KI-Immobilienbewertung: Wie eine automatisierte Bewertung wirklich rechnet

Wer eine Zahl aus einem Rechner bekommt, sollte wissen, wie sie entstanden ist, sonst kann er sie weder verteidigen noch anzweifeln. Dieser Beitrag öffnet die Rechnung: Modellfamilien, Daten, Auswahl und Anpassung der Vergleichskäufe, Indexfortschreibung, Konsistenzprüfung, und am Ende der Musterbericht Wien, Schritt für Schritt nachgerechnet. Was ein Haus wert ist und wie man zu einer belastbaren Zahl kommt, erklärt der Leitfaden Was ist mein Haus wert aus der Sicht des Eigentümers; dieser Text öffnet die Rechenmaschine dahinter.

Vier Modellfamilien: Vergleichs-, hedonische, Index- und Ensemble-Modelle

Hinter KI-gestützter Immobilienbewertung, automatisierter Bewertung und AVM (automated valuation model) stecken vier Rechenwege, also vier Algorithmen mit verschiedenem Datenhunger und Fehlerbild. Alle vier sind Varianten des Vergleichswertverfahrens, wie es das Liegenschaftsbewertungsgesetz beschreibt: Wert durch Vergleich mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Sachen, Unterschiede als Zu- oder Abschläge¹. Die deutsche ImmoWertV erlaubt ausdrücklich, den vorläufigen Vergleichswert „auf Grundlage einer statistischen Auswertung einer ausreichenden Anzahl von Vergleichspreisen“ zu ermitteln²; genau das tut ein Modell.

Gut und schlecht unterscheiden sich selten in der Mathematik, fast immer in der Spalte „Braucht“.

Schritt 1: Welche Daten in die Bewertung fließen

Ein Modell kann nur bewerten, was es kennt, und es kennt fünf Gruppen von Daten.

Amtliche Kaufpreise. Die Statistik Austria verdichtet Transaktionsdaten zu Durchschnittspreisen je Bezirk, Baujahrs- und Größenklasse, als geometrische Mittel der Jahre 2021 bis 2025, ältere Verträge auf das Preisniveau 2025 angepasst⁶. Für Wien-Landstraße nennt die Tabelle für Eigentumswohnungen mit Balkon oder Terrasse, Baujahr 1961 bis 1990, über 77 m² einen Durchschnitt von 5.246 €/m², ohne Außenfläche 4.429 €/m²⁶. In Deutschland führen die Gutachterausschüsse die Kaufpreissammlungen, in der Schweiz die Kantone ihre Handänderungsdaten. Die amtlichen Reihen aller drei Länder, mit Herausgeber und Stand, versammelt der Überblick über amtliche Datenquellen für Immobilienwerte.

Preisindizes. Der Häuserpreisindex der Statistik Austria misst die Preisentwicklung bei Käufen privater Haushalte. Für bestehenden Wohnraum stand er im 2. Quartal 2026 um 5,1 % höher als ein Jahr davor, im 1. Halbjahr 2026 um 4,0 %; der Gesamtindex übertraf im 2. Quartal 2026 zum ersten Mal den bisherigen Höchstwert aus dem 3. Quartal 2022⁵.

Angebotsdaten. Inserate liefern Fotos, Grundrisse und Preisvorstellungen in großer Zahl, aber keine Kaufpreise. Ein Modell, das nur aus Inseraten lernt, lernt die Wünsche der Verkäufer; wie weit Portalwerte deshalb neben den Kaufpreisen liegen, misst der Test der Online-Immobilienbewertungen auf ihre Genauigkeit.

Ihre Angaben. Fläche, Baujahr, Zimmer, Zustand, Ausstattung, Energieklasse: der Teil der Eingaben, den kein Register kennt, und die häufigste Fehlerquelle. 86 m² Wohnfläche und 86 m² Nutzfläche samt Loggia ergeben verschiedene Werte.

Karten und Fotos. Hochwasserzonen, Lärmkarten, Kriminalstatistik, das Orthofoto des Grundstücks, Ihre Aufnahmen von Fassade, Bad und Küche. Adress- und Fotodaten sind personenbezogene Daten im Sinn der Datenschutz-Grundverordnung, die seit 25. Mai 2018 gilt⁷.

