Kann ich so viel Miete verlangen, wie ich will? Grenzen in AT, DE und CH

Die Frage klingt rhetorisch, sie ist es nicht. Jedes Jahr setzen Vermieter die Miete nach dem Inserat des Nachbarn fest, und ein Teil davon erfährt erst vor der Schlichtungsstelle, dass ihre Wohnung unter eine Obergrenze fällt. Dieser Beitrag behandelt nur die Rechtsseite: wo eine Grenze gilt, wie hoch sie liegt, wer sie prüft und was eine Überschreitung kostet. Wie Sie die Marktseite ermitteln, also welche Miete Sie für Ihre Wohnung verlangen können, steht im Leitfaden zur Mietberechnung; die beiden Zahlen gehören zusammen, und die kleinere gewinnt.

Wo gilt der Richtwert, wo die freie Miete?

Das österreichische Mietrechtsgesetz teilt den Wohnungsbestand in drei Zonen, und nur in der ersten gibt es eine gesetzliche Obergrenze¹:

• Vollanwendungsbereich. Wohnungen in Gebäuden mit mehr als zwei Mietgegenständen, die aufgrund einer vor dem 1. Juli 1953 erteilten Baubewilligung errichtet wurden, sowie Eigentumswohnungen mit Baubewilligung vor dem 9. Mai 1945³. Hier gilt bei Neuvermietung der Richtwertmietzins: Der Hauptmietzins darf den angemessenen Betrag nicht übersteigen, der ausgehend vom Richtwert des Bundeslandes mit Zuschlägen und Abstrichen für Lage, Ausstattung und Zustand errechnet wird¹.
• Teilanwendungsbereich. Gebäude, die ohne öffentliche Mittel aufgrund einer Baubewilligung nach dem 30. Juni 1953 errichtet wurden, Eigentumswohnungen in Gebäuden mit Baubewilligung nach dem 8. Mai 1945, Dachgeschoßausbauten mit Baubewilligung nach dem 31. Dezember 2001 und Zubauten nach dem 30. September 2006¹. Es gelten nur einzelne Bestimmungen des Gesetzes, darunter Kündigungsschutz und Befristungsregeln; die Mietzinsgrenze gehört nicht dazu¹.
• Vollausnahme. Häuser mit höchstens zwei selbständigen Wohnungen, Zweitwohnungen zu Erholungs- und Freizeitzwecken, Dienstwohnungen und Verträge über höchstens ein halbes Jahr für Geschäftsräume oder für Wohnungen der Kategorie A oder B, die der Mieter wegen einer beruflichen Tätigkeit nur als Zweitwohnung nutzt¹. Hier gilt das Mietrechtsgesetz gar nicht, die Miete ist Sache des Vertrags.

Die Richtwerte selbst setzt seit April 2026 nicht mehr das Justizministerium per Verordnung fest; Statistik Austria veröffentlicht die jährlich zum 1. April valorisierten Beträge². Für 2026 war die Erhöhung gesetzlich auf ein Prozent gedeckelt, für 2027 sind es zwei Prozent².

Daneben lebt der Kategoriemietzins weiter: Für Hauptmietverträge, die vom 1. Jänner 1982 bis zum 28. Februar 1994 abgeschlossen wurden, richtet sich die Obergrenze nach der Ausstattungskategorie³. Die Kategoriebeträge betragen ab 1. April 2026 je Quadratmeter 4,51 € (Kategorie A), 3,38 € (B), 2,25 € (C) und 1,13 € (D)². Wer ein Zinshaus mit solchen Altverträgen kauft, kauft diese Mieten mit.

Kann ich als Vermieter die Miete selbst bestimmen?

In Österreich lautet die ehrliche Antwort: Es hängt vom Baujahr ab, und zwar vom Datum der Baubewilligung, nicht vom Zustand der Wohnung. Eine frisch sanierte Wohnung in einem Gründerzeithaus bleibt Altbau im Sinne des Gesetzes; eine unsanierte Wohnung in einem Haus von 1960 ist frei¹³.

