Was bleibt von 1.000 Euro Mieteinnahmen übrig? Nach Kosten und Steuer

Die Frage kommt fast immer vom Kontoauszug. Dort steht ein runder Betrag, 1.000 Euro, und am Jahresende passt er zu keiner Zahl, die der Steuerberater nennt. Der Grund ist selten ein Rechenfehler, sondern eine Begriffsverwirrung: Die Summe, die der Mieter überweist, ist nicht Ihr Ertrag, und der Ertrag ist nicht das, was auf dem Konto bleibt. Dieser Beitrag trennt die drei Ebenen, nennt jede Abzugszeile mit ihrer Rechtsgrundlage und rechnet ein ganzes Jahr in drei Varianten durch, einmal ohne Kredit, einmal mit. Wie hoch die Miete für Ihre Adresse überhaupt angesetzt werden kann, klärt davor der Leitfaden zur erzielbaren Miete.

Sind die 1.000 Euro Ihre Miete oder die Miete plus Betriebskosten?

Ein Mietvertrag kennt drei Zahlen. Der Hauptmietzins oder die Nettomiete ist der Preis für die Wohnung. Die Betriebskosten sind der Anteil Ihres Mieters an den Kosten des Hauses. Beides zusammen plus Umsatzsteuer und allfällige Zuschläge ergibt die Gesamtmiete, und genau diese Summe landet auf dem Konto.

Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes steht abschließend in § 21, was zu den Betriebskosten zählt: Wasserversorgung samt der gebotenen Überprüfung der Leitungen, Eichung, Wartung und Ablesung der Messvorrichtungen, Rauchfangkehrung, Kanalräumung, Unratabfuhr, Schädlingsbekämpfung, Beleuchtung der allgemeinen Teile, Feuerversicherung in Höhe des Wiederherstellungswerts, Haftpflicht- und Leitungswasserschadenversicherung, Versicherungen gegen Glasbruch und Sturmschaden, Verwaltung, Hausbetreuung und die anteilig anrechenbaren laufenden öffentlichen Abgaben². Sie dürfen diese Posten als gleichbleibenden Teilbetrag einheben und müssen bis zum 30. Juni des Folgejahres darüber abrechnen². Fällt die Wohnung nur unter die Teilanwendung, etwa in einem ohne öffentliche Mittel nach dem 30. Juni 1953 bewilligten Neubau oder als Eigentumswohnung in einem Gebäude mit Baubewilligung nach dem 8. Mai 1945, gelten die §§ 21 bis 24 nicht und der Umfang richtet sich nach dem Mietvertrag¹⁰. Wirtschaftlich bleiben die Betriebskosten in beiden Fällen ein Durchlaufposten: Was hereinkommt, geht in gleicher Höhe an Hausverwaltung, Wasserwerk und Versicherer weiter.

Die Größenordnung liefert der Mikrozensus. Im 2. Quartal 2026 zahlten Hauptmieter in Österreich durchschnittlich 694,7 Euro im Monat, davon 520,8 Euro Nettomiete und 176,5 Euro Betriebskosten¹. Rund 25 Prozent dieser durchschnittlichen Überweisung gehören damit nie Ihnen. Wer die Frage nach den 1.000 Euro beantworten will, muss deshalb zuerst wissen, welche der drei Zahlen gemeint ist. Die seriöse Antwort lautet: Rechnen Sie immer ohne Betriebskosten weiter, und behandeln Sie die Gesamtmiete nur als Kassenposten.

Welche Kosten darf ich von der Miete abziehen?

Jetzt beginnt die eigentliche Rechnung, und sie läuft in zwei Spuren, die oft verwechselt werden. Die eine Spur ist das Geld, das Ihr Konto verlässt. Die andere Spur sind die Werbungskosten, also die Beträge, die die steuerpflichtigen Einkünfte mindern. Manche Posten stehen in beiden Spuren, manche nur in einer.

