Wer ist Eigentümer eines Grundstücks? Die Antwort steht im B-Blatt

Etwas weniger als die Hälfte der österreichischen Haushalte lebte 2025 im Eigentum, 35,5 Prozent im eigenen Haus und 11,8 Prozent in einer Eigentumswohnung⁵. Hinter jeder dieser Wohnungen steht eine Grundbuchseinlage, und in jeder Einlage steht ein Name. Trotzdem wird die Frage täglich gestellt: von Käufern zwischen Unterschrift und Eintragung, von Erben, von Paaren, bei denen nur eine Person eingetragen ist, und von Nachbarn mit einer Grenzfrage. Geklärt wird sie hier nach österreichischem und deutschem Recht, mit einem Blick in die Schweiz. Wie Sie zu einer fremden Adresse den Eigentümer herausfinden, zeigt der Leitfaden wem gehört das Grundstück.

Wo steht, wer Eigentümer eines Grundstücks ist?

Das österreichische Hauptbuch ist nach Katastralgemeinden gegliedert; jede Liegenschaft bildet eine Einlage mit eigener Einlagezahl, und jede Einlage besteht aus drei Blättern¹. Die Antwort auf die Eigentümerfrage steht im zweiten davon, dem Eigentumsblatt oder B-Blatt. Dort sind die Eigentümerinnen und Eigentümer der Liegenschaft eingetragen, bei mehreren Personen jeweils mit ihrem Anteil als Bruchzahl, und jedenfalls die Urkunde, die Grundlage für den Eigentumserwerb war, also der Kaufvertrag, der Schenkungsvertrag oder der Einantwortungsbeschluss¹. Ist ein Eigentümer in der Verwaltung seines Vermögens beschränkt, etwa durch Minderjährigkeit, Erwachsenenvertretung oder ein Insolvenzverfahren, steht auch das im B-Blatt¹. Das Grundbuch ist öffentlich (§ 7 GBG)⁴. Wer den Namen im B-Blatt liest, liest den rechtlichen Eigentümer: nicht den Bewohner, nicht den, der die Betriebskosten zahlt, und nicht den, der sich im Ort als Besitzer vorstellt.

In Deutschland steht die Antwort im Grundbuch, das beim Grundbuchamt geführt wird³, und das Bürgerliche Gesetzbuch verbindet den Eintrag mit einer Vermutung: Ist im Grundbuch für jemand ein Recht eingetragen, so wird vermutet, dass ihm das Recht zusteht; ist ein eingetragenes Recht gelöscht, wird vermutet, dass es nicht besteht (§ 891 BGB)³. Wer das Gegenteil behauptet, muss es beweisen.

In der Schweiz führt das kantonale Grundbuchamt das Register der dinglichen Rechte; Übertragungen erfolgen grundsätzlich durch Eintragung, und den Namen der Eigentümerschaft erfährt jede Person ohne Nachweis eines Interesses⁶.

Wie die einzelnen Zeilen eines Auszugs zu lesen sind, erklärt der Beitrag zum Grundbuchauszug lesen und verstehen.

Wann geht das Eigentum am Grundstück über?

Nicht mit dem Handschlag, nicht mit der Unterschrift, nicht mit der Zahlung. § 431 ABGB sagt es in der Sprache seiner Entstehungszeit: Zur Übertragung des Eigentums unbeweglicher Sachen muss das Erwerbsgeschäft in die dazu bestimmten öffentlichen Bücher eingetragen werden; diese Eintragung heißt Einverleibung². Das Grundbuchsgesetz zieht daraus die Konsequenz: Erwerbung, Übertragung, Beschränkung und Aufhebung der bücherlichen Rechte werden nur durch ihre Eintragung in das Hauptbuch erwirkt (§ 4 GBG)⁴. Das Gesetz kennt drei Arten von Eintragungen: die Einverleibung als unbedingten Rechtserwerb, die Vormerkung als bedingten und die Anmerkung (§ 8 GBG)⁴.

Der Kaufvertrag ist also der Titel, die Eintragung der Modus. Der Vertrag verpflichtet den Verkäufer, Ihnen das Eigentum zu verschaffen; er verschafft es nicht selbst. Für die Verbücherung reichen Sie, in der Regel über Ihren Notar oder Rechtsanwalt, ein Grundbuchsgesuch ein, grundsätzlich elektronisch; beizulegen sind der Kaufvertrag mit beglaubigten Unterschriften, die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts oder die Selbstberechnungserklärung zur Grunderwerbsteuer, gegebenenfalls der Rangordnungsbeschluss und ein Staatsbürgerschaftsnachweis⁷. Die Eintragungsgebühr für das Eigentumsrecht beträgt 1,1 Prozent vom Wert des Rechts, für ein gleichzeitig eingetragenes Pfandrecht 1,2 Prozent des Pfandbetrags⁷.

