Ist der Verkehrswert gleich dem Verkaufspreis? Nein, und das ist der Grund

Wer eine Immobilie verkauft, erbt oder finanziert, hört drei Zahlen, die im Gespräch alle „der Wert“ heißen: den Verkehrswert aus dem Gutachten, den Angebotspreis aus dem Inserat und den Kaufpreis, der am Ende im Vertrag steht. Die Frage, ob der Verkehrswert gleich dem Verkaufspreis ist, entsteht genau an dieser Stelle, meist dann, wenn zwei der Zahlen nicht zusammenpassen: Das Gutachten sagt 290.000 Euro, der Nachbar hat 310.000 bekommen, die Bank rechnet mit 265.000. Dieser Beitrag ordnet die Zahlen, mit den Gesetzestexten, den Datenquellen der Statistikämter und einem durchgerechneten Beispiel. Was ein vollständiges Gutachten kostet und wann Sie eines brauchen, erklärt der Leitfaden zu Kosten, Dauer und Ablauf eines Immobiliengutachtens.

Was ist der Verkehrswert, was ist der Verkaufspreis, und ist der Marktwert dasselbe?

Der Unterschied steckt schon in der Grammatik der Definitionen. § 194 BauGB bestimmt den Verkehrswert als den Preis, der zum Ermittlungszeitpunkt im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbar wäre, bemessen an Rechtslage, Eigenschaften, Beschaffenheit und Lage des Grundstücks und ausdrücklich ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse¹. Das Wort „wäre“ trägt die ganze Last: Es geht um einen Preis, der unter idealisierten Bedingungen erwartet wird, nicht um einen, der gezahlt wurde. Das österreichische Liegenschaftsbewertungsgesetz meint in § 2 denselben Gedanken, nämlich den im redlichen Geschäftsverkehr üblicherweise erzielbaren Veräußerungspreis². „Üblicherweise“ und „erzielbar“ beschreiben wieder eine Erwartung.

Der Verkaufspreis dagegen steht im Indikativ. Er ist der Betrag, den Käufer und Verkäufer in den Kaufvertrag geschrieben haben, beurkundet, im Grundbuch verbucht und der Grunderwerbsteuer zugrunde gelegt. Er kennt keine idealisierten Bedingungen, sondern genau die Bedingungen dieses einen Geschäfts: diesen Käufer, diesen Tag, diese Eile oder Geduld, diese Finanzierung. Deshalb kann er dem Verkehrswert entsprechen, muss es aber nicht.

Bleibt der Marktwert. § 194 BauGB schreibt ihn in Klammern direkt hinter den Verkehrswert, beide Begriffe meinen denselben Betrag¹. Das Pfandbriefgesetz liefert die ausführlichste Beschreibung: der geschätzte Betrag, für den ein Objekt am Bewertungsstichtag zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem kaufbereiten Erwerber nach angemessenem Vermarktungszeitraum verkauft werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt³. Lesen Sie diese Definition gegen einen echten Verkauf: Ein Erbe, der die Wohnung vor der Steuerfrist loswerden will, handelt nicht ohne Zwang; ein Käufer, der die Nachbarwohnung für die Schwiegermutter braucht, nicht mit kühler Umsicht. Was der Verkehrswert genau ist und mit welchen Verfahren er berechnet wird, erklärt der Beitrag Was ist der Verkehrswert einer Immobilie?; hier geht es um sein Verhältnis zum tatsächlich bezahlten Preis.

