Firmenbuchauszug und Co: GmbH, Stiftung oder Erbengemeinschaft im Grundbuch

Sie halten den Grundbuchsauszug in der Hand, und statt eines Namens steht im B-Blatt „Beispiel Immobilien GmbH“, „Musterfamilie Privatstiftung“ oder eine Liste von fünf Personen mit Bruchteilen, dazu der Vermerk „Verlassenschaft nach …“. In den USA kennt man das Problem als „LLC oder Trust im Grundbuch“; in Österreich, Deutschland und der Schweiz heißen die Einträge Gesellschaft, Privatstiftung, Verlassenschaft oder Eigentümerpartnerschaft. Dieser Beitrag zeigt, was hinter jedem dieser Einträge steckt, welches Register als Nächstes dran ist, was die Firmenbuchabfrage kostet und wo der Zugang rechtlich endet. Wie Sie überhaupt zum Grundbuchsauszug kommen und was die drei Länder dabei unterscheidet, steht im Leitfaden zur Frage wem ein Grundstück gehört; hier geht es um den Schritt danach.

Wer steht da eigentlich? Die Rechtsträger im B-Blatt auf einen Blick

Die Tabelle beantwortet die erste Frage, die meine Kunden stellen, wenn sie einen solchen Auszug vor sich haben: Mit wem rede ich? Die zweite Frage, nämlich wie viel die Liegenschaft wert ist, hängt von diesen Namen nicht ab. Zum Aufbau der drei Blätter und zur laufenden Nummer, die jeden Anteil mit seiner Erwerbsurkunde verknüpft, führt der Beitrag zum Lesen des Grundbuchsauszugs.

Vom Firmenbuchauszug zum wirtschaftlichen Eigentümer: der österreichische Weg

Das Firmenbuch ist wie das Grundbuch eine zentrale Datenbank im Bundesrechenzentrum, ergänzt um die elektronisch geführten Urkundensammlungen aller Firmenbuchgerichte. Der öffentliche Zugang läuft über die vom Justizministerium beauftragten Verrechnungsstellen oder direkt über JustizOnline; die so abgefragten Daten sind auf dem letzten Stand, und Sie dürfen nach § 15 UGB auf sie vertrauen¹. Die Gerichtsgebühren richten sich nach Tarifpost 10 des Gerichtsgebührengesetzes: 4,89 Euro für den aktuellen Auszug, 8,20 Euro für den Auszug samt historischen, also gelöschten Daten, 1,52 Euro für einen Teilauszug zu höchstens zwei Personen, für eine Personensuche und für jede Urkunde aus der Urkundensammlung. Die Verrechnungsstellen dürfen einen genehmigten Zuschlag verlangen; bei Gericht kostet der Auszug 19 Euro, und wer eine öffentliche Urkunde für eine Behörde braucht, lässt einen beglaubigten Auszug beim Landesgericht oder Notariat erstellen¹.

Was der Auszug einer GmbH zeigt, gibt § 11 GmbHG vor: Firma, Sitz und Geschäftsanschrift, den Tag des Gesellschaftsvertrags, die Höhe des Stammkapitals, Name und Geburtsdatum der Gesellschafter mit der Höhe ihrer Stammeinlagen und der darauf geleisteten Einzahlungen, dazu die Geschäftsführer mit ihrer Vertretungsbefugnis². Geht ein Geschäftsanteil auf jemand anderen über, müssen die Geschäftsführer das unverzüglich zum Firmenbuch anmelden, und sie haften für schuldhaft falsche oder verspätete Angaben². Deshalb ist der Auszug für die Frage „Wem gehört diese GmbH?“ in der Regel aktuell. Ist der eingetragene Gesellschafter selbst eine GmbH, wiederholen Sie die Abfrage für diese Gesellschaft; der Teilauszug zu zwei Personen um 1,52 Euro reicht oft schon¹.

