Quanto tempo ci vuole per comprare casa? I tempi reali nel 2026

La domanda arriva quasi sempre da un appuntamento: l'agente vuole sapere entro quando firma, la banca quando serve il denaro, il venditore ha già in testa un trasloco. Il calendario di un acquisto in Italia non è una media statistica, è una catena di termini: alcuni li scrive la legge, altri li scrive Lei nella proposta e nel compromesso. Qui trova la catena per intero, con chi tiene il ritmo di ogni anello e con i punti in cui si perdono le settimane. Il merito delle verifiche su documenti, conformità e zona sta invece nella checklist da fare prima della proposta d'acquisto.

Quanto tempo ci vuole per comprare casa: la catena dei termini

Metta in fila i termini e la risposta diventa un conto, non un'impressione. Solo alcuni sono obbligatori, ma anche i facoltativi hanno un ordine che non si può invertire: la banca non delibera senza il compromesso o almeno la proposta accettata, il notaio non convoca senza i documenti del venditore, la garanzia pubblica non si chiede dopo l'erogazione.

Quanto dura la trattativa per una casa?

La trattativa dura giorni. È l'annuncio che dura mesi, e i due numeri vengono confusi spesso. Nel secondo trimestre 2026 il campione di agenzie della Banca d'Italia riferisce 5,2 mesi per chiudere una vendita e una distanza media del 7,1 % fra la prima richiesta e il prezzo firmato, entrambi sui livelli minimi, stabili rispetto al trimestre precedente⁴. Quel mezzo anno è il tempo del venditore, non il Suo: quando Lei entra in scena, l'immobile è in vetrina magari da quattro mesi e l'aspettativa è già stata limata.

Lo scambio che conta è breve. Lei firma una proposta con un prezzo, una caparra e una data di validità; il venditore risponde entro quella data; se accetta e l'accettazione Le viene comunicata, il contratto esiste. Due o tre giri di offerta e controfferta stanno dentro due settimane, e il margine da cercare non è una percentuale uguale per tutti: come costruire un prezzo difendibile è il tema della guida su come verificare il prezzo richiesto di una casa, mentre il confronto con le vendite già concluse segue il metodo delle compravendite comparabili della zona.

Chi compra con un mutuo porta nella trattativa anche l'agenda di una banca, e sono la maggioranza: nello stesso trimestre il 63,1 % degli acquisti è stato finanziato con un mutuo ipotecario, con un rapporto fra prestito e valore dell'immobile al 78,2 %⁴.

Cosa succede tra proposta, compromesso e rogito?

Il compromesso serve proprio a comprare tempo. Il Notariato lo descrive come il contratto che impegna le parti per il periodo necessario a risolvere ciò che impedisce la vendita immediata, per esempio la ricerca del finanziamento da parte dell'acquirente o la consegna di una nuova casa al venditore³. Deve contenere tutte le clausole della vendita, le scadenze dei pagamenti e il termine entro cui si firma l'atto³.

Quel termine ha due facce. Prima della data nessuna delle parti può pretendere la firma se l'altra non è d'accordo; dopo la data ciascuna può invitare l'altra davanti al notaio, con un preavviso di almeno quindici giorni³. Chi ha scelto una data troppo vicina alla delibera del mutuo si trova quindi senza margine proprio quando ne avrebbe bisogno.

Due adempimenti scandiscono questa fase. Il compromesso va portato all'Agenzia delle Entrate entro trenta giorni dal perfezionamento, con imposta di registro fissa di 200 euro, bollo di 16 euro ogni quattro facciate e un'aliquota dello 0,5 % su caparra e acconti non soggetti a IVA²; se è firmato davanti al notaio provvede lui³. La trascrizione nei Registri Immobiliari, che solo il notaio può eseguire, mette l'acquirente al riparo dagli atti successivi del venditore e vale la spesa quando fra compromesso e rogito passano mesi³.

