Sind Immobilien eine gute Geldanlage? Rendite, Preise, Risiken

Die Frage stellt sich meist in einem bestimmten Moment: Ein Bauträger bietet eine Vorsorgewohnung an, die Bank legt eine Finanzierung dazu, eine Erbschaft soll angelegt werden. Ein Ja oder Nein gibt es nicht, aber eine Rechnung mit vier Posten: Ertrag aus der Miete, Wertentwicklung über die Haltedauer, Kosten und Steuern beim Kauf und Verkauf, und die Alternative, denselben Betrag anders anzulegen. Wie man die erzielbare Miete herleitet, steht im Leitfaden Welche Miete kann ich verlangen?; hier wird sie eingesetzt.

Welche Mietrendite ist realistisch?

Die Bruttorendite ist die Jahresnettomiete geteilt durch den Kaufpreis, und was dabei herauskommt, hängt weniger von der einzelnen Wohnung ab als vom Preisniveau der Stadt. Statistik Austria weist aus den Grundbuchkäufen privater Haushalte für 2025 einen Medianpreis von 4.162 € je Quadratmeter für Wohnungen und 2.836 € für Häuser aus³. Der Mikrozensus zählt im 2. Quartal 2026 im Bundesschnitt 10,5 € je Quadratmeter inklusive Betriebskosten und 7,9 € ohne sie⁴. Die 7,9 € gegen den Medianpreis gerechnet ergeben 2,3 %, und das ist eine Untergrenze: Der Schnitt umfasst alle 1,8 Millionen bestehenden Hauptmietverhältnisse, darunter Gemeinde- und Genossenschaftswohnungen, die 2025 auf 6,1 € netto kamen, und Verträge ab zwanzig Jahren Laufzeit mit 4,7 €. Privat vermietete Wohnungen, deren Vertrag noch keine zwei Jahre alt ist, kamen 2025 dagegen auf 10,8 € netto⁴, gegen den Medianpreis also auf 3,1 %. Eine Durchschnittswohnung zum Medianpreis liegt damit je nach Vermietung zwischen gut zwei und gut drei Prozent brutto. Das sind Größenordnungen, keine Marktwerte, aber sie erklären, warum ein Inserat mit „5 % Rendite“ eine günstige Lage, eine optimistische Miete oder einen Rechentrick enthält.

Die Tabelle rechnet typische Preisstufen mit angenommenen Nettomieten durch; nur der Medianpreis ist amtlich.

Die OeNB arbeitet mit dem Kehrwert dieser Zahl: Das Verhältnis von Wohnimmobilienpreisen zu Mieten, die Price-to-Rent Ratio, ist neben dem Verhältnis zu den Einkommen einer ihrer Indikatoren zur frühen Erkennung von Preisblasen⁵. Steigt es, sinkt die Rendite für den nächsten Käufer. Von brutto zu netto zieht man Rücklage, Verwaltung, Instandhaltung und Leerstand ab und nimmt die Kaufnebenkosten in den Nenner; die Formeln stehen im Beitrag Mietrendite berechnen. Faustregel: Von drei Prozent brutto bleiben gut zwei Prozent netto.

Wie entwickeln sich die Immobilienpreise langfristig?

In Zyklen, und die letzten Jahre waren ein Lehrstück. Die OeNB teilt die Zeit seit 2000 in drei Phasen: Bis 2009 stiegen Preise und Haushaltseinkommen in ähnlichem Maß, ab 2010 folgte eine Boomphase mit niedrigen Zinsen, und mit der geldpolitischen Wende der EZB im Juni 2022 begann die dritte Phase, in der Preise, Bautätigkeit, Transaktionen und Neukredite zurückgingen; den historischen Höchststand erreichten die Preise Mitte 2022⁵. Der Fundamentalpreisindikator der OeNB zeigt für Wien ab 2011 und für Österreich ab 2016 eine Abweichung von den modellbasierten Fundamentalpreisen⁵.

In Zahlen: Der Häuserpreisindex von Statistik Austria, gerechnet aus den Kaufverträgen privater Haushalte im Grundbuch, fiel 2023 um 2,9 %, ging 2024 um 0,4 % zurück und stieg im 1. Halbjahr 2026 um 3,9 %; im 2. Quartal 2026 lag er 5,1 % über dem Vorjahr und übertraf erstmals den Höchstwert vom 3. Quartal 2022¹. Der OeNB-Index, eine zweite Messung desselben Marktes, weist für 2025 nominal plus 2,1 % aus, Wien plus 2,9 %, Österreich ohne Wien plus 1,6 %; bei 3,8 % Inflation sanken die Preise real ein weiteres Mal, und gegenüber dem 3. Quartal 2022 lagen sie Ende 2025 nominal 3,3 % tiefer². In Deutschland verteuerten sich Häuser und Eigentumswohnungen zwischen 2010 und 2025 um rund 82 %; im 2. Quartal 2026 lag der Index nur noch 0,6 % über dem Vorjahresquartal⁶.

