Wie viel Miete muss ich mindestens verlangen? Die steuerliche Untergrenze

Die Frage stellen fast nie Vermieter, die möglichst viel verlangen wollen. Sie kommt von Eltern, die ihrem Kind die Eigentumswohnung überlassen, und von Erben, die das Haus der Großmutter an einen Cousin vermieten. Alle wollen wissen, wie weit sie unter den Markt gehen dürfen, ohne dass es teuer wird. Das Mietrecht kennt nur Obergrenzen; die Untergrenze zieht das Steuerrecht, in Deutschland, Österreich und der Schweiz mit drei verschiedenen Maßstäben. Dieser Beitrag erklärt sie, zeigt, woher die Marktmiete für den Vergleich kommt, und rechnet eine Münchner Wohnung mit Mietspiegelzahlen durch. Die Herleitung der Marktmiete steht im Leitfaden Welche Miete kann ich verlangen?, die Obergrenzen im Beitrag Kann ich so viel Miete verlangen, wie ich will?.

Gibt es eine gesetzliche Mindestmiete?

Nein. Richtwert, Kategoriemietzins, Mietpreisbremse und die Anfechtung des Anfangsmietzinses begrenzen, was Sie höchstens verlangen dürfen. Nach unten lässt Sie das Mietrecht frei: Sie können eine Wohnung für die Hälfte des Üblichen vermieten oder sie unentgeltlich überlassen. Das deutsche Einkommensteuergesetz geht sogar ausdrücklich davon aus, dass eine Überlassung teilweise unentgeltlich sein kann, und ordnet für diesen Fall die Aufteilung an¹.

Was es stattdessen gibt, sind zwei Untergrenzen:

• Die steuerliche Untergrenze. Unterhalb einer bestimmten Miete behandelt das Finanzamt die Vermietung nicht mehr als volle Einkunftsquelle. In Deutschland verlieren Sie dann anteilig die Werbungskosten¹, in Österreich im schlimmsten Fall das gesamte Mietverhältnis für Zwecke der Einkommen- und Umsatzsteuer⁷, in der Schweiz wird Ihnen der Eigenmietwert aufgerechnet⁹.
• Die wirtschaftliche Untergrenze. Eine Miete, die Erhaltung, Rücklage, Verwaltung und Leerstand nicht deckt, kostet Sie jedes Jahr Geld, ganz ohne Finanzamt. Was eine Immobilie ihren Eigentümer jährlich kostet, rechnet der Beitrag Besitzkosten einer Immobilie vor.

Wie viel Prozent der Marktmiete gelten als fremdüblich?

Die ehrliche Antwort: Nur ein Land nennt Prozentzahlen.

Deutschland. § 21 Abs. 2 EStG arbeitet mit zwei Marken. Beträgt das Entgelt weniger als 50 Prozent der ortsüblichen Marktmiete, wird die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt. Beträgt es bei einer auf Dauer angelegten Wohnungsvermietung mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete, gilt die Vermietung als voll entgeltlich¹. Für den Bereich zwischen 50 und 66 Prozent enthält der Gesetzestext keine eigene Regel¹. Nach der Begründung des Gesetzentwurfs ist dort eine Totalüberschussprognose zu prüfen: Fällt sie positiv aus, bleibt der volle Werbungskostenabzug; führt sie zu einem negativen Ergebnis, werden die Werbungskosten nur anteilig für den entgeltlich vermieteten Teil abgezogen¹⁰. Wer Ruhe will, bleibt über 66 Prozent.

Der Maßstab ist die ortsübliche Marktmiete, und die ist nach dem Bundesfinanzhof eine Warmmiete: die ortsübliche Kaltmiete zuzüglich der nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten². Woher die Kaltmiete kommt, hat derselbe Senat 2021 geklärt: grundsätzlich aus dem Mietspiegel, und jeder Wert innerhalb seiner Spanne gilt als ortsüblich³. Sie dürfen also am unteren Rand der Spanne ansetzen.

Österreich. Eine Prozentgrenze gibt es nicht. Das Bundesfinanzgericht prüft Verträge zwischen nahen Angehörigen an drei Kriterien, die alle erfüllt sein müssen: Sie müssen nach außen ausreichend zum Ausdruck kommen, einen eindeutigen, klaren Inhalt haben und zwischen Fremden unter denselben Bedingungen abgeschlossen worden sein, und zwar nicht nur auf dem Papier, sondern auch in der tatsächlichen Durchführung⁷. Wie weit die Miete abweichen darf, zeigt ein Fall aus dem Jahr 2021: Der Lebensgefährte der Tochter zahlte 2,45 Euro je Quadratmeter, fremde Mieter im selben Haus 5,25 bis 6,43 Euro. Das Gericht sah die Differenz allein durch die Nahebeziehung erklärt und erkannte den Vertrag nicht an⁷. Ein Abschlag, den Sie mit Zustand, Grundriss oder Lage begründen können, ist zulässig; ein Abschlag, der sich nur aus der Verwandtschaft erklärt, nicht.