Bei einer Privatstiftung endet die Kette früher. Privatstiftungen sind ins Firmenbuch einzutragen, mit einer kurzen Angabe des Stiftungszwecks und dem Datum der Stiftungsurkunde samt jeder Änderung³. Organe sind der Stiftungsvorstand, der Stiftungsprüfer und gegebenenfalls ein Aufsichtsrat; der Vorstand besteht aus wenigstens drei Mitgliedern, von denen zwei ihren gewöhnlichen Aufenthalt in der EU oder im EWR haben müssen³. Wer begünstigt ist, steht in der Stiftungserklärung oder wird von der dafür berufenen Stelle festgestellt und dem Finanzamt für Großbetriebe gemeldet³, nicht dem Firmenbuch. Ihr Ansprechpartner ist der Vorstand, und er entscheidet, ob eine Liegenschaft überhaupt verkäuflich ist.

Das Register der wirtschaftlichen Eigentümer schließt die Lücke zwischen Rechtsträger und Mensch. Wirtschaftlicher Eigentümer ist jede natürliche Person, die direkt oder indirekt mehr als 25 Prozent der Anteile oder Stimmrechte hält oder Kontrolle ausübt; bei mehrstufigen Beteiligungen wird über die Kette bis zum obersten Rechtsträger gerechnet⁴. Geführt wird das Register von einer Registerbehörde im Bundesministerium für Finanzen, eingerichtet zur Verhinderung von Geldwäscherei und Terrorismusfinanzierung, mit Daten zu Gesellschaften, Stiftungen und Trusts⁹. Die öffentliche Einsicht für jedermann gibt es seit dem Urteil des Europäischen Gerichtshofs in der Rechtssache C-37/20 nicht mehr; heute setzt § 10 WiEReG für natürliche Personen und Organisationen ein nachgewiesenes berechtigtes Interesse voraus. Angenommen wird es bei Angehörigen journalistischer Berufe, der Wissenschaft und zivilgesellschaftlicher Organisationen mit Bezug zur Geldwäschebekämpfung, außerdem bei jemandem, der mit dem Rechtsträger eine Geschäftsbeziehung eingehen will, die wegen wirtschaftlicher oder persönlicher Elemente ein hinreichendes Interesse an der Person des Eigentümers begründet. Der Antrag läuft elektronisch mit Identitätsnachweis per E-ID, nach Genehmigung folgt ein Link zur Zahlung des Nutzungsentgelts und zum Abruf, vier Wochen gültig; eine Ablehnung ergeht mit Bescheid, über Beschwerden entscheidet das Bundesverwaltungsgericht⁴.

Für Kaufinteressenten heißt das in der Praxis: Der Firmenbuchauszug reicht fast immer, weil Sie mit der Geschäftsführung verhandeln und nicht mit dem Eigentümer der Eigentümerin. Das WiEReG wird interessant, wenn die Kette ins Ausland oder in eine Stiftung führt und Sie eine konkrete Geschäftsbeziehung, etwa einen unterschriftsreifen Kaufvertrag, vorweisen können.

Handelsregister, Gesellschafterliste und das eingeschränkte Transparenzregister in Deutschland

In Deutschland ist das Handelsregister die offene Tür. Die Einsichtnahme in das Register und in die eingereichten Dokumente ist jedem zu Informationszwecken durch einzelne Abrufe gestattet; die Landesjustizverwaltungen betreiben dafür das elektronische Abrufsystem, und auf Antrag beglaubigt das Gericht Ausdrucke⁵. Für die Eigentümerfrage bei einer GmbH zählt dort die Gesellschafterliste: Die Geschäftsführer, bei notariell begleiteten Änderungen der Notar, reichen nach jeder Veränderung eine Liste ein, aus der Name, Vorname, Geburtsdatum und Wohnort der Gesellschafter, die Nennbeträge und laufenden Nummern ihrer Geschäftsanteile und die prozentuale Beteiligung am Stammkapital hervorgehen; ist ein Gesellschafter eine juristische Person, stehen Firma, Sitz, Registergericht und Registernummer in der Liste¹⁰. Damit ist die deutsche Gesellschafterliste für jeden abrufbar und in aller Regel aussagekräftiger als der österreichische Auszug, weil sie den Wohnort nennt.