Nel frattempo lavora il notaio: l'Agenzia delle Entrate ricorda che le verifiche importanti su catasto e registri immobiliari le svolge lui, mentre il cittadino può chiedere da subito l'ispezione ipotecaria allo sportello o online⁸. Se la planimetria non corrisponde alle stanze o manca un titolo edilizio, il tempo lo consuma la pratica del tecnico, non l'atto: cosa si legge in una visura e dove si vedono le difformità è spiegato in come si legge una visura catastale.

Quanto tempo ci vuole per la perizia e la delibera del mutuo?

Nessun ente pubblico pubblica una durata media della perizia o dell'istruttoria, e chi promette "delibera in 48 ore" parla di una preistruttoria automatica, non della delibera definitiva. Il dato vincolante esiste però ed è scritto: i tempi fra la presentazione della documentazione e l'effettiva erogazione della somma stanno nel Foglio contenente le Informazioni generali, lo stesso documento che elenca le informazioni da fornire e il termine per consegnarle¹. Lo chieda alle due banche in gara prima di scegliere, come fa chi confronta i tassi.

Dentro l'istruttoria la banca verifica reddito, patrimonio e garanzie, e incarica un tecnico della perizia che attesta il valore dell'immobile da ipotecare¹. I documenti sull'immobile li chiede quasi sempre completi: copia del preliminare, planimetria, certificato di abitabilità, atto di acquisto o dichiarazione di successione del venditore¹. Ogni pezzo mancante è una settimana. Se la perizia esce sotto il prezzo concordato il problema non è di tempo ma di importo finanziabile, e si affronta come spiega la guida su perizia della banca più bassa del prezzo.

Alla fine dell'istruttoria arriva l'offerta vincolante, e qui la legge impone una pausa a Suo favore: almeno sette giorni di riflessione, durante i quali l'offerta resta ferma per la banca e Lei può accettarla anche prima¹. Chi chiede la garanzia pubblica del Fondo prima casa aggiunge due termini: la domanda la trasmette la banca, Consap comunica l'esito entro venti giorni e la banca ha poi novanta giorni per comunicare a Consap che il mutuo è stato perfezionato oppure che non è stato erogato⁵.

Quando si consegnano le chiavi e quando il venditore incassa il saldo?

Le chiavi passano di mano davanti al notaio, insieme al saldo, salvo che il compromesso abbia scritto un'altra data: le scadenze e le modalità dei pagamenti sono parte del contenuto del preliminare³. Come si svolge la firma, chi paga che cosa e in quale momento passano le chiavi è descritto in cosa si fa il giorno del rogito. Una consegna anticipata esiste (il venditore ha già traslocato, Lei paga un'indennità di occupazione) ma va messa per iscritto, perché prima dell'atto la casa non è Sua.

Con un mutuo c'è uno sfasamento da conoscere: il finanziamento di solito non viene erogato il giorno della firma, ma alcuni giorni dopo, quando per legge l'ipoteca ha raggiunto un grado di sicurezza maggiore¹. Il venditore prudente lo sa e accetta; il venditore che pretende tutto il prezzo in banca il giorno dell'atto va informato in sede di compromesso, non il mattino del rogito.

Dopo le chiavi restano due orologi fiscali per chi ha usato i benefici prima casa: diciotto mesi per trasferire la residenza nel comune dell'immobile e due anni dal nuovo acquisto per vendere l'abitazione che aveva già comprato con le stesse agevolazioni, termine portato da uno a due anni dalla legge di bilancio in vigore dal 2025⁶.

Esempio: dodici settimane per un trilocale a Torino

Il caso è costruito a scopo illustrativo, con un prezzo coerente con il mercato cittadino: nel 2025 a Torino un'abitazione compravenduta è costata in media 185.700 euro⁷. Ipotesi: trilocale a 210.000 euro, prima casa, mutuo di 160.000 euro con domanda al Fondo di garanzia, venditore privato con documenti completi.