Zwei Zeilen verdienen eine Erklärung. Die Rücklage schreibt das Wohnungseigentumsgesetz vor: Die Eigentümer haben eine angemessene Vorsorge für künftige Aufwendungen zu treffen, ausdrücklich auch für eine thermische Sanierung, und der monatliche Gesamtbeitrag darf 0,90 Euro je Quadratmeter Nutzfläche nur in Ausnahmefällen unterschreiten, etwa bei einem Neubau oder einer bereits hohen Rücklage⁴. Dieser Betrag wird seit 2024 alle zwei Jahre an den Verbraucherpreisindex angepasst⁴; nach dem Indexstand vom Juni 2025 liegt er seit 1. Jänner 2026 bei 1,12 Euro je Quadratmeter und Monat⁵. Für 70 Quadratmeter sind das 78,40 Euro, die Ihr Mieter nicht trägt.

Die Abschreibung ist der einzige Posten, der die Steuer senkt, ohne Geld zu kosten. In Österreich dürfen Sie ohne Nachweis der Nutzungsdauer jährlich 1,5 Prozent der Bemessungsgrundlage ansetzen; ohne Nachweis eines anderen Aufteilungsverhältnisses sind dabei 40 Prozent der Anschaffungskosten eines bebauten Grundstücks als Grund und Boden auszuscheiden, und das Finanzministerium darf abweichende Verhältnisse per Verordnung festlegen³. Die Grundanteilverordnung 2016 verfeinert diesen Satz: 20 Prozent in Gemeinden unter 100.000 Einwohnern mit Baulandpreisen unter 400 Euro je Quadratmeter, 30 Prozent in größeren oder teureren Gemeinden bei mehr als zehn Wohn- oder Geschäftseinheiten im Haus und 40 Prozent dort bei bis zu zehn Einheiten¹¹. In Deutschland gelten 2 Prozent für Wohngebäude, die vor dem 1. Januar 2023 fertiggestellt wurden, und 3 Prozent für jüngere Fertigstellungen; für Neubauten mit Baubeginn zwischen Oktober 2023 und Oktober 2029 ist zudem eine degressive Abschreibung von 5 Prozent vom Restwert möglich⁸. Welche Posten ein Objekt unabhängig von der Vermietung kostet, listet der Beitrag zu den Besitzkosten einer Immobilie auf.

Wie werden Mieteinnahmen in Österreich und Deutschland versteuert?

Eine eigene Steuer auf Miete existiert in keinem der beiden Länder. Der Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zählt zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, wird mit Ihren übrigen Einkünften zusammengelegt und nach dem Einkommensteuertarif belastet. Ihr Gehalt entscheidet damit mit, wie viel von der Miete bleibt.

Für 2026 nennt der österreichische Tarif sechs Stufen: steuerfrei bis 13.539 Euro, dann 20 Prozent bis 21.992 Euro, 30 Prozent bis 36.458 Euro, 40 Prozent bis 70.365 Euro, 48 Prozent bis 104.859 Euro und 50 Prozent darüber⁶. In Deutschland bleiben 12.348 Euro frei, der Satz von 42 Prozent beginnt bei 69.879 Euro und 45 Prozent bei 277.826 Euro⁹. Dieselben 300 Euro Überschuss kosten eine Teilzeitkraft also 60 Euro und eine Oberärztin 144 Euro.

Daraus folgt eine praktische Regel: Fragen Sie nicht, wie viel Steuer auf die Miete entfällt, sondern in welcher Tarifstufe Ihr letzter Euro landet. Wer die Wohnung günstig an Verwandte vergibt, verschiebt diese Rechnung zusätzlich, weil das Finanzamt dann die Fremdüblichkeit prüft; die Grenzen dafür erklärt der Beitrag zur steuerlichen Untergrenze der Miete.

Wie viel Miete darf ich steuerfrei einnehmen?

Für Mieteinnahmen gibt es keinen eigenen Freibetrag, wie es ihn für manche Nebentätigkeiten gibt. Steuerfrei bleibt nur, was der Tarif ohnehin freistellt, also 13.539 Euro Einkommen in Österreich⁶ und 12.348 Euro in Deutschland⁹, jeweils über alle Einkunftsarten zusammengerechnet. Wer ohne weiteres Einkommen eine Garconniere vermietet, zahlt deshalb oft tatsächlich nichts; wer daneben Lohn bezieht, zahlt ab dem ersten Euro Überschuss.

