Zustand, Garage oder Energieklasse mit Koeffizient und Quelle und gibt eine Spanne mit Punktwert aus. Er ist kein Gutachten, kein Verkehrswert im Sinn des § 2 LBG oder § 194 BauGB und kein Dokument für Gericht, Finanzamt oder Bank. Die kostenlose Vorschau des Berichts für Ihre Adresse zeigt den Aufbau, bevor Sie sich entscheiden.

Wer darf den Verkehrswert verbindlich feststellen?

Verbindlich wird eine Zahl nicht durch die Person, die sie ausrechnet, sondern durch das Verfahren, in dem sie gilt.

Österreich. Läuft ein Gerichtsverfahren, schreibt § 8 LBG dem Gericht vor, einen gerichtlich beeideten Sachverständigen des passenden Fachgebiets heranzuziehen; das Gericht legt außerdem den maßgeblichen Stichtag fest und ordnet meist ein schriftliches Gutachten an¹. Welche Personen das sind, zeigt die Sachverständigen- und Dolmetscherliste des Justizministeriums, die seit 2004 online steht und nach Sprengeln und Fachgebieten abgefragt werden kann⁷. Das Gutachten selbst muss nach § 9 LBG Zweck, Bewertungsstichtag, Besichtigungstag mit anwesenden Personen, verwendete Unterlagen, Befund und begründete Bewertung enthalten¹. Außerhalb von Gerichtsverfahren kann jeder ein Gutachten bestellen; verbindlich für Dritte wird es erst, wenn Vertrag, Gesetz oder Gericht das anordnen.

Deutschland. Die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte erstatten nach § 193 BauGB Gutachten über den Verkehrswert bebauter und unbebauter Grundstücke, unter anderem auf Antrag von Eigentümern, Berechtigten, Gerichten und Behörden; ihre Gutachten haben keine bindende Wirkung, soweit nichts anderes bestimmt oder vereinbart ist⁶. Gegenüber dem Finanzamt lässt § 198 BewG zwei Wege zu: ein Gutachten des örtlichen Gutachterausschusses oder das Gutachten eines Sachverständigen, dessen Bestellung oder Zertifizierung von einer staatlichen beziehungsweise staatlich anerkannten Stelle stammt oder auf einer Akkreditierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 beruht⁸.

Wofür brauche ich den Verkehrswert? Erbschaft, Scheidung, Bank

Erbschaft. Streiten Erben über die Aufteilung oder den Pflichtteil, landet die Frage vor Gericht, und dort gilt das Liegenschaftsbewertungsgesetz mit Sachverständigem und festgesetztem Stichtag¹. In Deutschland bewertet das Finanzamt für die Erbschaft- und Schenkungsteuer nach typisierten Verfahren; weisen Sie nach, dass der gemeine Wert am Bewertungsstichtag niedriger ist, wird dieser angesetzt, und als Nachweis akzeptiert das Gesetz ein qualifiziertes Gutachten oder einen tatsächlichen Verkauf zu Marktbedingungen, der höchstens ein Jahr vor oder nach dem Stichtag liegt, sofern sich die maßgeblichen Verhältnisse seit dem Stichtag nicht geändert haben⁸. Was beim Verkauf eines geerbten Hauses an Steuer und Bewertung zu beachten ist, hat eine eigene Seite.

Scheidung. In Österreich unterliegt das eheliche Gebrauchsvermögen der Aufteilung, und dazu gehört ausdrücklich die Ehewohnung; eingebrachte, geerbte oder geschenkte Sachen bleiben grundsätzlich außen vor, die Ehewohnung aber nur unter bestimmten Voraussetzungen⁹. Die Aufteilung erfolgt nach Billigkeit unter Berücksichtigung der Beiträge beider Ehegatten und des Wohls der Kinder, und wer sie will, muss den Anspruch innerhalb eines Jahres ab Rechtskraft der Scheidung vertraglich anerkennen lassen oder bei Gericht einbringen, sonst erlischt er⁹. Ausgangspunkt dieser Rechnung ist der Verkehrswert der Wohnung zum Stichtag; welcher Anteil davon an wen geht, entscheidet die Billigkeitsabwägung nach § 83 EheG und keine Teilung durch zwei⁹. Wie die Rechnung aufgeht, zeigt der Beitrag zur Auszahlung des Hauses bei der Scheidung.

Bank. Für den Kredit zählt nicht der Verkehrswert, sondern der Beleihungswert, den die Bank nach § 3 BelWertV vorsichtig und auf die gesamte Dauer der Beleihung angelegt ermittelt³. Ein eigenes Gutachten verpflichtet die Bank zu nichts; es hilft, ihr Angebot zu verstehen. Liegt ihre Zahl deutlich unter Ihrer Erwartung, erklärt der Beitrag zur zu niedrigen Bewertung durch die Bank, welche Schritte offenstehen.

Dies ist eine allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung; Paragrafen und Fristen gelten mit dem Stand der zitierten Quellen.

Was kostet die Feststellung, und wann genügt eine Orientierung?

Die Entscheidung zwischen Gutachten und Orientierung hängt an einer einzigen Frage: Muss ein Dritter die Zahl anerkennen?

• Gutachten nötig: Gerichtsverfahren um Erbteilung, Pflichtteil oder Aufteilung nach Scheidung¹; Nachweis eines niedrigeren Werts gegenüber dem deutschen Finanzamt⁸; Miterben mit Anwalt; Verträge, die einen Verkehrswert nach Gutachten verlangen.
• Orientierung genügt: die Entscheidung in der Familie, ob verkauft oder behalten wird; die Prüfung einer Maklereinschätzung oder eines Angebotspreises; die Vorbereitung auf das Bankgespräch; die Frage, ob sich ein Gutachten überhaupt lohnt.

Sachverständigenhonorare richten sich nach Objekt, Aufwand und Vereinbarung; Größenordnungen, Ablauf und Dauer beschreibt der Leitfaden zum Immobiliengutachten mit Kosten und Ablauf. Für die Orientierung davor gibt es Berichte einzeln oder im Paket; die Konditionen stehen auf der Preisseite von CheckValue. Orientierung zuerst, Gutachten nur wenn nötig: In dieser Reihenfolge sind viele Fragen schon mit einer belastbaren Spanne beantwortet.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Zahlen und Regeln tragen das Jahr ihrer Veröffentlichung; die aktuelle Fassung finden Sie in der zitierten Quelle.

Josef Eckmair MBA

Mitgründer von CheckValue · Über 20 Jahre Immobilienerfahrung auf Teneriffa und in Österreich · Geprüft von Christian Eckmair

Josef Eckmair MBA ist Mitgründer von CheckValue (CBDNOL GmbH, Ansfelden, Österreich). Er hat über 20 Jahre Immobilienerfahrung auf Teneriffa und in Österreich und schreibt über Gutachten, Steuern, Verkaufskosten und Bewertungen für Profis.

Artikel von Josef Eckmair →

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