Wie viel darf ich die Miete erhöhen? Regeln in AT, DE und CH

„Wie viel darf ich die Miete erhöhen?“ ist eine Frage an den laufenden Vertrag, nicht an die Neuvermietung. Beim Mieterwechsel ziehen Richtwert, Mietpreisbremse oder Anfangsmietzins die Grenze; das behandelt der Leitfaden dazu, welche Miete Sie verlangen können. Hier geht es um die bereits vermietete Wohnung und darum, was Sie dem bestehenden Mieter nächstes Jahr mehr abverlangen dürfen. Die drei Länder beantworten sie grundverschieden.

Wie viel darf ich die Miete erhöhen? Drei Länder im Vergleich

Österreich: Ohne Wertsicherungsklausel keine Anpassung an den Markt

Das österreichische Mietrecht gibt dem Vermieter keinen Anspruch, die Miete während des Vertrags an den Markt anzupassen. Steht im Vertrag keine Wertsicherung, bleibt der Hauptmietzins so, wie er unterschrieben wurde; der Mieter muss keiner Erhöhung zustimmen, und eine Anpassung an den Markt können Sie nicht erzwingen. Zwei gesetzliche Wege brauchen keine Klausel: die Erhöhung zur Deckung größerer Erhaltungsarbeiten nach den §§ 18 f. MRG, die Sie bei der Schlichtungsstelle oder bei Gericht beantragen (nur in der Vollanwendung), und die Anhebung auf die Kategoriebeträge nach § 45 MRG bei Hauptmietverträgen vor dem 1. März 1994, die auch im Teilanwendungsbereich gilt⁴. Deshalb enthält praktisch jeder Vertrag eine Wertsicherungsklausel, die den Mietzins an den Verbraucherpreisindex (VPI) bindet. Statistik Austria nennt die Wertsicherung von Mieten ausdrücklich als Zweck des VPI; für September 2026 meldet sie laut Schnellschätzung 3,6 %, für das Jahr 2025 im Durchschnitt ebenfalls 3,6 %⁷.

Wie die Klausel in der Vollanwendung des MRG wirkt, regelt § 16 Abs. 9 MRG: Der Mieter schuldet den erhöhten Hauptmietzins ab dem Zinstermin, der auf das Wirksamwerden der Indexänderung folgt, aber nur, wenn Sie ihm das Erhöhungsbegehren in einem Schreiben nach der Indexänderung und spätestens 14 Tage vor diesem Termin bekanntgeben. Ergibt die Klausel mehr, als nach den Mietzinsgrenzen des MRG zulässig wäre, ist der übersteigende Teil unwirksam⁴.

Im Teilanwendungsbereich gilt diese Vorschrift nicht. Für Wohnungen in einem ohne öffentliche Mittel nach dem 30. Juni 1953 errichteten Gebäude, für Dachbodenausbauten, Zubauten und Wohnungseigentum in Gebäuden nach dem 8. Mai 1945 gelten nach § 1 Abs. 4 MRG nur die §§ 14, 16b, 29 bis 36, 45, 46 und 49, „nicht jedoch die übrigen Bestimmungen“, also auch nicht § 16 mit seinem Abs. 9 und den Mietzinsgrenzen⁴. Dort geben Klausel und Vertrag den Termin vor; die Deckel des Mieten-Wertsicherungsgesetzes gelten trotzdem, weil es auf alle Wohnungsmietverträge im Anwendungsbereich des MRG abstellt¹.

Zwei Gruppen fallen aus dem Raster. Ein- und Zweifamilienhäuser sind vom MRG ausgenommen; für sie gilt, was der Vertrag sagt, und das neue Wertsicherungsgesetz greift nicht, weil es auf Wohnungsmietverträge im Anwendungsbereich des MRG beschränkt ist⁴¹. Und Altverträge mit unwirksamer Wertsicherungsklausel: Wurden sie vor dem 1. Jänner 2026 geschlossen, begrenzt das Gesetz die Rückforderung des Mieters auf Zahlungen der letzten fünf Jahre, mit einer Verjährung von drei Jahren ab Kenntnis der Unwirksamkeit. Diese Grenze gilt nicht, wenn die Klausel missbräuchlich im Sinne der Richtlinie 93/13/EWG war oder der Anspruch vor dem 1. Jänner 2026 bereits gerichtlich geltend gemacht wurde; die Verjährung endet längstens 30 Jahre nach der Zahlung¹.

Wie hoch ist die maximale Mieterhöhung in Österreich ab 2026?