Schritt 2: Vergleichskäufe auswählen und Zu- und Abschläge berechnen

Das Gesetz beschreibt den Kern knapp: Vergleichbar sind Sachen, die in den wertbeeinflussenden Umständen weitgehend mit dem Bewertungsobjekt übereinstimmen; wo sie abweichen, fließt die Abweichung als Zu- oder Abschlag ein, gewichtet nach ihrem Einfluss auf den Wert¹. Kaufpreise, die durch ungewöhnliche Verhältnisse oder persönliche Umstände geprägt sind, etwa ein Verkauf innerhalb der Familie, dürfen nur berichtigt herangezogen werden¹.

Ein Modell übersetzt das in eine Suchregel: gleicher Bezirk oder Radius, gleiche Objektart, Baujahr in derselben Klasse, Fläche in einem Korridor von etwa 20 % um das Objekt, Verkauf in den letzten 12 bis 24 Monaten. Aus den Treffern werden die drei bis zehn nächsten und jüngsten ausgewählt. Dann kommen die Koeffizienten: Wo ein Sachverständiger einen Zuschlag aus Erfahrung schätzt, leitet ein Modell ihn aus tausenden Preispaaren ab. Wie groß so ein Zuschlag ausfallen kann, zeigt Landstraße: Für Wohnungen der Baujahre 1961 bis 1990 über 77 m² liegt der Durchschnittspreis mit Außenfläche um rund 18 % über dem ohne⁶. Das ist noch kein Koeffizient für die einzelne Wohnung, aber ein Maßstab: Der Balkon ist dort kein Detail, sondern fast ein Fünftel des Preises.

Für den Zustand liefert die ImmoWertV ein Vorbild. Anlage 2 vergibt Modernisierungspunkte je Bauteil: bis zu 4 für das Dach samt Dämmung und für die Wärmedämmung der Außenwände, je bis zu 2 für Fenster, Leitungen, Heizung, Bäder, Innenausbau und Grundriss, zusammen höchstens 20; ab 18 Punkten gilt ein Gebäude als umfassend modernisiert, und die Restnutzungsdauer darf bis zu 70 % der Gesamtnutzungsdauer betragen, bei Kernsanierung bis zu 90 %⁸. Ein Modell, das den Zustand aus Fotos und Ihren Angaben schätzt, übersetzt ihn in eine solche Punktzahl und daraus in einen Koeffizienten. Wie Sie Vergleichskäufe selbst aus dem Grundbuch ziehen, beschreibt der Beitrag zum Vergleichswertverfahren mit echten Kaufpreisen.

Schritt 3: Index und Markttempo, ältere Kaufpreise auf heute bringen

Kein Vergleichskauf stammt von heute. § 4 LBG verlangt deshalb, Kaufpreise von vor oder nach dem Stichtag entsprechend den Preisschwankungen des betreffenden Gebietes auf- oder abzuwerten¹; die ImmoWertV nennt dafür ausdrücklich Indexreihen⁴. Ein Kaufpreis aus dem Frühjahr 2025 für eine bestehende Wohnung braucht nach dem österreichweiten Häuserpreisindex heute rund 5 % Aufschlag, einer aus dem Herbst 2022 fast keinen, weil der Index den damaligen Höchststand erst im 2. Quartal 2026 wieder überschritten hat⁵.

Das Markttempo ist die zweite Zeitdimension: wie lange Objekte am Markt stehen, wie viele Monate Angebot vorhanden sind, wie weit der Kaufpreis unter dem letzten Angebotspreis liegt. Diese Größen ändern nicht den Wert, aber die Breite der Spanne.

Schritt 4: Konsistenz, Spanne, Reproduzierbarkeit

Ein Rechenergebnis wird erst durch drei Prüfungen zu einer Bewertung.

Plausibilität gegen unabhängige Anker. Das Ergebnis je Quadratmeter wird gegen den amtlichen Bezirksdurchschnitt der passenden Klasse gehalten⁶ und, wo Mieten bekannt sind, gegen den Ertragswert; das LBG schreibt mehrere Verfahren vor, sobald ein einzelnes nicht alle wertbestimmenden Umstände abdeckt¹.

