Wem gehört das Grundstück? Eigentümer im Grundbuch finden (AT, DE, CH)

Die Frage „Wem gehört das Grundstück neben mir?“ hat viele Anlässe: Sie möchten den Streifen zwischen den Zäunen dazukaufen, ein Baum hängt über, ein Haus verfällt seit Jahren, oder Sie wollen vor einem Kauf wissen, mit wem Sie es zu tun haben. Die Antwort ist in den drei deutschsprachigen Ländern grundverschieden geregelt: Österreich hat ein offenes Grundbuch, Deutschland ein geschlossenes mit Ausnahmen, die Schweiz ein teilweise offenes mit kantonalen Zugängen. Dieser Leitfaden zeigt, wie Sie den Eigentümer eines Grundstücks herausfinden: in Österreich Schritt für Schritt bis zur Einlagezahl, in Deutschland über das berechtigte Interesse, in der Schweiz über die Online-Abfragen der Kantone. Und er sagt ehrlich, was ein Bewertungsbericht zu einer fremden Adresse zeigt und was nicht.

Wem gehört das Grundstück? Die kurze Antwort für Österreich, Deutschland und die Schweiz

Wer nur den Wert des Nachbargrundstücks wissen will, braucht das Grundbuch dafür nicht; diesen Weg beschreibt der Leitfaden zur Immobilienbewertung Schritt für Schritt. Wer den Namen braucht, liest weiter.

Österreich Schritt für Schritt: von der Adresse zur Einlagezahl

Das Grundbuch besteht aus Hauptbuch und Urkundensammlung, und beide stehen jeder Person offen¹. Das Hauptbuch ist nach Katastralgemeinden (KG) gegliedert; für jeden Grundbuchskörper gibt es eine Einlage, die innerhalb der KG durch die Einlagezahl (EZ) eindeutig bezeichnet ist⁸. Wer nur eine Adresse hat, braucht also zuerst KG und EZ.

Schritt 1: Die Adresse in ein Grundstück übersetzen. Die Grundstücksdatenbank umfasst Grundbuch und Kataster und lässt sich über JustizOnline oder über eine der vom Justizministerium autorisierten Verrechnungsstellen abfragen; die Adresssuche im Anschriftenverzeichnis kostet 1,52 Euro Gerichtsgebühr für bis zu zehn Treffer². Als Ergebnis erhalten Sie Katastralgemeinde, Grundstücksnummer und Einlagezahl. Alternativ liefert ein Auszug aus dem Grundstücksverzeichnis mit Grundstücksadresse für 5,20 Euro die Daten zu bis zu zehn Grundstücken².

Schritt 2: Die Grundbuchabfrage selbst. Der aktuelle Grundbuchsauszug als Vollabfrage einer Einlagezahl kostet 4,89 Euro, ein Teilauszug nur des A-, B- oder C-Blattes 2,60 Euro, jede Urkunde aus der Urkundensammlung 1,52 Euro und eine Abfrage im Personenverzeichnis 2,44 Euro². Das sind die Gerichtsgebühren. Die Verrechnungsstellen verrechnen zusätzlich angemessene Kosten; die meisten nehmen alle Berufsgruppen und Privatpersonen als Kunden an, verpflichtet dazu sind sie nicht².

Schritt 3: Der Weg über das Gericht. Wer sich nirgends registrieren will, geht zu einem beliebigen Bezirksgericht (nicht zum Bezirksgericht für Handelssachen Wien) und fordert den Auszug persönlich während der Amtsstunden oder schriftlich an; Auszüge aus dem Hauptbuch und seinen Hilfsverzeichnissen kosten dort 19 Euro. Urkunden ab dem Jahr 2006 sind elektronisch gespeichert und werden direkt aus der Datenbank ausgedruckt³.

Damit haben Sie in einer Viertelstunde, wofür Sie in Deutschland einen begründeten Antrag stellen müssen. Was die einzelnen Zeilen des Ausdrucks bedeuten, erklärt der Beitrag zum Lesen und Verstehen des Grundbuchsauszugs.