Warum der Kaufpreis vom Verkehrswert abweicht: die Umstände, die das Gesetz ausblendet

Jeder Kaufvertrag entsteht unter Umständen, die § 194 BauGB ausdrücklich ausklammert¹. Die häufigsten:

• Zeitdruck. Erbteilung, Scheidung, Jobwechsel oder eine fällige Zwischenfinanzierung verkürzen den Vermarktungszeitraum, und ein kurzer Vermarktungszeitraum kostet Preis.
• Informationsgefälle. Wer die Vergleichskäufe im Grätzel kennt, verhandelt anders als jemand, der nur das eigene Inserat kennt.
• Besondere Vorliebe. Der Nachbar, der sein Grundstück arrondieren will, oder die Familie, die genau in diese Schule will, zahlt mehr als der Markt.
• Verkauf im Familien- oder Bekanntenkreis. Preise unter Verwandten, zwischen Gesellschaftern oder bei gleichzeitigem Mitverkauf von Inventar spiegeln den Markt nicht.
• Marktphase. Zwischen dem Stichtag des Gutachtens und dem Vertragstag können Monate liegen, in denen sich das Preisniveau bewegt hat.
• Verhandlungsmacht. Drei Interessenten am Besichtigungstag treiben den Preis über das Inserat, kein Interessent nach acht Wochen darunter.

Die Bewertungsregeln kennen diese Störungen und sortieren sie aus. § 9 Abs. 2 ImmoWertV verlangt, zur Wertermittlung nur Kaufpreise heranzuziehen, bei denen angenommen werden kann, dass sie nicht durch ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse beeinflusst worden sind; eine Beeinflussung darf angenommen werden, wenn ein Kaufpreis erheblich von den Kaufpreisen vergleichbarer Fälle abweicht⁴. Das österreichische Vergleichswertverfahren nach § 4 LBG baut auf tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Sachen aus zeitnahen Zeiträumen auf, gleicht abweichende Eigenschaften durch Zu- oder Abschläge aus und lässt Kaufpreise mit ungewöhnlichen Verhältnissen oder persönlichen Umständen der Vertragsteile nur berichtigt zu². Mit anderen Worten: Der Verkehrswert ist ein Destillat aus vielen Kaufpreisen, aus dem die Ausreißer entfernt wurden. Ein einzelner Kaufpreis ist Rohstoff, kein Destillat.

Was ist höher: Verkehrswert oder Verkaufspreis?

Keiner von beiden, jedenfalls nicht als Regel. Es gibt drei typische Konstellationen. In einem steigenden Markt liegen frische Kaufpreise über älteren Stichtagswerten, weil der Verkehrswert immer an seinem Stichtag hängt: Der Häuserpreisindex der Statistik Austria stand im zweiten Quartal 2026 bei 105,00 Punkten und damit 5,1 Prozent über dem Vorjahresquartal, bestehender Wohnraum plus 5,1 Prozent, neuer Wohnraum plus 4,9 Prozent⁵. Ein Gutachten mit Stichtag vor einem Jahr ist in einem solchen Markt um ebendiese Entwicklung veraltet, und der Kaufpreis von heute erscheint „höher als der Verkehrswert“, obwohl er nur jünger ist. In einem fallenden Markt kehrt sich das um. Und im Einzelfall, bei gleichem Stichtag, entscheiden die oben genannten Umstände: Zeitdruck drückt, Vorliebe hebt.

Lehrreich ist, woraus die amtlichen Durchschnittspreise bestehen. Die Statistik Austria berechnet ihre Immobilien-Durchschnittspreise aus den Käufen privater Haushalte als geometrische Mittel der Transaktionen von 2021 bis 2025 und weist für 2025 österreichweit Medianpreise von 2.836 Euro je Quadratmeter für Wohnhäuser und 4.162 Euro für Wohnungen aus⁶. Das sind Verkaufspreise, keine Verkehrswerte, und doch sind sie der Anker, an dem jeder Sachverständige und jedes Modell den Verkehrswert ausrichtet. Der Verkehrswert ist also die Mitte der Kaufpreise, nicht ihr Gegenteil; ein einzelner Kaufpreis streut um diese Mitte, nach oben wie nach unten.

Warum liegt der Angebotspreis über dem Verkehrswert?