Schweiz. Das Bundesgericht hält an der Ist-Besteuerung fest, besteuert also die Miete, die tatsächlich fließt. Bei Vorzugsmietzinsen an Verwandte vermutet es aber Steuerumgehung, wenn der Mietzins weniger als die Hälfte des Mietwerts beträgt und dem Eigentümer ein gewisser Zugriff auf das Objekt bleibt; dann wird bis zur Höhe des Eigenmietwerts aufgerechnet⁹.

Darf ich an meinen Sohn günstig vermieten?

Ja. Der Nachlass ist nicht das Problem, sein Ausmaß und die Form des Vertrags sind es. So gehen Sie vor:

1. Marktmiete feststellen. In Deutschland mit dem Mietspiegel der Gemeinde, ergänzt um die üblichen Betriebskosten²³; in Österreich mit vergleichbaren Wohnungen, am besten im selben Haus oder in der Nachbarschaft⁷. Halten Sie die Herleitung schriftlich fest, mit Datum.
2. Nachlass bemessen. In Deutschland bleiben Sie bei mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Warmmiete¹. In Österreich vereinbaren Sie eine Miete, die ein fremder Interessent in dieser Lage plausibel gezahlt hätte, und begründen jeden Abschlag mit einer Eigenschaft der Wohnung, nicht mit der Person⁷.
3. Vertrag wie mit einem Fremden. Schriftform, Mietbeginn, Kaution, Betriebskostenregelung, Wertsicherung, Kündigungsfristen, Pflichten bei Schäden. Das Bundesfinanzgericht verlangt Publizität und klaren Inhalt⁷; ein mündlicher Familienpakt erfüllt beides nicht.
4. Durchführung wie mit einem Fremden. Monatliche Überweisung vom Konto des Kindes, Betriebskostenabrechnung, Mahnung bei Verzug. Die Anerkennung hängt auch davon ab, ob der Vertrag so gelebt wird, wie er geschrieben steht⁷.
5. Jährlich nachrechnen. Mietspiegel werden fortgeschrieben, Angehörigenmieten bleiben oft jahrelang gleich; eine Miete, die 2026 bei 70 Prozent lag, kann 2029 unter 66 Prozent rutschen. Eine Wertsicherungsklausel verhindert das.

Wer die Wohnung dem Kind ohne Entgelt überlassen will, hat dann keine Einkünfte aus Vermietung und folglich auch keine Werbungskosten. Die Zwischenlösung, eine symbolische Miete, vereint die Nachteile beider Wege.

Was ist die ortsübliche Vergleichsmiete, und was ist die ortsübliche Marktmiete?

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist ein Begriff des Mietrechts. § 558 Abs. 2 BGB bildet sie aus den Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert worden sind; Wohnraum mit gesetzlich oder förderrechtlich festgelegter Miete bleibt außer Betracht⁴. Sie ist eine Nettokaltmiete und begrenzt Mieterhöhungen im laufenden Vertrag.

Die ortsübliche Marktmiete ist der Begriff des § 21 Abs. 2 EStG¹. Der Bundesfinanzhof legt sie als Kaltmiete zuzüglich der umlagefähigen Betriebskosten aus, also als Warmmiete². Für die 66-Prozent-Rechnung stellen Sie daher Warm gegen Warm: die mit dem Sohn vereinbarte Miete samt Betriebskostenumlage gegen die Mietspiegelmiete samt üblichen Betriebskosten. Wer Kalt gegen Kalt rechnet, kommt bei hohen Betriebskosten auf einen anderen Prozentsatz als das Finanzamt.

Für beide Begriffe ist der Mietspiegel die erste Quelle. Der Bundesfinanzhof räumt ihm den Vorrang ein und lässt Sachverständigengutachten, Mietdatenbank oder die Mieten von mindestens drei vergleichbaren Wohnungen nur dort zu, wo kein Mietspiegel existiert oder nicht verwendbar ist; dann stehen diese drei Wege gleichrangig nebeneinander³. Eine einzelne Vergleichswohnung im selben Haus ersetzt den Mietspiegel nicht³.

