Warum gibt es für meine Adresse oder mein Dorf keine Immobilienbewertung?

Die Meldung kennt jeder, der ein Haus außerhalb einer Landeshauptstadt besitzt: Adresse eingetippt, und der Rechner antwortet mit „Für diese Adresse liegen uns leider keine Daten vor“, oder der Ort steht gar nicht in der Vorschlagsliste. Für eine Wohnung in Wien oder München kommt binnen Sekunden eine Zahl; für ein Haus im Waldviertel, im Lungau oder in der Uckermark kommt ein Rückrufformular. Dieser Beitrag erklärt, warum die Meldung mit dem Geschäftsmodell der Rechner zusammenhängt und nicht mit Ihrer Immobilie, wo die amtlichen Zahlen für Ihr Dorf stehen und wie Sie daraus eine Spanne herleiten. Welche Ämter die Preise erheben, zeigt der Überblick über Immobilienpreisspiegel, Häuserpreisindex und BORIS; die Grundlagen erklärt der Leitfaden Was ist mein Haus wert.

„Keine Daten für meine Adresse“: was der Rechner damit wirklich sagt

Ein Portal-Rechner hat kein Register, er hat eine Inseratsdatenbank. Sein Modell sucht im Umkreis Ihrer Adresse nach Angeboten ähnlicher Objekte und leitet daraus einen Quadratmeterpreis ab. In einer Stadt mit tausend aktiven Inseraten funktioniert das; in einer Gemeinde mit drei Angeboten im Jahr findet das Modell nichts zum Rechnen. Dann bleiben zwei Möglichkeiten: Der Rechner verweigert die Auskunft, oder er nennt eine Spanne vom halben bis zum doppelten Wert. Die Meldung „keine Daten“ bedeutet also „keine Inserate in unserer Datenbank“, nicht „für dieses Haus existiert kein Wert“.

Die zweite Gruppe, die Rechner auf Maklerseiten und Vermittlungsportalen, hat ein anderes Ziel: Sie sammeln Telefonnummern für Maklerbüros, die für den Kontakt bezahlen. Diese Büros kaufen Kontakte dort, wo sie Objekte verkaufen können, also in Städten und ihren Speckgürteln. Für ein Dorf ohne zuständiges Büro läuft die Anfrage ins Leere oder landet bei einem Büro, das die Gegend nicht kennt. Wie treffsicher solche Rechner überhaupt sind, zeigt der Vergleich der Online-Immobilienbewertungen und ihrer Genauigkeit.

Warum Portale vor allem Großstädte und einzelne Wohnungen bewerten

Zwei Gründe, ein wirtschaftlicher und ein statistischer. Wirtschaftlich: Werbung, Premium-Inserate und Maklerkontakte bringen Geld, wo viel gehandelt wird, und das sind die Ballungsräume. Statistisch: Eigentumswohnungen gleichen einander. Im selben Haus liegen zwanzig Wohnungen mit ähnlichem Grundriss und Zustand, und jeder Verkauf darin ist ein brauchbarer Vergleich für die Nachbarwohnung. Ein Einfamilienhaus im Dorf hat dagegen sein eigenes Grundstück, seine eigene Bauweise, oft Scheune oder Werkstatt, und das nächste verkaufte Haus steht zwei Kilometer weiter und ist dreißig Jahre älter. Für ein Modell, das aus Ähnlichkeit lernt, ist das der schwierigste Fall, und viele Anbieter lassen ihn weg.

Dass ländliche Märkte eigenen Regeln folgen, zeigt die amtliche Statistik selbst. Das Statistische Bundesamt gliedert seinen Häuserpreisindex nach Kreistypen: Im 2. Quartal 2026 verbilligten sich Eigentumswohnungen in den sieben Metropolen um 0,4 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal, in dünn besiedelten ländlichen Kreisen um 0,6 Prozent; Ein- und Zweifamilienhäuser lagen in diesen ländlichen Kreisen 0,4 Prozent unter dem Vorjahr, aber 1,9 Prozent über dem Vorquartal⁴. Ein Modell, das mit Stadtdaten gefüttert wurde und deren Bewegung auf ein Dorf überträgt, rechnet mit dem falschen Markt.

