Was ist der teuerste Fehler beim Hauskauf?

Diese Frage wird meist mit einer Liste beantwortet, auf der zehn Punkte gleich groß aussehen. In Euro gerechnet entsteht aber eine klare Rangfolge, und sie hat mit dem Zeitpunkt zu tun: Alles, was Sie vor dem Kaufanbot wissen, ist Verhandlungsmasse, alles danach ist Ihr Problem. Die Checkliste für diese Stunde steht im Leitfaden Hauskauf-Checkliste vor dem Kaufanbot. Hier geht es nur um die Frage, welcher der üblichen Fehler am meisten Geld bewegt, und darum, wie Sie ihn in einer Stunde ausschließen.

Warum der ungeprüfte Angebotspreis das meiste Geld bewegt

Drei Eigenschaften machen diesen Fehler zum teuersten. Erstens wirkt er auf den gesamten Kaufpreis und nicht auf eine einzelne Rechnung: Zehn Prozent zu viel bei einem Haus um 400.000 € sind 40.000 €, und sie laufen über die gesamte Kreditlaufzeit als Zinsen mit. Zweitens ist er unsichtbar. Eine feuchte Kellerwand sehen Sie, einen zu hohen Preis sehen Sie nur im Vergleich mit anderen Käufen. Drittens lässt er sich nach der Annahme des Anbots nicht mehr korrigieren, weil das Preisgespräch dann vorbei ist.

Der zweite Platz geht an die Lasten im Grundbuch, weil § 443 ABGB sie mit dem Eigentum auf Sie überträgt und dieser Satz aus dem Jahr 1811 bis heute gilt³. Der dritte Platz gehört dem Sanierungsstau, dessen Preisschild unabhängig vom Immobilienmarkt wächst: Die Preise für den Bau von Wohngebäuden lagen im August 2026 um 5,5 % über dem Vorjahresmonat, und zwischen 2010 und 2025 stiegen sie um rund 89 %, während die Verbraucherpreise um 38 % zulegten⁸. Eine aufgeschobene Dachsanierung ist damit kein fixer Betrag, sondern ein wachsender.

Die Reihenfolge der Spalte rechts ist der eigentliche Befund: Der teuerste Fehler ist auch der, dessen Prüfung am wenigsten kostet.

Wie prüfe ich, ob der Kaufpreis fair ist?

Drei Zahlen genügen, und alle drei sind öffentlich. Die erste ist der Bezirkswert. Die Immobilien-Durchschnittspreise der Statistik Austria stammen aus Käufen privater Haushalte; ein Regressionsmodell verrechnet die Transaktionen des Zieljahres mit denen der vier Vorjahre, bereinigt Größe und Lage und weist das Ergebnis je Bezirk in neun Größenkategorien aus. Der Median lag 2025 bei 2.836 €/m² für Wohnhäuser und bei 4.162 €/m² für Wohnungen¹. Teilen Sie den Angebotspreis durch die Wohnfläche und legen Sie Ihr Ergebnis daneben.

Die zweite Zahl ist die Zeitkorrektur. Ein Nachbarkauf vom Vorjahr ist kein Preis von heute, und die beiden deutschsprachigen Märkte laufen gerade auseinander: In Österreich lag der Häuserpreisindex im zweiten Quartal 2026 bei 105,00 Punkten und damit vorläufig 5,1 % über dem Vorjahresquartal², in Deutschland betrug der Zuwachs im selben Quartal 0,6 %⁸. Wer einen Vergleich aus 2025 ohne diese Korrektur verwendet, rechnet in Österreich um rund fünf Prozent zu niedrig, in Deutschland um weniger als ein Prozent.

Die dritte Zahl sind beurkundete Nachbarkäufe. In Österreich ist das Grundbuch mit seiner Urkundensammlung öffentlich, Sie können Kaufverträge der Umgebung also einsehen. In Deutschland führt der Gutachterausschuss eine Kaufpreissammlung, die aus Pflichtmeldungen besteht: Jede beurkundende Stelle übersendet dem Ausschuss eine Abschrift jedes Grundstückskaufvertrags, und Auskünfte daraus erhalten Sie bei berechtigtem Interesse nach den Vorschriften Ihres Landes⁵. Wie Sie aus diesen Rohdaten eine belastbare Spanne machen, zeigt der Beitrag Ist der Angebotspreis fair?.

Erst aus diesen drei Zahlen entsteht eine Spanne, und erst dann hat die Zahl im Inserat einen Maßstab. Liegt sie darüber, muss das Objekt den Unterschied erklären: Grundstücksgröße, Zustand, Ausblick, Garage, Energieklasse. Erklärt es ihn nicht, ist der Rest eine Erwartung des Verkäufers.

Welche Lasten im Grundbuch sind gefährlich?

Der Gesetzestext ist in diesem Punkt unerbittlich. § 443 ABGB sagt, dass mit dem Eigentum an einer unbeweglichen Sache die darauf haftenden, in den öffentlichen Büchern angemerkten Lasten übernommen werden, und schließt mit dem Satz: "Wer diese Bücher nicht einsieht, leidet in allen Fällen für seine Nachlässigkeit."³ Umgekehrt gilt auch die gute Nachricht desselben Paragrafen: Sonstige Forderungen gegen den früheren Eigentümer gehen nicht auf Sie über³.