Das Transparenzregister ist die geschlossene Tür. Seit der Entscheidung des Europäischen Gerichtshofs in der Rechtssache C-37/20 ist die Einsicht nach § 23 GwG auf Behörden und Gerichte, auf Verpflichtete im Rahmen ihrer Sorgfaltspflichten und auf jeden beschränkt, der der registerführenden Stelle ein berechtigtes Interesse nachweist¹¹. Wer es nachweist, bekommt neben Name und Art des wirtschaftlichen Interesses nur Monat und Jahr der Geburt, das Wohnsitzland und die Staatsangehörigkeiten; die Angaben zu den erfassten Immobilien sind Behörden, bestimmten Verpflichteten und Notaren vorbehalten¹¹. Der wirtschaftlich Berechtigte kann die Einsicht auf Antrag ganz oder teilweise beschränken lassen, wenn ihm sonst etwa Betrug, Erpressung oder Gewalt droht oder er minderjährig ist¹¹.

Bei einer GmbH & Co. KG gilt dasselbe Muster wie in Österreich: Das Register der Kommanditgesellschaft nennt die Komplementär-GmbH, deren Gesellschafterliste Sie im zweiten Schritt abrufen⁵¹⁰. Für die Wertfrage brauchen Sie keinen dieser Schritte; die Register sagen, mit wem Sie verhandeln, nicht, worüber.

Zefix, kantonales Handelsregisteramt und das teilöffentliche Grundbuch der Schweiz

Die Schweiz kennt kein zentrales Grundbuch; jeder Kanton führt sein eigenes, manche digital, manche noch in Papierform, und geordnet ist es nach Grundstücken, nicht nach Personen¹². Wer eine Gesellschaft als Eigentümerin sucht, braucht dafür kein Interesse nachzuweisen: Eigentümerschaft, Eigentumsform und Erwerbsdatum eines Grundstücks gehören zu den Angaben, die das Grundbuchamt jeder Person nennt, ebenso wie Dienstbarkeiten und Grundlasten; erst für Grundpfandrechte verlangt es ein glaubhaft gemachtes Interesse¹². Welches Grundbuchamt zuständig ist, ermitteln Sie auf cadastre.ch über Adresse oder Parzellennummer¹².

Steht eine Gesellschaft als Eigentümerin im Grundbuch, führt der Weg in die kantonalen Handelsregister, die über den zentralen Firmenindex des Bundes auf zefix.admin.ch durchsuchbar sind. Welche Personen der Handelsregisterauszug ausweist, hängt von der Rechtsform ab; im Zweifel fragen Sie beim Handelsregisteramt des Sitzkantons nach. Das Schweizer Gegenstück zum Wohnungseigentum ist das Stockwerkeigentum, und Miteigentumsanteile an Grundstücken gelten selbst als Grundstücke mit eigenem Blatt im Hauptbuch¹²; ein Mehrfamilienhaus im Stockwerkeigentum hat also so viele Eigentümer wie Einheiten.

Erbengemeinschaft und Verlassenschaft: warum mehrere Namen oder ein Verstorbener im Grundbuch stehen

Stirbt in Österreich der eingetragene Eigentümer, bleibt sein Name zunächst stehen; Eigentümerin ist bis zur Einantwortung die Verlassenschaft. Das Standesamt schickt die Sterbeurkunde an das Bezirksgericht des letzten Wohnsitzes, dieses übermittelt die Sterbemitteilung dem nach der Verteilungsordnung zuständigen Notariat, das als Gerichtskommissär die Todesfallaufnahme durchführt, das Testamentsregister abfragt und mit den Erben die Abwicklung bespricht⁶. Am Ende steht der Einantwortungsbeschluss, der festhält, wer zu welcher Quote erbt; für die Grundbuchseintragung ist er mit Rechtskraftstempel vorzulegen⁶. Erst dann werden die Erben mit ihren Quoten als Miteigentümer ins B-Blatt geschrieben, jeder mit dem Einantwortungsbeschluss als Erwerbsurkunde. Wer in dieser Phase kaufen will, schreibt an den Gerichtskommissär; das zuständige Notariat lässt sich über die Österreichische Notariatskammer oder telefonisch in jeder Notariatskanzlei erfragen⁶.