Mit dem 5. Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetz, kundgemacht am 30. Dezember 2025 als BGBl. I Nr. 114/2025, hat der Nationalrat ein eigenes Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG) erlassen, das seit 1. Jänner 2026 jede vertragliche Wertsicherung in Wohnungsmietverträgen im Anwendungsbereich des MRG begrenzt¹. Das gesetzliche Berechnungsmodell hat vier Regeln¹:

1. Nur am 1. April. Das Entgelt ändert sich erstmals am 1. April des vollen Kalenderjahres nach Vertragsabschluss und danach jährlich am 1. April. Andere Stichtage im Vertrag verschieben die Erhöhung auf den nächsten 1. April, ohne dass sie dadurch größer wird.
2. Maß ist die Jahresinflation des Vorjahres. Gerechnet wird die durchschnittliche Veränderung des VPI 2020 oder des Nachfolgeindex im vorangegangenen Kalenderjahr, aus den Jahresdurchschnittswerten.
3. Über 3 % nur zur Hälfte. Übersteigt die Jahresinflation 3 %, zählt der Teil darüber nur halb. Aus 3,6 % Inflation werden 3,3 % zulässige Anpassung, aus 5 % werden 4 %.
4. Erste Anpassung anteilig. Bei der ersten Valorisierung zählt die Veränderung nur im Verhältnis der vollen Monate, die im Vorjahr nach Vertragsabschluss vergangen sind, zu zwölf Monaten; gerundet wird auf den ganzen Cent.

Für Wohnungen unter den Mietzinsgrenzen des MRG, also Richtwert- und Kategoriewohnungen, kommt ein zweiter Deckel dazu: Die VPI-Veränderung des Jahres 2025 darf nur mit höchstens 1 % und die des Jahres 2026 nur mit höchstens 2 % angesetzt werden¹. Das spiegelt die Richtwerte selbst: Nach § 5 Richtwertgesetz steigen sie am 1. April 2026 um höchstens 1 % und am 1. April 2027 um höchstens 2 %, ab 2028 gilt auch dort die Halbierung des Teils über 3 %, und die geänderten Richtwerte veröffentlicht Statistik Austria⁸.

Das Modell gilt auch für Altverträge bei allen Erhöhungen ab 1. Jänner 2026; wurde früher schon valorisiert, zählt der Monat des letzten Indexwerts als Vertragsabschluss, und die erste Anpassung darf mehr als ein Kalenderjahr nachholen¹. Ausgenommen sind Verträge nach dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz, soweit ihr Entgelt nicht § 13 Abs. 4 WGG folgt¹.

Die 3,6 % sind die amtliche Jahresinflation 2025⁷, die übrigen Zeilen Rechenbeispiele nach § 1 MieWeG¹. Am 1. April 2026 durfte eine frei finanzierte Wohnung also um 3,3 % steigen, eine Richtwertwohnung um 1 %, und beides nur mit Klausel im Vertrag.

Wie viel Prozent darf die Miete in Deutschland steigen?

Deutschland kennt den gesetzlichen Erhöhungsanspruch, den Österreich nicht hat. Nach § 558 BGB können Sie die Zustimmung zu einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist; das Verlangen selbst dürfen Sie frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung stellen². Die Vergleichsmiete bildet sich aus den Mieten, die in den letzten sechs Jahren in der Gemeinde für vergleichbaren Wohnraum (Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit, Lage, energetischer Zustand) vereinbart oder geändert wurden².

Darüber liegt die Kappungsgrenze: Innerhalb von drei Jahren darf sich die Miete um nicht mehr als 20 % erhöhen, Erhöhungen wegen Modernisierung oder Betriebskosten nach den §§ 559 bis 560 BGB ausgenommen. In Gemeinden, in denen die ausreichende Versorgung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, beträgt der Satz 15 %; welche Gebiete das sind, bestimmen die Landesregierungen durch Rechtsverordnung für jeweils höchstens fünf Jahre². Eine Vereinbarung zum Nachteil des Mieters ist unwirksam².

Die Begründung ist Pflicht und kennt vier zulässige Formen: Mietspiegel, Auskunft aus einer Mietdatenbank, Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder drei vergleichbare Wohnungen mit ihren Entgelten⁵. Die Grenzen bei der Neuvermietung behandelt der Beitrag zur Frage, ob Sie so viel Miete verlangen können, wie Sie wollen.

Ist eine Mieterhöhung von 20 % erlaubt?