Welche Rechte überhaupt im Grundbuch stehen können, zählt § 9 des Allgemeinen Grundbuchsgesetzes 1955 abschließend auf: dingliche Rechte und Lasten, das Wiederkaufs- und das Vorkaufsrecht sowie das Bestandrecht⁴. Aus dieser Liste ergibt sich die Rangfolge der Gefährlichkeit:

• Wohnungsgebrauchsrecht und Fruchtgenuss. Ein lebenslanges Wohnrecht der Verkäuferin oder eines Angehörigen nimmt Ihnen die Nutzung, ohne den Preis zu senken, und endet nicht mit dem Eigentümerwechsel.
• Dienstbarkeiten. Wege-, Fahrt- und Leitungsrechte wirken unauffällig, bis der Nachbar sein Recht ausübt. Prüfen Sie, über welchen Teil des Grundstücks sie laufen.
• Veräußerungs- und Belastungsverbot. Es blockiert Verkauf und Hypothek. Steht es im Auszug, ist das Anbot ohne Zustimmung der berechtigten Person sinnlos.
• Bestand- und Baurecht. Beides bindet die Liegenschaft auf Jahre und verändert, was Sie überhaupt kaufen.
• Pfandrechte. Der harmlose Fall: Das Darlehen der verkäuferischen Bank wird über die Treuhandabwicklung gelöscht. Verlangen Sie die Löschungserklärung als Bedingung.

Genauso wichtig ist, was dort nicht steht. Mietverhältnisse, Pachtverträge, ein nicht bewilligter Dachausbau und offene Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft tauchen im Auszug nicht auf. Dafür brauchen Sie den Bauakt der Gemeinde, die Hausverwaltung und die Protokolle. Wie ein Auszug Zeile für Zeile zu lesen ist, erklärt der Beitrag Grundbuchauszug lesen und verstehen.

Wie erkenne ich Sanierungsstau bei der Besichtigung?

Beginnen Sie mit dem Papier. In Österreich müssen Heizwärmebedarf, Endenergiebedarf und Gesamtenergieeffizienzklasse bereits in der Verkaufsanzeige stehen, und der Verkäufer schuldet Ihnen einen höchstens zehn Jahre alten Energieausweis, bevor Sie Ihre Vertragserklärung abgeben; die Aushändigung folgt binnen 14 Tagen nach dem Abschluss⁹. Fehlt der Ausweis, hilft Ihnen das Gesetz: Dann gilt eine Gesamtenergieeffizienz als vereinbart, die dem Alter und der Art des Gebäudes entspricht, und die Behörde kann eine Geldstrafe bis zu 1.450 € verhängen⁹. Der Heizwärmebedarf in Kilowattstunden je Quadratmeter und Jahr ist die ehrlichste Zahl des ganzen Inserats.

Dann gehen Sie vier Bauteile ab, in dieser Reihenfolge:

1. Heizung. Typenschild am Kessel fotografieren, Baujahr notieren, nach dem letzten Service und nach dem Energieträger fragen. Eine Therme oder ein Kessel aus den frühen Nullerjahren steht auf Ihrer Kostenliste, nicht auf der des Verkäufers.
2. Fenster. Zwischen den Scheiben steht oft das Produktionsjahr des Glases im Randverbund. Beschlagene Scheiben, schwergängige Flügel und spürbare Zugluft am Rahmen sind Hinweise auf einen fälligen Tausch.
3. Elektrik. Sicherungskasten öffnen lassen: alte Schmelzsicherungen, fehlender Fehlerstromschutzschalter, Stoffkabel im Keller. Eine neue Steigleitung ist in einem bewohnten Haus teuer.
4. Dach und Keller. Von außen auf verrutschte Ziegel und Blechanschlüsse schauen, im Keller auf Salzausblühungen, Stockflecken an der Außenwand und Geruch achten.

Welche Risikokarten sollte ich vor dem Anbot ansehen?

Für Österreich deckt eine Plattform den größten Teil ab. HORA 3D simuliert zu einer Adresse Hochwasserereignisse vom 30- bis zum 300-jährlichen Ereignis, hydrodynamisch gerechnet für knapp 40.000 Flusskilometer; dieselbe Plattform führt Erdbeben, Rutschungen, Sturm, Blitz, Hagel und Schnee, und den HORA-Pass können Sie herunterladen und der Versicherung vorlegen⁷. Fragen Sie im zweiten Schritt die Prämie ab: Eine Adresse, die kaum versicherbar ist, verkauft sich auch später schlecht.

Die Umgebungslärmkarten gehören dazu, weil Lärm die einzige Eigenschaft ist, die Sie weder sanieren noch verhandeln können. Und der Flächenwidmungsplan der Gemeinde sagt, was auf der Wiese neben dem Garten entstehen darf. Die Vorgehensweise für Deutschland und die Schweiz samt der Frage, was eine Gefahrenzone mit dem Wert macht, steht im Beitrag Hochwasserkarte für die Adresse prüfen.

