Wem gehört das Haus, wenn das Grundstück nur einem gehört? (AT, DE, CH)

Die Frage stellt sich in Familien öfter, als man glaubt: Die Eltern besitzen den Baugrund, das Kind errichtet mit eigenem Geld das Haus darauf. Ein Ehepartner hat das Grundstück in die Ehe eingebracht, gebaut wurde während der Ehe aus beiden Gehältern. Oder im Grundbuch steht ein Baurecht, und der Kaufinteressent fragt sich, was er eigentlich erwirbt. Dieser Beitrag beantwortet eine Frage: wem das Haus gehört, wenn der Boden nur einer Person gehört, in Österreich, Deutschland und der Schweiz. Wer zuerst klären will, wer überhaupt als Eigentümer eingetragen ist, findet den Weg dorthin im Leitfaden wem gehört das Grundstück: Eigentümer im Grundbuch finden.

Die Regel: Das Haus folgt dem Grund

Juristen nennen den Grundsatz „superficies solo cedit“: Was auf dem Boden steht, teilt dessen Schicksal. § 297 ABGB zählt Häuser und andere Gebäude, die in der Absicht errichtet wurden, stets auf dem Grund zu bleiben, zu den unbeweglichen Sachen und damit zur Liegenschaft¹. § 94 Abs. 1 BGB sagt dasselbe mit anderen Worten: Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks gehören die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen, insbesondere Gebäude². Die Schweiz formuliert es in Art. 667 Abs. 2 ZGB: Das Eigentum an Grund und Boden umfasst alle Bauten und Pflanzen⁶.

Das überrascht viele Bauherren: Ein wesentlicher Bestandteil kann kein eigenes Eigentum haben. Wer Ziegel, Fenster und Dachstuhl auf dem Grundstück eines anderen verbaut, verliert mit dem Einbau das Eigentum daran; § 946 BGB ordnet an, dass sich das Eigentum am Grundstück auf die verbundene Sache erstreckt⁷, und Art. 671 ZGB sagt für die Schweiz, dass eigenes Material auf fremdem Boden Bestandteil des Grundstücks wird⁶. Der Bauherr behält Geldansprüche, nicht das Haus.

Was ist ein Superädifikat?

Ein Superädifikat ist ein Bauwerk auf fremdem Grund, das in der Absicht errichtet wurde, nicht stets darauf zu bleiben. § 435 ABGB knüpft genau an diese Absicht an und bestimmt, dass das Eigentum daran durch Hinterlegung einer Urkunde bei Gericht übertragen wird, sofern das Bauwerk nicht Zugehör eines Baurechts ist⁵. Typische Fälle sind Markthütten, Kleingartenhäuser, Lagerhallen auf gepachtetem Betriebsgelände oder Wochenendhäuser auf gemietetem Grund. Entscheidend ist nicht die Bauweise, sondern die bei der Errichtung erkennbare Absicht: Auch ein gemauertes Haus mit Keller kann ein Superädifikat sein, wenn der Grundbenützungsvertrag befristet ist und der Errichter das Gebäude am Ende entfernen muss.

Der Oberste Gerichtshof hält in einem seit 1993 fortgeschriebenen Rechtssatz fest, dass das Gesetz vom Grundsatz des Zuwachses zum Boden gewichtige Ausnahmen trifft, etwa der dritte Satz des § 418 ABGB, der Keller oder das Superädifikat, und dass die Partei, die sich auf eine solche Ausnahme beruft, sie behaupten und beweisen muss; verbleibende Unklarheiten gehen zu ihren Lasten⁸. Wer also behauptet, das Haus auf fremdem Grund gehöre ihm, braucht den Vertrag über die fehlende Dauerabsicht und beim Verkauf die bei Gericht hinterlegte Urkunde. Fehlt beides, gehört das Haus im Zweifel dem Grundeigentümer.