Deutschland verlangt zwei Dinge: die Einigung des Berechtigten und des Erwerbers über den Eigentumsübergang und die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch (§ 873 Abs. 1 BGB)³. Die Einigung heißt bei Grundstücken Auflassung und muss bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle, in der Regel dem Notar, erklärt werden; eine Auflassung unter einer Bedingung oder Zeitbestimmung ist unwirksam (§ 925 BGB)³. Vor der Eintragung sind die Beteiligten an die Einigung nur gebunden, wenn die Erklärungen notariell beurkundet oder vor dem Grundbuchamt abgegeben oder bei diesem eingereicht sind (§ 873 Abs. 2 BGB)³. Eigentümer werden Sie am Tag der Eintragung durch das Grundbuchamt, nicht am Tag des Notartermins.

Die Zeit zwischen Unterschrift und Eintragung: Rangordnung, Vormerkung, Treuhand

Zwischen Unterschrift und Einverleibung liegen in der Praxis Wochen, manchmal Monate, etwa wenn eine Genehmigung fehlt. Für diese Zeit kennt das österreichische Recht die Anmerkung der Rangordnung: Der Eigentümer kann beim Grundbuchsgericht die Anmerkung der Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung beantragen (§ 53 GBG)⁴. Wird das Gesuch um Einverleibung innerhalb der Frist unter Vorlage dieses Beschlusses eingebracht, erhält der Käufer den angemerkten Rang (§ 56 GBG)⁴; die Anmerkung verliert ihre Wirksamkeit mit Ablauf eines Jahres nach ihrer Bewilligung (§ 55 GBG)⁴. Ein Pfandrecht, das ein Gläubiger des Verkäufers in der Zwischenzeit eintragen lässt, steht dann im Rang hinter dem Käufer.

Deutschland erreicht denselben Schutz mit der Vormerkung: Zur Sicherung des Anspruchs auf Einräumung eines Rechts an einem Grundstück kann eine Vormerkung in das Grundbuch eingetragen werden; eine Verfügung, die danach über das Grundstück getroffen wird, ist insoweit unwirksam, als sie den Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen würde, und der Rang des späteren Rechts bestimmt sich nach der Eintragung der Vormerkung (§ 883 BGB)³. Der Notar beantragt die Auflassungsvormerkung üblicherweise unmittelbar nach der Beurkundung.

Die dritte Sicherung ist die Treuhand: Der Kaufpreis geht nicht an den Verkäufer, sondern auf das Anderkonto eines Notars oder Rechtsanwalts, der ihn erst auszahlt, wenn die Eintragung des Käufers und die Löschung alter Lasten gesichert sind. Kein Gesetz zwingt die Parteien dazu; der Markt verlangt es trotzdem, und Sie sollten es auch.

Wer kann Eigentümer eines Grundstücks sein?

Grundsätzlich jede Person, natürlich oder juristisch. Das ABGB stellt erlaubte Gesellschaften im Verhältnis gegen andere in der Regel den einzelnen Personen gleich (§ 26 ABGB)²; deshalb können GmbH, Aktiengesellschaft, Verein, Privatstiftung, Gemeinde und Republik ebenso im B-Blatt stehen wie eine Privatperson. Steht dort ein Firmenname, führt der nächste Schritt ins Firmenbuch; wer hinter einer Gesellschaft oder Stiftung tatsächlich entscheidet, erklärt der Beitrag über Firmenbuch, Privatstiftung und Erbengemeinschaft als Grundeigentümer.

Auch Minderjährige können Eigentümer sein, etwa nach einer Schenkung oder einem Erbfall; die Beschränkung in der Verwaltung ihres Vermögens wird im B-Blatt vermerkt¹, und bis zur Volljährigkeit handeln die gesetzlichen Vertreter für sie.

