Warum sind Kaufpreise und Objektdaten plötzlich nur gegen Abo zu sehen?

Die Beschwerde liest sich auf Bewertungsplattformen immer ähnlich: Jahrelang zeigte ein Portal zu jeder Adresse Kaufpreis, Baujahr und Wohnfläche der Nachbarobjekte, dann erschien an derselben Stelle ein Schloss-Symbol, ein verschwommener Zahlenblock und der Hinweis, diese Angaben seien Mitgliedern mit Premium-Zugang vorbehalten. An den Daten hat sich nichts geändert, nur am Zugang. Dieser Beitrag erklärt, woher Kaufpreise und Objektdaten in Österreich und Deutschland stammen, was sie bei der amtlichen Quelle kosten, warum Portale sie trotzdem hinter eine Bezahlschranke stellen und wie Sie an die Zahlen kommen, ohne ein Abo abzuschließen. Herausgeber, Rhythmus und Abgrenzung der einzelnen Statistiken ordnet der Überblick über die amtlichen Datenquellen für Immobilienpreise; wie aus solchen Daten ein Wert wird, erklärt der Leitfaden Was ist mein Haus wert für Häuser und Wohnungen.

Früher kostenlos, jetzt nur mit Abo: was da passiert ist

Das Muster hat drei Akte. Im ersten Akt baut ein Portal Reichweite auf: Es zeigt Angebotspreise aus Inseraten und dazu einzelne Kaufpreise, Baujahre und Flächen, die es aus öffentlichen Registern, von Datenhändlern oder aus Eingaben seiner Nutzer zusammengetragen hat, und finanziert das über Werbung und über Kontakte, die es an Maklerbüros verkauft. Im zweiten Akt wird das Angebot teuer: Datenlizenzen kosten Geld, die Werbeerlöse sinken, und Geldgeber verlangen wiederkehrende Einnahmen statt einmaliger Kontaktgebühren. Im dritten Akt wandert genau der Teil hinter die Bezahlschranke, der am häufigsten aufgerufen wurde, also die Kaufpreise der Nachbarn, und die Vorschau bleibt gerade so sichtbar, dass sie Lust auf das Abo macht.

Für Sie zählt dabei eine Unterscheidung. Angebotspreise aus Inseraten gehören dem Portal; es hat sie gesammelt und darf dafür Geld verlangen. Kaufpreise, Grundstücksgrößen, Baujahre und Parzellennummern dagegen stammen fast immer aus Registern und Statistiken, die eine Behörde führt und die Sie dort selbst abfragen können: in Österreich für wenige Euro je Abfrage, in Deutschland je nach Datenart kostenlos oder gegen Nachweis eines berechtigten Interesses. Geändert hat sich nicht die Herkunft der Zahl, sondern der Weg, auf dem sie zu Ihnen kommt.

Wem gehören die Kaufpreise eigentlich?

Österreich ist der durchsichtigste der deutschsprachigen Märkte. Das Allgemeine Grundbuchsgesetz sagt es in einem Satz: Das Grundbuch ist öffentlich, und jedermann kann es einsehen und Abschriften oder Auszüge daraus erheben³. Weil jeder Kaufvertrag in der Urkundensammlung des Grundbuchs liegt, kann Statistik Austria die tatsächlich bezahlten Preise auslesen; daraus entstehen die jährlichen Immobilien-Durchschnittspreise je Bezirk und der quartalsweise Häuserpreisindex¹². Beide Produkte sind frei zugänglich: Die Durchschnittspreise für Baugrundstücke, Häuser und Wohnungen stehen als Tabellen und als interaktive Karten im STATatlas bereit¹, die Indextabellen mit Messzahlen und Veränderungsraten als .ods-Dateien zum Herunterladen². Für 2025 weist Statistik Austria einen Medianpreis von 4.162 Euro je Quadratmeter Wohnfläche für Eigentumswohnungen und 2.836 Euro für Häuser aus; für bebaubaren Grund nennt dieselbe Mitteilung 135 Euro je Quadratmeter Grundfläche als geometrisches Mittel¹. Im 2. Quartal 2026 kostete bestehender Wohnraum 5,1 Prozent mehr als im Vorjahresquartal, neuer Wohnraum 4,9 Prozent mehr; die Pressemitteilung vom 23. September 2026 spricht von einem Rekordniveau².

