Wie bewerte ich mein Haus online, ohne dass danach Makler anrufen?

Die Beschwerde klingt immer gleich: „Ich wollte nur wissen, was mein Haus ungefähr wert ist, und seit drei Wochen rufen Makler an, die ich nie kontaktiert habe.“ Der Ärger ist berechtigt, aber kein Zufall und kein Datenleck. Er ist das Geschäftsmodell einer bestimmten Sorte von Bewertungsformularen, und wer es einmal verstanden hat, erkennt die Formulare auf den ersten Blick. Dieser Beitrag erklärt, warum nach einer Online-Bewertung das Telefon klingelt, welche Rechte Sie in Österreich und Deutschland haben, wie Sie laufende Anrufe abstellen und wie Sie zu einer Zahl kommen, ohne Ihre Nummer herzugeben. Was vom Verkaufspreis am Ende übrig bleibt, zeigt der Leitfaden zu Verkaufskosten und Nettoerlös; dieser Text bleibt beim Schritt davor, der ersten Zahl.

Warum ruft nach der Online-Bewertung überhaupt ein Makler an?

Ein Formular, das Ihnen eine kostenlose Bewertung verspricht und dafür Ihre Telefonnummer verlangt, verdient sein Geld nicht mit der Bewertung. Es verdient mit Ihnen. In der Branche heißt das Produkt Lead: ein Datensatz aus Adresse, Objektdaten, Name, Telefonnummer und, besonders wertvoll, der Angabe, ob und wann Sie verkaufen wollen. Betreiber solcher Formulare sind Portale, Lead-Agenturen oder Makler selbst, die den Kontakt an Maklerbüros im Umkreis verkaufen oder gegen eine Beteiligung an der späteren Provision weitergeben. Die Schätzung, die Sie dafür bekommen, ist bewusst grob gehalten oder wird erst „im persönlichen Gespräch“ verraten, denn eine Zahl, die am Bildschirm steht, braucht keinen Anruf.

Daraus erklären sich die drei Dinge, über die sich Eigentümer am häufigsten beschweren. Erstens ruft der Makler schnell an, oft innerhalb von Minuten, weil ein frischer Kontakt mehr wert ist als ein alter. Zweitens rufen mehrere Makler hintereinander an, weil manche Betreiber denselben Kontakt an mehrere Büros abgeben oder mehrere Mitarbeiter dieselbe Liste bearbeiten. Drittens lassen die Anrufe nach einer höflichen Absage nicht nach, weil Ihr Datensatz in einem Vertriebssystem liegt, das Wiedervorlagen erzeugt, bis jemand den Status ändert. Nichts davon ist persönlich gemeint; es ist der Prozess, für den Ihre Nummer bezahlt wurde.

Der Preis einer „kostenlosen“ Bewertung ist also das Verkaufsgespräch. Warum das Formular die Nummer überhaupt vor dem Ergebnis verlangt, erklärt der Beitrag zur Telefonnummer-Pflicht bei kostenlosen Online-Bewertungen; was solche Schätzungen rechnerisch leisten, der Beitrag zur Genauigkeit von Online-Immobilienbewertungen.

Woran Sie ein Lead-Formular erkennen, bevor Sie Ihre Nummer eintippen

Die Erkennungsmerkmale stehen auf der Seite selbst, man muss sie nur lesen, bevor man tippt:

• Pflichtfeld Telefonnummer. Eine Berechnung braucht Adresse, Fläche, Baujahr und Zustand. Sie braucht keine Rufnummer. Ist das Feld ein Pflichtfeld, soll jemand anrufen.
• Die Frage nach dem Verkaufszeitpunkt. „Wann möchten Sie verkaufen?“ mit den Antworten „sofort“, „in 3 bis 6 Monaten“, „nur Interesse“ dient nicht der Bewertung, sondern der Sortierung des Kontakts nach Dringlichkeit.
• Das Ergebnis kommt später. „Ihr persönlicher Berater meldet sich mit der Bewertung“ oder „Ergebnis per Telefon“ bedeutet, dass die Zahl der Anlass für den Anruf ist.
• Die Einwilligung im Kleingedruckten. Suchen Sie in der Datenschutzerklärung nach „Partner“, „Makler“, „Weitergabe“ und „Dritte“. Die DSGVO verlangt, dass ein Einwilligungstext von anderen Erklärungen klar unterscheidbar ist³; wer ihn in einen Absatz über Nutzungsbedingungen packt, hat einen Grund dafür.
• Die Spanne. Eine Gratis-Schätzung, die für ein Einfamilienhaus eine Spanne von 150.000 € ausgibt, ist keine Bewertung, sondern ein Gesprächsöffner.

Der Gegentest ist einfach: Ein Werkzeug, das die Zahl am Bildschirm zeigt, seine Quellen nennt und Ihre Nummer gar nicht wissen will, hat kein Interesse an Ihrem Anruf.

Darf ein Makler mich nach einer Online-Bewertung ungefragt anrufen?