Zwei Zahlen werden dabei regelmäßig verwechselt. Gezählt wird nicht die Miete, sondern der Überschuss nach Abzug der Werbungskosten. Und die Pflicht zur Erklärung hängt an einer eigenen Grenze: Wer lohnsteuerpflichtige Einkünfte bezieht, ist in Österreich zu veranlagen, sobald der Gesamtbetrag der anderen Einkünfte 730 Euro übersteigt⁷.

1.000 Euro Miete, ein Jahr lang: drei Varianten gerechnet

Ein Beispiel mit gekennzeichneten Annahmen, ohne echte Adresse. Die Wohnung hat 70 Quadratmeter, liegt in Linz in einem Haus mit zehn Wohneinheiten, wurde 2005 gebaut und 2018 um 245.000 Euro gekauft. Linz liegt über der Schwelle von 100.000 Einwohnern, und bei bis zu zehn Einheiten entfallen damit 40 Prozent auf Grund und Boden¹¹; der Gebäudewert beträgt 147.000 Euro und die Abschreibung 1,5 Prozent davon, also 2.205 Euro im Jahr³. Die Rücklage folgt dem Mindestbetrag von 1,12 Euro je Quadratmeter⁵, Leerstand, Verwaltung und Instandhaltung sind Annahmen, der Grenzsteuersatz von 40 Prozent entspricht einem Einkommen zwischen 36.458 und 70.365 Euro⁶.

Die erste Spalte ist die Antwort auf die Titelfrage: 528 Euro von 1.000, also knapp 53 Prozent. Die zweite Spalte zeigt, was die Begriffsverwirrung kostet. Wer die Betriebskosten mitzählt, startet mit derselben Zahl und endet bei 419 Euro, weil 2.280 Euro nie sein Geld waren. Das sind 19 Prozent der Zahlung; im Mikrozensus-Durchschnitt liegt der Anteil höher, weil die durchschnittliche Nettomiete je Quadratmeter niedriger ist als in diesem Beispiel.

Die dritte Spalte ist die ehrlichste. Von 1.000 Euro Monatsmiete bleiben bei 3.000 Euro Zinsen und 4.000 Euro Tilgung 45 Euro im Monat an freiem Geld, und trotzdem ist diese Variante nicht die schlechteste: Die Tilgung baut jedes Jahr 4.000 Euro Vermögen auf, sie steht nur auf der falschen Seite des Kontoauszugs. Die Zinsen senken zusätzlich die Steuer um 1.200 Euro³, die Tilgung nicht.

500 Euro Mieteinnahmen: wie viel Steuer fällt an?

Dieselbe Mechanik, kleinere Zahlen. Eine Garconniere mit 40 Quadratmetern, 2015 um 120.000 Euro gekauft, liegt in einer Stadt über 100.000 Einwohnern in einem Haus mit zehn Wohneinheiten (Annahme) und wird für 500 Euro im Monat ohne Betriebskosten vermietet, also 6.000 Euro im Jahr. Der Grundanteil beträgt deshalb ebenfalls 40 Prozent¹¹, der Gebäudewert 72.000 Euro und die Abschreibung 1.080 Euro³. Der Erhaltungsaufwand ist mit 300 Euro angenommen, verwaltet wird selbst, ein Kredit läuft nicht.

Die steuerpflichtigen Einkünfte betragen 6.000 Euro minus 1.080 Euro Abschreibung minus 300 Euro Erhaltung, also 4.620 Euro. Darauf fallen je nach Tarifstufe rund 924 Euro bei 20 Prozent, 1.386 Euro bei 30 Prozent oder 1.848 Euro bei 40 Prozent an⁶. Pro Monat sind das 77 bis 154 Euro. Vom Konto gehen zusätzlich 538 Euro Rücklage ab (1,12 Euro je Quadratmeter⁵), sodass bei 30 Prozent Grenzsteuersatz 3.776 Euro im Jahr bleiben, also 315 Euro im Monat.

