Vendere casa senza agenzia o con l'agenzia: costi, rischi, cosa conviene

La domanda «conviene vendere da privato?» ha una risposta diversa per ogni casa, ma lo stesso metodo: mettere in colonna che cosa fa l'agenzia, quanto costa e che cosa succede se lo fa Lei. Ho seguito vendite tra privati chiuse senza intoppi e vendite con tre agenzie in esclusiva successive che non si sono mai chiuse; la differenza non stava nell'intermediario. Questa guida elenca le regole italiane, i passaggi della vendita in proprio, i rischi che contano davvero e un confronto in euro su una vendita romana.

Che cosa dice la legge: mediatore abilitato, provvigione da entrambe le parti, esclusiva

Nessuna norma impone di vendere tramite agenzia. La legge 39/1989 disciplina chi fa mediazione per conto di altri: serve l'abilitazione e l'iscrizione camerale, i moduli d'incarico vanno depositati e la provvigione spetta soltanto agli iscritti¹. Chi vende un bene proprio non fa mediazione e non ha bisogno di alcun titolo.

Il codice civile fissa la regola del compenso: la provvigione è dovuta al mediatore da entrambe le parti, quindi anche dall'acquirente, ma soltanto se la compravendita va in porto per merito della sua opera (art. 1755)³. Nessuna tariffa fissa la percentuale. Secondo una fonte di mercato oscilla dal 2 al 5 % del prezzo, IVA al 22 % esclusa, e matura ad affare concluso²: nella prassi quel momento coincide con la proposta accettata, cioè con il preliminare, non con l'atto notarile. Chi compra la casa da destinare ad abitazione principale recupera una parte: il 19 % di quanto ha versato all'agenzia, su una spesa massima di 1.000 €, si detrae dall'IRPEF⁶; al venditore non spetta nessuna detrazione.

Il terzo punto è l'incarico, ed è tutto contratto, non legge. Esclusiva o meno, durata, rinnovo tacito, penale se vende da solo durante l'esclusiva: cambiano da agenzia ad agenzia e si negoziano prima della firma. Con un incarico in esclusiva in corso, vendere per conto proprio espone di norma alla provvigione o alla penale scritta nel modulo; con un incarico non esclusivo si può vendere da privato in parallelo. Il conto completo dei costi di vendita e del ricavo netto, qualunque strada scelga, è nella guida dedicata.

Con l'agenzia: che cosa paga e che cosa ottiene in cambio

Su una vendita a 270.000 €, il valore medio di una compravendita residenziale a Roma nel 2025 secondo l'OMI⁷, una provvigione del 3 % più IVA costa 9.882 € (8.100 € di compenso e 1.782 € di IVA)². Che cosa compra con quella cifra, se l'agenzia lavora bene:

Il valore di questo lavoro dipende da chi lo fa: la percentuale è la stessa per un'agenzia che porta tre acquirenti finanziabili in un mese e per una che pubblica l'annuncio e aspetta. Prima di firmare chieda come seleziona le richieste, quante vendite ha chiuso nella Sua zona negli ultimi dodici mesi e su quali compravendite si basa il prezzo proposto. Gli incentivi dell'agenzia nel fissare il prezzo sono spiegati nella guida su come si sceglie il prezzo di uscita e quando abbassarlo.

Vendere da privato passo per passo: prezzo, documenti, annuncio, visite, proposta, notaio

Chi vende da solo fa le stesse sei cose dell'agenzia, nello stesso ordine.

Il prezzo. Si costruisce dalle compravendite recenti di immobili simili nella zona e dalla fascia OMI, non dagli annunci dei vicini. È il passaggio in cui il privato sbaglia più spesso, perché nessuno lo contraddice: ne parlo tra i rischi.

I documenti, prima dell'annuncio. L'attestato di prestazione energetica è obbligatorio: chi vende lo fa redigere, ne pubblica la classe già nell'annuncio e lo consegna a chi compra⁸. La planimetria catastale deve corrispondere allo stato di fatto, perché nel rogito il venditore dichiara, a pena di nullità, che dati catastali e planimetria depositata coincidono con la realtà⁹: una parete spostata o una veranda chiusa senza aggiornamento vanno regolarizzate da un tecnico prima di vendere. Per gli edifici costruiti dopo il 17 marzo 1985 l'atto deve riportare, sempre a pena di nullità, gli estremi del permesso di costruire o della sanatoria¹⁰; per quelli più vecchi servono i titoli dell'epoca e, se la costruzione è iniziata prima del 1° settembre 1967, basta una dichiarazione sostitutiva del venditore¹¹. A questi si aggiungono l'atto di provenienza, la liberatoria dell'amministratore sulle spese condominiali e, se esiste, la documentazione degli impianti.