Deutschland kennt das Gegenstück in § 95 BGB: Sachen, die nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Boden verbunden sind, und Gebäude, die ein Berechtigter in Ausübung eines Rechts an einem fremden Grundstück errichtet hat, werden nicht Bestandteil des Grundstücks⁷. Ein solcher Scheinbestandteil bleibt bewegliche Sache des Errichters, etwa die Halle, die ein Mieter auf gepachtetem Gewerbegrund für die Dauer des Mietvertrags aufstellt. Eine Grundbucheintragung gibt es dafür nicht.

Die Schweiz kennt dieselbe Figur als Fahrnisbaute: Nach Art. 677 ZGB behalten Hütten, Buden, Baracken und dergleichen ihren besonderen Eigentümer, wenn sie ohne Absicht bleibender Verbindung auf fremdem Boden aufgerichtet sind, und ihr Bestand wird nicht in das Grundbuch eingetragen⁶. Eine Wochenendhütte auf gepachtetem Boden braucht dafür also weder ein Baurecht noch eine Dienstbarkeit; entscheidend ist die Absicht bei der Errichtung.

Wie funktioniert Baurecht oder Erbbaurecht?

Das Baurecht ist die saubere Lösung, wenn Haus und Boden dauerhaft verschiedenen Personen gehören sollen. In Österreich definiert § 1 Baurechtsgesetz (BauRG) das Baurecht als dingliches, veräußerliches und vererbliches Recht, auf oder unter der Bodenfläche ein Bauwerk zu haben. Es muss auf mindestens zehn und darf auf höchstens hundert Jahre bestellt werden, entsteht erst mit der Eintragung als Last des Grundstücks, bekommt eine eigene Grundbuchseinlage, und das Bauwerk gilt als Zugehör des Baurechts: Dem Bauberechtigten stehen am Bauwerk die Rechte des Eigentümers zu. Erlischt das Baurecht, fällt das Bauwerk an den Grundeigentümer, der mangels anderer Vereinbarung ein Viertel des vorhandenen Bauwerts als Entschädigung zahlt³. Ein Bauzins darf vereinbart und wertgesichert werden, nur nicht in Abhängigkeit vom Wert des Bodens³.

In Deutschland regelt das Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) dasselbe Modell: Das Erbbaurecht ist das veräußerliche und vererbliche Recht, auf oder unter der Oberfläche eines fremden Grundstücks ein Bauwerk zu haben (§ 1). Das Bauwerk gilt als wesentlicher Bestandteil des Erbbaurechts und nicht des Grundstücks (§ 12), für das Erbbaurecht wird von Amts wegen ein eigenes Erbbaugrundbuch angelegt (§ 14), der Erbbauzins ist eine Reallast (§ 9), und bei Zeitablauf schuldet der Grundstückseigentümer eine Entschädigung für das Bauwerk, deren Höhe vertraglich geregelt oder ausgeschlossen werden kann; nur für Erbbaurechte zur Wohnversorgung minderbemittelter Bevölkerungskreise sind zwei Drittel des gemeinen Werts die Untergrenze (§ 27)⁴.

Die Schweiz ordnet das Baurecht als Dienstbarkeit ein. Nach Art. 675 ZGB können Bauwerke auf fremdem Boden einen besonderen Eigentümer haben, wenn ihr Bestand als Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen ist; ein selbständiges und dauerndes Baurecht kann als eigenes Grundstück ins Grundbuch aufgenommen werden (Art. 779) und ist als selbständiges Recht auf höchstens hundert Jahre begründbar (Art. 779l)⁶.

Ich habe auf dem Grundstück meiner Eltern gebaut: wem gehört das Haus?

