Cosa serve per vendere casa? Documenti, prezzo e passaggi fino al rogito

Chi si chiede cosa serve per vendere casa pensa di solito all'annuncio e alle visite. In Italia la vendita si gioca invece su due tavoli: la carta, cioè i documenti che il notaio deve avere in mano per stipulare, e il prezzo, che decide quanto si aspetta e quanto si incassa. Nel secondo trimestre del 2026 le agenzie interpellate dalla Banca d'Italia hanno chiuso le vendite in media in 5,2 mesi, con uno sconto del 7,1 % rispetto al prezzo richiesto all'inizio⁴. Qui le due cose sono in fila nell'ordine giusto: documenti, prezzo, poi proposta, preliminare e rogito. Per il conto finale, cioè quanto resta dopo provvigione, imposte e mutuo, c'è la guida su quanto costa vendere casa.

Quali documenti servono per vendere casa tra privati?

Con o senza agenzia la lista non cambia, perché la fissa il notaio, non il mediatore. Il Consiglio Nazionale del Notariato pubblica l'elenco di ciò che il venditore porta allo studio, dall'atto di acquisto alla planimetria depositata in catasto, fino alla ricevuta di estinzione del mutuo con l'assenso della banca quando un'ipoteca non è ancora cancellata¹. La tabella dice dove si trova ciascun documento e perché il notaio lo vuole: è il modo più rapido per capire quale manca davvero.

Il codice civile aggiunge un obbligo che si dimentica spesso: il venditore consegna anche i titoli e i documenti relativi alla proprietà e all'uso della cosa venduta⁸, quindi libretto della caldaia, dichiarazioni di conformità degli impianti e garanzie degli infissi. Non bloccano il rogito, ma spettano all'acquirente e tolgono argomenti a chi cerca uno sconto all'ultimo momento.

Cosa fare prima di mettere in vendita?

L'ordine conta, perché ogni verifica fatta dopo la proposta costa settimane e qualche migliaio di euro di trattativa.

1. Scarichi visura, planimetria e ispezione ipotecaria dall'area riservata dell'Agenzia delle Entrate con SPID, CIE, CNS o credenziali Fisconline: per chi è titolare anche solo di una quota il servizio è gratuito ed esente da tributi². L'ispezione ipotecaria mostra se sull'immobile risultano ancora ipoteche di mutui estinti, pignoramenti o domande giudiziali.
2. Confronti la planimetria con la casa reale, stanza per stanza. Se una parete spostata o una veranda chiusa non compaiono nel disegno, serve un tecnico per l'aggiornamento catastale, altrimenti la dichiarazione di conformità nell'atto non si può rendere⁵.
3. Recuperi i titoli edilizi al Comune con un accesso agli atti: se un'opera non risulta autorizzata, va capito subito se è sanabile, prima che lo scopra il tecnico dell'acquirente.
4. Faccia redigere l'APE. La classe energetica deve comparire già negli annunci di vendita, su qualunque mezzo commerciale⁶.
5. Chieda all'amministratore il saldo delle spese ordinarie, le straordinarie deliberate e le liti in corso: è la dichiarazione che il notaio vuole al rogito¹.
6. Chieda alla banca il conteggio estintivo del mutuo per la data prevista dell'atto.

L'agenzia, se c'è, raccoglie i documenti con Lei e li passa al notaio, ma le dichiarazioni nell'atto le rende il venditore: la responsabilità della conformità resta Sua anche con l'incarico in esclusiva. Che cosa cambia davvero tra le due strade è il tema dell'articolo su vendita da privato e incarico all'agenzia.

Come calcolare il prezzo di vendita?

Tre numeri pubblici bastano per un prezzo difendibile. Il primo è quello che i vicini hanno davvero incassato: l'Agenzia delle Entrate mette a disposizione, con SPID o credenziali Fisconline, i corrispettivi dichiarati negli atti di compravendita dell'ultimo quinquennio, su mappa, con categoria e consistenza catastale di ogni unità venduta³. Il secondo è il margine di trattativa: le agenzie interpellate dalla Banca d'Italia hanno registrato nel secondo trimestre 2026 un ribasso medio del 7,1 % tra prezzo richiesto e prezzo concluso, e 5,2 mesi di attesa media per vendere⁴. Il terzo è la dinamica della Sua città: il Rapporto Immobiliare 2026 dell'OMI conta per il 2025 quasi 767 mila abitazioni compravendute in Italia, circa 46 mila più del 2024, e per le grandi città pubblica l'indice di intensità del mercato, che a Torino sfiora il 3,2 % ed è il più alto tra le metropoli⁹.