Weil er etwas anderes leisten soll. Der Angebotspreis ist ein Anker für die Verhandlung, und drei Kräfte treiben ihn nach oben. Erstens kalkulieren Verkäufer die erwarteten Nachlässe vorweg ein: Wer am Ende 290.000 Euro will, schreibt nicht 290.000 ins Inserat. Zweitens gewinnt ein Makler den Vermittlungsauftrag leichter mit einer hohen Einschätzung; wie das Muster „hoch bewerten, dann Preis senken“ abläuft, beschreibt der Beitrag über den Makler, der hoch bewertet und dann den Preis senkt. Drittens hängen viele Eigentümer am Betrag, den der Nachbar vor zwei Jahren erzielt hat, und wollen den Markt zuerst testen.

Wie wenig Angebotspreise als Wertmaßstab taugen, zeigt die Datenbasis der Preisindizes für Wohnimmobilien der Deutschen Bundesbank. In ihrem Qualitätsbericht beschreibt sie, woraus die Preisangaben ihres Datenlieferanten stammen: Primärquelle ist eine jährliche Befragung der Kontaktpersonen dieses Anbieters in 127 Städten, Sekundärquellen sind unter anderem die Auswertungen der Gutachterausschüsse, und Angebotsdaten aus Portalen dienen nur als Orientierungshilfe, wobei um systematische Abweichungen zwischen Angebots- und Transaktionspreisen korrigiert wird⁷. Wenn schon die Zahlen, aus denen eine Zentralbank ihre Indizes rechnet, Inseratspreise nur korrigiert verwenden, sollten Sie es nicht unkorrigiert tun. Wie Sie als Verkäufer einen Angebotspreis setzen, der verhandelbar bleibt, ohne Wochen zu verschenken, steht im Beitrag zur Festlegung des Angebotspreises; wie Sie als Käufer prüfen, ob ein Inserat zu hoch liegt, im Beitrag zum Verhandeln des Kaufpreises.

Wie groß ist die Preisschere zwischen Inserat und Kaufvertrag?

Eine feste Prozentzahl für Deutschland oder Österreich kann niemand seriös nennen, und die Gründe liegen in den Datenquellen. Die amtlichen Stellen messen nur die Vertragsseite. In Deutschland sind Notare verpflichtet, jeden Immobilienkaufvertrag an den örtlich zuständigen Gutachterausschuss zu übermitteln; die Gutachterausschüsse übernehmen die Vertragsdaten in ihre Kaufpreissammlungen und melden die Käufe von Wohnimmobilien quartalsweise an das Statistische Bundesamt⁸. In Österreich stammen die Daten des Häuserpreisindex aus den im Grundbuch hinterlegten Kaufverträgen⁵. Beide Systeme wissen also, was bezahlt wurde, aber nicht, was zuvor im Inserat stand. Angebotspreise erfassen private Anbieter aus Portalen und Maklersoftware, und in die Preisangaben hinter den Indizes der Deutschen Bundesbank fließen sie nur um systematische Abweichungen korrigiert ein⁷. Wer Ihnen eine allgemeingültige Schere nennt, hat sie aus privaten Datensätzen gerechnet, die weder vollständig noch amtlich sind, und sie gilt für einen Zeitraum, eine Region und einen Objekttyp.

Was sich sagen lässt: Die Schere ist eine Funktion der Nachfrage. Je mehr Interessenten ein Inserat anzieht, desto kleiner der Nachlass, bis hin zu Kaufpreisen über dem Inserat; je länger ein Objekt steht, desto größer. Für Ihr eigenes Objekt ermitteln Sie die Schere mit vier Schritten:

1. Inserate archivieren. Speichern Sie die Exposés vergleichbarer Objekte in Ihrem Grätzel oder Stadtteil mit Datum und Angebotspreis, über drei bis sechs Monate.
2. Kaufpreise nachsehen. In Österreich sind die Kaufverträge im Grundbuch hinterlegt, und genau aus ihnen baut die Statistik Austria ihren Häuserpreisindex⁵; in Deutschland tragen die Gutachterausschüsse die von den Notaren übermittelten Verträge in ihre Kaufpreissammlungen ein und werten sie für die lokalen Marktberichte aus⁸.
3. Paare bilden. Ordnen Sie jedem archivierten Inserat den später beurkundeten Kaufpreis zu und notieren Sie die Differenz in Prozent sowie die Standzeit.
4. Übertragen, nicht übernehmen. Verwenden Sie den Median Ihrer Paare als Erwartung für Ihr Objekt und erklären Sie Ausreißer: Erbfall, Sanierungsbedarf, Bieterwettbewerb.