In Österreich existiert kein Mietspiegel im deutschen Sinn; der Fremdvergleich stützt sich auf konkrete Vergleichsmieten, im Fall vor dem Bundesfinanzgericht auf die übrigen Wohnungen im selben Gebäude⁷.

Wie finde ich die Marktmiete für meine Adresse?

Drei Quellen, je nach Land und Genauigkeit:

Mietspiegel der Gemeinde (Deutschland). Der Mietspiegel für München 2025 wurde am 26. März 2025 vom Stadtrat als qualifiziert anerkannt, weist eine durchschnittliche Nettokaltmiete von 15,38 Euro je Quadratmeter aus und beruht auf Mieten, die zwischen Februar 2018 und Januar 2024 vereinbart oder geändert wurden; ein Online-Berechnungsprogramm ermittelt die ortsübliche Vergleichsmiete für die konkrete Wohnung⁵. Vergleichbare Programme gibt es in vielen Großstädten. Das Ergebnis ist eine Spanne, und der untere Spannenwert reicht als Maßstab³.

Amtliche Statistik (Österreich). Der Mikrozensus der Statistik Austria nennt für Hauptmietwohnungen im 2. Quartal 2026 im Schnitt 10,5 Euro je Quadratmeter inklusive Betriebskosten und 694,7 Euro je Wohnung; dieselbe Erhebung liefert daneben Tabellen nach Bundesland⁸. Das ist ein Durchschnitt über alle Baujahre und Lagen, kein Wert für Ihre Straße. Als Plausibilitätsprüfung taugt er trotzdem: Eine Angehörigenmiete von 4 Euro je Quadratmeter in einer Landeshauptstadt liegt so weit unter jedem Durchschnitt, dass sie Erklärungsbedarf auslöst.

Vergleichsobjekte. Inserate zeigen Angebotsmieten, nicht Abschlüsse; Wohnungen im selben Haus zeigen Abschlüsse, aber selten genug davon. Der CheckValue-Bericht setzt hier an: Für die eingegebene Adresse berechnet er neben der Wertspanne eine Mietschätzung aus Vergleichsobjekten und amtlichen Marktdaten, dazu die Bruttorendite und die Besitzkosten, jeweils mit nummerierter Quellenliste. Für die 66-Prozent-Rechnung oder den Fremdvergleich haben Sie damit die Marktseite in Zahlen. Was der Bericht nicht tut: Er ersetzt keinen Mietspiegel, prüft keinen Vertrag und sagt nicht, wie das Finanzamt Ihren Fall sieht. Wie die Mietschätzung zustande kommt, sehen Sie in der kostenlosen Vorschau für Ihre Adresse; die Beträge für einen Bericht und für Pakete nennt die Preisseite.

60 m² in München an die Tochter: drei Mietvarianten im Vergleich

Ein Beispiel mit Mietspiegelzahlen und gekennzeichneten Annahmen, ohne echte Adresse. Die Wohnung hat 60 Quadratmeter, die Eltern vermieten sie an die Tochter.

Ausgangspunkt ist die durchschnittliche Nettokaltmiete des Mietspiegels für München 2025 von 15,38 Euro je Quadratmeter⁵, also 922,80 Euro kalt. Umlagefähige Betriebskosten setzen wir mit 2,50 Euro je Quadratmeter an (Annahme), das sind 150,00 Euro. Die ortsübliche Marktmiete im Sinne des Bundesfinanzhofs beträgt damit 1.072,80 Euro warm². Die 66-Prozent-Grenze liegt bei 708,05 Euro, die 50-Prozent-Grenze bei 536,40 Euro¹.

Die jährlichen Werbungskosten ohne Betriebskosten nehmen wir mit 7.200 Euro an: Abschreibung 3.600 Euro, Zinsen 2.400 Euro, Erhaltungsaufwand 1.200 Euro (alles Annahmen). Die Betriebskosten laufen als Einnahme und Ausgabe durch und bleiben in der Tabelle außen vor.

Variante C zeigt die Pointe: Die Eltern nehmen 270 Euro im Monat weniger ein als in Variante A und versteuern trotzdem einen Überschuss, weil 58,1 Prozent der Werbungskosten gestrichen werden. Variante A bringt mehr Miete und einen kleinen, voll verrechenbaren Verlust. Variante B hängt am Ergebnis der Totalüberschussprognose und kippt bei negativem Ausgang vom Verlust in einen Überschuss¹⁰; sie ist deshalb die unbequemste der drei.

