Cosa si fa il giorno del rogito? Firma, pagamenti e chiavi

Il rogito dura meno di quanto si immagini, e per chi arriva preparato è una formalità. Il lavoro vero sta prima: nelle verifiche del notaio, nei documenti del venditore e nelle righe che la legge obbliga a mettere nell'atto, dalle modalità di pagamento alla conformità della planimetria. Chi non le ha controllate rischia di rinviare la firma. Questa pagina segue l'appuntamento fino alla consegna delle chiavi; sul conto complessivo della vendita resta il riferimento alla guida su quanto costa vendere casa.

Cosa si fa il giorno del rogito, dalla lettura alla consegna delle chiavi

L'appuntamento ha una sequenza fissa. Il notaio accoglie le parti e raccoglie documenti di identità, codici fiscali, eventuali procure e i dati della banca. Poi legge integralmente il contenuto dell'atto alle parti e agli eventuali testimoni, la cui presenza la legge impone in casi determinati, per esempio quando una delle parti non è in grado di sottoscrivere o è affetta da menomazioni sensoriali¹. Letto e approvato, l'atto viene sottoscritto dalle parti e infine dal notaio; quello che il notaio attesta fa piena prova per legge, anche davanti al giudice¹.

Con le firme si chiude la partita del denaro. L'acquirente consegna il saldo nel termine e nel luogo fissati dal contratto, e in mancanza di patto al momento della consegna², più le somme per le imposte, che il notaio girerà all'erario registrando l'atto³. Il venditore consegna l'immobile nello stato in cui si trovava al momento della vendita, con accessori e pertinenze; oltre alle chiavi passano i documenti della casa, quelli che provano la proprietà e quelli che servono a usarla².

Cosa bisogna fare prima del rogito?

La settimana che precede l'atto vale più della firma. Cinque cose vanno chiuse.

1. La bozza dell'atto. La chieda al notaio qualche giorno prima e la confronti con il preliminare: prezzo, dati catastali, pertinenze, termine di consegna, patti sulle spese condominiali. Le correzioni si fanno via email, non in studio con la penna in mano.
2. L'attestato di prestazione energetica. Il proprietario deve renderlo disponibile già all'avvio delle trattative e consegnarlo alla fine; nel contratto va inserita la clausola con cui l'acquirente dichiara di averlo ricevuto e una copia dell'attestato va allegata all'atto⁴. Se la dichiarazione o l'allegato mancano, le parti pagano in solido e in parti uguali una sanzione amministrativa da 3.000 a 18.000 euro, che la Guardia di finanza o l'Agenzia delle Entrate contestano al momento della registrazione¹⁰.
3. Planimetria e dati catastali. Nell'atto, a pena di nullità, servono il richiamo alla planimetria depositata in catasto e la dichiarazione con cui gli intestatari affermano che mappa e dati corrispondono allo stato di fatto; al posto di quella dichiarazione può valere l'attestazione di un tecnico abilitato agli aggiornamenti catastali. Il notaio, prima di stipulare, risale agli intestatari in catasto e li mette a confronto con i registri immobiliari⁵. Se una parete è stata spostata e la mappa non lo sa, serve una pratica catastale. Come si legge il documento è spiegato nella guida su come si legge una visura catastale.
4. I titoli edilizi. Se il fabbricato è nato dopo il 17 marzo 1985, nessun atto può essere stipulato quando il venditore non dichiara numero e data del permesso di costruire, oppure del provvedimento che ha sanato l'opera: in quel caso il trasferimento è nullo. Dove la legge prevede solo una sanzione in denaro, all'atto va allegata la prova di averla pagata per intero⁶.
5. Condominio e contatori. Si faccia rilasciare dall'amministratore la dichiarazione sulla regolarità dei pagamenti del venditore, perché l'acquirente risponde delle spese condominiali dovute nell'anno precedente¹. Nella visita finale annoti le letture di luce, gas e acqua.

L'elenco completo dei documenti che il venditore deve avere in mano è nella pagina su cosa serve per vendere casa.