Innerhalb des Vollanwendungsbereichs gibt es Wohnungen, für die trotzdem ein frei vereinbarter, „angemessener" Hauptmietzins zulässig ist. § 16 Abs. 1 MRG nennt unter weiteren Voraussetzungen Mietgegenstände, die nicht Wohnzwecken dienen, Gebäude, die aufgrund einer nach dem 8. Mai 1945 erteilten Baubewilligung neu errichtet wurden, denkmalgeschützte Häuser, für deren Erhaltung der Vermieter erhebliche Eigenmittel aufgewendet hat, sowie Wohnungen der Kategorie A oder B mit mehr als 130 m² Nutzfläche, wenn der Vermieter sie innerhalb von sechs Monaten nach der Räumung durch den Vormieter neu vermietet¹. Angemessen heißt dabei nicht beliebig: Der Betrag muss nach Größe, Art, Beschaffenheit, Lage und Ausstattung vertretbar sein, und im Streitfall entscheidet das Gericht, was vertretbar war¹.

Zwei Regeln gelten für jede Richtwertwohnung zusätzlich. Erstens: Wer befristet vermietet, muss den zulässigen Hauptmietzins um 25 Prozent kürzen¹. Zweitens: Stellt der Vermieter Einrichtungsgegenstände bei oder übernimmt er weitere Leistungen, darf dafür nach § 25 MRG nur ein angemessenes Entgelt vereinbart werden¹; die Möblierung ist also kein Umweg um den Richtwert.

In Deutschland und der Schweiz setzen Sie die Miete selbst fest; das Gesetz greift erst ein, wenn sie zu hoch ist.

Wie hoch darf die Miete in Deutschland sein (Mietpreisbremse)?

Die Mietpreisbremse ist keine bundesweite Regel, sondern eine Ermächtigung. Landesregierungen können per Rechtsverordnung Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt bestimmen; dort darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 Abs. 2 BGB um höchstens zehn Prozent übersteigen⁵. Jede solche Verordnung muss spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2029 außer Kraft treten⁵. Ob Ihre Gemeinde dazugehört, steht in der Verordnung des Landes, nicht im Inserat des Nachbarn.

Der Anker ist die Vergleichsmiete, und die weist in den meisten Städten der Mietspiegel aus; wo es keinen gibt, tragen vergleichbare Wohnungen oder ein Sachverständiger die Begründung. Zur Einordnung: Der Zensus 2022 hat zum Stichtag 15. Mai 2022 bundesweit eine durchschnittliche Nettokaltmiete von 7,28 € je Quadratmeter ermittelt, mit 9,16 € in Hamburg am oberen und 5,38 € in Sachsen-Anhalt am unteren Ende; unter den Großstädten lag München mit 12,89 € vorn, Frankfurt am Main folgte mit 10,58 €⁸. Ob eine konkrete Forderung in München oder Frankfurt noch innerhalb von Vergleichsmiete plus zehn Prozent liegt, beantwortet nur der örtliche Mietspiegel für genau diese Wohnungsklasse; der Landesdurchschnitt ist dafür zu grob.

Drei Ausnahmen dürfen die Grenze durchbrechen, und alle drei muss der Vermieter von sich aus offenlegen: eine höhere Vormiete, eine Modernisierung und der Neubau. Beruft sich der Vermieter darauf, muss er den Mieter vor dessen Vertragserklärung unaufgefordert und in Textform informieren; unterlässt er das, kann er sich erst zwei Jahre nach nachgeholter Auskunft darauf berufen⁶.

Außerhalb der ausgewiesenen Gebiete gibt es keine Zehn-Prozent-Grenze, aber eine Zwanzig-Prozent-Grenze mit Bußgeld: Nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetz handelt ordnungswidrig, wer unter Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen ein Entgelt verlangt, das die üblichen Entgelte um mehr als 20 Prozent übersteigt; die Geldbuße reicht bis 50.000 Euro⁷.

Wie viel Miete kann ich in der Schweiz verlangen?

Die Schweiz kennt weder Richtwert noch Mietpreisbremse. Der Anfangsmietzins wird frei vereinbart, und trotzdem kann der Vermieter nicht verlangen, was er will: Der Mieter kann den Anfangsmietzins innert 30 Tagen seit dem Mietantritt bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich anfechten⁹. Das setzt nach Art. 270 OR voraus, dass er wegen einer persönlichen oder familiären Notlage oder wegen der örtlichen Marktverhältnisse zum Vertragsschluss gezwungen war oder dass der Vermieter den Mietzins gegenüber dem Vormieter erheblich erhöht hat; die Zürcher Praxis setzt die Schwelle bei einer Erhöhung um mindestens zehn Prozent⁹.