L'annuncio. I portali accettano annunci di privati, in parte gratuiti e in parte a pagamento secondo la visibilità. Fotografie con luce naturale, planimetria, superficie catastale, piano, spese condominiali, classe energetica⁸ e la frase «documenti in ordine, planimetria conforme»: un annuncio completo filtra i curiosi meglio di qualsiasi telefonata.

Le visite. Chieda nome e recapito, concentri le visite in poche fasce orarie, non lasci sconosciuti da soli in casa. Chieda se l'acquisto dipende da un mutuo: nel secondo trimestre 2026 il 63,1 % degli acquisti è passato da un finanziamento, con un prestito pari in media al 78,2 % del valore⁵, quindi la banca farà stimare la casa prima di erogare.

La proposta d'acquisto e la caparra. La proposta va scritta e accompagnata da una caparra confirmatoria: se l'acquirente poi non adempie, Lei la trattiene; se è Lei a non adempiere, l'acquirente può esigere il doppio (art. 1385 c.c.)³. Con un acquirente che dipende dal mutuo, la condizione sospensiva sull'erogazione protegge entrambi. Il preliminare, come ogni contratto su immobili, richiede la forma scritta³.

Il rogito. Lo riceve il notaio, scelto e pagato dall'acquirente, che versa anche le imposte d'atto³⁴. Il venditore consegna il fascicolo e firma.

I rischi veri di vendere casa senza agenzia

Il primo rischio è il prezzo, e non ha nulla a che vedere con la legge. Le agenzie sentite dalla Banca d'Italia tra aprile e giugno 2026 riferiscono uno sconto medio del 7,1 % sul richiesto e 5,2 mesi per chiudere⁵: sono numeri di venditori assistiti. Il privato sbaglia in due direzioni: troppo alto, e l'annuncio invecchia sui portali fino al ribasso pubblico; troppo basso, e il risparmio della provvigione finisce nelle tasche dell'acquirente. In entrambi i casi la cifra in gioco supera i 9.882 € dell'esempio.

Il secondo è il fascicolo incompleto. Un annuncio pubblicato senza classe energetica costa da 500 a 3.000 € di sanzione⁸; una planimetria non conforme o un titolo edilizio introvabile fermano il notaio⁹¹⁰, e la regolarizzazione richiede settimane o mesi, durante i quali l'acquirente con la delibera di mutuo in scadenza può andarsene. L'agenzia seria questi problemi li trova prima; il privato spesso li scopre alla richiesta di documenti del notaio.

Il terzo è la difformità scoperta dopo il preliminare. Se l'acquirente recede per un difetto che Lei conosceva o doveva conoscere, la caparra torna indietro raddoppiata³: su una caparra del 10 % di 270.000 €, per fare un esempio, 27.000 € ricevuti e 54.000 € da restituire. Il quarto è l'acquirente non finanziabile: una proposta accettata senza condizione sospensiva, seguita da una perizia bancaria più bassa del prezzo o da un rifiuto della banca, blocca la casa per mesi e la riporta sul mercato con l'etichetta di annuncio ritirato e ripubblicato.

Le vie di mezzo: agenzie a tariffa fissa, agenzie online, notaio dal preliminare

Tra il 3 % più IVA e il fare tutto da soli esistono formule intermedie, e vanno lette con la stessa attenzione dell'incarico tradizionale.

Le agenzie a tariffa fissa chiedono un importo indipendente dal prezzo, in parte spesso anticipato: conviene su immobili di valore alto, meno su quelli piccoli, e il punto da chiarire è che cosa comprende (fotografie, pubblicazione, visite accompagnate o solo la gestione dei contatti) e che cosa succede se la casa non si vende. Le agenzie online pubblicano e filtrano le richieste al telefono, mentre le visite le fa il proprietario: un ibrido che risolve l'annuncio ma non la selezione degli acquirenti sul posto. La terza via è coinvolgere il notaio già dal preliminare: verifica provenienza, ipoteche e conformità prima che Lei firmi qualcosa di vincolante, con un costo aggiuntivo da preventivo che nella trattativa si può ripartire. Nessuna di queste formule sostituisce il lavoro sul prezzo, e le percentuali o gli importi vanno chiesti per iscritto: quelli di mercato che circolano sono indicazioni, non tariffe.

270.000 € a Roma: agenzia, tariffa fissa o da privato

Caso costruito a fini illustrativi con i dati ufficiali citati: un appartamento a Roma ceduto per 270.000 €, la cifra media di una compravendita residenziale nella capitale nel 2025 secondo l'OMI⁷. Le voci senza fonte sono ipotesi di lavoro, da sostituire con i preventivi reali.