Für die Anlage heißt das dreierlei. Wer am Höchststand Mitte 2022 gekauft hat, war erst im 2. Quartal 2026 nominal wieder auf dem Einstandsniveau¹, hatte die Nebenkosten also nach vier Jahren noch nicht verdient. Die 82 % in Deutschland sind das Ergebnis einer langen Niedrigzinsphase bis 2022 und eines Rückgangs danach, kein Normalfall; sie entsprechen rund 4,1 % pro Jahr nominal, ein Teil davon Inflation. Und Indizes sind Durchschnitte über alle Lagen; was den Wert einer einzelnen Wohnung bewegt, steht im Beitrag zur Wertsteigerung einer Immobilie.

Warum die Haltedauer über die Rendite entscheidet

Eine Immobilie ist die Anlage mit den höchsten Ein- und Ausstiegskosten. In Österreich kommen zum Kaufpreis die Grunderwerbsteuer mit in der Regel 3,5 %, die Eintragung ins Grundbuch mit 1,1 % und bei einer Hypothek 1,2 % vom Pfandrecht¹¹, die Maklerprovision mit höchstens 3 % plus 20 % Umsatzsteuer¹² sowie die Vertragserrichtung, in der Praxis rund ein Zehntel. Dieses Zehntel ist am Tag nach der Unterschrift weg und muss über Miete und Wertzuwachs zurückverdient werden. Bei zwei Prozent Wertzuwachs dauert das fünf Jahre; bei stagnierenden Preisen trägt es die Miete, und die ist nach Kosten dünn.

Beim Ausstieg kommt die Steuer. Gewinne aus dem Verkauf von Grundstücken unterliegen in Österreich seit 1. Jänner 2016 der Immobilienertragsteuer mit einem besonderen Steuersatz von 30 %; für Grundstücke, die vor dem 1. April 2002 gekauft wurden, kann stattdessen eine Pauschale von 4,2 % des Erlöses gewählt werden, und Werbungskosten lassen sich außer den Kosten der Steuerberechnung und -einhebung nicht abziehen⁷. Bei einer vermieteten Wohnung knüpft die Steuer an den Veräußerungsgewinn an, nicht an die Besitzdauer: Die Ausnahmen vom besonderen Steuersatz betreffen Fallgruppen wie Umlaufvermögen oder gewerblichen Grundstückshandel, nicht die Jahre zwischen Kauf und Verkauf⁷. Steuerfrei bleibt dagegen die selbst genutzte Wohnung, wenn Sie dort seit dem Kauf durchgehend zwei Jahre oder innerhalb der letzten zehn Jahre fünf Jahre durchgehend den Hauptwohnsitz hatten, und ein selbst errichtetes Gebäude, soweit es in den letzten zehn Jahren nicht vermietet war¹⁰; für die Anlagewohnung greift keine dieser Befreiungen.

Dazwischen liegt die Haltedauer, und sie hat eine steuerliche Untergrenze eigener Art. Wer eine Eigentumswohnung vermietet, muss dem Finanzamt plausibel machen, dass die Vermietung in einem absehbaren Zeitraum einen Gesamtüberschuss bringt; die Liebhabereiverordnung setzt dafür 25 Jahre ab Beginn der entgeltlichen Überlassung an, höchstens 28 Jahre ab dem erstmaligen Anfallen von Aufwendungen⁸. Die Faustregel: Eine Anlageimmobilie ist eine Entscheidung für zehn Jahre und mehr. Wer in fünf Jahren verkaufen muss, zahlt Kaufnebenkosten, Verkaufskosten und Steuer auf einen Gewinn, den der Zyklus womöglich nicht geliefert hat.

Welche Risiken haben Vorsorgewohnungen?

Vorsorgewohnung ist ein Verkaufsbegriff für eine Neubauwohnung, die zur Vermietung gekauft wird, meist mit Kredit. Die Risiken sind nicht exotisch, stehen aber selten im Prospekt.