Die Rechner, die bei der Suche „wieviel Miete kann ich verlangen rechner schweiz" erscheinen, rechnen fast alle etwas anderes: die Anpassung eines laufenden Mietzinses an den hypothekarischen Referenzzinssatz. Das ist für bestehende Verträge nützlich, sagt aber nichts darüber, ob der Anfangsmietzins einer Anfechtung standhält. Wie die Anpassung funktioniert, erklärt der Leitfaden zur Mietberechnung im Abschnitt Schweiz; für den Anfangsmietzins zählen Vormiete, Orts- und Quartierüblichkeit und die Frage, ob Sie beides belegen können.

Was passiert bei überhöhter Miete (Rückforderung)?

Die Folgen unterscheiden sich in Mechanik und Frist, nicht im Ergebnis: Der Vermieter zahlt zurück.

Österreich. Eine Mietzinsvereinbarung ist insoweit unwirksam, als sie den zulässigen Höchstbetrag überschreitet¹. Der Mieter macht die Unwirksamkeit binnen drei Jahren geltend, in Gemeinden mit Schlichtungsstelle zuerst dort, sonst beim Bezirksgericht; bei befristeten Verträgen endet die Frist frühestens sechs Monate nach Auflösung oder Umwandlung in ein unbefristetes Verhältnis, und die Verjährung beträgt dann zehn Jahre¹. In Wien ist die Schlichtungsstelle für wohnrechtliche Angelegenheiten die MA 50; sie prüft Richtwert, Zuschläge und Lagezuschlag anhand derselben Logik wie der öffentliche Mietenrechner³. Stellt das Verfahren eine Überschreitung fest, ist der Vermieter zur Zahlung des zu viel geleisteten Betrags samt Zinsen binnen 14 Tagen bei Exekution zu verhalten¹.

Deutschland. Die Vereinbarung über die Miete ist zum Nachteil des Mieters unwirksam, soweit sie die zulässige Höhe übersteigt, und der Vermieter gibt die zu viel gezahlte Miete nach den Vorschriften über die ungerechtfertigte Bereicherung heraus⁶. Der Mieter muss den Verstoß allerdings rügen; rügt er später als 30 Monate nach Beginn des Mietverhältnisses, kann er nur die nach Zugang der Rüge fällig gewordene Miete zurückverlangen⁶. Dazu kommt bei Mietpreisüberhöhung das Bußgeld nach dem Wirtschaftsstrafgesetz⁷.

Schweiz. Der Mieter verlangt mit der Anfechtung innert 30 Tagen die Herabsetzung des Anfangsmietzinses vor der Schlichtungsbehörde⁹; dringt er durch, gilt der herabgesetzte Zins ab Mietbeginn und die Differenz wird rückabgewickelt.

Rechenbeispiel: 70 m² Wiener Altbau, drei Jahre zu viel verlangt

Ein Beispiel mit Annahmen, ohne echte Adresse. Eine Wohnung mit 70 m² Nutzfläche in einem Wiener Gründerzeithaus (Baubewilligung 1910, mehr als zwei Mietgegenstände) wird im Herbst 2026 unbefristet neu vermietet. Der Vermieter orientiert sich an einem Portal-Schätzwert von 14,00 € je Quadratmeter und verlangt 980 € Hauptmietzins. Die Wohnung liegt im Vollanwendungsbereich³, also gilt der Richtwertmietzins¹. Die wackligste Annahme ist dabei der Lagezuschlag: Er darf nur verlangt werden, wenn das Gebäude in einer infrastrukturell überdurchschnittlich gut gelegenen Gegend steht, und entfällt, wenn die Adresse laut Mietenrechner in durchschnittlicher Lage liegt, was für viele Gründerzeitgegenden gilt³. Dann fallen die 147,00 € der zweiten Zeile weg und der zulässige Hauptmietzins sinkt auf 542,57 €.

Der Mieter kann die Unwirksamkeit binnen drei Jahren geltend machen¹; wird sie festgestellt, sind rund 10.455 € samt Zinsen binnen 14 Tagen zurückzuzahlen¹, und die Miete sinkt für die Zukunft auf 689,57 €. Wäre der Vertrag auf drei Jahre befristet, läge der zulässige Hauptmietzins um 25 Prozent niedriger bei 517,18 €¹, die Überschreitung bei 462,82 € im Monat, und die Frist liefe noch sechs Monate nach dem Auszug¹.