Für Österreich lässt sich dieselbe Wohnung nicht in Prozent rechnen; die Frage lautet dort, ob eine fremde Person den Vertrag so unterschrieben hätte. Variante A hält dem Vergleich stand, Variante C erinnert an das Verhältnis von 2,45 zu 5,25 Euro aus dem Fall des Bundesfinanzgerichts, das die Anerkennung verweigerte⁷.

Was passiert, wenn die Miete zu niedrig ist?

Deutschland: anteilige Kürzung. Unter 50 Prozent der Marktmiete streicht das Finanzamt den unentgeltlichen Anteil der Werbungskosten¹. Die Einnahmen bleiben voll steuerpflichtig. Eine Strafe ist das nicht, aber ein dauerhaft schlechteres Ergebnis, Jahr für Jahr, solange die Miete niedrig bleibt.

Österreich: Nichtanerkennung und Liebhaberei. Hält der Vertrag dem Fremdvergleich nicht stand, existiert er für die Einkommensteuer nicht: keine Einkünfte, keine Werbungskosten, kein Verlustausgleich mit dem Gehalt oder der Pension, und die Umsatzsteuer folgt derselben Logik⁷. Daneben läuft die Liebhabereiprüfung. Die Liebhabereiverordnung vermutet Liebhaberei, wenn aus der Bewirtschaftung von Eigenheimen, Eigentumswohnungen und Mietwohngrundstücken mit qualifizierten Nutzungsrechten Verluste entstehen⁶. Die Vermutung ist widerlegbar: Liebhaberei liegt nicht vor, wenn die Art der Bewirtschaftung in einem absehbaren Zeitraum einen Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten erwarten lässt; dieser Zeitraum beträgt 25 Jahre ab Beginn der entgeltlichen Überlassung, höchstens 28 Jahre ab dem erstmaligen Anfallen von Aufwendungen, für Zeiträume, die nach dem 31. Dezember 2023 beginnen⁶. Eine zu niedrige Miete ist der sicherste Weg, diese Prognoserechnung scheitern zu lassen.

Schweiz: Aufrechnung. Liegt der Mietzins an Verwandte unter der Hälfte des Mietwerts und bleibt dem Eigentümer ein gewisser Zugriff auf das Objekt, stützt sich die Aufrechnung bis zur Höhe des Eigenmietwerts auf Art. 16 DBG und Art. 7 StHG; die Eltern versteuern dann ein Einkommen, das sie nie erhalten haben⁹.

Welche Miete deckt wenigstens Ihre Kosten?

Die steuerliche Grenze sagt, ab wann das Finanzamt mitredet. Die wirtschaftliche Grenze sagt, ab wann Sie draufzahlen, und sie liegt oft höher, als Vermieter innerhalb der Familie annehmen. Rechnen Sie drei Posten zusammen:

1. Laufende Kosten, die nicht auf den Mieter übergehen: Instandhaltungsrücklage, Erhaltung, Verwaltung, Versicherungen außerhalb der Betriebskosten, Leerstandsrisiko.
2. Finanzierung. Zinsen sind Werbungskosten, aber auch Geld, das jeden Monat abfließt. Eine Miete unter der Kreditrate ist eine Dauersubvention.
3. Opportunität. Was brächte dieselbe Wohnung am Markt, und was brächte ihr Verkaufserlös anders angelegt? Die Formeln stehen im Beitrag zur Bruttorendite und Nettorendite, die Entscheidung selbst im Beitrag vermieten oder verkaufen.

Teilen Sie die Jahressumme aus Punkt 1 und 2 durch zwölf und durch die Quadratmeter: Das ist Ihre Kostenmiete. Liegt die Angehörigenmiete darunter, finanzieren Sie nicht nur die Steuer mit, sondern die Wohnung selbst. Das kann gewollt sein; es sollte nur gewusst sein.

Dies ist eine allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Grenzen, Sätze und Fristen gelten mit dem Stand ihrer Quelle; für Ihren Einzelfall sind Steuerberatung und Finanzamt zuständig.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Zahlen und Regeln tragen das Jahr ihrer Veröffentlichung; die aktuelle Fassung finden Sie in der zitierten Quelle.

Josef Eckmair MBA

Mitgründer von CheckValue · Über 20 Jahre Immobilienerfahrung auf Teneriffa und in Österreich · Geprüft von Christian Eckmair

Josef Eckmair MBA ist Mitgründer von CheckValue (CBDNOL GmbH, Ansfelden, Österreich). Er hat über 20 Jahre Immobilienerfahrung auf Teneriffa und in Österreich und schreibt über Gutachten, Steuern, Verkaufskosten und Bewertungen für Profis.

Artikel von Josef Eckmair →

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