„Ort wird nicht gefunden“: Gemeinde, Ortschaft und Hausnummer ohne Straße

Manchmal scheitert es schon vor der Bewertung: Die Adresssuche kennt den Ort nicht. In Österreich liegt das selten an der Adresse selbst. Das Vermessungsgesetz bestimmt in § 9a, dass das Adressregister alle geocodierten Adressen von Grundstücken und Gebäuden enthält, die die örtlich zuständige Gemeinde vergeben hat; zu jeder Adresse gehören Gemeinde, Ortschaft, die angrenzende Straße, „wenn vorhanden“, die Orientierungsnummer, also Hausnummer oder Konskriptionsnummer, die Katastralgemeinde mit Grundstücksnummer, eine Koordinate, Postleitzahl, Vulgo- und Hofnamen und ein Adresscode⁶. Das Gesetz rechnet also selbst damit, dass eine Adresse keine Straße hat, und verknüpft jede Adresse mit ihrem Grundstück⁶.

Das Problem entsteht beim Übergang in die Suchfelder kommerzieller Anbieter, die oft nur Straße, Hausnummer und Ort kennen. Drei typische Fälle:

1. Die Ortschaft heißt anders als die Gemeinde. Das Haus steht in „Oberdorf 12“, die Gemeinde trägt einen anderen Namen, die Postleitzahl gehört zur Nachbarstadt. Geben Sie Postleitzahl und Ortschaftsnamen ein, nicht den Gemeindenamen, in der Schreibweise eines Behördenbriefs.
2. Konskriptionsnummer ohne Straßennamen. In vielen Dörfern dient der Ortschaftsname als Straße. Suchfelder, die zwingend eine „Straße“ verlangen, kommen damit nicht zurecht; tragen Sie die Ortschaft in das Straßenfeld ein.
3. Neue Adresse. Eine erst kürzlich vergebene Adresse steht im Register, aber noch nicht in jedem kommerziellen Kartendienst. Hier hilft ein Nachbarhaus oder, wo der Dienst es erlaubt, die Grundstücksnummer, die das Register zu jeder Adresse führt⁶.

Wird der Ort trotzdem nicht gefunden, liegt es am Dienst, nicht an Ihnen. Bei CheckValue läuft die Eingabe über eine Adresssuche mit Autovervollständigung für jede Adresse weltweit; die kostenlose Vorschau Ihres Berichts zeigt danach den Aufbau des Berichts, bevor Sie etwas bezahlen.

Amtliche Daten gibt es für jedes Dorf, nur anders als auf Portalen

Hier liegt das eigentliche Missverständnis: Die Behörden haben Daten für Ihr Dorf, veröffentlichen sie aber auf anderer Ebene und in anderer Gestalt als eine Portalkarte.

Österreich. Grundlage der Tabellen von Statistik Austria sind ausschließlich Käufe privater Haushalte. Häuser werden in drei Grundstücksgrößenkategorien eingeordnet, deren Grenzen von Bezirk zu Bezirk verschieden sind, und je Tabelle nach drei Bauperioden und drei Wohnflächenklassen unterteilt; der Tabellenpreis gilt je Quadratmeter Wohnfläche, das Grundstück ist pauschal enthalten⁷. Die Tabellenwerte entstehen als geometrische Mittel aus Käufen der Jahre 2021 bis 2025, ältere davon auf das Preisniveau 2025 angehoben¹. Baugrundstücke kennen keine Kategorien, dafür eine Gliederung nach Gemeinden⁷. Wo ein Bezirk zu wenige Verkäufe hat, verzichtet Statistik Austria auf die Gliederung nach Grundfläche und weist in allen drei Grundstückskategorien denselben Wert aus; die Fußnoten der Häusertabelle 2025 kennzeichnen diese Bezirke, etwa Waidhofen an der Ybbs, Tamsweg, Landeck oder Reutte, und bei Rust entfällt zusätzlich die Gliederung nach Wohnfläche¹. Beim Baugrund gilt: „Bei geringem Transaktionsaufkommen werden die Durchschnitte über Gemeindegruppen gebildet“². Und die Anwenderhinweise sagen offen, was passiert, wenn selbst das nicht reicht: Werden für Regionen oder Kategorien wegen zu geringer Transaktionszahlen keine Durchschnittswerte angegeben, muss eine andere Möglichkeit der Wertbestimmung herangezogen werden⁷. Dieselben Tabellen dienen nach der Grundstückswertverordnung als Grundlage für die Grunderwerbsteuer bei Erbschaft und Schenkung, Ausgabe 2025 für Steuerschulden ab dem 1. Juni 2026⁷.

Deutschland. Auf Grund der Kaufpreissammlung sind flächendeckend durchschnittliche Lagewerte für den Boden zu ermitteln, in Richtwertzonen aus Gebieten, die nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen, zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres; die Bodenrichtwerte sind zu veröffentlichen, und jedermann kann von der Geschäftsstelle Auskunft über sie verlangen³. Flächendeckend heißt: Auch für Ihr Dorf gibt es eine Richtwertzone mit einem Bodenwert je Quadratmeter, abrufbar über die Portale der Länder und BORIS-D. Was dort fehlt, ist der Hauspreis je Quadratmeter Wohnfläche; den liefern die Grundstücksmarktberichte als Spannen und Vergleichsfaktoren je Objektart und Region.

