Was ist das Grundbuch? Aufbau, Einsicht und Unterschied zum Kataster

Die Frage „Was ist das Grundbuch?“ stellt sich meist in einem konkreten Moment: beim ersten Wohnungskauf, wenn der Notar von der Einlagezahl spricht, beim Erbfall, wenn ein Haus umgeschrieben werden soll, oder beim Streit um einen Grenzzaun. Dieser Beitrag beantwortet die Frage für Österreich, Deutschland und die Schweiz in einem Durchgang: was das Register leistet, seit wann es existiert, wer es führt, was drinsteht, wer hineinsehen darf, was ein Auszug kostet und worin es sich vom Kataster unterscheidet. Wie Sie mit dem Register herausfinden, wem ein Grundstück gehört, zeigt der Leitfaden zur Eigentümersuche; hier geht es um das Grundbuch selbst.

Was ist das Grundbuch, und wozu braucht man es?

Das Grundbuch ist ein von den Bezirksgerichten geführtes öffentliches Verzeichnis, in das Grundstücke und die an ihnen bestehenden dinglichen Rechte eingetragen werden: Eigentum, Wohnungseigentum, Pfandrecht, Baurecht, Dienstbarkeiten und Reallasten². Dazu kommen Anmerkungen, etwa der Rangordnung, einer Insolvenz oder eines laufenden Versteigerungsverfahrens, und Ersichtlichmachungen, die auf rechtlich erhebliche Tatsachen hinweisen². Zwei Grundsätze machen aus dieser Liste ein Rechtsinstrument.

Der erste ist der Eintragungsgrundsatz: Dingliche Rechte an einer Liegenschaft werden nur durch die Eintragung erworben². Das Allgemeine Grundbuchsgesetz formuliert es so, dass Erwerb, Übertragung, Beschränkung und Aufhebung bücherlicher Rechte ausschließlich durch die Eintragung ins Hauptbuch bewirkt werden¹. Wer einen Kaufvertrag unterschreibt und den Preis bezahlt, ist deshalb noch nicht Eigentümer; Eigentümer wird er mit der Einverleibung im B-Blatt. Der zweite ist der Vertrauensgrundsatz, im deutschen Sprachraum auch öffentlicher Glaube des Grundbuchs genannt: Jeder darf grundsätzlich auf die Richtigkeit und Vollständigkeit des Grundbuchs in Verbindung mit der Urkundensammlung vertrauen². Beide Grundsätze zusammen erklären, warum beim Immobilienkauf niemand dem Wort des Verkäufers glauben muss: Entscheidend ist, was in der Einlage steht, und wirksam wird eine Änderung erst dort.

Technisch besteht das österreichische Grundbuch aus zwei Teilen: dem Hauptbuch mit den Eintragungen und der Urkundensammlung, in der von jeder Urkunde, die einer Eintragung zugrunde liegt, eine beglaubigte Abschrift aufbewahrt wird¹; seit der Umstellung wird diese Sammlung als Urkundendatenbank gespeichert statt als Papierakt⁴. Die Eintragungen selbst gibt es in drei Arten: Einverleibungen als unbedingte Rechtserwerbe, Vormerkungen als bedingte und bloße Anmerkungen¹.

Seit wann gibt es das Grundbuch?

Die heutige Form des Registers ist älter als die Republik. In Österreich wurde mit dem Gesetz vom 25. Juli 1871, RGBl. Nr. 95, ein allgemeines Grundbuchsgesetz eingeführt; das derzeit geltende Allgemeine Grundbuchsgesetz 1955 setzte dieses Gesetz mit seinem Inkrafttreten außer Kraft und führt die Materie seither fort¹. Die Papierbände sind inzwischen Geschichte: Das Grundbuchsumstellungsgesetz vom 27. November 1980 ermächtigte das Justizministerium, das Grundbuch auf automationsunterstützte Datenverarbeitung umzustellen, und bestimmt, dass das Hauptbuch nur noch durch Speicherung der Eintragungen in einer Datenbank geführt wird, die mit dem Grundstücksverzeichnis des Katasters verknüpft ist, der Grundstücksdatenbank⁴. Diese zentrale Datenbank ist im Bundesrechenzentrum eingerichtet².

