In welcher Reihenfolge läuft ein Hauskauf ab? Die acht Schritte

Beim Hauskauf bewegt die Reihenfolge mehr Geld als die Verhandlung. Wer erst unterschreibt und dann rechnet, diskutiert über einen Rücktritt statt über einen Abschlag. Wer dagegen mit einem bewilligten Kredit in die Besichtigung geht, kennt seine Obergrenze, bevor der Makler sie nennt. Dieser Beitrag legt die Schritte in der Abfolge aus, in der sie in Österreich und in Deutschland tatsächlich aufeinander folgen, nennt die Fristen, die im Gesetz stehen, und sagt bei jedem Schritt, was ihn verbindlich macht.

Die acht Schritte und was jeden einzelnen verbindlich macht

Zwei Linien laufen durch diese Tabelle. Die Schritte 1 bis 4 kosten Sie Zeit und ein paar Gebühren, aber keine Bindung: Sie können jederzeit aussteigen. Ab Schritt 5 kehrt sich das um, und ab Schritt 7 liegt die Abwicklung in fremden Händen. Deshalb gehört jede Prüfung, die den Preis verändern könnte, vor Schritt 5. Welche Prüfungen das sind, führt die Checkliste vor dem Hauskauf im Einzelnen aus.

Warum der Finanzierungsrahmen vor die erste Besichtigung gehört

Die Bank ist der langsamste Beteiligte im ganzen Verfahren und gleichzeitig der einzige, der Ihnen eine Zahl liefert, die nicht verhandelbar ist. Darum steht sie am Anfang. Fragen Sie nicht nach einer unverbindlichen Einschätzung, sondern nach einem verbindlichen Angebot: Dieses ist Ihnen auf Papier oder einem anderen dauerhaften Datenträger zu übermitteln, gemeinsam mit einer Ausfertigung des Kreditvertragsentwurfs, und es muss mindestens sieben Tage verbindlich bleiben³. Lag Ihnen noch kein europäisches Standardinformationsblatt vor oder weicht das Angebot vom früher vorgelegten Merkblatt ab, ist ihm ein neues ESIS-Merkblatt beizufügen³.

Diese sieben Tage sind Ihr Rechenfenster. In ihnen prüfen Sie Rate, Laufzeit, Zinsbindung und Nebenkosten, und erst danach entsteht aus der Kreditsumme eine Obergrenze für Ihr Anbot. Rechnen Sie dabei die Steuer und die Gebühren mit, die die Bank in der Regel nicht finanziert: In Österreich fallen 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer und 1,1 Prozent Eintragungsgebühr¹⁰ auf den Kaufpreis an, dazu die Kosten für Vertrag, Beglaubigungen und Treuhandabwicklung¹. Wer das Eigenkapital vollständig in den Preis legt, stolpert acht Wochen später über die Gerichtsgebühr.

Besichtigen, den Preis messen, die Unterlagen holen

Besichtigen Sie zweimal, einmal davon an einem Werktag in der Früh. Danach kommt die Rechnung, die Sie in zehn Minuten selbst machen: Angebotspreis geteilt durch die Wohnfläche, Ergebnis neben den Bezirkswert. Statistik Austria nennt für das Jahr 2025 als Medianpreis 4.162 Euro je Quadratmeter bei Wohnungen, bei Wohnhäusern 2.836 Euro, und stellt die Tabellen bis zur Bezirksebene bereit⁶. Liegt Ihr Objekt deutlich darüber, muss das Objekt selbst die Differenz erklären, nicht der Verkäufer. Wie Sie daraus eine Spanne und ein konkretes Angebot bauen, steht im Beitrag Kaufpreis verhandeln und den Angebotspreis prüfen.

Parallel holen Sie die Papiere: Grundbuchauszug, Energieausweis, Bauakt und Widmung, bei einer Wohnung zusätzlich Rücklage, Betriebskosten und die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen. Die Lagerisiken kommen aus amtlichen Karten. Welche Prämie eine ausgewiesene Zone kostet und ob ein Versicherer sie überhaupt noch deckt, behandelt der Beitrag zur Hochwasserkarte für Ihre Adresse.