Il metodo richiede un pomeriggio. Parta dai prezzi dichiarati per immobili simili nella Sua zona OMI, corregga per piano, stato, superficie e pertinenze, e decida quanto margine lasciare alla trattativa sapendo che la media nazionale è intorno al 7 %⁴. Un prezzo di uscita troppo alto non si recupera con la trattativa: allunga i mesi e finisce comunque sotto, come mostra l'articolo dedicato al prezzo di uscita e a quando abbassarlo. Per ricostruire a quanto è stata venduta una casa vicino alla Sua ci sono i comparabili. Se vuole un punto di partenza documentato prima di parlare con qualunque agenzia, l'anteprima gratuita del report per il Suo indirizzo fa vedere da quali compravendite comparabili e da quali indici ufficiali nasce il valore.

Come vendere una casa: annuncio, proposta, preliminare e rogito

La sequenza italiana ha quattro tappe e in ciascuna c'è una cosa da controllare.

Annuncio e visite. Con la classe energetica nell'annuncio⁶ e la planimetria già conforme, le visite servono a vendere e non a giustificare. Tenga a portata di mano la cartella dei documenti: l'acquirente serio la chiede alla seconda visita.

Proposta di acquisto. L'acquirente la firma con un assegno a titolo di caparra; con la Sua accettazione l'affare è concluso e, nella prassi degli incarichi, matura la provvigione del mediatore, dovuta da ciascuna parte per la propria quota⁸. È già un contratto: controlli termine per il preliminare, data del rogito e condizione del mutuo.

Preliminare, o compromesso. Fissa prezzo, caparra confirmatoria, data del rogito e condizioni. Va registrato entro 30 giorni dalla firma: imposta di registro fissa di 200 €, bollo di 16 € ogni 4 facciate e lo 0,5 % sulla caparra confirmatoria e sugli acconti non soggetti a IVA, o la minore imposta dovuta per il definitivo¹⁰. Chi paga lo decidono le parti nel compromesso. Un preliminare firmato davanti al notaio e trascritto protegge l'acquirente da ipoteche o pignoramenti successivi: viene chiesto soprattutto quando tra compromesso e atto passano molti mesi.

Rogito. Prima della stipula il notaio individua gli intestatari catastali e li confronta con i registri immobiliari⁵; nell'atto inserisce la dichiarazione di conformità catastale⁵, gli estremi dei titoli edilizi⁷ e la clausola con cui l'acquirente dichiara di aver ricevuto l'APE, che viene allegato⁶. Lei consegna chiavi, documenti e titoli dell'immobile⁸ e riceve il saldo; se c'è un mutuo residuo, il notaio trattiene la somma dovuta alla banca.

Quanto costa vendere casa?

Le voci a carico del venditore sono poche, ma il prezzo concluso le deve coprire: meglio metterle in fila prima.

La plusvalenza merita una riga in più. Il fisco la considera reddito quando la cessione avviene a meno di cinque anni dall'acquisto o dalla costruzione; restano fuori gli immobili ricevuti per successione e quelli che, per la maggior parte del tempo trascorso, hanno fatto da abitazione principale al cedente o ai suoi familiari. Per una casa avuta in donazione il quinquennio parte dalla data in cui l'aveva comprata il donante¹¹. Dal 2024 c'è un secondo caso: se sull'immobile sono stati eseguiti gli interventi agevolati con il superbonus e si sono conclusi da non più di dieci anni, la plusvalenza resta tassabile anche oltre i cinque anni, salvo gli immobili ricevuti per successione e quelli adibiti ad abitazione principale del cedente o dei familiari per la maggior parte dei dieci anni precedenti¹¹. Aliquote, opzione per l'imposta sostitutiva e la formula del ricavo netto sono nella guida sui costi di vendita e il ricavo netto.