Dem Grundeigentümer, also den Eltern, solange kein Baurecht eingetragen und kein Superädifikat vereinbart ist. Die Frage taucht meist erst beim Erbfall, bei der Pflegebedürftigkeit der Eltern oder im Streit mit Geschwistern auf. § 418 ABGB regelt den Fall ausdrücklich: Wer mit eigenen Materialien ohne Wissen und Willen des Eigentümers auf fremdem Grund baut, verliert das Gebäude an den Grundeigentümer und kann als redlicher Bauführer den Ersatz der notwendigen und nützlichen Kosten verlangen. Hat der Grundeigentümer aber von der Bauführung gewusst und sie dem redlichen Bauführer nicht sogleich untersagt, kann er nur den gemeinen Wert für den Grund fordern⁹. In diesem dritten Satz steckt die Umkehr: Wissen die Eltern vom Bau und schweigen, erwirbt das Kind den Grund gegen Zahlung des Bodenwerts. Ob dieser Fall vorliegt, ist eine Beweisfrage, und die Beweislast trägt nach dem OGH, wer sich auf die Ausnahme beruft⁸.

Deutschland löst den Fall über das Bereicherungsrecht. Das Haus wird nach § 946 BGB Eigentum des Grundstückseigentümers, und wer dadurch einen Rechtsverlust erleidet, kann nach § 951 BGB Vergütung in Geld nach den Vorschriften über die ungerechtfertigte Bereicherung verlangen; die Wiederherstellung des früheren Zustands kann er nicht fordern⁷. Das Kind hat also einen Zahlungsanspruch gegen die Eltern, nicht das Haus; ob er im Erbfall gegenüber den Geschwistern durchsetzbar ist, hängt von Verjährung, Schenkungsabsicht und oft nur mündlichen Absprachen ab.

Grundstück gehört dem Ehepartner: wem gehört das Haus bei Scheidung?

Sachenrechtlich ändert die Ehe nichts: Das Haus gehört dem Ehepartner, dem der Boden gehört, auch wenn beide den Kredit gemeinsam bedient haben. Die Scheidung verteilt nicht das Eigentum neu, sondern den Wert.

In Österreich sind bei der Scheidung das eheliche Gebrauchsvermögen und die ehelichen Ersparnisse aufzuteilen, und zum Gebrauchsvermögen gehören nach § 81 EheG ausdrücklich der Hausrat und die Ehewohnung. Ausgenommen sind nach § 82 Abs. 1 EheG Sachen, die ein Ehegatte in die Ehe eingebracht, von Todes wegen erworben oder von einem Dritten geschenkt bekommen hat; für die eingebrachte oder geerbte Ehewohnung macht § 82 Abs. 2 aber eine Rückausnahme: Sie kommt in die Aufteilung, sobald die Ehegatten das so vereinbart haben, der andere Teil zur Deckung seiner Lebensbedürfnisse auf das Weiterwohnen angewiesen ist oder ein gemeinsames Kind einen berücksichtigungswürdigen Bedarf daran hat¹⁰. Der Eigentümer bleibt Eigentümer, kann aber zu einer Ausgleichszahlung verpflichtet werden; das während der Ehe aus gemeinsamen Mitteln gebaute Haus zählt in der Regel zum Gebrauchsvermögen, auch wenn der Grund eingebracht wurde.

In Deutschland gilt ohne Ehevertrag die Zugewinngemeinschaft. Zugewinn ist der Betrag, um den das Endvermögen eines Ehegatten sein Anfangsvermögen übersteigt (§ 1373 BGB); zum Anfangsvermögen zählt auch, was ein Ehegatte während der Ehe geerbt oder geschenkt bekommen hat (§ 1374 Abs. 2 BGB); ist der Zugewinn eines Ehegatten höher als der des anderen, schuldet er ihm nach § 1378 BGB die Hälfte der Differenz als Ausgleichsforderung⁷. Das Grundstück des einen Ehegatten bleibt sein Eigentum. Der Wertzuwachs durch das gemeinsam gebaute Haus erhöht aber sein Endvermögen und damit seinen Zugewinn; von dem Überschuss gegenüber dem Zugewinn des anderen kann dieser die Hälfte verlangen. Wer dafür den Wert des Hauses zum Stichtag braucht, findet die Rechenschritte im Beitrag zur Auszahlung des Partners bei der Scheidung. Dies ist eine allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.