• Kaufpreis über der Rendite. Erstbezug wird zum Neubaupreis verkauft, die Miete folgt dem Markt. In der Tabelle oben steht der Wiener Neubau bei 2,8 % brutto, und das mit einer Miete weit über dem Bundesschnitt⁴. Was der Prospekt Rendite nennt, ist fast immer brutto.
• Zins über Rendite. Liegt der Kreditzins über der Nettorendite, kostet jeder finanzierte Euro mehr, als er einbringt. Seit dem Zinsanstieg ab 2022 ist das bei Neubau häufig so: Private Wohnimmobilienkredite kosteten im Schnitt der Boomphase 2,2 % und ab Mitte 2022 bereits 3,2 %⁵, während aus den 2,8 % brutto des Wiener Neubaus nach Kosten rund zwei Prozent netto werden.
• Leerstand. Jeder Mieterwechsel kostet Wochen ohne Einnahmen plus Inserat und Ausmalen. Die OeNB nennt dauerhaften Leerstand ein Problem für einen funktionierenden Wohnungsmarkt⁵; für den Vermieter ist schon der vorübergehende ein Loch in der Rendite.
• Preiszyklus. Der Häuserpreisindex fiel 2023 um 2,9 % und brauchte bis zum 2. Quartal 2026, um das Niveau von Mitte 2022 zu übersteigen¹; inflationsbereinigt gaben die Preise 2025 erneut nach². Wer die Wertsteigerung fest einplant, kauft eine Prognose mit.
• Rücklage und Sanierung. Rücklage, Reparaturen und beschlossene Sanierungen trägt der Eigentümer; die Posten listet der Beitrag über Besitzkosten für Haus und Wohnung.
• Mietrecht. Im Altbau begrenzt das Mietrechtsgesetz die Miete oft, im Neubau gelten Regeln für Befristung und Wertsicherung; was erlaubt ist, erklärt der Beitrag Darf ich so viel Miete verlangen, wie ich will?.
• Klumpenrisiko. Eine Wohnung ist eine Adresse, ein Baujahr, eine Hausverwaltung; sie lässt sich nicht teilweise verkaufen, und der Verkauf dauert Monate.

Immobilie oder ETF: was sagt die Rechnung?

Die Frage ist fair, weil ein breit gestreuter Aktien-ETF am ehesten dieselbe Rolle übernimmt: langfristig, ohne tägliche Arbeit, mit laufendem Ertrag. Die längste Datenreihe dazu stammt von Jordà, Knoll, Kuvshinov, Schularick und Taylor, die für 16 Industrieländer von 1870 bis 2015 die Gesamtrenditen von Aktien, Wohnimmobilien, Anleihen und Geldmarkt zusammengetragen haben. Ergebnis: Beide brachten real je rund 7 % im Jahr, aber die Standardabweichung der Immobilienrenditen lag mit 10 % weit unter den 22 % der Aktien; seit dem Zweiten Weltkrieg lagen Aktien im Schnitt vorn, um den Preis höherer Schwankungen. Für Deutschland weist die Studie über den gesamten Zeitraum 6,85 % real für Aktien und 7,82 % für Wohnimmobilien aus, seit 1980 aber 10,06 % gegen 4,12 %⁹.

Die Rechnung sagt nicht, dass eines besser ist. Sie sagt, dass die Immobilie ihre Rendite aus zwei Quellen holt, Miete und Wert, und dafür Arbeit, Klumpenrisiko und hohe Wechselkosten verlangt. Der eigentliche Unterschied ist der Kredit: Niemand finanziert einen ETF zu achtzig Prozent über zwanzig Jahre, eine Wohnung schon. Dieser Hebel ist der Grund, warum Immobilien in Vermögensstatistiken gut aussehen und bei steigenden Zinsen weh tun.

Rechenbeispiel: Wohnung um 250.000 € gegen denselben Betrag im ETF, zehn Jahre

Ein Beispiel ohne echte Adresse; Annahmen sind gekennzeichnet, Einkommensteuer und Steuern beim Verkauf bleiben auf beiden Seiten weg. Gekauft wird eine gebrauchte 60-m²-Wohnung um 250.000 €, also 4.167 €/m², praktisch der Medianpreis 2025³. Die Nettomiete wird mit 11 €/m² angenommen, 660 € im Monat; das entspricht etwa dem, was privat neu vermietete Wohnungen 2025 netto erzielten, und liegt klar über dem Schnitt aller bestehenden Hauptmietverhältnisse von 7,7 €⁴.

Dazu die Wertentwicklung in drei Szenarien, je mit 3 % Verkaufskosten (Annahme) am Ende. Zur Einordnung: plus 2,1 % für 2025 laut OeNB², plus 5,1 % im 2. Quartal 2026 und minus 2,9 % für 2023 laut Statistik Austria¹.