Deutschland behandelt den einzelnen Kaufpreis anders. Jeder Vertrag, mit dem Eigentum an einem Grundstück gegen Entgelt übertragen wird, geht von der beurkundenden Stelle an den Gutachterausschuss, der daraus die Kaufpreissammlung führt; Auskünfte aus dieser Sammlung gibt es nur bei berechtigtem Interesse nach Maßgabe des Landesrechts⁵. Der Preis, den Ihr Nachbar bezahlt hat, ist in Deutschland also kein öffentlicher Datensatz, und ein Portal, das ihn anzeigt, hat ihn aus einer Lizenz, aus Nutzereingaben oder aus einer Schätzung. Öffentlich sind dagegen die Bodenrichtwerte: Die Gutachterausschüsse müssen sie zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres ermitteln und veröffentlichen; Auskunft darüber steht nach dem Gesetz jeder Person zu, die bei der Geschäftsstelle danach fragt⁶; das Gemeinschaftsprojekt BORIS-D der Länder zeigt die Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse online als ersten Überblick über den Grundstücksmarkt⁷. Den Trend liefert das Statistische Bundesamt: Sein Häuserpreisindex stand im 2. Quartal 2026 nur 0,6 Prozent höher als ein Jahr zuvor, die Reihen stehen in der Datenbank GENESIS-Online unter dem Tabellencode 61262⁸.

Dazu kommt eine europäische Schicht. Die Durchführungsverordnung (EU) 2023/138 zählt Katasterparzellen, Gebäude und Adressen zu den hochwertigen Datensätzen, die die Mitgliedstaaten kostenlos, unter einer Lizenz wie Creative Commons BY 4.0, maschinenlesbar über Programmierschnittstellen und als Massen-Download bereitstellen müssen; sie wurde am 20. Januar 2023 im Amtsblatt veröffentlicht und ist seit 16 Monaten nach ihrem Inkrafttreten anzuwenden⁹. Grundstücksgrenzen, Gebäudeumrisse und Adressen, also ein guter Teil dessen, was Portale als Objektdaten verkaufen, dürfen Behörden damit nicht mehr hinter eine Bezahlschranke stellen. Wohnimmobilienpreise stehen nicht auf dieser Liste⁹; in Österreich sind sie trotzdem frei, in Deutschland zumindest der Index.

Bezahlschranke vor den Objektdaten: was die Daten an der Quelle kosten

Für Österreich veröffentlicht das Bundeskanzleramt auf oesterreich.gv.at den Gebührenkatalog für die Grundbuchsabfrage über das Internet, Stand 1. Oktober 2026⁴. Die Beträge lohnen den Vergleich mit jeder Monatsgebühr:

Abgefragt wird über JustizOnline des Justizministeriums oder über Verrechnungsstellen, die zusätzlich angemessene Kosten verrechnen dürfen; Privatpersonen werden von den meisten Verrechnungsstellen angenommen, einen Kontrahierungszwang gibt es aber nicht⁴. Seit 1. Oktober 2026 rufen Eigentümer den Auszug der eigenen Liegenschaft über JustizOnline kostenlos ab⁴. Wer wissen möchte, was die Wohnung im Stock darüber vor zwei Jahren gekostet hat, braucht eine Kaufvertragsabfrage für die Katastralgemeinde und die Urkunde selbst, zusammen unter vier Euro Gebühr, und kein Abo.

Fair ist dazuzusagen, dass Verrechnungsstellen ihren Kunden selbst Abonnements anbieten. Für eine Kanzlei oder ein Maklerbüro, das täglich abfragt, ist das die passende Verpackung; für eine einzelne Frage zu einer einzelnen Adresse ist es die falsche. Wie das Hauptbuch mit A-, B- und C-Blatt aufgebaut ist und an welcher Stelle eines Kaufvertrags der Preis steht, erklärt der Beitrag über Grundbuch, Kataster und Flurstück im Detail.