Welche Kosten kommen beim Hauskauf noch dazu?

Die Nebenkosten des Erwerbs sind der am besten planbare Teil und trotzdem der häufigste Grund für hektische Telefonate kurz vor dem Vertragstermin. In Österreich fallen in der Regel 3,5 % Grunderwerbsteuer vom Kaufpreis an, 1,1 % für die Verbücherung des Eigentums und bei einer Finanzierung 1,2 % vom Wert des Pfandrechts für die Hypothekeneintragung; den Vertrag errichtet üblicherweise eine Rechtsanwaltskanzlei oder ein Notariat, und Eigentümer sind Sie erst mit der Eintragung ins Grundbuch⁶. Kommt ein Makler ins Spiel, zahlt in Österreich beim Kauf üblicherweise auch die Käuferseite; die Höchstsätze stehen in der Hauskauf-Checkliste.

Danach beginnt der zweite Block, den kaum ein Inserat erwähnt: Umzug, Küche, Malerei, Schlosstausch, dazu die Jahreskosten des Eigentums. Was Betriebskosten, Versicherung, Instandhaltung und Rücklage zusammen ausmachen, rechnet der Beitrag laufende Kosten einer Immobilie durch. Diese Summe entscheidet darüber, ob Sie die Rate tragen, nicht die Bewilligung der Bank.

Rechenbeispiel: ein Haus um 465.000 € und die drei teuersten Fehler

Ein Beispiel mit erfundenem Objekt und amtlichem Preisniveau. Angeboten wird ein Einfamilienhaus mit 130 m² Wohnfläche, Baujahr 1979, 700 m² Grund, Gasheizung von 2004, Fenster von 1998. Der Angebotspreis ergibt 3.577 €/m² und liegt damit rund ein Viertel über dem österreichischen Medianwert für Wohnhäuser von 2.836 €/m²¹; die Bezirkstabelle derselben Statistik entscheidet, ob die Lage diesen Aufschlag trägt. Angenommen, sie trägt 3.150 €/m², und die Käuferin finanziert 340.000 €.

Die ungeprüfte Differenz von 40.000 € ist in diesem Beispiel größer als alle Nebenkosten zusammen, und sie kostet über die Kreditlaufzeit zusätzlich Zinsen. Dazu kommt der Sanierungsstau: Heizung und Fenster stehen in den nächsten Jahren an, und ihr Preis folgt dem Baupreisindex und nicht dem Immobilienmarkt⁸. Wer dieselben 465.000 € zahlt, die Spanne aber kennt, verhandelt den Tausch der Heizung in den Preis hinein. Wer sie nicht kennt, zahlt beides.

Was der CheckValue-Bericht vor dem Anbot abdeckt und was nicht

Drei Teile des Berichts decken Prüfungen aus diesem Artikel ab. Die Wertspanne mit dem Quadratmeterpreis gegen den Bezirksschnitt samt Vergleichskäufen ist die erste der drei Zahlen von oben, bereits zusammengetragen und mit der amtlichen Quelle im Anhang. Die Hochwasser-, Energie- und Lärmkarten zur Adresse nehmen den Hochwasser- und Lärmteil des zweiten Arbeitsschritts ab; die übrigen Gefahren und den Flächenwidmungsplan sehen Sie selbst nach. Und die Besitzkosten zeigen die Jahresrechnung, die in der Tragbarkeitsprüfung der Bank oft fehlt.

Genauso klar ist, was er nicht leistet. Er liest kein Grundbuch und keinen Bauakt, er begeht das Haus nicht und er bewertet keine Heizung aus dem Jahr 2004. Ein Gutachten für Gericht, Behörde oder Erbteilung ist er nicht; dafür brauchen Sie eine befugte Sachverständige. Die kostenlose Vorschau für die Inseratsadresse zeigt den Aufbau aller Seiten, bevor Sie etwas kaufen; fertige Berichte für Wien, Berlin und vier weitere Städte liegen als Musterberichte offen.

Dies ist eine allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Alle Prozentsätze, Indexstände und Fristen tragen das Jahr ihrer Quelle; die geltende Fassung finden Sie dort.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Zahlen und Regeln tragen das Jahr ihrer Veröffentlichung; die aktuelle Fassung finden Sie in der zitierten Quelle.

Christian Eckmair

Mitgründer von CheckValue · Geschäftsführer der CBDNOL GmbH · Über 20 Jahre Immobilienerfahrung auf Teneriffa und in Österreich · Geprüft von Josef Eckmair MBA

Christian Eckmair ist Mitgründer von CheckValue und Geschäftsführer der CBDNOL GmbH (Ansfelden, Österreich). Er ist seit über 20 Jahren auf Teneriffa und in Österreich im Immobiliengeschäft tätig – Kauf, Sanierung, Vermietung und Verkauf von Wohnimmobilien – und schreibt über Immobilienwerte, Kaufprüfung und Grundbuch.

Artikel von Christian Eckmair →

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