Deutschland: Grundbuchamt, § 12 GBO und das berechtigte Interesse

Der Satz ist kurz und hat Gewicht: Die Einsicht des Grundbuchs ist jedem gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegt (§ 12 Abs. 1 GBO)⁴. Dasselbe gilt für die Urkunden, auf die das Grundbuch Bezug nimmt, und für noch nicht erledigte Eintragungsanträge; wer Einsicht erhält, kann eine Abschrift verlangen, auf Wunsch beglaubigt⁴. Neugier ist kein berechtigtes Interesse. In der Praxis anerkannt werden in der Regel belegbare Kaufverhandlungen, die Stellung als Gläubiger, ein Nachbarrechtsstreit oder ein Erbfall, an dem Sie beteiligt sind; die Entscheidung trifft das Grundbuchamt beim Amtsgericht im Einzelfall, und ein Anruf dort vor dem Antrag erspart oft einen zweiten Weg.

Zwei Folgen dieser Regel sollten Sie kennen. Erstens wird über jede Einsicht ein Protokoll geführt, und der Eigentümer kann auf Verlangen erfahren, wer in sein Grundbuchblatt gesehen hat⁴. Wer als Kaufinteressent nachsieht, hinterlässt also eine Spur, was bei einer späteren Verhandlung nicht schaden muss. Zweitens gibt es die elektronische Einsicht: In jedem Bundesland ist sie möglich, kostenpflichtig und an Zulassungskriterien geknüpft⁶. Den automatisierten Abruf genehmigt die Landesjustizverwaltung nach § 133 GBO nur Gerichten, Behörden, Notaren, öffentlich bestellten Vermessungsingenieuren und am Grundstück dinglich Berechtigten, etwa Hypothekengläubigern, oder von ihnen beauftragten Stellen⁹. Privatpersonen bleibt der Antrag beim Grundbuchamt.

Der Kaufpreis steht in Deutschland nicht im Grundbuch. Zwar erhalten die Gutachterausschüsse eine Abschrift jedes Kaufvertrags für ihre Kaufpreissammlung, doch § 195 BauGB erlaubt die Weitergabe der Sammlung allein an das Finanzamt und Auskünfte daraus nur, wenn ein berechtigtes Interesse nach dem jeweiligen Landesrecht vorliegt¹⁰. Wer wissen will, was das Nachbarhaus gebracht hat, ist auf Bodenrichtwerte, Grundstücksmarktberichte und Bewertungen angewiesen.

Schweiz: kantonale Grundbuchämter und die Online-Eigentümerabfrage

Das Schweizer Grundbuch ist teilweise öffentlich. Ohne Nachweis eines Interesses erhält jede Person die Bezeichnung und Beschreibung des Grundstücks, Namen und Identifikation der Eigentümerschaft samt Eigentumsform, das Erwerbsdatum, die Dienstbarkeiten und Grundlasten sowie gewisse Anmerkungen; wer ein Interesse glaubhaft macht, bekommt darüber hinaus Einsicht in weitere Angaben wie die Grundpfandrechte⁵. Zuständig ist das Grundbuchamt des Kantons, und die Kantone dürfen den Eigentumserwerb mit Einschränkungen veröffentlichen, etwa im Amtsblatt oder im Internet⁵.

Wie weit die Kantone dabei gehen, zeigen zwei Beispiele. Im Kanton Zürich liefert die elektronische Eigentumsabfrage der Notariate zu einem Grundstück Name und Vorname oder Firma der Eigentümerschaft, die zuletzt bekannte Wohnadresse und die Eigentumsform; der Abruf ist gebührenfrei, erfolgt nach Eingabe eines SMS-Codes, ist auf fünf Abfragen pro Tag begrenzt, und Eigentümer können die elektronische Auskunft für ihr Grundstück sperren lassen⁷. Der Kanton Bern hat die Eigentumsauskunft mit 1. September 2025 ausschließlich auf das Portal GRUDIS public mit AGOV-Anmeldung umgestellt, über das alle öffentlichen Daten des Grundbuchs abgerufen werden¹¹. Für die übrigen Kantone führt die Suche auf cadastre.ch zum zuständigen Grundbuchamt mit Adresse, Telefon und E-Mail⁵.