Schweiz. Der Wohnimmobilienpreisindex IMPI des Bundesamts für Statistik unterscheidet nach Gemeindetypen, und die ländliche Gemeinde ist darin eine eigene Kategorie: Im 2. Quartal 2026 blieben die Preise dort unverändert, während städtische Gemeinden einer kleinen oder außerhalb einer Agglomeration um 1,8 Prozent zulegten⁵. Ein weißer Fleck ist das Land in der amtlichen Reihe also nicht.

Wie Sie aus Grundbuch und Kaufpreissammlung echte Vergleichskäufe gewinnen, zeigt der Beitrag zum Vergleichswertverfahren mit tatsächlichen Kaufpreisen.

Beispiel: ein Haus im Bezirk Zwettl, für das kein Portal eine Zahl zeigt

Ein Beispiel mit erfundenem Haus und ausschließlich amtlichen Zahlen. Das Haus steht in Bad Traunstein im Bezirk Zwettl, Niederösterreich: 120 m² Wohnfläche, Baujahr 1978, 900 m² Grundstück, gepflegt, aber nicht saniert. Ein Portal-Rechner meldet „keine Daten“. Statistik Austria hat trotzdem etwas zu sagen.

Der Tabellenwert liegt bei rund 161.000 Euro; dasselbe Haus wäre nach derselben Tabelle im Bezirk Mödling mehr als das Dreifache wert¹. Diese Spannweite ist der Grund, warum ein Modell ohne Daten aus Ihrem Bezirk nichts Brauchbares sagen kann, und zugleich der Beleg, dass die Daten existieren. Zu beachten: Der Baugrundwert für Bad Traunstein ist ein Gruppenwert mehrerer Gemeinden², und Zustand, Heizung, Dach, Nebengebäude und die Lage im Ort kennt die Tabelle nicht. Dafür braucht es Vergleichskäufe oder sachkundige Zu- und Abschläge. Wie viel ein Quadratmeterpreis trägt und wo er in die Irre führt, behandelt der Beitrag über den Quadratmeterpreis und seine Grenzen.

Keine Vergleichsverkäufe im Dorf: was Gesetz und Verordnung dazu sagen

Die Sorge „bei uns wird nichts verkauft, also kann niemand vergleichen“ hat der Gesetzgeber in beiden Ländern vorhergesehen.

In Österreich regelt § 4 des Liegenschaftsbewertungsgesetzes das Vergleichswertverfahren und nennt dabei drei Bedingungen für brauchbare Vergleichspreise: Sie müssen tatsächlich bezahlt worden sein, sie müssen redlich und ohne Sonderumstände zustande gekommen sein, und sie müssen zeitlich nahe am Stichtag liegen; als Herkunft nennt das Gesetz ausdrücklich „vergleichbare Gebiete“, nicht die eigene Gemeinde⁸. Der Vergleich darf also die Gemeindegrenze überschreiten, wenn das andere Gebiet dem eigenen gleicht. Ältere Kaufpreise sind an die Preisentwicklung des Gebiets anzupassen, Unterschiede zum eigenen Haus mit Zu- oder Abschlägen auszugleichen, und ein Preis, der unter Verwandten oder in einer Notlage vereinbart wurde, zählt erst nach einer Bereinigung um diesen Einfluss⁸.

In Deutschland regelt die Immobilienwertermittlungsverordnung, dass der Vergleichswert aus einer ausreichenden Anzahl von Vergleichspreisen ermittelt wird; neben oder anstelle von Vergleichspreisen können bei bebauten Grundstücken ein objektspezifisch angepasster Vergleichsfaktor und bei der Bodenwertermittlung ein objektspezifisch angepasster Bodenrichtwert herangezogen werden⁹. Fehlen im Dorf die Verkäufe, ersetzen also der Vergleichsfaktor aus dem Grundstücksmarktbericht und der Bodenrichtwert der Zone die fehlenden Nachbarpreise. Das ist kein Notbehelf, sondern das vorgesehene Verfahren.