Zum Maßstab: Im Mikrozensus von Statistik Austria kostete die österreichische Hauptmietwohnung im 2. Quartal 2026 im Schnitt 10,5 € je Quadratmeter, Betriebskosten eingerechnet und über alle Baujahre und Bundesländer gemittelt⁴. Die 14 € netto des Beispiels liegen also nicht nur über dem Richtwertmietzins, sondern auch deutlich über dem, was Mieter im Land durchschnittlich zahlen. Was der Vermieter mit den zulässigen 689,57 € an Rendite erzielt, rechnet der Beitrag zur Mietrendite mit Brutto- und Nettoformel vor; welche Ausgaben vorher abgehen, zeigt die Aufstellung der Besitzkosten einer vermieteten Wohnung.

Was ein Rechner für „Wie viel Miete kann ich verlangen?" leistet und was nicht

Drei Arten von Rechnern beantworten drei verschiedene Fragen, und die Verwechslung ist die häufigste Ursache überhöhter Mieten.

Der Bericht von CheckValue gehört in die Marktspalte, und er sagt das auch: Für eine Adresse weist er eine Mietschätzung aus Vergleichsobjekten und amtlichen Marktdaten aus, dazu die Bruttorendite und die Besitzkosten, jede Zahl mit nummerierter Quelle. Er prüft keinen Richtwert, keine Mietpreisbremse und keine Anfechtungsvoraussetzung; wo die Marktschätzung über der zulässigen Miete liegt, gilt die zulässige. Für die Rechtsseite ist er der Ausgangspunkt, nicht die Antwort. Die kostenlose Vorschau Ihres Berichts zeigt den Aufbau, bevor Sie sich für den Kauf entscheiden; was die Musterberichte für Wien und Berlin konkret enthalten, sehen Sie auf der Startseite unter Musterberichte.

Wie hoch darf die Miete sein? Fünf Prüfschritte vor dem Inserat

1. Baubewilligung datieren. In Österreich entscheidet das Datum der Baubewilligung über Richtwert oder freie Miete¹³; der Bauakt der Gemeinde oder der Hausverwaltung nennt es. In Deutschland klären Sie, ob die Gemeinde in einer Verordnung nach § 556d BGB steht⁵.
2. Obergrenze rechnen. Wien: Mietenrechner mit Richtwert 6,74 € und Lagezuschlag²³. Deutsche Städte mit Mietspiegel: Vergleichsmiete plus zehn Prozent⁵. Schweiz: Vormietzins feststellen und jede Erhöhung mit Orts- und Quartierüblichkeit begründen können⁹.
3. Befristung einpreisen. Der österreichische Befristungsabschlag von 25 Prozent¹ macht aus einer knappen Rechnung schnell eine Überschreitung; wer die Flexibilität will, zahlt sie über die Miete.
4. Marktmiete daneben legen. Vergleichsmieten, Inseratsdauer und eine Mietschätzung zeigen, was Mieter tatsächlich zahlen. Liegt der Markt unter der Obergrenze, ist der Markt Ihre Grenze; liegt er darüber, das Gesetz.
5. Entscheidung dokumentieren. Richtwertberechnung, Zuschläge mit Begründung, Mietspiegelauszug oder Formular zum Vormietzins gehören in den Akt. Ob sich das Vermieten gegenüber dem Verkauf überhaupt rechnet, führt der Beitrag vermieten oder verkaufen mit Zahlen durch.

Die Antwort auf die Titelfrage lautet also: Sie können so viel verlangen, wie Gesetz und Markt zulassen, und das Gesetz zieht seine Grenze in Österreich beim Baujahr, in Deutschland bei der Gemeinde und in der Schweiz bei der Begründbarkeit gegenüber dem Vormietzins. Richtwerte, Grenzen und Fristen gelten mit dem Datum ihrer Quelle; prüfen Sie dort, ob sie sich seither geändert haben. Dies ist eine allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Zahlen und Regeln tragen das Jahr ihrer Veröffentlichung; die aktuelle Fassung finden Sie in der zitierten Quelle.

Josef Eckmair MBA

Mitgründer von CheckValue · Über 20 Jahre Immobilienerfahrung auf Teneriffa und in Österreich · Geprüft von Christian Eckmair

Josef Eckmair MBA ist Mitgründer von CheckValue (CBDNOL GmbH, Ansfelden, Österreich). Er hat über 20 Jahre Immobilienerfahrung auf Teneriffa und in Österreich und schreibt über Gutachten, Steuern, Verkaufskosten und Bewertungen für Profis.

Artikel von Josef Eckmair →

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