Wie tief reicht mein Grundstückseigentum? Boden, Wasser, Leitungen

Die Frage taucht fast immer mit einem Vorhaben auf. Eine Erdwärmesonde soll in den Garten, ein Brunnen die Bewässerung speisen, der Nachbar plant eine Tiefgarage bis an die Grenze, im Aushub liegt verkaufsfähiger Schotter, oder ein Versorger will eine Leitung quer über die Parzelle legen. Dann reicht die Antwort „Ihnen gehört alles bis zum Erdkern" nicht mehr, denn sie ist falsch. Dieser Beitrag zeigt, wie weit das Eigentum nach unten tatsächlich trägt, wo Bergrecht, Wasserrecht und Nachbarrecht es abschneiden, und wie Sie beides nachsehen: was im Grundbuch steht und was Sie bei einer Behörde erfragen müssen.

Wie tief gehört einem das Grundstück? Die Regel in drei Ländern

Der entscheidende Begriff ist nicht Tiefe, sondern Interesse. Deutschland formuliert es in zwei Sätzen: Das Recht des Eigentümers erstreckt sich auf den Raum über der Oberfläche und auf den Erdkörper unter der Oberfläche; Einwirkungen in solcher Höhe oder Tiefe, dass er an ihrer Ausschließung kein Interesse hat, kann er jedoch nicht verbieten¹. Die Schweiz sagt dasselbe in einem Satz: Das Eigentum an Grund und Boden erstreckt sich nach oben und unten auf Luftraum und Erdreich, soweit für die Ausübung des Eigentums ein Interesse besteht².

Praktisch heißt das: Der Hausanschluss in zwei Metern, der Keller in vier, die Erdwärmesonde in hundert Metern berühren Ihr Interesse, ein Verkehrstunnel in großer Tiefe, der an der Oberfläche nicht spürbar ist, in der Regel nicht. Steht dagegen die Frage im Vordergrund, auf wessen Namen die Liegenschaft überhaupt läuft, hilft der Leitfaden Eigentümer im Grundbuch finden.

Österreich: Was § 297 ABGB regelt und was nicht

Wer in Österreich nach der Tiefe sucht, landet meist bei § 297 ABGB. Die Bestimmung ordnet Gebäude, die mit der Absicht errichtet wurden, stets auf dem Boden zu bleiben, den unbeweglichen Sachen zu und zählt auf, was durch Erde, Mauerwerk, Nägel oder Nieten befestigt ist³. Sie beschreibt also, was zur Liegenschaft zählt, und nicht, bis zu welcher Tiefe Ihr Eigentum trägt. Eine Metergrenze steht dort nicht, und sie steht auch sonst im ABGB nicht.

Die Lücke füllen zwei Spezialgesetze, und sie füllen sie sehr deutlich. Das Mineralrohstoffgesetz nimmt die bundeseigenen Rohstoffe und einen Teil der bergfreien ausdrücklich aus dem Eigentum an Grund und Boden heraus⁴. Das Wasserrechtsgesetz 1959 weist umgekehrt das Grundwasser dem Grundeigentümer zu, bindet dessen Benutzung aber an Bewilligungen⁵. Für die Praxis gilt deshalb dieselbe Faustregel wie in Deutschland und der Schweiz: Nach unten gehört Ihnen, was Sie vernünftigerweise nutzen können, abzüglich dessen, was der Gesetzgeber eigens an sich gezogen hat.

Wem gehört das Grundwasser unter meinem Grundstück?

Hier gehen die Rechtsordnungen am weitesten auseinander. Österreich zählt das in einem Grundstück enthaltene unterirdische Wasser zu den Privatgewässern und ordnet es dem Grundeigentümer zu⁵. Deutschland verneint Eigentum überhaupt: Wasser eines fließenden oberirdischen Gewässers und Grundwasser sind nicht eigentumsfähig, und das Grundeigentum berechtigt nicht zu einer Gewässerbenutzung, die einer behördlichen Zulassung bedarf⁶.

Beim Hausbrunnen treffen sich die beiden Wege wieder. In Österreich brauchen Sie für den notwendigen Haus- und Wirtschaftsbedarf keine Bewilligung, wenn die Förderung nur mit handbetriebenen Pump- oder Schöpfwerken erfolgt oder die Entnahme in angemessenem Verhältnis zum eigenen Grund steht; in allen anderen Fällen entscheidet die Wasserrechtsbehörde, und artesische Brunnen sind jedenfalls bewilligungspflichtig⁵. In Deutschland ist die Benutzung für den Haushalt erlaubnisfrei, ausdrücklich auch die Wärmeversorgung über den Entzug von Wärme aus dem Wasser, ebenso der landwirtschaftliche Hofbetrieb und geringe Mengen zu einem vorübergehenden Zweck, soweit keine signifikanten nachteiligen Auswirkungen zu erwarten sind; das Landesrecht darf zusätzliche Anforderungen stellen⁷.

Wem gehören Bodenschätze, wenn im Aushub etwas Wertvolles liegt?