Le dichiarazioni che la legge Le chiede di rendere nell'atto

Una parte dell'atto non descrive la casa: descrive il comportamento delle parti, e per questo è la più delicata. All'atto della cessione entrambe rendono una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà che indica analiticamente come è stato pagato il corrispettivo, e ciascuna dichiara se si è avvalsa di un mediatore. In quel caso servono i dati dell'agenzia, codice fiscale o partita IVA, il numero di iscrizione al ruolo degli agenti di affari in mediazione con la camera di commercio, e la spesa sostenuta o il numero di fattura con le relative modalità di pagamento. Un mediatore non iscritto al ruolo il notaio lo segnala all'Agenzia delle Entrate; dati omessi, incompleti o falsi costano da 500 a 10.000 euro e aprono la rettifica di valore ai fini del registro⁷.

Due righe riguardano la tassazione e si decidono in quel momento. La prima è il prezzo-valore: su specifica richiesta dell'acquirente resa al notaio nell'atto, l'imposta di registro si calcola sul valore catastale invece che sul prezzo, mentre ipotecaria e catastale restano fisse a 50 euro ciascuna; il corrispettivo pattuito va comunque indicato e gli onorari notarili sono ridotti del 30 per cento³. La seconda vale con le agevolazioni prima casa: nell'atto si dichiara, a pena di decadenza, che entro 18 mesi la residenza verrà trasferita nel comune dell'immobile⁸.

Chi paga il notaio, e che cosa il notaio incassa per il fisco

Il codice civile mette le spese dell'atto di vendita, e quelle accessorie, in capo a chi compra, salvo che le parti abbiano pattuito altro²: per questo nella prassi italiana è l'acquirente che indica il notaio e ne salda il compenso. Il venditore lo paga solo per gli atti suoi, come una procura.

Il conto che si consegna in studio contiene però due cose diverse. L'onorario resta al notaio; le imposte no, perché registro, ipotecaria e catastale le versa lui registrando l'atto, sia che si compri da un privato sia da un'impresa³. Gli importi cambiano con il venditore e con le agevolazioni.

Come arriva il denaro: saldo, assegni, bonifici e deposito del prezzo

Il prezzo si paga nel termine e nel luogo fissati dal contratto; in mancanza di pattuizione il pagamento avviene al momento della consegna². Nella pratica il saldo si compone davanti al notaio: la caparra versata al preliminare si scala, il resto arriva con bonifici eseguiti nei giorni precedenti e con assegni circolari. Ogni mezzo di pagamento finisce nella dichiarazione analitica, quindi non lasci nulla di non tracciato⁷.

Chi compra con un mutuo deve sapere che il denaro della banca può non essere disponibile il giorno stesso della firma, e il venditore va avvisato già nel preliminare: la catena dei termini è ricostruita nella guida su quanto tempo ci vuole per comprare casa. Esiste poi una tutela che pochi chiedono: la legge del 2017 riconosce all'acquirente la facoltà di chiedere al notaio rogante il deposito del prezzo fino all'avvenuta trascrizione del contratto¹. Per quei giorni il saldo resta sul conto dedicato del notaio, e solo dopo arriva al venditore.

Esempio: che cosa si firma e si paga per un appartamento da 190.000 euro

I numeri che seguono servono solo da esempio, con un prezzo scelto vicino alla media rilevata: secondo l'Osservatorio del Mercato Immobiliare, nel 2025 un'abitazione compravenduta nel Centro Italia è stata scambiata in media attorno ai 188.000 euro⁹. Ipotesi: appartamento in categoria A/3 in un comune del Centro, prezzo 190.000 euro, acquisto prima casa da un privato, rendita catastale 620 euro, caparra di 19.000 euro già versata al preliminare, mutuo di 140.000 euro.

La richiesta di una riga vale qui 2.368 euro: senza il prezzo-valore il registro al 2 per cento si calcolerebbe sui 190.000 euro e farebbe 3.800 euro, oltre all'onorario pieno³⁸. Senza i requisiti prima casa la base si otterrebbe con il moltiplicatore 120, cioè 78.120 euro, e il registro al 9 per cento salirebbe a 7.031 euro³. Per il venditore, invece, quel giorno misura il prezzo che ha accettato: come costruirlo è il tema della guida su come calcolare il prezzo di vendita di una casa.