In Deutschland wird der Nachlass mit dem Erbfall gemeinschaftliches Vermögen der Erben (§ 2032 BGB)³; die Erbengemeinschaft steht als solche im Grundbuch, bis sie sich auseinandersetzt. In Österreich erwerben die Erben ihr Eigentum durch die Einantwortung am Ende des Verlassenschaftsverfahrens und haben es anschließend in die öffentlichen Bücher eintragen zu lassen (§ 819 ABGB)²; die Erwerbsurkunde im B-Blatt ist dann kein Kaufvertrag, sondern der Einantwortungsbeschluss des Gerichts¹. Bis zu dieser Eintragung steht noch der Verstorbene im Grundbuch, obwohl die Erben bereits Eigentümer sind. Was mit einer geerbten Liegenschaft steuerlich und wertmäßig zu beachten ist, behandelt der Beitrag zur Bewertung und zum Verkauf eines geerbten Hauses.

Was Ausländerinnen und Ausländer betrifft, regelt in Österreich jedes Bundesland den Grunderwerb in einem eigenen Gesetz. Als Ausländer gelten natürliche Personen ohne österreichische Staatsbürgerschaft sowie Gesellschaften, Vereine und Stiftungen, die im Ausland sitzen oder überwiegend Ausländern gehören beziehungsweise zugutekommen; ein Genehmigungsverfahren müssen grundsätzlich nur Angehörige von Drittstaaten durchlaufen, während Angehörige der EU- und EWR-Staaten Inländern gleichgestellt sind⁸. Ohne die Genehmigung kommt der Drittstaatsangehörige nicht ins Grundbuch, denn das Grundbuchsgericht verlangt mit dem Gesuch den Staatsbürgerschaftsnachweis und, wo sie erforderlich ist, die grundverkehrsbehördliche Genehmigung⁷.

Dies ist eine allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.

Was bedeutet Miteigentum im B-Blatt?

Stehen im B-Blatt mehrere Namen mit Bruchzahlen, liegt eine Gemeinschaft des Eigentums vor: Sooft das Eigentum derselben Sache mehreren Personen ungeteilt zukommt, besteht nach § 825 ABGB eine Gemeinschaft, die durch Zufall, Gesetz, letzten Willen oder Vertrag entstehen kann². Jeder Miteigentümer ist mit seinem Anteil als Bruchzahl eingetragen, etwa 1/2 oder 150/3000¹; der Anteil ist eine ideelle Quote am Ganzen, kein bestimmter Teil des Grundstücks. Niemand kann sagen, ihm gehöre der Garten und dem anderen das Haus. Über seinen Anteil ist jeder Teilhaber vollständiger Eigentümer und kann ihn, soweit er die Rechte der anderen nicht verletzt, unabhängig verpfänden, vermachen oder veräußern (§ 829 ABGB)²; über das Ganze verfügen nur alle gemeinsam.

Die weitaus häufigste Form des Miteigentums in Österreich ist das Wohnungseigentum. Das Wohnungseigentumsgesetz versteht darunter das dingliche Recht eines Miteigentümers oder einer Eigentümerpartnerschaft, eine bestimmte Wohnung, ein Geschäftslokal oder einen Abstellplatz allein zu nutzen und allein darüber zu verfügen (§ 2 Abs. 1 WEG 2002)⁹. Erworben wird es durch die Einverleibung in das Grundbuch, und eingetragen wird es im Eigentumsblatt auf dem Mindestanteil (§ 5 Abs. 3 WEG 2002)⁹. Wer eine Wohnung besitzt, steht also im B-Blatt der ganzen Liegenschaft als Miteigentümer mit einer Bruchzahl, verbunden mit dem Vermerk des Wohnungseigentums an seinem Objekt. Kaufen zwei Menschen die Wohnung gemeinsam, bilden sie eine Eigentümerpartnerschaft, die das Gesetz als Rechtsgemeinschaft zweier natürlicher Personen beschreibt, die gemeinsam Wohnungseigentümer eines Objekts sind (§ 2 Abs. 10 WEG 2002)⁹.

In Deutschland regelt § 1008 BGB das Miteigentum nach Bruchteilen³; daneben steht die Erbengemeinschaft, in der die Erben nicht mit einzelnen Bruchteilen, sondern als Gemeinschaft über den ganzen Nachlass berechtigt sind (§ 2032 BGB)³.

Rechenbeispiel: vom Kaufvertrag zum Eigentum an einer Wiener Eigentumswohnung

Ein Beispiel mit angenommenen Zahlen und ohne echte Adresse. Angenommen, Sie kaufen in Wien eine Eigentumswohnung um 420.000 Euro und finanzieren 300.000 Euro über einen Bankkredit, der als Pfandrecht eingetragen wird.