Spanne statt Punkt. Die angepassten Vergleichspreise streuen, und diese Streuung ist Information. Wer aus drei Verkäufen zwischen 5.100 und 5.800 €/m² einen Punktwert auf den Euro nennt, verschweigt, was er weiß.

Reproduzierbarkeit. Dieselbe Adresse mit denselben Angaben muss denselben Wert ergeben, heute und nächste Woche. Modelle, die bei jedem Aufruf neue Vergleichsobjekte ziehen oder ein Sprachmodell frei formulieren lassen, liefern jedes Mal eine andere Zahl. Der Ausweg ist ein Register bereits gerechneter Bewertungen, gegen das jedes neue Ergebnis abgeglichen wird, und eine zweite, unabhängige Rechnung, die vor der Anzeige mit der ersten übereinstimmen muss.

Was kein Modell sieht: Innenzustand, Rechtslasten, Nachbarschaft, der Käufer im Raum

Vier Dinge stehen in keiner Datenbank. Der Innenzustand hinter der Tür: das Bad von 1985, der Wasserfleck, die Leitungen; Fotos verkleinern diese Lücke, schließen sie nicht. Rechte und Lasten: Ein Wohnrecht, ein Fruchtgenuss oder ein Veräußerungsverbot im C-Blatt verändert den Wert oft stärker als jeder Koeffizient; das LBG verlangt, sie zu berücksichtigen und im Gutachten ihren Einfluss anzugeben¹, ein Modell sieht sie nur, wenn Sie den Grundbuchsauszug mitliefern. Nachbarschaftsdetails: hof- oder straßenseitig, welches Stockwerk, Blick in den Innenhof oder auf die Fassade gegenüber. Und der Käufer im Raum: Der Verkehrswert lässt die besondere Vorliebe einzelner Personen außer Betracht¹, der tatsächliche Kaufpreis nicht. Die Familie, die genau diese Straße will, zahlt mehr, als jedes Modell rechnet, und das ist kein Fehler des Modells.

Regeln und Standards: ImmoWertV, LBG, BelWertV, hedonische Bankmodelle, EU AI Act

Kein Gesetz in Österreich oder Deutschland verbietet automatisierte Bewertungen, aber mehrere ziehen Grenzen. Das LBG verlangt Verfahren nach dem Stand der Wissenschaft und nennt Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren nur als die wichtigsten Beispiele; welches Verfahren gewählt wurde und warum, muss das Gutachten begründen¹. Ein Modell, das Vergleichsobjekte und Koeffizienten offenlegt, erfüllt diesen Gedanken im Prinzip, eines, das nur eine Zahl ausgibt, nicht. Die ImmoWertV erlaubt die statistische Auswertung von Vergleichspreisen² und verlangt zugleich, die allgemeinen Wertverhältnisse über Vergleichspreise, Vergleichsfaktoren und Indexreihen zu berücksichtigen⁴.

Für Banken gilt in Deutschland die Beleihungswertermittlungsverordnung. Sie definiert den Beleihungswert als den Betrag, der ohne konjunkturelle Ausschläge und ohne Spekulationsanteil über die ganze Kreditlaufzeit bei einem Verkauf erzielbar bleibt⁹. Bei Wohnobjekten mit einem Darlehen bis 600.000 Euro genügt statt eines Gutachtens eine vereinfachte Wertermittlung, und die Innenbesichtigung kann entfallen, wenn der Bau nicht älter als zehn Jahre ist oder mindestens 10 % vom Ergebnis abgezogen werden⁹. In der Schweiz ist die hedonische Bewertung der Normalfall: Anbieter wie Wüest Partner liefern Banken und Maklern Modelle für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen, in die Objekteigenschaften und standortbezogene Informationen automatisch einfließen³; den Rahmen setzen die Richtlinien der Bankiervereinigung, die die FINMA als Mindeststandard anerkennt und die damit für alle Institute gelten¹⁰. Warum die Bankzahl trotzdem regelmäßig unter dem Marktwert liegt, erklärt der Beitrag zu Verkehrswert, Marktwert und Beleihungswert.