In Deutschland trägt die Grundbuchordnung das Ausfertigungsdatum 24. März 1897; sie gilt heute in der Fassung der Bekanntmachung vom 26. Mai 1994 und wurde zuletzt im Juni 2026 geändert⁷. Das Schweizer Grundbuch ist ein staatliches Register der dinglichen Rechte an Grundstücken nach dem Zivilgesetzbuch; nach Artikel 942 ZGB werden Grundstücke gestützt auf die amtliche Vermessung aufgenommen, und je nach Kanton liegt das Register bis heute in Papierform vor oder wird digital geführt⁸.

Wo wird das Grundbuch geführt?

Die Antwort hängt vom Land ab, und sie entscheidet darüber, an wen Sie sich wenden.

In Österreich bedeutet „wo liegt das Grundbuch auf“ heute zweierlei: Rechtlich wird es beim Bezirksgericht geführt, und dort kann es jedermann in Gegenwart eines Grundbuchsbeamten einsehen und Auszüge verlangen¹. Praktisch liegt derselbe Datenbestand in der Grundstücksdatenbank, die Sie über das Internet abfragen⁴. In Deutschland ist das Grundbuchamt eine Abteilung des Amtsgerichts, in dessen Bezirk das Grundstück liegt⁷. In der Schweiz fragen Sie beim Grundbuchamt des Kantons oder Kreises an, in dem die Parzelle liegt⁸.

Was steht im Grundbuch? A-, B- und C-Blatt

Das österreichische Hauptbuch ist zunächst in Katastralgemeinden gegliedert; innerhalb einer Katastralgemeinde trägt jede Liegenschaft eine Einlagezahl, und diese Grundbuchseinlage besteht aus drei Blättern³:

• A-Blatt (Gutsbestandsblatt). Der Teil A1 listet alle zur Liegenschaft gehörenden Grundstücke mit ihrer Grundstücksnummer; der Teil A2 nennt die mit dem Eigentum verbundenen Rechte, öffentlich-rechtliche Beschränkungen und Veränderungen am Gutsbestand³. Hier steht, was die Liegenschaft ist und was ihr zusteht.
• B-Blatt (Eigentumsblatt). Hier stehen die Eigentümerin oder der Eigentümer, bei mehreren Personen ihre Anteile als Bruchzahl, die Urkunde, auf der der Erwerb beruht, und Beschränkungen des Eigentums³. Dieses Blatt beantwortet die Frage nach dem Eigentümer.
• C-Blatt (Lastenblatt). Es enthält die mit dem Eigentum verbundenen Belastungen, etwa Pfandrechte, Veräußerungs- und Belastungsverbote, Dienstbarkeiten sowie Bestands-, Vor- und Wiederkaufsrechte³. Dieses Blatt entscheidet, ob ein Kauf einfach oder kompliziert wird.

Wichtig ist, was nicht im Hauptbuch steht: kein Kaufpreis, kein Wert, kein Bauzustand; ein Mietverhältnis nur dann, wenn ein Bestandrecht ausnahmsweise einverleibt ist³. Der Preis steht im Kaufvertrag, und der liegt in der Urkundensammlung, die zu jeder Eintragung die beglaubigte Abschrift der Urkunde aufbewahrt¹. Wie Sie die Zeilen einer Einlage im Detail entschlüsseln, auch das deutsche Blatt mit Bestandsverzeichnis und Abteilungen, erklärt der Beitrag zum Grundbuchauszug lesen und verstehen. Steht im B-Blatt keine Person, sondern eine GmbH, eine Privatstiftung oder eine Erbengemeinschaft, hilft der Beitrag zu Gesellschaften und Stiftungen im Grundbuch weiter.

Wer darf das Grundbuch einsehen?

Hier liegt der größte Unterschied zwischen den drei Ländern, und er überrascht viele, die zwischen Österreich und Deutschland umziehen.

Österreich. Das Grundbuch ist öffentlich; einsehen und Auszüge verlangen darf jede Person, ohne ein Interesse zu begründen¹. Für die elektronische Abfrage gilt dasselbe: Jede Person darf das Grundbuch, die Urkundensammlung und die Hilfsverzeichnisse aus der Grundstücksdatenbank abfragen⁴. Eine einzige Ausnahme gibt es: Das Personenverzeichnis, also die Suche nach dem Namen einer Person statt nach einer Liegenschaft, ist der Allgemeinheit nicht zugänglich; abfragen dürfen es unter anderem Notare, wenn sie als Gerichtskommissäre in Verlassenschaftssachen verbücherte Rechte eines Verstorbenen ermitteln⁴. Notare müssen in ihrer Kanzlei außerdem jedermann Grundbuchseinsicht gewähren⁴.