Für Schritt 3 nimmt Ihnen ein Bewertungsbericht das Zusammentragen ab. CheckValue liefert für die Inseratsadresse eine Wertspanne mit dem Quadratmeterpreis gegen den Bezirksdurchschnitt, die Vermarktungsdauer in der Gegend und die laufenden Besitzkosten, die in der Tragbarkeitsrechnung der Bank gern fehlen, jede Zahl mit ihrer amtlichen Quelle. Was der Bericht nicht leistet: Er liest kein Grundbuch, sieht keinen Bauakt und begeht das Haus nicht, und er ersetzt kein Sachverständigengutachten für Bank oder Gericht. Die kostenlose Vorschau für eine Inseratsadresse zeigt den Aufbau vor dem Kauf; fertige Beispiele für Städte wie Wien finden Sie unter den Musterberichten.

Ist ein Kaufanbot bindend?

Ja. Das Kaufanbot ist kein freundliches Signal an den Verkäufer, sondern Ihr Angebot, und mit seiner Annahme ist der Kauf inhaltlich vereinbart. Ein eigenes Rücktrittsrecht für diesen Kauf gibt es nur in einem engen Sonderfall: Hat ein Verbraucher die Vertragserklärung am selben Tag abgegeben, an dem er das Objekt zum ersten Mal besichtigt hat, und dient der Erwerb der Deckung eines dringenden Wohnbedürfnisses, kann er binnen einer Woche zurücktreten⁴. Diese Woche beginnt erst zu laufen, wenn er eine Zweitschrift seiner Erklärung und eine schriftliche Belehrung über das Rücktrittsrecht erhalten hat, und das Recht erlischt spätestens einen Monat nach der Besichtigung⁴. Rücktrittsrechte, die dem Verbraucher nach anderen Bestimmungen zustehen, bleiben davon unberührt⁴.

Schreiben Sie darum in das Anbot, was Ihnen fehlt: die Zusage der Bank, die Vorlage des Energieausweises, die Löschung einer Last aus dem C-Blatt. Ein Anbot mit Vorbehalten ist für den Verkäufer unbequem und für Sie der Unterschied zwischen einer Verhandlung und einem Risiko.

Kaufvertrag in Österreich beglaubigt, in Deutschland beurkundet

Hier trennen sich die beiden Rechtsordnungen, und zwar genau an dem Punkt, der den Zeitplan bestimmt. In Österreich errichtet ein Notariat¹ oder eine Rechtsanwaltskanzlei den Vertrag; dieselbe Stelle übernimmt die treuhändige und die steuerliche Abwicklung und veranlasst die Eintragung ins Grundbuch¹. Der Vertrag selbst braucht keine notarielle Beurkundung, bindet also schon mit der Unterschrift; für die Einverleibung verlangt das Grundbuchsgesetz dann öffentliche Urkunden oder Privaturkunden mit gerichtlich oder notariell beglaubigten Unterschriften⁸.

In Deutschland bedarf ein Vertrag, durch den sich jemand zur Übertragung oder zum Erwerb des Eigentums an einem Grundstück verpflichtet, der notariellen Beurkundung⁵. Ein ohne diese Form geschlossener Vertrag wird erst dann seinem ganzen Inhalt nach gültig, wenn Auflassung und Eintragung in das Grundbuch erfolgen⁵. Daraus folgt ein zusätzlicher Terminblock im Ablauf: Bei Verbraucherverträgen soll der beabsichtigte Vertragstext im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung beim Käufer liegen, und wird diese Frist unterschritten, sollen die Gründe dafür in der Niederschrift festgehalten werden⁷. Diese zwei Wochen sind kein Formalismus, sondern die einzige Phase, in der Sie den Vertrag ohne Zeitdruck lesen können.

Wann zahle ich den Kaufpreis?

Nach dem Vertrag und vor der Eintragung, aber nicht an den Verkäufer. Der Kaufpreis kommt auf ein Treuhandkonto, in Österreich bei der Notartreuhandbank, und die Auszahlung erfolgt erst, wenn alle Bedingungen erfüllt sind, etwa die Lastenfreiheit des Grundbuchs und die Eintragung des neuen Eigentümers; die Treuhandschaft wird im österreichischen Treuhandregister erfasst¹. Dieses Konstrukt löst das Grundproblem jedes Liegenschaftskaufs: Der Käufer will nicht zahlen, ohne Eigentum zu erhalten, und der Verkäufer will nicht übertragen, ohne Geld zu sehen.