So prüfen Sie eine Bewertung für eine ländliche Adresse selbst

Sechs Schritte, die ohne Abo und ohne Rückruf auskommen:

1. Anker setzen. In Österreich die Bezirkstabelle für Ihre Grundstücks-, Flächen- und Baujahrsklasse¹, in Deutschland der Bodenrichtwert Ihrer Zone mit der Spanne aus dem Grundstücksmarktbericht³. Diesen Wert muss jede Bewertung erklären, die davon abweicht.
2. Grundstück richtig einordnen. Die Kategorien folgen der Verteilung der Grundstücksgrößen der Haustransaktionen im Bezirk, jede Kategorie bildet ein Drittel ab, und die Grenzen unterscheiden sich je Bezirk¹; 900 m² sind in Zwettl mittel, in einer Stadt groß.
3. Zu- und Abschläge benennen. Zustand, Energieausweisklasse, Heizung, Nebengebäude, Hanglage, Hochwasserzone. Eine Bewertung, die keine dieser Anpassungen ausweist, hat sie nicht gerechnet.
4. Vergleichskäufe prüfen. In Deutschland fragen Sie bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses nach dem Bodenrichtwert Ihrer Zone, den jedermann erfragen kann³, und nach dem Grundstücksmarktbericht; in Österreich führt der Weg über das Grundbuch, und was eine Abfrage dort kostet, steht im Beitrag über Kaufpreise, die nur gegen Abo zu sehen sind.
5. Richtung ablesen. Die Bezirkstabelle gilt für die Ausgabe 2025, der Preisindex sagt, was seither geschehen ist. Für Österreich weist der Häuserpreisindex der Statistik Austria im 2. Quartal 2026 ein Plus von 5,1 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal aus, bei bestehendem Wohnraum ebenfalls 5,1 Prozent, bei neuem 4,9 Prozent, allerdings nur bundesweit und ohne Gliederung nach Bezirks- oder Gemeindetypen¹⁰. In Deutschland ist der Häuserpreisindex nach Kreistypen gegliedert⁴, in der Schweiz der IMPI nach Gemeindetypen⁵; dort lesen Sie die Bewegung Ihres Markttyps direkt ab.
6. Plausibilität. Nennt ein Rechner für Ihr Dorf dieselbe Zahl wie für die Bezirkshauptstadt oder eine Spanne, die vom halben bis zum doppelten Wert reicht, hat er keine lokalen Daten verwendet.

Was CheckValue für eine Adresse auf dem Land liefert und was nicht

Der Bericht ist für genau diese Lücke gebaut: Er nimmt jede Adresse weltweit an und ordnet die amtlichen Quellen des Landes für diese Adresse. Für ein österreichisches Dorf sind das die Bezirks- und Gemeindetabellen der Statistik Austria, der Häuserpreisindex, Vergleichskäufe aus der Umgebung, die Hochwasser-, Lärm- und Energiekarten sowie die polizeiliche Kriminalstatistik des Bundeslands; für ein deutsches die Daten des Statistischen Bundesamts und die Bodenrichtwerte aus BORIS, für ein Schweizer BFS und swisstopo. Dazu kommt das amtliche Orthofoto des Grundstücks, auf dem Nebengebäude und Grundstückszuschnitt sichtbar werden, und jede Anpassung für Zustand, Baujahr, Energieklasse oder Garage trägt ihren Koeffizienten und ihre Quellennummer.

Was der Bericht nicht kann: Er erfindet keine Verkäufe. Bezirksdurchschnitt, Preisindex und Vergleichskäufe stehen getrennt und mit Quellennummer da, sodass Sie sehen, wie viel in einem dünnen Markt vom Bezirkswert getragen wird; er ist kein Gutachten. Die kostenlose Vorschau zeigt den Aufbau mit Beispielzahlen, bevor Sie etwas bezahlen; die Seite zu Genauigkeit und Methode beschreibt die Grenzen des Verfahrens, und der Beitrag darüber, wie eine KI-Immobilienbewertung rechnet, erklärt den Weg von den Rohdaten zur Spanne.

Dies ist eine allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Alle Tabellenwerte beziehen sich auf die Ausgabe 2025 der Statistik Austria, alle Indexwerte auf das 2. Quartal 2026.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Zahlen und Regeln tragen das Jahr ihrer Veröffentlichung; die aktuelle Fassung finden Sie in der zitierten Quelle.

Josef Eckmair MBA

Mitgründer von CheckValue · Über 20 Jahre Immobilienerfahrung auf Teneriffa und in Österreich · Geprüft von Christian Eckmair

Josef Eckmair MBA ist Mitgründer von CheckValue (CBDNOL GmbH, Ansfelden, Österreich). Er hat über 20 Jahre Immobilienerfahrung auf Teneriffa und in Österreich und schreibt über Gutachten, Steuern, Verkaufskosten und Bewertungen für Profis.

Artikel von Josef Eckmair →

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