Deutschland. Die Einsicht ist jedem gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegt; soweit die Einsicht gestattet ist, kann eine Abschrift verlangt werden, und über jede Einsicht wird ein Protokoll geführt⁷. Ein Kaufinteressent mit Vorvertrag, ein Gläubiger oder ein Nachbar im Grenzstreit hat ein solches Interesse, bloße Neugier über den Besitz des Kollegen nicht. Wenig bekannt ist die Kehrseite dieses Protokolls: Wer in Deutschland Eigentümer eines Grundstücks ist, kann auf Verlangen Auskunft daraus erhalten, also erfahren, wer in sein Grundbuch gesehen hat; nach zwei Jahren darf das Protokoll vernichtet werden⁷.

Schweiz. Die Schweiz öffnet ihr Register nur zum Teil: Wer kein Interesse nachweist, bekommt trotzdem Auskunft darüber, wie das Grundstück bezeichnet und beschrieben ist, wer als Eigentümer eingetragen ist und in welcher Eigentumsform, wann erworben wurde und welche Dienstbarkeiten, Grundlasten und bestimmten Anmerkungen bestehen; für weitere Angaben wie Grundpfandrechte muss ein Interesse glaubhaft gemacht werden⁸.

Wo finde ich das Grundbuch, und was kostet ein Auszug?

In Österreich führen drei Wege zum Auszug. Erstens der Schalter des Bezirksgerichts, wo für einen Hauptbuchauszug samt Hilfsverzeichnissen eine Gerichtsgebühr von 19 Euro anfällt, Gebührenstand 1. August 2026⁵. Zweitens der Notar, der in seiner Amtskanzlei jedermann Grundbuchseinsicht zu gewähren hat⁴. Drittens das Internet: über JustizOnline des Justizministeriums oder über eine der Verrechnungsstellen, die das Justizministerium dazu autorisiert hat; die ÖGIZIN GmbH arbeitet als Tochter der Notariatskammer ausschließlich für Notare, neun weitere Verrechnungsstellen sprechen unterschiedliche Teilnehmerkreise an, und die meisten von ihnen nehmen Kundinnen und Kunden aus allen Berufsgruppen⁶. Die Gerichtsgebühren der Internetabfrage sind niedriger als am Schalter: Die Vollabfrage einer Einlagezahl kostet 4,89 Euro, ein einzelnes A-, B- oder C-Blatt 2,60 Euro, die Abfrage der letzten Tagebuchzahl 0,61 Euro, eine Urkunde aus der Urkundensammlung 1,52 Euro und, wo sie zulässig ist, die Abfrage des Personenverzeichnisses 2,44 Euro je Person⁵. Verrechnungsstellen verlangen zusätzlich ein eigenes Entgelt⁶. Neu seit 1. Oktober 2026: Eigentümerinnen und Eigentümer rufen den Grundbuchauszug ihrer eigenen Liegenschaft über JustizOnline kostenlos ab⁶.

In Deutschland wenden Sie sich an das Grundbuchamt des zuständigen Amtsgerichts, legen Ihr berechtigtes Interesse dar und erhalten auf Wunsch eine Abschrift⁷. In der Schweiz ist das kantonale Grundbuchamt zuständig; die ohne Interessennachweis zugänglichen Angaben erhalten Sie dort auf Anfrage, für Grundpfandrechte müssen Sie Ihr Interesse glaubhaft machen⁸.

Was ist der Unterschied zwischen Grundbuch und Kataster?

Beide Register beschreiben dasselbe Grundstück, aber aus verschiedenen Richtungen. Das Grundbuch beantwortet die Frage nach den Rechten: Wem gehört es, wer hat ein Pfandrecht, wer darf darüber gehen, wer muss einem Verkauf zustimmen². Der Kataster beantwortet die Frage nach der Sache: Er ist eine von den Vermessungsämtern geführte öffentliche Einrichtung, die tatsächliche Grundstücksverhältnisse wie Lage, Fläche und Benützungsart ersichtlich macht und, soweit der Grenzkataster angelegt ist, die Grenzen verbindlich nachweist². Der Kataster ist dabei die Basis des Grundbuchs, weil er Katastralgemeinde und Grundstück erst definiert².