Die zweite Sicherung dieser Zwischenzeit ist die Anmerkung der Rangordnung. Vom bewilligenden Beschluss darf nur eine einzige Ausfertigung erteilt werden, und die Anmerkung verliert ihre Wirksamkeit ein Jahr nach der Bewilligung⁸. Wird das Gesuch um Eintragung innerhalb dieser Frist unter Vorlage des Beschlusses eingebracht, kommt Ihrer Eintragung der angemerkte Rang zu, und zwar selbst dann, wenn die Liegenschaft in der Zwischenzeit an einen Dritten übertragen oder belastet worden wäre⁸. Deshalb nimmt Ihr Vertragserrichter diese einzige Ausfertigung in Verwahrung. Wie Rangordnung, Vormerkung und Treuhand im Detail zusammenspielen, zeigt der Beitrag Wer ist Eigentümer eines Grundstücks.

Steuer, Grundbucheintragung und Übergabe am Ende der Kette

In Österreich berechnet der Vertragserrichter die Grunderwerbsteuer selbst, zeigt den Erwerb dem Finanzamt an und bringt das Grundbuchsgesuch ein¹. In Deutschland ist die Reihenfolge gesetzlich festgeschrieben: Der Erwerber darf in das Grundbuch erst eingetragen werden, wenn eine Bescheinigung des zuständigen Finanzamts vorliegt, dass der Eintragung steuerliche Bedenken nicht entgegenstehen⁹. Die Steuer steht also vor dem Eigentum, nicht danach, und das erklärt den größten Teil der Wartezeit zwischen Notartermin und Eintragung.

Erst die Eintragung macht Sie zum Eigentümer. § 431 ABGB verlangt für unbewegliche Sachen, dass das Erwerbungsgeschäft in die öffentlichen Bücher eingetragen wird, und nennt diese Eintragung Einverleibung². Bis dahin sind Sie Vertragspartner mit einem gesicherten Rang, nicht Hauseigentümer.

Die Übergabe ist der letzte Schritt und der einzige, bei dem wieder Sie selbst handeln. Nehmen Sie das Objekt mit einem schriftlichen Protokoll ab, halten Sie Zählerstände für Strom, Gas, Wasser und Wärme fest, zählen Sie die Schlüssel, notieren Sie Mängel und offene Zusagen, und vereinbaren Sie, wer die Energielieferanten umzumelden hat. Was im Protokoll steht, ist später nachweisbar; was mündlich bleibt, ist am Tag darauf Auslegungssache.

Wie lange dauert ein Hauskauf?

Der folgende Zeitplan ist ein Rechenbeispiel; die Zahlen sind angenommen, die Adresse gibt es nicht: eine Eigentumswohnung in Graz um 329.000 Euro, 76 Quadratmeter Wohnfläche, Baujahr 1996, finanziert mit 240.000 Euro Kredit. Der Quadratmeterpreis von 4.329 Euro liegt knapp über dem österreichischen Medianwert für Wohnungen von 4.162 Euro je Quadratmeter⁶, was bei einer Landeshauptstadt plausibel ist und die Prüfung auf den Bezirkswert verschiebt.

An Steuern und Gerichtsgebühren hängen in diesem Beispiel 11.130 Euro Grunderwerbsteuer und 3.498 Euro Eintragungsgebühr am angenommenen Kaufpreis von 318.000 Euro¹¹⁰, dazu 2.880 Euro für die Eintragung des Pfandrechts über 240.000 Euro¹⁰. Diese Beträge sind im Schritt 1 zu kennen und nicht in Woche 8 zu entdecken.

Die Wochenangaben sind eine Annahme, keine Zusage. Verzögert sich etwas, dann fast immer an drei Stellen: eine fehlende Löschungserklärung der Bank des Verkäufers, eine offene Genehmigung nach dem Grundverkehrsgesetz des Bundeslandes oder eine unvollständige Beilage im Grundbuchsgesuch. Gegen alle drei hilft dasselbe: früh fragen, schriftlich festhalten und den Rangordnungsbeschluss rechtzeitig besorgen⁸.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Zahlen und Regeln tragen das Jahr ihrer Veröffentlichung; die aktuelle Fassung finden Sie in der zitierten Quelle.

Josef Eckmair MBA

Mitgründer von CheckValue · Über 20 Jahre Immobilienerfahrung auf Teneriffa und in Österreich · Geprüft von Christian Eckmair

Josef Eckmair MBA ist Mitgründer von CheckValue (CBDNOL GmbH, Ansfelden, Österreich). Er hat über 20 Jahre Immobilienerfahrung auf Teneriffa und in Österreich und schreibt über Gutachten, Steuern, Verkaufskosten und Bewertungen für Profis.

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