Ist der Verkehrswert der Kaufpreis für die Bank?

Nein, und auch nicht der Verkehrswert. Die Bank arbeitet mit einer vierten Zahl, dem Beleihungswert. Für deutsche Pfandbriefbanken schreibt § 16 Abs. 2 PfandBG dafür eine vorsichtige Bewertung der zukünftigen Verkäuflichkeit nach den langfristigen, nachhaltigen Merkmalen des Objekts und den normalen regionalen Marktgegebenheiten vor; spekulative Elemente bleiben außer Betracht, und der Beleihungswert darf einen transparent nach anerkanntem Verfahren ermittelten Marktwert nicht übersteigen³. Dieser Maßstab prägt die Beleihungswertermittlung über den Kreis der Pfandbriefbanken hinaus, und österreichische Banken rechnen ohne die deutsche Vorschrift ebenso vorsichtig. Der Marktwert ist damit die Obergrenze, der Kaufpreis spielt in der Vorschrift keine Rolle.

Für Käufer heißt das: Haben Sie im Bieterwettbewerb mehr bezahlt, als die Bank als Marktwert ansetzt, finanziert sie ihren Wert, nicht Ihren Vertrag, und die Lücke wird zu Eigenmitteln. Welche vier Auswege es gibt, wenn die Bankzahl unter dem vereinbarten Kaufpreis liegt, behandelt der Beitrag Bank bewertet die Immobilie zu niedrig. Wie sich Verkehrswert, Marktwert und Beleihungswert gegeneinander abgrenzen und wer für welche Zahl haftet, ordnet der Beitrag über Verkehrswert, Marktwert und Beleihungswert.

Vier Zahlen für eine einzige Wohnung in Wien-Donaustadt

Ein Beispiel mit erfundener Wohnung und echtem Bezirkswert. Angenommen, Sie verkaufen eine Eigentumswohnung im 22. Wiener Gemeindebezirk, 70 m² Wohnfläche, Baujahr 1975, mit Balkon, Bad aus den Neunzigern.

Der amtliche Anker: Die Statistik Austria weist in den Wohnungspreisen 2025 für Wien 22., Donaustadt, Eigentumswohnungen mit Außenflächen, Baujahr 1961 bis 1990, 54 bis 77 m², einen Durchschnittspreis von 4.223 Euro je Quadratmeter Wohnfläche aus, als geometrisches Mittel der Transaktionen 2021 bis 2025, erstellt am 28. Mai 2026⁶. Dass hier die Tabelle mit Außenflächen gilt, entscheidet die Fußnote der Tabelle selbst: Sie zählt Balkon, Terrasse und Garten als Außenflächen, eine Loggia nach den Anwenderhinweisen ausdrücklich nicht, und ohne Außenflächen stünden im selben Feld 3.904 Euro je Quadratmeter⁶. Mal 70 m² ergibt das 295.610 Euro, gerundet 296.000 Euro. Das ist der Durchschnitt tatsächlich bezahlter Preise für Wohnungen dieser Klasse, noch kein Verkehrswert Ihrer Wohnung.

Alle Beträge außer dem Bezirkswert sind Annahmen. Die Abstände sind typisch: Der Kaufpreis liegt zwei Prozent unter dem Verkehrswert, das Inserat zwölf Prozent über dem Vertrag, die Bank ein Stück unter allen. Keine der vier Zahlen ist falsch. Der Verkehrswert sagt, was die Wohnung an einem ruhigen Tag mit genug Zeit bringen sollte; der Kaufpreis, was sie an einem bestimmten Tag mit einem bestimmten Käufer gebracht hat; das Inserat, was der Verkäufer sich gewünscht hat; der Beleihungswert, womit die Bank im schlechtesten Jahr der Laufzeit rechnet. Hätte am Besichtigungstag ein zweiter Interessent vor der Tür gestanden, stünden im Vertrag vielleicht 301.000 Euro, und der Kaufpreis läge über dem Verkehrswert, ohne dass sich an der Wohnung etwas geändert hätte.