Erst mit Schritt 5 dürfen Sie sich Eigentümer nennen; bis dahin schützt Sie die Rangordnung vor einem zweiten Verkauf und die Treuhand vor dem Verlust des Kaufpreises. Die Gerichtsgebühren von 8.305 Euro im Beispiel, zuzüglich der Gebühr für die Anmerkung der Rangordnung, kommen zur Grunderwerbsteuer, zu den Kosten der Vertragserrichtung und zu einer allfälligen Maklerprovision hinzu; was Sie vor der Unterschrift noch prüfen sollten, steht in der Checkliste vor dem Hauskauf.

Wer ist Eigentümer eines Hauses?

Derselbe wie beim Grundstück. Nach § 297 ABGB gehören zu den unbeweglichen Sachen auch jene, die auf Grund und Boden in der Absicht aufgeführt werden, dass sie stets darauf bleiben sollen, wie Häuser und andere Gebäude²; nach § 94 BGB sind Gebäude als fest mit dem Boden verbundene Sachen wesentliche Bestandteile des Grundstücks³. Ein Haus hat deshalb kein eigenes Grundbuchblatt und keinen eigenen Eigentümer: Wer im B-Blatt des Grundstücks steht, dem gehört das Haus darauf, auch wenn jemand anderer es gebaut oder bezahlt hat. Nur ein eingetragenes Baurecht, ein Erbbaurecht oder ein Superädifikat trennen Haus und Boden; diesen Sonderfall behandelt der Beitrag zum Haus auf fremdem Grund mit Baurecht, Erbbaurecht und Superädifikat.

Umgekehrt macht Wohnen nicht zum Eigentümer. 43,1 Prozent der österreichischen Haushalte wohnten 2025 zur Hauptmiete: 19,5 Prozent aller Haushalte in privater Hauptmiete, 17,0 Prozent in Genossenschaftswohnungen und 6,5 Prozent in Gemeindewohnungen⁵; keiner dieser Haushalte steht im B-Blatt, und auch ein jahrzehntelanger Mietvertrag ändert daran nichts.

Zeigt CheckValue den Eigentümer? Nur für Adressen in den USA

Offen gesagt: nein, nicht für Österreich, Deutschland oder die Schweiz. Der Bewertungsbericht von CheckValue nennt den eingetragenen Eigentümer ausschließlich für Adressen in den Vereinigten Staaten; dort kommt die Angabe aus den öffentlich zugänglichen Unterlagen der County-Behörden und steht im US-Bericht mit Eigentümertyp, letztem Verkauf und Postort des Eigentümers. Sie trägt den Hinweis nach dem Fair Credit Reporting Act, dass sie weder für Kredit-, Beschäftigungs- oder Versicherungsentscheidungen noch für die Auswahl von Mietern herangezogen werden darf. Für europäische Adressen führt der einzige Weg zum Namen über das Grundbuch, und dieser Weg steht oben.

Für ein Grundstück in Linz, Leipzig oder Luzern beantwortet der Bericht die zweite Frage, die fast immer hinter der ersten steht: was es wert ist, mit dem Zuschnitt der Parzelle auf dem amtlichen Orthofoto, den Vergleichskäufen der Umgebung samt Quellenangabe und der Hochwasserkarte zur Adresse. Die kostenlose Vorschau des Berichts steht für jede Adresse offen; was ein einzelner Bericht und was das Paket für Profis kostet, zeigt die Preisseite.

Dies ist eine allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Zahlen und Regeln tragen das Jahr ihrer Veröffentlichung; die aktuelle Fassung finden Sie in der zitierten Quelle.

Christian Eckmair

Mitgründer von CheckValue · Geschäftsführer der CBDNOL GmbH · Über 20 Jahre Immobilienerfahrung auf Teneriffa und in Österreich · Geprüft von Josef Eckmair MBA

Christian Eckmair ist Mitgründer von CheckValue und Geschäftsführer der CBDNOL GmbH (Ansfelden, Österreich). Er ist seit über 20 Jahren auf Teneriffa und in Österreich im Immobiliengeschäft tätig – Kauf, Sanierung, Vermietung und Verkauf von Wohnimmobilien – und schreibt über Immobilienwerte, Kaufprüfung und Grundbuch.

Artikel von Christian Eckmair →

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