Due righe meritano attenzione. La prima è l'ultima: il vantaggio della vendita da privato, 9.482 € rispetto all'agenzia in questo caso, esiste solo se il prezzo concluso è lo stesso; un ribasso del 3,5 % lo azzera. La seconda è la provvigione dell'acquirente: chi compra da un privato non paga la propria, e nella trattativa lo sa. Un acquirente che risparmia 9.882 € di provvigione può accettare un prezzo un po' più alto da un privato che da un'agenzia, e un venditore informato usa questo argomento. I tempi, se il prezzo è corretto, sono gli stessi per le tre colonne: la media di 5,2 mesi non dipende dalla formula⁵. In quale mese pubblicare, e come leggere stagionalità e indici, lo spiega la guida su quando conviene vendere casa.

Che cosa mostra CheckValue a chi vende senza agenzia

Chi vende da privato perde la cosa più utile che un'agenzia porta al primo appuntamento, un secondo parere sul prezzo; in questa fase il report CheckValue sull'indirizzo dell'immobile fa da controparte. Il valore è indicato come fascia con un punto centrale, e sotto stanno le compravendite comparabili della zona e il raffronto tra il Suo prezzo al metro quadro e quello medio del quartiere: è la riga «prezzo concluso» della tabella, prima che il mercato la scriva per Lei. Per la trattativa serve la pagina del report con i costi di vendita e il ricavo netto: applica al valore calcolato le voci dell'esempio e Le permette di rifare le tre colonne con i Suoi numeri. E poiché il report è un PDF con le fonti numerate, condivisibile con un link, può consegnarlo all'acquirente che chiede «perché questo prezzo?»: una risposta con i comparabili chiude la discussione meglio di qualunque aggettivo nell'annuncio.

Il report non è una perizia e nessun tecnico entra in casa: non sostituisce l'APE, il tecnico per la planimetria né la stima che la banca dell'acquirente farà eseguire dal proprio perito. L'anteprima del report per il Suo indirizzo è gratuita; per chi vende più immobili l'anno, o lavora nel settore, le formule Pro con intestazione personalizzata sono descritte nella pagina dei prezzi, e come un'agenzia può usare lo stesso report al posto della stima a occhio è spiegato nella guida sul report di valutazione prima dell'incarico.

Il notaio è obbligatorio comunque: che cosa verifica e che cosa no

Con o senza agenzia, il trasferimento della proprietà passa dal notaio. Il codice civile richiede la forma scritta per i contratti che trasferiscono immobili³ e ammette alla trascrizione nei registri immobiliari solo la sentenza, l'atto pubblico o la scrittura privata autenticata³: senza trascrizione la vendita non è opponibile ai terzi, e senza notaio non c'è trascrizione. Le spese dell'atto gravano sul compratore, salvo patto contrario³: nella prassi è lui a scegliere il notaio, a sostenerne l'onorario e a versare tramite lo stesso notaio le imposte d'atto, registro compreso⁴.

Il notaio verifica l'identità e la capacità delle parti, la provenienza dell'immobile negli ultimi vent'anni, ipoteche, pignoramenti e altre formalità pregiudizievoli, e raccoglie le dichiarazioni obbligatorie: la conformità catastale⁹ e gli estremi dei titoli edilizi¹⁰¹¹. Non verifica lo stato di fatto: non misura le stanze, non controlla gli impianti, non cerca l'umidità dietro l'armadio, non giudica il prezzo. La conformità che dichiara è quella che Lei e l'acquirente gli attestate, e la responsabilità di una dichiarazione falsa resta di chi la fa. Per questo il fascicolo tecnico è lavoro del venditore, non del notaio, con o senza agenzia.

Questa è un'informazione generale, non una consulenza legale o fiscale. Incarico, proposta d'acquisto e preliminare vanno letti con un professionista prima della firma; le norme e le statistiche citate riportano il loro anno.

Questo articolo è un’informazione generale e non costituisce consulenza legale, fiscale o di investimento. Cifre e regole riportano l’anno di pubblicazione; per la versione vigente consulti la fonte citata.

Josef Eckmair MBA

Cofondatore di CheckValue · amministratore di CBDNOL GmbH · Oltre 20 anni di esperienza immobiliare a Tenerife e in Austria · Rivisto da Christian Eckmair

Josef Eckmair MBA è cofondatore di CheckValue e amministratore di CBDNOL GmbH (Ansfelden, Austria). Ha oltre 20 anni di esperienza immobiliare a Tenerife e in Austria e scrive di perizie, imposte, costi di vendita e valutazioni per professionisti.

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