Wann ein Kaufpreis selbst als Nachweis des Werts gilt

Der Gesetzgeber kennt die Nähe der beiden Zahlen und nutzt sie, allerdings mit Bedingungen. Gegenüber dem deutschen Finanzamt kann nach § 198 Abs. 3 BewG ein Kaufpreis für das bewertete Grundstück als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts dienen, wenn er im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande kam, höchstens ein Jahr vor oder nach dem Bewertungsstichtag liegt und die maßgeblichen Verhältnisse seither unverändert sind⁹. Drei Hürden stecken in dem Satz: gewöhnlicher Geschäftsverkehr, also kein Verkauf an den Sohn; ein Jahr Abstand höchstens; und unveränderte Verhältnisse, also keine Sanierung oder Umwidmung dazwischen. Erfüllt ein Kaufpreis diese Hürden, nimmt ihn das Finanzamt an die Stelle des Verkehrswerts. Erfüllt er sie nicht, bleibt er ein Preis unter besonderen Umständen.

In Österreich läuft die Brücke in die andere Richtung: Das Vergleichswertverfahren nach § 4 LBG macht aus den Kaufpreisen vergleichbarer Sachen den Verkehrswert, zeitnah zum Stichtag und bereinigt um abweichende Eigenschaften und ungewöhnliche Verhältnisse². Ihr eigener späterer Kaufpreis wird so zum Vergleichspreis für das nächste Gutachten im Grätzel. Dies ist eine allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.

Was CheckValue zeigt: eine Spanne aus Kaufpreisen, keinen Vertrag

Für die Frage dieses Beitrags ist der KI-Bewertungsbericht von CheckValue vor allem wegen zweier Angaben nützlich. Die Wertspanne um den Punktwert zeigt die Zone, in der die Kaufpreise vergleichbarer Objekte zuletzt gelandet sind, mit den Vergleichskäufen und dem amtlichen Preisindex als nummerierten Quellen; wer ein Inserat oder ein Kaufangebot prüft, sieht sofort, ob es innerhalb oder außerhalb dieser Zone liegt. Das Markttempo nennt die typische Verkaufsdauer am Ort, also die Größe, die über die Schere zwischen Inserat und Vertrag am meisten entscheidet. Die Grenzen sind ebenso klar: kein Verkehrswert im Rechtssinn, keine Besichtigung, kein festgesetzter Stichtag, keine Unterschrift, und keinen Kaufpreis, weil den kein Modell und kein Sachverständiger garantieren kann. Die kostenlose Vorschau blendet den Aufbau des Berichts für Ihre Adresse ein, bevor Sie etwas bezahlen; die Konditionen für einzelne Berichte und Pakete stehen auf der Preisseite.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Zahlen und Regeln tragen das Jahr ihrer Veröffentlichung; die aktuelle Fassung finden Sie in der zitierten Quelle.

Christian Eckmair

Mitgründer von CheckValue · Geschäftsführer der CBDNOL GmbH · Über 20 Jahre Immobilienerfahrung auf Teneriffa und in Österreich · Geprüft von Josef Eckmair MBA

Christian Eckmair ist Mitgründer von CheckValue und Geschäftsführer der CBDNOL GmbH (Ansfelden, Österreich). Er ist seit über 20 Jahren auf Teneriffa und in Österreich im Immobiliengeschäft tätig – Kauf, Sanierung, Vermietung und Verkauf von Wohnimmobilien – und schreibt über Immobilienwerte, Kaufprüfung und Grundbuch.

Artikel von Christian Eckmair →

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