Weil 4.620 Euro deutlich über 730 Euro liegen, besteht für Angestellte und Pensionisten die Pflicht zur Veranlagung⁷. Fällt das Gesamteinkommen dagegen unter 13.539 Euro, etwa in einem Jahr ohne Erwerbstätigkeit, bleibt der Überschuss steuerfrei⁶.

Wie rechne ich aus dem Überschuss die Nettorendite?

Die Zahl, die übrig bleibt, wird erst durch den Einsatz vergleichbar. Nehmen Sie die Jahresmiete ohne Betriebskosten, ziehen Sie Leerstand, Rücklage, Verwaltung und Instandhaltung ab und teilen Sie durch den Kaufpreis samt Nebenkosten. Im Beispiel oben sind das 9.719 Euro auf 265.000 Euro Einsatz (Kaufpreis plus angenommene Nebenkosten), also 3,7 Prozent. Die Bruttorendite auf den reinen Kaufpreis zeigt 4,9 Prozent, die Rendite nach Steuer 2,4 Prozent.

Drei Regeln halten die Zahl brauchbar. Erstens: Die Einkommensteuer bleibt außerhalb der Renditeformel, weil sie an Ihrer Person hängt und nicht am Objekt. Zweitens: Die Nebenkosten des Kaufs gehören in den Nenner, sonst wirkt jedes Objekt um ein Zehntel besser. Drittens: Ein Kredit verändert nicht die Objektrendite, sondern die Rendite auf Ihr Eigenkapital. Formeln, Benchmarks und den Kaufpreisfaktor behandelt der Beitrag zur Mietrendite und Nettorendite.

Was ein Bewertungsbericht zu dieser Rechnung beiträgt

Die Tabelle oben steht und fällt mit zwei Eingaben, die niemand aus dem Gedächtnis kennt: der Miete, die für diese Adresse erzielbar ist, und dem Wert der Wohnung. Beides liefert ein Bewertungsbericht von CheckValue für die eingegebene Adresse: eine Mietschätzung aus Vergleichsobjekten und amtlichen Marktdaten, die daraus abgeleitete Bruttorendite und eine Aufstellung der Besitzkosten, jeder Posten mit nummerierter Quelle. Sie können damit die obersten und die untersten Zeilen der Rechnung füllen, statt sie zu schätzen.

Was der Bericht nicht leistet: Er kennt Ihren Anschaffungspreis nicht, rechnet keine Abschreibung, keinen Grenzsteuersatz und keine Einkommensteuer, und er ersetzt weder eine Steuerberatung noch ein Sachverständigengutachten, wo das Gesetz eines verlangt. Diese Zeilen bleiben Ihre Arbeit. Wie der Aufbau des Berichts aussieht, zeigt die kostenlose Vorschau für Ihre Adresse; die Beträge für einzelne Berichte und Pakete finden Sie auf der Preisseite. Wenn Sie nach dieser Rechnung zum Schluss kommen, dass sich das Vermieten nicht trägt, hilft der Beitrag vermieten oder verkaufen bei der Gegenrechnung.

Dies ist eine allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Tarifstufen, Grenzen und Mindestbeträge gelten mit dem Stand ihrer Quelle; für Ihren Fall sind Steuerberatung und Finanzamt zuständig.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Zahlen und Regeln tragen das Jahr ihrer Veröffentlichung; die aktuelle Fassung finden Sie in der zitierten Quelle.

Christian Eckmair

Mitgründer von CheckValue · Geschäftsführer der CBDNOL GmbH · Über 20 Jahre Immobilienerfahrung auf Teneriffa und in Österreich · Geprüft von Josef Eckmair MBA

Christian Eckmair ist Mitgründer von CheckValue und Geschäftsführer der CBDNOL GmbH (Ansfelden, Österreich). Er ist seit über 20 Jahren auf Teneriffa und in Österreich im Immobiliengeschäft tätig – Kauf, Sanierung, Vermietung und Verkauf von Wohnimmobilien – und schreibt über Immobilienwerte, Kaufprüfung und Grundbuch.

Artikel von Christian Eckmair →

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