Esempio: un trilocale a Torino venduto a 185.000 €

I numeri che seguono sono un'ipotesi di lavoro costruita sui dati citati. A Torino l'OMI stima in 185.700 € il fatturato medio per unità compravenduta nel 2025 (una stima costruita sulle quotazioni OMI, non una media dei prezzi dichiarati), con 16.151 compravendite in città, il 6,8 % in più rispetto al 2024⁹. Supponiamo un trilocale di 80 m² comprato dodici anni fa e sempre abitato dal venditore, messo in vendita a 199.000 € e concluso a 185.000 €: uno sconto del 7 %, in linea con la media rilevata dalla Banca d'Italia⁴. Mutuo residuo 40.000 €. Agenzia al 3 % (ipotesi dell'esempio). Caparra confirmatoria di 18.500 € al preliminare.

I 324,50 € di registrazione del preliminare non entrano nel conto perché nell'esempio li versa l'acquirente. Il conto dice due cose. I documenti costano poco, ma il loro tempo è il costo vero: una planimetria da aggiornare scoperta dopo la proposta sposta il rogito di settimane e regala un argomento all'acquirente. E i 14.000 € tra richiesto e concluso pesano più di tutte le altre voci insieme: il prezzo di uscita si decide sui dati, non sull'annuncio del vicino. Sul momento in cui partire, la guida su quando conviene vendere casa legge indici, tempi di vendita e stagionalità.

Cosa succede se manca un documento o la planimetria non corrisponde?

Che cosa fare, in ordine. Un tecnico (geometra, architetto o ingegnere) verifica la corrispondenza tra planimetria, titoli edilizi e stato di fatto. Se la difformità è solo catastale, basta una pratica di aggiornamento presentata dal tecnico e la nuova planimetria entra nell'atto⁵. Se è edilizia e sanabile, la sanatoria segue i tempi del Comune e va avviata prima dell'annuncio. Se non è sanabile, resta il ripristino dello stato autorizzato prima della vendita. Il notaio non può chiudere un occhio: la dichiarazione nell'atto la rende Lei e la nullità colpisce la vendita. Chi compra con un mutuo porta anche il perito della banca, che legge gli stessi documenti; la checklist dei controlli prima di comprare casa mostra la Sua vendita dall'altro lato del tavolo.

Che cosa mostra CheckValue a chi prepara la vendita

Il report non sostituisce nessun documento di questa lista: non verifica la conformità catastale, non legge i titoli edilizi e non è una perizia. Fa una cosa sola, e la fa prima: dà un valore con il suo intervallo, costruito sulle compravendite comparabili della zona e sull'indice ufficiale dei prezzi, con le fonti numerate in fondo, e lo accompagna con i tempi di vendita stimati per la zona e una stima dei costi di vendita applicata al valore calcolato. Con gli stessi dati in ingresso il risultato non cambia da un'esecuzione all'altra, quindi può mostrarlo all'agenzia e all'acquirente senza sorprese. Le pagine del report di esempio su Roma mostrano come sono impostate; l'anteprima per il Suo indirizzo è gratuita e il report completo si acquista solo dopo averla vista.

Per la Sua situazione concreta, regime patrimoniale, eredità, difformità e plusvalenza, si rivolga al notaio che stipulerà l'atto e, se serve, a un tecnico e a un commercialista; le norme citate riportano l'anno di riferimento. Questa è un'informazione generale, non una consulenza legale o fiscale.

Questo articolo è un’informazione generale e non costituisce consulenza legale, fiscale o di investimento. Cifre e regole riportano l’anno di pubblicazione; per la versione vigente consulti la fonte citata.

Christian Eckmair

Cofondatore di CheckValue · amministratore di CBDNOL GmbH · Oltre 20 anni di esperienza immobiliare a Tenerife e in Austria · Rivisto da Josef Eckmair MBA

Christian Eckmair è cofondatore di CheckValue e amministratore di CBDNOL GmbH (Ansfelden, Austria). Lavora nel settore immobiliare da oltre 20 anni a Tenerife e in Austria – acquisto, ristrutturazione, locazione e vendita di immobili residenziali – e scrive di valore degli immobili, verifiche prima dell’acquisto e registri di proprietà.

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