Den Grundbuchsauszug lesen: A-, B- und C-Blatt

Jede österreichische Einlage besteht aus drei Blättern⁸:

• A-Blatt, das Gutsbestandsblatt. Im A1-Blatt stehen alle zur Liegenschaft gehörigen Grundstücke mit ihrer Grundstücksnummer, im A2-Blatt die mit dem Eigentum verbundenen Rechte (etwa ein Zugangsrecht über das Nachbargrundstück), öffentlich-rechtliche Beschränkungen sowie Zu- und Abschreibungen von Grundstücken⁸.
• B-Blatt, das Eigentumsblatt. Hier stehen die Eigentümer, jeweils mit laufender Nummer, der Größe des Anteils als Bruchzahl und der Urkunde, die Grundlage des Erwerbs war; diese Urkunde liegt in der Urkundensammlung. Beschränkungen der Vermögensverwaltung wie Minderjährigkeit, Erwachsenenvertretung oder ein Insolvenzverfahren sind ebenfalls hier eingetragen⁸.
• C-Blatt, das Lastenblatt. Pfandrechte, Veräußerungs- und Belastungsverbote, Dienstbarkeiten, Bestands-, Vor- und Wiederkaufsrechte, entweder für die ganze Liegenschaft oder mit dem Vermerk „auf Anteil B-LNR …“ nur für einen bestimmten Anteil. Ein eingetragenes Pfandrecht sagt nichts über die noch offene Schuld; sie kann teilweise oder ganz getilgt sein⁸.

Der Kaufpreis steht nicht im Hauptbuch, sondern im Kaufvertrag, und der liegt in der Urkundensammlung, in die ebenfalls jede Person Einsicht nehmen darf¹. Für den Nachbarn, der wissen will, was das Haus gegenüber gekostet hat, ist das der entscheidende Schritt. Wie aus einzelnen Kaufverträgen eine Bewertung wird, zeigt der Beitrag zum Vergleichswertverfahren mit echten Kaufpreisen.

Kostenbeispiel: ein Wiener Nachbargrundstück in drei Abfragen

Ein Beispiel mit erfundener Adresse und ohne echte Namen. Angenommen, Sie wohnen in Wien-Hernals und wollen wissen, wem das unbebaute Grundstück hinter Ihrem Garten gehört, weil Sie es kaufen möchten.

Wer stattdessen zum Bezirksgericht geht, zahlt 19 Euro für den Auszug aus dem Hauptbuch³ und spart sich die Registrierung bei einer Verrechnungsstelle. In beiden Fällen bleiben Sie unter 20 Euro und haben etwas, das kein Portal liefert: die gesicherte Antwort auf die Frage, mit wem Sie verhandeln müssen. Für die zweite Frage, nämlich was Sie bieten sollen, hilft die Prüfung nach der Checkliste vor dem Hauskauf zusammen mit einem Bericht zur Adresse.

Wert statt Name: was ein CheckValue-Bericht zur fremden Adresse liefert

Eines vorweg, damit keine falsche Erwartung entsteht: Den eingetragenen Eigentümer zeigt CheckValue nur für Adressen in den USA, wo er aus den öffentlichen Registern der Counties stammt und mit dem Hinweis versehen ist, dass die Daten nicht für Entscheidungen über Kredite, Beschäftigung, Versicherungen oder Mieterauswahl verwendet werden dürfen. Für Österreich, Deutschland und die Schweiz übernimmt der Bericht diese Angabe nicht und behauptet es auch nicht. Der Eigentümer steht im Grundbuch, und der Weg dorthin steht oben.