In Deutschland ja, wenn vier Bedingungen zugleich erfüllt sind: Die ortsübliche Vergleichsmiete liegt mindestens 20 % über Ihrer aktuellen Miete, die Wohnung liegt nicht in einem Gebiet mit 15-Prozent-Verordnung (in Sachsen etwa Dresden und Leipzig¹²), innerhalb der letzten drei Jahre gab es keine Erhöhung nach § 558 BGB, und die Miete ist zum Wirkungszeitpunkt seit 15 Monaten unverändert². Fehlt eine Bedingung, schrumpft der Spielraum, und über die Vergleichsmiete geht es nie, auch wenn die Kappungsgrenze rechnerisch mehr zuließe.

In Österreich gibt es keine Prozentgrenze, aber auch keinen Marktanspruch: ohne Klausel keine Anpassung an den Markt, mit Klausel die gedeckelte Jahresinflation. Eine Erhöhung um 20 % in einem Schritt ist unter dem Mieten-Wertsicherungsgesetz nur denkbar, wenn ein Altvertrag länger nicht valorisiert wurde und das Gesetz für die erste Anpassung nach dem 1. Jänner 2026 mehrere Kalenderjahre zulässt¹. In der Schweiz erlaubt jeder Anstieg des Referenzzinssatzes um 0,25 Prozentpunkte 3 %³; 20 % lägen viele Zinsschritte entfernt.

Modernisierung und Indexmiete: die anderen Erhöhungswege in Deutschland

Modernisierung. Nach § 559 BGB dürfen Sie die jährliche Miete um 8 % der aufgewendeten Modernisierungskosten erhöhen. Die monatliche Miete darf dadurch innerhalb von sechs Jahren um nicht mehr als 3 € je Quadratmeter steigen; lag sie vor der Erhöhung unter 7 € je Quadratmeter, um nicht mehr als 2 €⁹. Bei der Kappungsgrenze bleibt diese Erhöhung außer Betracht².

Indexmiete. Nach § 557b BGB können Sie vereinbaren, dass die Miete dem vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte folgt. Die Miete muss dann jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben; eine Erhöhung nach § 558 ist während der Indexmiete ausgeschlossen, und Modernisierungserhöhungen sind nur für Maßnahmen zulässig, die Sie nicht zu vertreten haben. Die Änderung erklären Sie in Textform mit der eingetretenen Indexänderung und der neuen Miete; sie ist ab dem übernächsten Monat nach Zugang zu zahlen¹⁰. Das Statistische Bundesamt meldet für September 2026 eine vorläufige Inflationsrate von 3,3 %¹¹; eine Indexmiete von 800 € stiege bei dieser Jahresrate um 26,40 € (Beispiel).

Der Referenzzinssatz als schweizerischer Maßstab

Die Schweiz koppelt Mietanpassungen im laufenden Vertrag an den hypothekarischen Referenzzinssatz, den das Bundesamt für Wohnungswesen aus dem Durchschnittszinssatz der Banken berechnet und auf das nächste Viertelprozent rundet. Seit dem 2. September 2025 beträgt er 1,25 %; die Bekanntgabe vom 1. September 2026 ließ ihn unverändert, die nächste folgt am 1. Dezember 2026³. Steigt der Satz um 0,25 Prozentpunkte, dürfen Sie den Mietzins um 3 % anheben; sinkt er um 0,25 Prozentpunkte, haben die Mieter im Grundsatz einen Senkungsanspruch von 2,91 %³. Die Form ist vorgeschrieben: Die Erhöhung muss der Mietpartei auf einem vom Kanton genehmigten Formular mitgeteilt und begründet werden, mindestens 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist, und sie wirkt frühestens auf den nächstmöglichen Kündigungstermin; anfechten kann die Mietpartei sie binnen 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde. Das BWO weist darauf hin, dass daneben weitere Kostenfaktoren die Höhe der Anpassung beeinflussen³.

Wie erhöhe ich die Miete formal richtig?

Zwei Checklisten für das Verfahren, an dem die meisten Erhöhungen scheitern.