Seit dem 2. August 2026 ist in der EU die KI-Verordnung (AI Act, Verordnung (EU) 2024/1689) anwendbar. In Kraft getreten ist sie am 1. August 2024; die Transparenzpflichten gelten seit August 2026, die strengen Pflichten für Hochrisikosysteme in sensiblen Bereichen ab 2. Dezember 2027¹¹. Für Bewertungsmodelle zählt vor allem die Transparenz: Wer mit einem KI-System zu tun hat oder von ihm erzeugte Texte und Bilder erhält, muss das erkennen können; die Europäische Kommission hat dazu am 20. Juli 2026 Leitlinien veröffentlicht¹¹. Ein Bewertungsbericht, den ein Modell rechnet, sollte das deshalb auf der ersten Seite sagen. Ob ein Modell darüber hinaus als Hochrisikosystem gilt, hängt vom Einsatz ab: Die Kommission nennt als Beispiel die Bonitätsprüfung, die Menschen einen Kredit verwehrt; die Bewertung einer Immobilie für sich steht nicht auf dieser Liste¹¹. Die DSGVO gilt daneben für jede Adresse und jedes Foto, das Sie hochladen⁷.

Der Musterbericht Wien nachgerechnet: von den Eingaben zur Spanne

Der Musterbericht Wien ist das einzige Beispiel mit vollständigen Zahlen, das wir zeigen; hier ist er Schritt für Schritt nachgerechnet, mit dem realen Bezirkswert und ohne fremde Adressen. Bewertet wird eine Eigentumswohnung mit 3 Zimmern und 86 m², Baujahr 1972, modernisiert, mit Balkon, Lift und Keller, Energieklasse C, an der Landstraßer Hauptstraße im 3. Bezirk, ohne Fotos.

Vergleichskäufe. Das Modell zieht drei Verkäufe aus dem Umfeld:

Das ungewichtete Mittel liegt bei rund 5.430 €/m².

Anpassungen. Nach oben wirken die zentrale Lage mit U-Bahn-Nähe, der modernisierte Zustand und die Ausstattung mit Balkon, Lift und Keller; nach unten die Lärmbelastung der Hauptverkehrsstraße, das Baujahr 1972 mit eingeschränkter Raumhöhe, die Energieklasse C und das einzige Bad bei drei Zimmern. Der Bericht nennt jede Anpassung mit Richtung, die Koeffizienten stehen mit Quelle im Anhang.

Index und Tempo. Die Vergleichskäufe stammen aus dem Winter 2023/24. Der Bericht weist für die Adresse minus 2,5 % über das letzte Jahr und plus 28 % über fünf Jahre aus, dazu 60 Tage typische Vermarktungsdauer, etwa vier Monate Angebotsbestand und Kaufpreise bei im Schnitt 95 % des Angebotspreises: ein ausgeglichener, stabiler Markt.

Plausibilität. Der Bezirkswert im Bericht liegt bei 5.500 €/m², die Statistik Austria nennt für genau diese Klasse 5.246 €/m²⁶. Beide Anker liegen in der Spanne, die das Modell ausgibt: 5.000 bis 6.050 €/m², also 430.000 bis 520.000 € für 86 m². Die getrennte Schätzung von Grundanteil (60.000 bis 80.000 €) und Gebäudewert (370.000 bis 440.000 €) ergibt dieselbe Größenordnung, und die geschätzte Miete von 1.200 bis 1.550 € im Monat entspricht einer Bruttorendite zwischen 2,8 und 4,3 % auf die Spanne, stimmig für den 3. Bezirk.

Was der Bericht selbst anzweifelt. Der Sicherheitswert liegt bei 68 von 100, und der Grund steht dabei: Stockwerk, Ausrichtung zur Straße oder zum Hof, Umfang der Modernisierung und Grundriss fehlen; hofseitige Wohnungen an dieser Straße erzielen laut Bericht 10 bis 15 % mehr. Genau diese Lücke ist die Grenze aus dem Abschnitt oben, und ein ehrliches Modell sagt sie mit. Den vollständigen Bericht finden Sie auf der Startseite unter den Musterberichten.