Wie wird ein Haus auf fremdem Grund bewertet?

Ein Haus auf Baurechtsgrund ist weniger wert als dasselbe Haus auf eigenem Grund, und das belastete Grundstück ist weniger wert als ein unbelastetes. Für Deutschland schreibt die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021) das Verfahren vor: Ausgangsgröße ist der Wert des fiktiven Volleigentums, also des unbelasteten Grundstücks samt Gebäude. Davon wird der Bodenwert abgezogen, hinzu kommt die über die Restlaufzeit kapitalisierte Differenz zwischen dem angemessenen und dem tatsächlich vereinbarten Erbbauzins, und bei einer Restnutzungsdauer des Gebäudes über die Laufzeit hinaus wird der bei Ablauf nicht entschädigte Wertanteil abgezinst und abgezogen (§ 50 ImmoWertV)¹¹. Ein niedriger Erbbauzins macht das Erbbaurecht also wertvoller, eine fehlende Entschädigungsregel macht es gegen Ende der Laufzeit billiger.

Beispiel (vereinfacht, mit angenommenen Zahlen): Ein Einfamilienhaus auf 500 m² Erbbaugrund in einer deutschen Mittelstadt. Als Bodenwert setzen wir den vom Statistischen Bundesamt für 2020 ausgewiesenen Bundesdurchschnitt für baureifes Land von 199 Euro je Quadratmeter an, also rund 100.000 Euro; zur Einordnung: In Bayern lag der Durchschnitt im selben Jahr bei 349 Euro, in Städten ab 500.000 Einwohnern bei 1.213 Euro; 2010 waren es im Bund 130 Euro¹². Die Zahlen von 2020 liegen deutlich unter den heutigen Durchschnitten; für die eigene Rechnung gehört daher der aktuelle örtliche Bodenrichtwert eingesetzt, nicht die 199 Euro. Das fiktive Volleigentum, Haus und Grund ohne Belastung, sei 400.000 Euro wert. Vereinbart sind 2.000 Euro Erbbauzins pro Jahr bei 40 Jahren Restlaufzeit; angemessen wären bei einem Erbbauzinssatz von 4 Prozent des Bodenwerts 4.000 Euro. Die Entschädigung bei Ablauf sei vertraglich in voller Höhe zugesagt, sodass kein Abzug für einen nicht entschädigten Gebäudewert anfällt.

Der Käufer eines solchen Erbbaurechts zahlt also nicht den Preis des Volleigentums, sondern im Beispiel rund 85 Prozent davon, und er übernimmt die Zinspflicht für die Restlaufzeit. Spiegelbildlich ergibt sich der Wert des Erbbaugrundstücks für den Bodeneigentümer aus dem abgezinsten Bodenwert und dem kapitalisierten Erbbauzins. In Österreich gibt es keine vergleichbar detaillierte Verordnung; die Bausteine sind dieselben, und zusätzlich zählt, dass bei Erlöschen des Baurechts ohne andere Vereinbarung nur ein Viertel des Bauwerts entschädigt wird³: Bei einem Bauwert von 300.000 Euro am Ende der Laufzeit wären das 75.000 Euro. Wie sich dieser Wert zu Verkehrswert, Marktwert und Beleihungswert der Bank verhält, erklärt der Beitrag zum Unterschied zwischen Verkehrswert, Marktwert und Beleihungswert.

Wem gehört das Gebäude? So prüfen Sie es im Grundbuch

Die Antwort steht fast immer in drei Schritten im Grundbuch, der Rest im Vertrag.

Schritt 1: Grundbuchsauszug der Liegenschaft besorgen. In Österreich kann das jede Person, in Deutschland nur, wer ein berechtigtes Interesse darlegt; die Wege und Gebühren stehen im Leitfaden zur Eigentümersuche, die Bedeutung der einzelnen Zeilen im Beitrag über den Aufbau des Grundbuchsauszugs.