Ohne Premium sieht man nichts: fünf Wege zu den Zahlen ohne Abo

1. Bezirkspreis nachschlagen. Laden Sie bei Statistik Austria die Tabellen zu Häuser-, Wohnungs- und Baugrundstückspreisen herunter oder öffnen Sie den STATatlas; Häuser und Wohnungen liegen auf Bezirksebene vor, Baugrund zusätzlich je Gemeinde¹.
2. Richtung prüfen. Die Indextabellen des Häuserpreisindex trennen bestehenden und neuen Wohnraum und zeigen Messzahlen und Veränderungsraten je Quartal². Für den Vergleich über die Zeit hält Statistik Austria den qualitätsbereinigten Index für besser geeignet als die Durchschnittspreise, weil Menge und Qualität der verkauften Objekte von Jahr zu Jahr schwanken¹.
3. Kaufverträge der Nachbarschaft ziehen. Über JustizOnline oder eine Verrechnungsstelle fragen Sie die Kaufverträge der Katastralgemeinde ab und öffnen die Urkunden, die zu Ihrem Haus oder Ihrer Gasse gehören⁴.
4. In Deutschland Bodenrichtwert und Gutachterausschuss. BORIS-D und die Länderportale zeigen den Bodenrichtwert für die Richtwertzone⁷; wer ein berechtigtes Interesse nachweist, etwa als Eigentümer vor dem Verkauf, kann beim Gutachterausschuss eine Auskunft aus der Kaufpreissammlung beantragen, die Einzelheiten regelt das Landesrecht⁵. Den Trend liefert der Häuserpreisindex in GENESIS-Online⁸.
5. Katasterdaten direkt beziehen. Parzellengrenzen, Gebäudeumrisse und Adressen stehen als hochwertige Datensätze der EU kostenlos über Schnittstellen und zum Herunterladen bereit⁹; Fläche und Zuschnitt eines Grundstücks brauchen also kein Portal.

Wer diese fünf Schritte geht, hat für seine Adresse mehr belegte Zahlen als jede Vorschau hinter einer Milchglasscheibe. Was fehlt, ist die Verknüpfung zu einem Wert, und genau dort setzt das Vergleichswertverfahren mit echten Kaufpreisen an.

Ein Beispiel: eine Linzer Wohnung ohne Abo eingeordnet

Ein Beispiel mit erfundener Wohnung und ausschließlich öffentlichen Zahlen: 75 Quadratmeter Wohnfläche in Linz, Baujahr 1995. Die Eigentümerin möchte vor dem ersten Maklergespräch wissen, wo ihre Wohnung steht, ohne ein Portal-Abo abzuschließen.

Die Daten kosten in Summe 8,52 Euro Gebühr zuzüglich der Kosten der Verrechnungsstelle⁴. Der Landesmedian ist dabei nur der Rahmen: Er mischt Linz mit dem Innviertel und Neubau mit Altbestand; die Bezirkstabelle gliedert feiner¹, und erst die vier Kaufverträge sagen, was in diesem Haus tatsächlich bezahlt wurde. Dass der Index 2026 nach oben zeigt, während der Jahresmedian 2025 unter dem Hoch von 2022 blieb, ist kein Widerspruch, sondern der Grund, aus dem Statistik Austria für Zeitvergleiche den qualitätsbereinigten Index für besser geeignet hält als die Durchschnittspreise¹. Ein Portal, das für dieselben Angaben eine Monatsgebühr verlangt, verkauft die Bequemlichkeit, nicht die Daten.

Warum Portale die Preise hinter die Paywall stellen

Drei Geschäftsmodelle stehen hinter den Beschwerden, und jedes hat seine eigene Bezahlschranke. Das erste ist die Kontaktvermittlung: Die Bewertung ist gratis, verlangt aber eine Telefonnummer, und der eigentliche Preis ist der Anruf eines Maklers, dem Ihre Daten verkauft wurden. Das zweite ist das Premium-Abo: Kaufpreise, Baujahre und Flächen der Umgebung erscheinen nur für zahlende Mitglieder, mit monatlicher Gebühr und automatischer Verlängerung. Das dritte ist das Aufpreis-Modell: Die Schätzung ist kostenlos, die Kaufpreise der Nachbarschaft kosten extra, obwohl sie in Österreich für wenige Euro im Grundbuch abrufbar sind⁴.

Nichts davon ist verboten, und ein Teil der Arbeit ist echt: Wer Kaufverträge geokodiert, Tippfehler bereinigt, Zubehör herausrechnet und die Werte auf eine Karte legt, hat Kosten, die er verrechnen darf. Prüfen sollten Sie fünf Punkte, bevor Sie ein Abo abschließen. Erstens: Ist die Quelle jeder Zahl genannt, mit Herausgeber und Stand? Zweitens: Handelt es sich um Kaufpreise oder um Angebotspreise aus Inseraten? Drittens: Gibt es die Zahl bei der Behörde selbst, und was kostet sie dort? Viertens: Läuft das Abo nach dem ersten Monat weiter, und wie wird gekündigt? Fünftens: Verlangt die kostenlose Vorschau eine Telefonnummer, obwohl sie für die Berechnung nichts beiträgt? Wie zuverlässig Online-Rechner auf Inseratsbasis überhaupt sind, behandelt der Beitrag zur Genauigkeit von Online-Immobilienbewertungen.