Österreich teilt mineralische Rohstoffe in drei Gruppen, und innerhalb der bergfreien Gruppe trennt das Gesetz noch ein zweites Mal. § 3 Abs. 1 Z 1 bis 3 MinroG nennt alle Rohstoffe, aus denen Eisen, Kupfer, Silber, Gold, Zink, Blei, Aluminium, Lithium oder Seltene Erden technisch gewinnbar sind, dazu Gips, Anhydrit, Schwerspat, Flußspat, Graphit, Talk, Kaolin und Leukophyllit sowie alle Arten von Kohle und Ölschiefer. Bundeseigen sind Steinsalz und die mit ihm vorkommenden Salze, Kohlenwasserstoffe sowie uran- und thoriumhaltige Rohstoffe samt den Hohlräumen der Kohlenwasserstoffträger. Auf die Gruppen nach § 3 Abs. 1 Z 1 bis 3 und auf die bundeseigenen Rohstoffe erstreckt sich das Eigentum an Grund und Boden nicht (§ 3 Abs. 2, § 4 Abs. 2 MinroG), und grundeigen ist nach § 5 MinroG, was in keiner dieser Listen steht⁴.

Die vierte Ziffer liegt anders, und das ist der Fall, den ein Grundeigentümer tatsächlich trifft. Magnesit, Kalkstein ab 95 Prozent Kalziumkarbonat und basaltische Gesteine wie Diabas als Festgesteine sowie Quarzsand ab 80 Prozent Siliziumdioxid und Tone als Lockergesteine sind bergfrei, stehen in § 3 Abs. 2 MinroG aber nicht und bleiben daher im Eigentum des Grundeigentümers. § 67a MinroG nimmt diese Gruppe zusätzlich von einer Reihe bergrechtlicher Bestimmungen aus, unter anderem von der Eintragung in das Bergbuch nach § 40⁴. Wer unter dem Garten Kalkstein oder Ton hat, besitzt ihn also, und ob daraus ein Abbau werden darf, klärt die Bergbehörde.

Deutschland baut dasselbe Modell anders auf. Grundeigene Bodenschätze stehen im Eigentum des Grundeigentümers, auf bergfreie erstreckt sich sein Eigentum nicht; bergfrei sind Metalle und Erze, Lithium, Kohlenwasserstoffe, Stein- und Braunkohle, Graphit, die Salze, Sole, Flußspat, Schwerspat, Helium und Wasserstoff, und als bergfrei gilt zusätzlich Erdwärme aus Bohrungen ab einer Teufe von 400 Metern⁸. Zu den grundeigenen Bodenschätzen zählen etwa Dachschiefer, Kaolin, Bentonit, Basaltlava und Tone, die sich für feuerfeste Erzeugnisse eignen, außerdem alle übrigen Bodenschätze, soweit sie untertägig gewonnen werden⁸.

Ein Fund macht also niemanden zum Bergwerksbesitzer. Dass ein Grundstück über einer Lagerstätte liegt, kann den Wert dennoch verändern, weil Abbaurechte, Bergschäden und Auflagen die Nutzung prägen. Wie solche Lasten und Rechte im Register erscheinen, erklärt der Beitrag zum Lesen des Grundbuchauszugs.

Darf ich beliebig tief bauen oder bohren?

Nein, und die erste Schwelle liegt tiefer, als viele erwarten. In Deutschland gelten für Bohrungen, die mehr als hundert Meter in den Boden eindringen sollen, die bergrechtlichen Vorschriften entsprechend; Beginn und Einstellung der Bohrarbeiten sind mindestens zwei Wochen vorher anzuzeigen, und die Anzeige darf frühestens neun Monate vor dem Bohrbeginn erfolgen⁹. Für Bohrungen bis 400 Meter zur Aufsuchung oder Gewinnung von Erdwärme hat die Behörde vier Wochen Zeit, die Unterlagen zu prüfen; äußert sie sich in dieser Frist nicht, gilt eine Betriebsplanpflicht als nicht erforderlich⁹.

In Österreich steht die wasserrechtliche Seite im Vordergrund. Jede Erschließung oder Benutzung des Grundwassers und jeder damit zusammenhängende Eingriff in den Grundwasserhaushalt braucht die Bewilligung der Wasserrechtsbehörde, soweit nicht der schmale Ausnahmefall des Haus- und Wirtschaftsbedarfs greift⁵. Dazu kommt in beiden Ländern das Baurecht: Keller, Baugrube, Rampe und Tiefgarage sind Teil des Bauvorhabens, und welche Unterlagen und Nachweise die Baubehörde dafür sehen will, klären Sie am besten vor dem Einreichplan mit ihr selbst.