Dodici settimane, di cui tre spese ad aspettare risposte scritte. Lo stesso acquisto senza mutuo e senza Fondo si chiude entro la settimana sei: sparisce l'istruttoria, sparisce la pausa di riflessione, resta il lavoro del notaio.

Cosa allunga i tempi: gli intoppi che tornano più spesso

Cinque situazioni spiegano quasi tutti i rinvii, e quattro si vedono prima di firmare la proposta.

1. Documenti che il venditore non ha. Titolo edilizio, agibilità, APE: senza di essi la banca non completa l'istruttoria¹ e il notaio non fissa l'atto. Li chieda prima della proposta.
2. Planimetria che non corrisponde. La regolarizzazione è una pratica tecnica con tempi comunali, da mettere a carico del venditore nel compromesso.
3. Provenienza complicata. Successione non ancora trascritta, donazione, comproprietari all'estero: ogni firma in più è una settimana.
4. Pratica di mutuo incompleta. Un documento di reddito mancante blocca l'istruttoria mentre il termine del compromesso continua a correre, e la domanda al Fondo prima casa aggiunge i suoi venti giorni⁵.
5. Condominio. Liberatoria dell'amministratore, lavori deliberati e millesimi da chiarire: la trattativa su chi paga si fa prima, altrimenti si rinvia il rogito.

Quando tutto questo è in ordine, due fattori residui pesano sul calendario e non sull'atto: l'energia e il contesto della via, perché incidono sulle spese che inizieranno con le chiavi, come mostra classe energetica, rumore e valore della casa.

Che cosa si può chiarire prima di fissare una data

La settimana più redditizia di tutto l'acquisto è quella che precede la proposta, perché è l'unica in cui Lei non ha scadenze addosso. Tre cose stanno in un pomeriggio: l'ispezione ipotecaria e la visura⁸, la lista dei documenti chiesta al venditore per scritto, i tempi di erogazione letti nel Foglio contenente le Informazioni generali di due banche¹.

Il quarto punto è il prezzo, e serve per decidere quanto offrire e con quale margine di trattativa. Il report CheckValue per l'indirizzo dell'annuncio restituisce in circa due minuti un intervallo di valore con le compravendite che lo sostengono, l'indice ufficiale dei prezzi, il ritmo del mercato locale e i costi di proprietà che arriveranno dopo le chiavi: materiale da allegare alla proposta, non da discutere a voce. Prima di pagare può guardare l'anteprima gratuita del report per l'indirizzo, e il metodo con i suoi limiti è descritto nella pagina su metodo e precisione.

Che cosa il report non fa: non accorcia l'istruttoria della banca, non è una perizia, non verifica la conformità urbanistica al posto del tecnico e non sostituisce il notaio nelle verifiche su registri e catasto⁸. Serve a entrare nella trattativa con un numero motivato, il che toglie giorni alla parte più lenta di tutte, quella in cui nessuno sa ancora quanto vale la casa.

Questa è un'informazione generale, non una consulenza legale o fiscale. Ogni scadenza citata vale alla data della fonte corrispondente, e sul Suo acquisto decidono la banca con il proprio Foglio contenente le Informazioni generali, il tecnico e il notaio che riceve l'atto.

Questo articolo è un’informazione generale e non costituisce consulenza legale, fiscale o di investimento. Cifre e regole riportano l’anno di pubblicazione; per la versione vigente consulti la fonte citata.

Christian Eckmair

Cofondatore di CheckValue · amministratore di CBDNOL GmbH · Oltre 20 anni di esperienza immobiliare a Tenerife e in Austria · Rivisto da Josef Eckmair MBA

Christian Eckmair è cofondatore di CheckValue e amministratore di CBDNOL GmbH (Ansfelden, Austria). Lavora nel settore immobiliare da oltre 20 anni a Tenerife e in Austria – acquisto, ristrutturazione, locazione e vendita di immobili residenziali – e scrive di valore degli immobili, verifiche prima dell’acquisto e registri di proprietà.

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