Schritt 2: Das Lastenblatt lesen. Ein österreichisches Baurecht entsteht durch die Eintragung als Last des Grundstücks, und für das Baurecht wird gleichzeitig eine besondere Grundbuchseinlage eröffnet, in der alle Eintragungen gegen den Bauberechtigten vollzogen werden³. Finden Sie im C-Blatt der Liegenschaft ein Baurecht, suchen Sie die zugehörige Baurechtseinlage; dort steht, wem das Haus gehört. In Deutschland nimmt die Eintragung im Grundbuch des Grundstücks auf das Erbbaugrundbuch Bezug, in dem Erbbauberechtigter und Grundstückseigentümer vermerkt sind⁴. Steht in beiden Ländern nichts dergleichen im Grundbuch, gehört das Gebäude dem eingetragenen Eigentümer der Liegenschaft.

Schritt 3: Nach einem Superädifikat fragen. Es hat keinen eigenen Grundbuchskörper; sein Eigentum wird durch Urkundenhinterlegung bei Gericht übertragen⁵. Fragen Sie den Grundeigentümer nach dem Nutzungs- oder Pachtvertrag und beim zuständigen Bezirksgericht nach einer hinterlegten Urkunde. Ohne beides ist das Haus im Zweifel Bestandteil der Liegenschaft⁸.

Steht im B-Blatt eine GmbH, eine Stiftung oder eine Erbengemeinschaft, führt der nächste Schritt ins Firmenbuch oder zum Verlassenschaftsverfahren; wie Sie dort die handelnden Personen finden, zeigt der Beitrag über GmbH, Stiftung und Erbengemeinschaft im Grundbuch.

Was ein CheckValue-Bericht zum Haus auf fremdem Grund zeigt und was nicht

Zuerst die Grenze: Der Bericht bewertet eine Adresse so, als gehörten Haus und Grund zusammen. Ob ein Baurecht, ein Erbbaurecht oder ein Superädifikat besteht, steht im Grundbuch und nicht in den Preisdaten, aus denen die Bewertung entsteht; der Bericht weist es deshalb nicht aus, und den Eigentümer nennt er nur für Adressen in den USA.

Nützlich ist der Bericht an einer anderen Stelle: Der Wert des Volleigentums, den er mit Punktwert, Spanne und Vergleichskäufen liefert, ist genau die Ausgangsgröße, von der § 50 ImmoWertV die Bewertung des Erbbaurechts ableitet¹¹. Wer den Bodenwert aus den amtlichen Bodenrichtwerten und den Erbbauzins aus dem Vertrag kennt, kann die Rechnung oben für das eigene Haus nachvollziehen. Das amtliche Orthofoto im Bericht zeigt außerdem Zuschnitt und Bebauung der Parzelle. Die kostenlose Vorschau Ihres Berichts gibt es für jede Adresse, auch für eine fremde; Makler und Verwalter, die regelmäßig Baurechtsobjekte einordnen müssen, finden die Konditionen für Berichte mit eigenem Briefkopf auf der Seite für Profis.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Zahlen und Regeln tragen das Jahr ihrer Veröffentlichung; die aktuelle Fassung finden Sie in der zitierten Quelle.

Josef Eckmair MBA

Mitgründer von CheckValue · Über 20 Jahre Immobilienerfahrung auf Teneriffa und in Österreich · Geprüft von Christian Eckmair

Josef Eckmair MBA ist Mitgründer von CheckValue (CBDNOL GmbH, Ansfelden, Österreich). Er hat über 20 Jahre Immobilienerfahrung auf Teneriffa und in Österreich und schreibt über Gutachten, Steuern, Verkaufskosten und Bewertungen für Profis.

Artikel von Josef Eckmair →

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