In Deutschland wird der Nachlass mit mehreren Erben nach § 2032 BGB gemeinschaftliches Vermögen der Erben, und bis zur Auseinandersetzung gelten die §§ 2033 bis 2041 BGB⁸, die die gemeinschaftliche Verwaltung und Verfügung regeln. Praktisch bedeutet das in beiden Ländern dasselbe: Ohne die Unterschrift jedes Beteiligten wird aus dem Kauf des ganzen Hauses nichts. Einzelne Anteile sind übertragbar, aber selten das, was Sie wollen. Erbengemeinschaften verkaufen, wenn alle dieselbe Zahl vor sich haben; ein Anbot mit belegter Wertspanne verkürzt die Diskussion. Was die Erben ihrerseits für Pflichtteil, Steuer und Aufteilung an Bewertung brauchen, behandelt der Beitrag zur Bewertung einer geerbten Immobilie.

Wohnungseigentum und Eigentümerpartnerschaft: Anteile im B-Blatt richtig lesen

Ein B-Blatt mit dreißig Namen ist kein Rätsel, sondern ein Haus im Wohnungseigentum. Wohnungseigentum ist das dem Miteigentümer einer Liegenschaft oder einer Eigentümerpartnerschaft eingeräumte dingliche Recht, ein Wohnungseigentumsobjekt ausschließlich zu nutzen und allein darüber zu verfügen; Objekte sind Wohnungen, sonstige selbständige Räumlichkeiten wie Geschäftsräume oder Garagen und Kfz-Abstellplätze⁷. Jeder Anteil ist mit „seinem“ Objekt verbunden, und die Bruchzahl daneben ist der Nutzwertanteil an der ganzen Liegenschaft.

Zwei natürliche Personen, deren Anteile je dem halben Mindestanteil entsprechen, können als Eigentümerpartnerschaft gemeinsam Wohnungseigentum erwerben; ihre Anteile werden so verbunden, dass sie nicht getrennt und nur gemeinsam beschränkt, belastet oder der Zwangsvollstreckung unterworfen werden dürfen⁷. Wenn Sie also zwei Zeilen mit je einem halben Anteil und dem Vermerk der Partnerschaft sehen, sprechen Sie mit beiden, und beide müssen unterschreiben. Wer eine einzelne Wohnung kaufen will, braucht nur deren Eigentümer; wer das ganze Haus will, braucht alle, und das ist bei einem Zinshaus im Wohnungseigentum der Grund, warum solche Käufe fast nie zustande kommen.

Drei Abfragen für ein Wiener Zinshaus: von der Holding-GmbH zum Geschäftsführer

Ein erfundenes Beispiel ohne echte Firmen oder Personen. Sie interessieren sich für ein Gründerzeit-Zinshaus in Wien-Ottakring; im B-Blatt steht als Alleineigentümerin die „Beispiel Immobilien GmbH“. Den Grundbuchsauszug haben Sie schon, also folgen drei Abfragen im Firmenbuch:

Ein WiEReG-Auszug wäre hier überflüssig: Beide Personen halten indirekt je 50 Prozent, also mehr als die 25 Prozent, ab denen jemand wirtschaftlicher Eigentümer ist⁴; das Register würde nur bestätigen, was das Firmenbuch zeigt. Anders läge der Fall, wenn die Holding einer Privatstiftung gehörte: Dann endet die öffentliche Kette beim Stiftungsvorstand³, und die Begünstigten erfahren Sie nur mit einem berechtigten Interesse nach § 10 WiEReG⁴. Für den Kaufbrief ändert das nichts, denn unterschreiben kann in beiden Fällen nur die Geschäftsführung der eingetragenen Eigentümerin.