Beispiel: 760 m² Bauland in Niederbayern mit Leitungsstreifen und Erdwärmesonden

Ein Rechenbeispiel mit erfundener Adresse. Ein Ehepaar kauft ein unbebautes Grundstück von 760 m² in Niederbayern. Für den Regierungsbezirk weist das Bayerische Landesamt für Statistik für 2025 einen durchschnittlichen Kaufwert von 198 Euro je Quadratmeter baureifen Landes aus, bei 428 Euro im bayerischen Durchschnitt und 1 176 Euro in Oberbayern¹⁰. Das Amt hält ausdrücklich fest, dass diese Kaufwerte methodisch keine echte Preisstatistik sind, weil Lage, Größe und Verwandtschaft zwischen den Parteien jeden einzelnen Kauffall prägen¹⁰. Als Orientierung für das Beispiel genügen sie.

Der Leitungsstreifen ist in diesem Beispiel die teurere Überraschung: Er kostet keine Gebühr, nimmt aber dauerhaft Baufläche weg und wirkt gegen jeden künftigen Eigentümer. Wer vor einem Kauf systematisch prüfen will, was unter und neben der Parzelle liegt, findet die Reihenfolge in der Checkliste vor dem Hauskauf.

Welche Leitungsrechte stehen im Grundbuch und welche nicht?

Eingetragen wird, was dinglich wirkt. In Österreich steht die Dienstbarkeit im C-Blatt, dem Lastenblatt der Einlage; ihr Wesen beschreibt § 472 ABGB: Der Eigentümer ist verbunden, zum Vorteil eines Anderen in Rücksicht seiner Sache etwas zu dulden oder zu unterlassen, und das Recht wirkt gegen jeden Besitzer der dienstbaren Sache¹¹. In Deutschland steht das Gegenstück in Abteilung II; § 1018 BGB erlaubt die Belastung eines Grundstücks zugunsten des Eigentümers eines anderen, damit dieser es in einzelnen Beziehungen benutzen darf, bestimmte Handlungen unterbleiben oder ein Recht nicht ausgeübt wird¹².

Verlassen sollten Sie sich auf das Register allein nicht. Die Schweiz zeigt am klarsten, warum: Die Dienstbarkeit für eine Versorgungsleitung entsteht dort mit der Erstellung der Leitung, wenn diese äußerlich wahrnehmbar ist, und erst andernfalls mit der Eintragung in das Grundbuch². Dazu kommt das Nachbarrecht: Jeder Grundeigentümer muss die Durchleitung von Röhren und Leitungen zur Versorgung und Entsorgung gegen volle Entschädigung gestatten, wenn ein anderes Grundstück sonst nicht oder nur mit unverhältnismäßigen Kosten erschlossen werden kann, und das Durchleitungsrecht lässt sich einem gutgläubigen Erwerber auch ohne Eintragung entgegenhalten².

Drei Stellen lohnen deshalb den Anruf, bevor der Bagger kommt: der Versorger für Strom, Gas, Wasser und Telekommunikation, die Gemeinde für Kanal und öffentliche Anlagen, und die Behörde, die Altlasten und Verdachtsflächen führt. Steht im Grundbuch eine Gesellschaft oder eine Erbengemeinschaft, lesen Sie vorher, wie Sie hinter Firmen und Erbengemeinschaften die handelnden Personen finden.

Was ein CheckValue-Bericht über Grund und Boden zeigt

Eines kann der Bericht nicht, und das sagen wir vor dem Kauf: Dienstbarkeiten, Leitungsrechte, Bergbauberechtigungen und wasserrechtliche Bescheide liest er nicht aus. Diese Angaben stehen im Grundbuch und in den Akten der Behörden, und dort müssen Sie sie holen. Den eingetragenen Eigentümer nennt CheckValue ausschließlich für Adressen in den USA, wo er aus öffentlichen Registern der Counties stammt.

Was der Bericht zur Parzelle liefert, ist die Lageseite der Frage. Das amtliche Orthofoto zeigt Zuschnitt, Bebauung und Nachbarschaft von oben, Satellitenbild und 3D-Ansicht ergänzen die Perspektive, und die Hochwasserkarte beantwortet bei unbebautem Land oft mehr als jede Preistabelle. Dazu kommen Wert und Spanne, der Quadratmeterpreis im Vergleich zum Bezirk und die Vergleichskäufe aus der Umgebung, jeweils mit der Quelle daneben. Die kostenlose Vorschau Ihres Berichts lässt sich für jede Adresse öffnen, auch für ein Grundstück, das Sie erst kaufen wollen. Die Pakete für mehrere Adressen finden Sie unter Preise.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Zahlen und Regeln tragen das Jahr ihrer Veröffentlichung; die aktuelle Fassung finden Sie in der zitierten Quelle.

Christian Eckmair

Mitgründer von CheckValue · Geschäftsführer der CBDNOL GmbH · Über 20 Jahre Immobilienerfahrung auf Teneriffa und in Österreich · Geprüft von Josef Eckmair MBA

Christian Eckmair ist Mitgründer von CheckValue und Geschäftsführer der CBDNOL GmbH (Ansfelden, Österreich). Er ist seit über 20 Jahren auf Teneriffa und in Österreich im Immobiliengeschäft tätig – Kauf, Sanierung, Vermietung und Verkauf von Wohnimmobilien – und schreibt über Immobilienwerte, Kaufprüfung und Grundbuch.

Artikel von Christian Eckmair →

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