Die Lesart: Der ETF muss nur rund 2,6 % im Jahr schaffen, um mit Szenario B gleichzuziehen, vor Steuern und ohne eine Stunde Arbeit. Dafür liefert die Wohnung in Szenario A noch einen positiven Ertrag, während ein Aktienjahrzehnt negativ enden kann; die Studie oben misst das als halb so große Schwankung⁹. Mit Kredit kippt das Bild: Bei 60 % Fremdfinanzierung, 125.000 € Eigenkapital und 3,5 % Zins (Annahme) kosten die Zinsen 5.250 € im Jahr, vom Reinertrag bleiben 690 €. In Szenario B sind das rund 2,0 % auf das Eigenkapital, weniger als ohne Kredit, weil der Zins über der Nettorendite liegt; in Szenario C rund 5,6 %. Im Kaufjahr weiß niemand, welches Szenario kommt.

Was CheckValue zu einer Anlagewohnung zeigt

Vier Zahlen zur konkreten Adresse braucht die Entscheidung oben: einen Wert, der nicht vom Verkäufer stammt, eine Miete aus Vergleichsobjekten, die daraus folgende Bruttorendite und das Tempo, mit dem in dieser Lage verkauft wird. Der Bewertungsbericht liefert diese vier: Punktwert mit Spanne und Quadratmeterpreis gegen den Bezirksschnitt, Mietschätzung mit Bruttorendite, den amtlichen Preisindex der Region und die Zeit bis zum Verkauf. Liegt der Angebotspreis über der Spanne, sinkt die Rendite sichtbar; liegt die Prospektmiete über der Schätzung, wissen Sie, wo Sie nachfragen müssen.

Was er nicht liefert: Ihren Kreditzins, Ihren Steuersatz, die Protokolle der Eigentümerversammlung und eine Prognose über den Zyklus. Er ist eine Orientierung mit zitierten Quellen, keine Anlageberatung und kein Gutachten. In der kostenlosen Vorschau zur Adresse sehen Sie den Aufbau, ehe Sie bezahlen; für mehrere Angebote gibt es Pakete auf der Preisseite.

Wann eine Immobilie eine gute Geldanlage ist und wann nicht

Die Antwort auf die Titelfrage ist eine Checkliste, keine Prozentzahl. Eine Immobilie ist eine gute Geldanlage, wenn die meisten Punkte zutreffen:

1. Die Nettorendite liegt über dem Kreditzins, oder Sie zahlen bar und vergleichen mit der sicheren Alternative.
2. Der Quadratmeterpreis liegt am oder unter dem Bezirksschnitt aus dem Grundbuch³, und die Prospektmiete hält dem Vergleich mit tatsächlich vermieteten Nachbarwohnungen stand; der Mikrozensus-Schnitt ist dabei nur die Untergrenze, nicht der Maßstab⁴.
3. Sie können zehn Jahre und mehr halten und drei Monate Leerstand aus dem laufenden Einkommen tragen.
4. Rücklage, Sanierungsbeschlüsse und Mietrecht der konkreten Wohnung sind geprüft, nicht angenommen.
5. Die Wohnung ist nicht Ihr gesamtes Vermögen, und Sie würden sie auch kaufen, wenn der Häuserpreisindex zehn Jahre lang stehen bliebe.

Keine gute Geldanlage ist sie, wenn die Rendite nur mit einer Wertsteigerungsannahme positiv wird, wenn der Zins über der Nettorendite liegt, wenn das Geld in fünf Jahren wieder flüssig sein muss oder wenn der Kauf auf dem Prospekt beruht. Wer zwischen Behalten und Verkaufen abwägt, findet die Gegenrechnung im Beitrag Wohnung vermieten oder verkaufen.

Dies ist eine allgemeine Information und keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Alle Sätze, Indizes und Durchschnitte gelten mit dem Datum ihrer Quelle.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Zahlen und Regeln tragen das Jahr ihrer Veröffentlichung; die aktuelle Fassung finden Sie in der zitierten Quelle.

Josef Eckmair MBA

Mitgründer von CheckValue · Über 20 Jahre Immobilienerfahrung auf Teneriffa und in Österreich · Geprüft von Christian Eckmair

Josef Eckmair MBA ist Mitgründer von CheckValue (CBDNOL GmbH, Ansfelden, Österreich). Er hat über 20 Jahre Immobilienerfahrung auf Teneriffa und in Österreich und schreibt über Gutachten, Steuern, Verkaufskosten und Bewertungen für Profis.

Artikel von Josef Eckmair →

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