Was der CheckValue-Bericht offenlegt: Koeffizienten, Fotoanalyse, zwei Rechenläufe

Für jemanden, der wissen will, wie die Zahl zustande kommt, sind drei Bauteile des Berichts wichtiger als der Wert selbst.

Das erste ist die Anpassungsliste mit Koeffizient und Quelle. Jeder Zu- oder Abschlag, ob für Energieklasse, Baujahr, Zustand, Lift oder Garage, steht mit seinem Faktor da und mit der Nummer der Quelle, aus der er stammt; die Quellen sind am Ende durchnummeriert.

Das zweite ist die Fotoanalyse. Ihre Aufnahmen werden auf Zustand, Grundstück und Umgebung ausgewertet, das amtliche Orthofoto zeigt Dach, Hof und Umgebung von oben. Ein Teil des Unsichtbaren wird so sichtbar: nicht das Bad hinter der Tür, aber die Fassade, das Dach ohne Photovoltaik, der begrünte Innenhof.

Das dritte ist das Register mit zwei Rechenläufen. Jede Bewertung wird zweimal unabhängig gerechnet, gegen ein Register früherer Ergebnisse für dieselbe Adresse abgeglichen und auf Plausibilität geprüft, bevor sie erscheint. Gleiche Adresse und gleiche Angaben ergeben deshalb dasselbe Ergebnis, was Sie selbst prüfen können.

Und was es nicht ist: kein Gutachten im Sinn des § 9 LBG, denn niemand besichtigt und niemand unterschreibt¹; kein Beleihungswert, den ermittelt die Bank nach ihren Regeln⁹; kein Verfahren mit Genauigkeitsprozent, weil keine Zahl für ein Bauernhaus im Mühlviertel und eine Neubauwohnung in Salzburg gleichermaßen gälte. Der Bericht heißt KI-Bewertungsbericht, weil ein Modell ihn rechnet, und sagt das offen, wie es die Transparenzregeln der KI-Verordnung vorsehen¹¹. Wie die Methode im Detail arbeitet und wo sie endet, erklärt die Seite zu Genauigkeit und Grenzen der Bewertung.

Fünf Fragen an jede KI-Immobilienbewertung

1. Welche Preise? Tatsächlich erzielte Kaufpreise oder Angebotspreise aus Inseraten? Nur erstere entsprechen dem Vergleichswertverfahren¹.
2. Welche Vergleichsobjekte? Werden sie mit Entfernung, Datum, Fläche und Preis genannt, oder gibt es nur eine Zahl? Ohne Liste können Sie nichts prüfen.
3. Welche Anpassungen, woher die Koeffizienten? Ein Balkon in Landstraße ist im Durchschnitt rund 18 % wert⁶; wer so etwas nicht belegen kann, schätzt.
4. Welcher Index, welcher Stichtag? Alte Vergleichskäufe brauchen eine Fortschreibung¹⁵; fehlt sie, ist die Zahl veraltet.
5. Dieselbe Zahl beim zweiten Aufruf? Wenn nicht, hat der Rechner geraten. Und steht dabei, dass eine KI gerechnet hat, wie es die Transparenzregeln der KI-Verordnung seit August 2026 vorsehen¹¹?

Dies ist eine allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Gesetze, Indexstände und Bezirkswerte tragen das Jahr ihrer Quelle; die geltende Fassung steht dort.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Zahlen und Regeln tragen das Jahr ihrer Veröffentlichung; die aktuelle Fassung finden Sie in der zitierten Quelle.

Christian Eckmair

Mitgründer von CheckValue · Über 20 Jahre Immobilienerfahrung auf Teneriffa und in Österreich · Geprüft von Josef Eckmair MBA

Christian Eckmair ist Mitgründer von CheckValue und der CBDNOL GmbH (Ansfelden, Österreich). Er ist seit über 20 Jahren auf Teneriffa und in Österreich im Immobiliengeschäft tätig – Kauf, Sanierung, Vermietung und Verkauf von Wohnimmobilien – und schreibt über Immobilienwerte, Kaufprüfung und Grundbuch.

Artikel von Christian Eckmair →