Österreich (Wertsicherung)

1. Klausel lesen: Welcher Index, welcher Ausgangsmonat, welcher Schwellenwert? Seit 2026 wirkt jede Klausel nur im Rahmen des gesetzlichen Modells, die Ausgangswerte liefert aber weiterhin der Vertrag; in neuen Verträgen genügt die Wendung „wertgesichert gemäß § 1 Abs. 2 des Mieten-Wertsicherungsgesetzes“¹.
2. Jahresdurchschnitt des VPI für das Vorjahr bei Statistik Austria abfragen und die Veränderung gegenüber dem Jahr davor berechnen⁷.
3. Deckel anwenden: über 3 % nur zur Hälfte; bei Richtwert- und Kategoriewohnungen für 2025 höchstens 1 %, für 2026 höchstens 2 %; bei der ersten Anpassung anteilig nach vollen Monaten seit Vertragsabschluss¹.
4. Anwendungsbereich klären: In der Vollanwendung des MRG prüfen, ob die neue Miete unter den Mietzinsgrenzen bleibt, denn der überschießende Teil wäre unwirksam; im Teilanwendungsbereich nach § 1 Abs. 4 MRG gelten diese Grenzen nicht⁴.
5. Erhöhungsbegehren schriftlich zustellen, mit Rechenweg und dem auf den Cent gerundeten neuen Betrag; in der Vollanwendung nach dem Wirksamwerden der Indexänderung und spätestens 14 Tage vor dem 1. April, im Teilanwendungsbereich zu der Frist, die die Klausel vorgibt⁴¹.

Deutschland (§ 558 BGB)

1. Fristen prüfen: Miete zum Wirkungszeitpunkt seit 15 Monaten unverändert, letzte Erhöhung mindestens ein Jahr her².
2. Vergleichsmiete belegen: Mietspiegel, Mietdatenbank, Sachverständigengutachten oder drei vergleichbare Wohnungen⁵.
3. Kappungsgrenze rechnen: Ausgangspunkt ist die Miete von vor drei Jahren, darauf 20 % oder 15 %, aber nie mehr als die Vergleichsmiete².
4. Verlangen in Textform mit Begründung zustellen⁵.
5. Fristen notieren: Der Mieter hat bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang Zeit für die Zustimmung; stimmt er zu, schuldet er die erhöhte Miete ab dem dritten Kalendermonat nach Zugang; stimmt er nicht zu, müssen Sie innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen⁶.

Dies ist eine allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.

Zwei gerechnete Fälle: Linz mit Indexklausel, Leipzig unter der Kappungsgrenze

Beispiel mit angenommenen, marktnahen Zahlen; die Prozentsätze stammen aus den zitierten Gesetzen, der Inflationswert von Statistik Austria.

Die Leipziger Erhöhung ist in Prozent etwa fünfmal so groß wie die Linzer, weil Deutschland den Rückstand zur Vergleichsmiete aufholen lässt und Österreich nur die gedeckelte Inflation weitergibt. In beiden Fällen entscheidet der Kalender mit: In Linz gibt die Klausel den Termin vor, weil die 14-Tage-Regel des § 16 Abs. 9 MRG im Teilanwendungsbereich nicht gilt⁴, und in Leipzig nimmt ein zu früher Wirkungszeitpunkt dem Verlangen die Grundlage².

Ob sich die Erhöhung lohnt, zeigt die Gegenrechnung mit den laufenden Kosten einer Eigentumswohnung oder eines Hauses; was nach Kosten übrig bleibt, rechnet die Mietrendite aus.

Wie weit Ihre Vertragsmiete heute unter der Marktmiete liegt, ist in beiden Ländern die Vorfrage. Im CheckValue-Bewertungsbericht steht neben der Wertspanne eine Mietschätzung für die Adresse, abgeleitet aus Vergleichsobjekten und amtlichen Marktdaten, dazu die Bruttorendite mit nummerierter Quellenliste; so sehen Sie, ob eine Erhöhung bis zur Kappungsgrenze am Markt vorbeiläuft. VPI-Rechnung, Kappungsgrenze und Fristen rechnet der Bericht nicht; das bleibt Aufgabe Ihres Vertrags und der zitierten Gesetze. In der kostenlosen Vorschau Ihres Berichts sehen Sie, wie die Seiten aufgebaut sind; was ein Bericht kostet, steht bei den Preisen und Paketen.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Zahlen und Regeln tragen das Jahr ihrer Veröffentlichung; die aktuelle Fassung finden Sie in der zitierten Quelle.

Josef Eckmair MBA

Mitgründer von CheckValue · Über 20 Jahre Immobilienerfahrung auf Teneriffa und in Österreich · Geprüft von Christian Eckmair

Josef Eckmair MBA ist Mitgründer von CheckValue (CBDNOL GmbH, Ansfelden, Österreich). Er hat über 20 Jahre Immobilienerfahrung auf Teneriffa und in Österreich und schreibt über Gutachten, Steuern, Verkaufskosten und Bewertungen für Profis.

Artikel von Josef Eckmair →

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