Abo abschließen, Abo kündigen: was das Gesetz verlangt

Die Bezahlschranke selbst ist erlaubt; die Abo-Falle ist es nicht. In Österreich regelt das Fern- und Auswärtsgeschäfte-Gesetz den Moment der Bestellung: Die Schaltfläche, mit der Sie ein kostenpflichtiges Abo auslösen, muss gut lesbar ausschließlich mit den Worten „zahlungspflichtig bestellen“ oder einer gleichartigen, eindeutigen Formulierung gekennzeichnet sein, und kommt der Unternehmer dieser Pflicht nicht nach, sind Sie an den Vertrag nicht gebunden¹⁰. In Deutschland regelt das Bürgerliche Gesetzbuch den Ausstieg: Wer Verbrauchern Dauerschuldverhältnisse über eine Website anbietet, muss eine Kündigungsschaltfläche bereitstellen, die mit nichts anderem als „Verträge hier kündigen“ oder einer entsprechenden eindeutigen Formulierung beschriftet ist und unmittelbar zu einer Bestätigungsseite führt, deren Schaltfläche „jetzt kündigen“ oder entsprechend eindeutig beschriftet ist; fehlen Schaltfläche oder Bestätigungsseite, können Sie den Vertrag jederzeit und ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen¹¹.

Einmal zahlen statt abonnieren: was der CheckValue-Bericht zeigt und was nicht

Der Bericht ist für Leser gebaut, die genau diese Beschwerde haben. Er ordnet für eine Adresse die amtlichen Quellen, die Sie in den fünf Schritten oben selbst aufsuchen könnten, und zeigt bei jeder Zahl, woher sie kommt: den Preisindex für das Umfeld, die Vergleichskäufe, den Bezirksdurchschnitt und die Anpassungen für Baujahr, Zustand, Energieklasse oder Garage, jede mit Koeffizient und Quellennummer. Die kostenlose Vorschau Ihres Berichts zeigt den Aufbau mit Musterzahlen, bevor Sie etwas bezahlen; ein einzelner Bericht wird einmal bezahlt, es gibt keine automatische Verlängerung, und gekaufte Berichte bleiben in Ihrem Konto. Die Staffeln und die Pakete für mehrere Adressen stehen auf der Preisseite; das einzige Abo im Angebot ist der Pro-Tarif für Makler, Verwalter und Banken, die viele Adressen im Monat bewerten und das PDF mit eigenem Briefpapier brauchen.

Ebenso klar ist, was der Bericht nicht leistet. Er ist kein Grundbuchauszug und ersetzt die Abfrage der Urkundensammlung nicht; er nennt für europäische Adressen keine Eigentümer; er sammelt keine eigenen Kaufverträge ein, sondern zitiert die amtlichen Statistiken und Vergleichsdaten des Landes; und er ist kein Gutachten, also kein Ersatz dort, wo Gericht, Bank oder Finanzamt eines verlangen. Den Rechenweg von den Quellen zum Wert legt der Beitrag darüber offen, wie eine KI-Immobilienbewertung funktioniert.

Wer nach einer Online-Bewertung plötzlich vor einem Schloss-Symbol steht, hat zwei saubere Wege: die amtliche Quelle für wenige Euro selbst zu befragen oder einen Bericht zu kaufen, der diese Quellen nennt. Ein Abo braucht es für keinen der beiden.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Zahlen und Regeln tragen das Jahr ihrer Veröffentlichung; die aktuelle Fassung finden Sie in der zitierten Quelle.

Christian Eckmair

Mitgründer von CheckValue · Geschäftsführer der CBDNOL GmbH · Über 20 Jahre Immobilienerfahrung auf Teneriffa und in Österreich · Geprüft von Josef Eckmair MBA

Christian Eckmair ist Mitgründer von CheckValue und Geschäftsführer der CBDNOL GmbH (Ansfelden, Österreich). Er ist seit über 20 Jahren auf Teneriffa und in Österreich im Immobiliengeschäft tätig – Kauf, Sanierung, Vermietung und Verkauf von Wohnimmobilien – und schreibt über Immobilienwerte, Kaufprüfung und Grundbuch.

Artikel von Christian Eckmair →

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