Was der Bericht für das Nachbargrundstück oder das Haus gegenüber leistet, ist die andere Hälfte der Frage: was es wert ist. Wer kaufen will, sieht die Wertspanne und den Quadratmeterpreis im Vergleich zum Bezirk, die Vergleichskäufe aus der Umgebung als Grundlage für ein erstes Angebot, und die Hochwasser- und Lärmkarte, die bei einem unbebauten Grundstück oft mehr entscheidet als der Preis. Das amtliche Orthofoto zeigt Zuschnitt und Bebauung der Parzelle, ohne dass Sie über den Zaun steigen müssen. Die kostenlose Vorschau Ihres Berichts lässt sich für jede Adresse starten, nicht nur für die eigene; was Sie zum Ablauf wissen müssen, steht auf der Hilfeseite.

Wenn eine GmbH, Stiftung oder Erbengemeinschaft eingetragen ist

Im B-Blatt steht nicht immer eine Privatperson. Steht dort eine GmbH, führt der nächste Schritt in der Regel ins Firmenbuch, das Geschäftsführung und Sitz ausweist; steht dort eine Privatstiftung, ist der Stiftungsvorstand der Ansprechpartner. Mehrere Eigentümer mit Bruchteilen sind Miteigentümer, häufig Erben; jeder von ihnen ist mit seinem Anteil und seiner Erwerbsurkunde eingetragen⁸, und ein Kauf braucht die Unterschrift aller. Ist der eingetragene Eigentümer verstorben, bleibt er bis zum Abschluss des Verlassenschaftsverfahrens im Grundbuch stehen; dann ist der zuständige Notar der richtige Adressat. Wie Sie hinter Gesellschaften, Stiftungen und Erbengemeinschaften die handelnden Personen finden, zeigt der Beitrag über Firmenbuch, GmbH, Stiftung und Erbengemeinschaft im Grundbuch.

Datenschutz und Kontaktaufnahme: was erlaubt ist

Dass ein Register offen ist, heißt nicht, dass Sie mit den Daten tun dürfen, was Sie wollen. Die Datenschutz-Grundverordnung (Verordnung (EU) 2016/679) gilt in Österreich und Deutschland unmittelbar und erlaubt nach Art. 5 Abs. 1 lit. b die Verarbeitung personenbezogener Daten nur für festgelegte, eindeutige und legitime Zwecke¹². Für den Nachbarn, der ein Grundstück kaufen oder eine Grenzfrage klären will, ist der Zweck klar und die Abfrage zulässig. Nicht zulässig ist das systematische Absaugen von Eigentümerdaten aus dem Grundbuch, um Werbebriefe zu verschicken oder Datenbanken zu füllen. Deutschland verschließt diesen Weg schon mit dem berechtigten Interesse und dem Einsichtsprotokoll⁴, Zürich mit der Sperrmöglichkeit für Eigentümer und der Grenze von fünf Abfragen pro Tag⁷.

Der Brief an den Eigentümer ist erlaubt und oft der beste Weg: Schreiben Sie, wer Sie sind, warum Sie schreiben und woher Sie den Namen haben, und lassen Sie dem Empfänger die Freiheit, nicht zu antworten. Was für Makler und Investoren gilt, die Eigentümer gezielt ansprechen wollen, behandelt der Beitrag über Akquise und das Anschreiben von Eigentümern.

Dies ist eine allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Zahlen und Regeln tragen das Jahr ihrer Veröffentlichung; die aktuelle Fassung finden Sie in der zitierten Quelle.

Christian Eckmair

Mitgründer von CheckValue · Über 20 Jahre Immobilienerfahrung auf Teneriffa und in Österreich · Geprüft von Josef Eckmair MBA

Christian Eckmair ist Mitgründer von CheckValue und der CBDNOL GmbH (Ansfelden, Österreich). Er ist seit über 20 Jahren auf Teneriffa und in Österreich im Immobiliengeschäft tätig – Kauf, Sanierung, Vermietung und Verkauf von Wohnimmobilien – und schreibt über Immobilienwerte, Kaufprüfung und Grundbuch.

Artikel von Christian Eckmair →