Seit der Umstellung auf die Grundstücksdatenbank sind die Daten beider Bereiche elektronisch miteinander verknüpft²; eine Vollabfrage zeigt deshalb die Katasterfläche im A-Blatt, obwohl sie rechtlich keine Grundbuchseintragung ist⁴. Deutschland trennt genauso: Das Grundbuch übernimmt die Bezeichnung der Grundstücke aus den amtlichen Verzeichnissen der Länder, dem Liegenschaftskataster⁷. Die Schweiz stützt die Aufnahme einer Parzelle ins Grundbuch auf die Pläne ihrer amtlichen Vermessung⁸. Wer wissen will, wo genau die Grenze zur Straße verläuft, braucht also den Kataster, nicht das Grundbuch; der Beitrag zur Frage, wem der Gehweg vor dem Grundstück gehört, zeigt das an einem Alltagsfall.

Was kostet es, nach dem Kauf im Grundbuch zu stehen?

Das Grundbuch kostet wenig, solange Sie nur hineinsehen, und spürbar, sobald Sie etwas eintragen lassen. Das folgende Beispiel rechnet beide Seiten mit österreichischen Marktzahlen durch: Der Medianpreis für Wohnungen lag 2025 bei 4 162 Euro je Quadratmeter, der für Wohnhäuser bei 2 836 Euro je Quadratmeter⁹. Eine 70 Quadratmeter große Wohnung zu diesem Median kostet also rund 291 000 Euro.

Die Prüfung kostet unter sieben Euro. Die Einverleibung des Eigentums kostet 1,1 Prozent des Kaufpreises, hier 3 201 Euro; wer den Kauf finanziert, zahlt für das Pfandrecht weitere 1,2 Prozent der Kreditsumme, im Beispiel zusammen rund zwei Prozent. Grunderwerbsteuer, Vertragserrichtung und Treuhand kommen hinzu und stehen nicht im Grundbuch; die vollständige Rechnung der Kaufnebenkosten und die übrigen Prüfschritte vor dem Angebot finden Sie in der Checkliste vor dem Hauskauf.

Grundbuch und Immobilienwert: was der Auszug nicht verrät

Das Grundbuch sagt, wem etwas gehört und was darauf lastet; es sagt nicht, was es wert ist. Selbst der Kaufpreis des Vorbesitzers steckt nur in der einzelnen Urkunde¹, und ein amtlicher Median je Quadratmeter beschreibt einen ganzen Markt, nicht Ihre Wohnung mit ihrer Lage, ihrem Zustand und ihrem Baujahr⁹. Für den Wert brauchen Sie eine zweite Quelle, und hier ordnet sich CheckValue ein: Der Bericht ist ein Bewertungsbericht, der die Adresse mit amtlichen Preisdaten, Vergleichsverkäufen und Kartendaten bewertet und das amtliche Orthofoto der Parzelle zeigt, mit dem Sie die Fläche aus dem A-Blatt gegen das Luftbild halten können. Das Grundbuch liest er nicht: Weder Lasten aus dem C-Blatt noch Urkunden fließen ein, und einen Eigentümer nennt er ausschließlich für US-Adressen aus den öffentlichen County-Registern, nie für Österreich, Deutschland oder die Schweiz. Beide Dokumente gehören zusammen: der Grundbuchauszug für die Rechte, der Bericht für den Preis. Mit der kostenlosen Vorschau für Ihre Adresse sehen Sie die Gliederung des Berichts, ehe Sie sich für den Kauf entscheiden; was ein einzelner Bericht und das Dreierpaket kosten, steht auf der Preisseite.

Dies ist eine allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Zahlen und Regeln tragen das Jahr ihrer Veröffentlichung; die aktuelle Fassung finden Sie in der zitierten Quelle.

Christian Eckmair

Mitgründer von CheckValue · Geschäftsführer der CBDNOL GmbH · Über 20 Jahre Immobilienerfahrung auf Teneriffa und in Österreich · Geprüft von Josef Eckmair MBA

Christian Eckmair ist Mitgründer von CheckValue und Geschäftsführer der CBDNOL GmbH (Ansfelden, Österreich). Er ist seit über 20 Jahren auf Teneriffa und in Österreich im Immobiliengeschäft tätig – Kauf, Sanierung, Vermietung und Verkauf von Wohnimmobilien – und schreibt über Immobilienwerte, Kaufprüfung und Grundbuch.

Artikel von Christian Eckmair →

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