Was CheckValue zur Adresse zeigt: Wert und Karten, den Eigentümer nur im US-Bericht

Wer nach der Registerkette einen Bewertungsbericht für dieses Zinshaus öffnet, sollte wissen, was er dort findet und was nicht. Eine Eigentümerangabe enthält der Bericht für Adressen in Österreich, Deutschland und der Schweiz nicht; die Register oben sind der Weg, und es gibt keinen kürzeren. Ausschließlich für Adressen in den Vereinigten Staaten weist der Bericht den eingetragenen Eigentümer aus öffentlichen County-Registern aus, mit Eigentümertyp, letztem Verkauf und Postort, und mit dem Hinweis, dass diese Angaben weder für Kredit-, Beschäftigungs- und Versicherungsentscheidungen noch für die Auswahl von Mietern herangezogen werden dürfen.

Für den Brief an die Geschäftsführerin aus dem Beispiel leistet der Bericht etwas anderes, und zwar drei Dinge. Erstens die Wertspanne mit Vergleichskäufen aus der Umgebung, damit Ihr Anbot eine Zahl trägt, die eine Gesellschafterversammlung nachvollziehen kann. Zweitens den Mietwert und die Bruttorendite für die Adresse, denn eine GmbH oder Stiftung rechnet in Rendite, nicht in Gefühl, und wer ihre Sprache spricht, wird gelesen. Drittens das amtliche Orthofoto der Parzelle, das Hofgröße, Dachform und Zubauten zeigt, bevor Sie je einen Fuß ins Haus gesetzt haben. Die kostenlose Vorschau für die Adresse legt den Aufbau des Berichts offen, bevor Sie etwas bezahlen; Fragen zu Ablauf und Konto beantwortet die Hilfeseite.

Grenzen: Zweckbindung, Einschränkung der Einsicht und wann Sie aufhören sollten

Zwei Sperren sollten Sie respektieren, statt sie zu umgehen. In Österreich kann ein wirtschaftlicher Eigentümer nach § 10a WiEReG beantragen, dass seine Daten in Auszügen nicht angezeigt werden, wenn ihm sonst ein unverhältnismäßiges Risiko droht, Opfer von Betrug, Erpressung, Gewalt, Nötigung oder beharrlicher Verfolgung zu werden; der Auszug weist dann nur auf die Einschränkung hin⁴. In Deutschland beschränkt die registerführende Stelle die Einsicht auf Antrag ebenso, und gegenüber Behörden und Notaren bleibt sie offen, gegenüber Ihnen nicht¹¹. Steht ein solcher Vermerk im Auszug, ist die Recherche zu Ende.

Was Sie mit den gefundenen Namen tun dürfen, bestimmt die Datenschutz-Grundverordnung; wie eng die Zweckbindung für private Recherchen gilt und was für gezielte Ansprachen durch Makler und Investoren erlaubt ist, erklärt der Beitrag zur Eigentümerrecherche für Makler und Investoren. Meine Regel aus der Praxis ist einfacher als jedes Gesetz: ein Brief, der sagt, wer Sie sind, was Sie wollen und woher Sie den Namen haben. Kommt keine Antwort, kommt kein zweiter Brief.

Dies ist eine allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Gebühren und Paragrafen sind mit dem Stand ihrer Quelle zitiert; ob sich seither etwas geändert hat, prüfen Sie im RIS oder auf gesetze-im-internet.de.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Zahlen und Regeln tragen das Jahr ihrer Veröffentlichung; die aktuelle Fassung finden Sie in der zitierten Quelle.

Josef Eckmair MBA

Mitgründer von CheckValue · Geschäftsführer der CBDNOL GmbH · Über 20 Jahre Immobilienerfahrung auf Teneriffa und in Österreich · Geprüft von Christian Eckmair

Josef Eckmair MBA ist Mitgründer von CheckValue und Geschäftsführer der CBDNOL GmbH (Ansfelden, Österreich). Er hat über 20 Jahre Immobilienerfahrung auf Teneriffa und in Österreich und schreibt über Gutachten, Steuern, Verkaufskosten und Bewertungen für Profis.

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