A cosa stare attenti quando si fa il rogito?

• La bozza non letta. Se riceve l'atto in studio dieci minuti prima, chieda di rinviare: la lettura integrale serve a capire, non a certificare che ha ascoltato¹.
• I metri e i confini. Controlli che identificazione catastale e planimetria descrivano la casa che ha visitato: la dichiarazione di conformità la rende Lei come intestatario, non il notaio⁵.
• Le menzioni urbanistiche. Legga il paragrafo con gli estremi del permesso e delle eventuali sanatorie; è la riga che tiene in piedi l'atto⁶.
• L'attestato energetico. Verifichi che la copia sia allegata e la clausola di avvenuta consegna presente⁴: l'omissione costa a entrambe le parti, in solido e in parti uguali¹⁰.
• La riga del mediatore. Importo, fattura e pagamento della provvigione vanno dichiarati con esattezza da ciascuna parte⁷.
• La consegna e i conti. Se le chiavi non passano quel giorno, pretenda un termine scritto e una penale; e non firmi senza dichiarazione dell'amministratore e letture dei contatori¹.

Quanto tempo dopo il rogito si può entrare in casa?

Di regola subito: nel momento della sottoscrizione dell'atto di vendita avviene anche la consegna del bene¹. Le parti possono però pattuire una consegna anticipata, fermo restando che fino all'atto il venditore resta proprietario e responsabile a tutti gli effetti di legge, oppure una consegna differita per sue esigenze, con un termine fra i patti e, se opportuno, una penale per il ritardo¹. In ogni caso nella consegna rientrano pertinenze, accessori e la documentazione dell'immobile².

Resta una coda amministrativa che non tocca la Sua disponibilità della casa. Il pubblico ufficiale che ha ricevuto l'atto deve curare che la trascrizione sia eseguita nel più breve tempo possibile, risponde dei danni per il ritardo e incorre nelle pene pecuniarie di legge se lascia passare trenta giorni dalla data dell'atto²; nello stesso adempimento registra e versa le imposte³. La proprietà passa con la firma; registrazione e trascrizione la rendono opponibile ai terzi, e quella finestra è ciò che il deposito del prezzo copre¹.

Che cosa serve sapere sul valore prima di fissare la data

Il giorno del rogito non è il momento per scoprire che il prezzo era fuori mercato: a quel punto il numero è scritto e dichiarato. Il report CheckValue serve prima, e per questo appuntamento contano tre sue sezioni: l'intervallo di valore con le compravendite comparabili della zona, il ritmo del mercato locale che dice quanto costa aspettare, e i costi di proprietà che iniziano a correre dal giorno in cui prende le chiavi. Può guardare l'anteprima gratuita del report per il Suo indirizzo prima di decidere se acquistarlo, e i report di esempio su Roma e sulle altre città mostrano com'è impostata ogni pagina.

Che cosa il report non fa: non è una perizia, non sostituisce le verifiche del notaio su registri immobiliari e catasto, non accerta la conformità urbanistica e non dice se la Sua planimetria corrisponde alle stanze. Quelle restano al notaio e al tecnico. Il valore con le sue fonti serve a decidere a che prezzo arrivare davanti a lui, e quando: la scelta del momento è il tema della guida su quando conviene vendere casa.

Questo articolo è un’informazione generale e non costituisce consulenza legale, fiscale o di investimento. Cifre e regole riportano l’anno di pubblicazione; per la versione vigente consulti la fonte citata.

Christian Eckmair

Cofondatore di CheckValue · amministratore di CBDNOL GmbH · Oltre 20 anni di esperienza immobiliare a Tenerife e in Austria · Rivisto da Josef Eckmair MBA

Christian Eckmair è cofondatore di CheckValue e amministratore di CBDNOL GmbH (Ansfelden, Austria). Lavora nel settore immobiliare da oltre 20 anni a Tenerife e in Austria – acquisto, ristrutturazione, locazione e vendita di immobili residenziali – e scrive di valore degli immobili, verifiche prima dell’acquisto e registri di proprietà.

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