Nur, wenn Sie vorher eingewilligt haben. In Österreich setzt § 174 Abs. 1 TKG 2021 jedem Werbeanruf die vorherige Einwilligung des Angerufenen voraus; sie kann jederzeit widerrufen werden, und der Anrufer darf seine Rufnummer weder unterdrücken noch verfälschen¹. Wer trotzdem anruft, begeht eine Verwaltungsübertretung mit einer Geldstrafe bis zu 100.000 €¹; die Anzeige nimmt das Fernmeldebüro in Wien entgegen⁴. In Deutschland zählt § 7 Abs. 2 Nr. 1 UWG den Werbeanruf bei einem Verbraucher, der nicht vorher ausdrücklich zugestimmt hat, zu den unzumutbaren Belästigungen²; die Bundesnetzagentur kann dafür Bußgelder bis zu 300.000 € verhängen⁵. Werbende Unternehmen müssen die Einwilligung seit Oktober 2021 dokumentieren und aufbewahren⁶, Sie dürfen also fragen, worauf sich der Anruf stützt.

Der unbequeme Teil: Das Häkchen unter dem Bewertungsformular war in vielen Fällen genau diese Einwilligung. „Ich bin einverstanden, dass mich ein regionaler Immobilienexperte zur Bewertung kontaktiert“ ist rechtlich eine Zustimmung zu Werbeanrufen. Ob sie wirksam erteilt wurde, hängt von ihrer Gestaltung ab: Die DSGVO verlangt ein Ersuchen in klarer Sprache, klar getrennt von anderen Sachverhalten, und den Hinweis auf das Widerrufsrecht vor der Erteilung³. In der Praxis zählt für Sie aber weniger, ob die Einwilligung damals wirksam war, als dass Sie sie heute widerrufen können und der Widerruf so einfach sein muss wie die Erteilung³.

Dass der Weg zur Behörde kein Einzelfall ist, zeigen die deutschen Zahlen: 2025 gingen bei der Bundesnetzagentur 39.842 schriftliche Beschwerden zu unerlaubter Telefonwerbung ein, sechs Prozent mehr als 2024, und die Behörde bearbeitete 13 große Bußgeldverfahren und verhängte Bußgelder von insgesamt über 1,099 Millionen Euro⁶.

So stoppen Sie die Anrufe: Widerruf, Widerspruch, Auskunft, Löschung

Die Reihenfolge zählt, weil jeder Schritt den nächsten vorbereitet:

1. Beim nächsten Anruf drei Fragen stellen. Welches Unternehmen ruft an, woher stammt meine Nummer, wer hat sie weitergegeben? Notieren Sie Datum, Uhrzeit, Rufnummer, Firma und Gesprächspartner. Erklären Sie am Telefon, dass Sie Ihre Einwilligung widerrufen und weiteren Werbeanrufen widersprechen, und sagen Sie, dass Sie das schriftlich bestätigen werden.
2. Ein Schreiben an den Betreiber des Formulars. Er ist der Verantwortliche für Ihre Daten. Verlangen Sie in einem Text vier Dinge: den Widerruf Ihrer Einwilligung nach Art. 7 Abs. 3 DSGVO, den Widerspruch gegen die Verarbeitung zu Zwecken der Direktwerbung nach Art. 21 Abs. 2 DSGVO, Auskunft nach Art. 15 DSGVO über alle gespeicherten Daten und über die Empfänger, denen sie offengelegt wurden, und die Löschung nach Art. 17 DSGVO³. Nach dem Widerspruch dürfen Ihre Daten nicht mehr für Direktwerbung verarbeitet werden, und die Antwort auf Ihren Antrag muss innerhalb eines Monats erfolgen, in komplexen Fällen verlängerbar um zwei weitere Monate³. Eine E-Mail an die Adresse aus der Datenschutzerklärung genügt.
3. Dasselbe Schreiben an jeden Makler, der angerufen hat. Jedes Büro, das Ihre Daten erhalten hat, ist selbst verantwortlich und muss Widerspruch und Löschung eigenständig umsetzen³. Mit der Empfängerliste aus der Auskunft erreichen Sie auch die Büros, die noch nicht angerufen haben.
4. Anzeige bei der zuständigen Stelle, wenn es weitergeht. In Österreich erstatten Sie Anzeige beim Fernmeldebüro⁴ und wenden sich wegen der Datenweitergabe an die Datenschutzbehörde, denn jede betroffene Person darf sich bei einer Aufsichtsbehörde beschweren³. In Deutschland nutzen Sie das Beschwerdeformular der Bundesnetzagentur⁶ und die Datenschutzaufsicht Ihres Bundeslandes³. Ohne Datum, Uhrzeit und Rufnummer läuft jede Beschwerde ins Leere, deshalb der Zettel aus Schritt 1.
5. Am Telefon aufräumen. Sperren Sie die Rufnummern und lassen Sie sich auf keine „kostenlose Besichtigung“ ein, die Sie nicht wollen.

Ein Mustertext für Schritt 2 passt in drei Sätze: „Ich widerrufe meine Einwilligung zu Werbezwecken und widerspreche jeder Verarbeitung meiner Daten für Direktwerbung (Art. 21 Abs. 2 DSGVO). Ich verlange Auskunft nach Art. 15 DSGVO, insbesondere über alle Empfänger meiner Daten, sowie deren Löschung nach Art. 17 DSGVO. Bitte bestätigen Sie beides innerhalb eines Monats.“

Was Ihre Telefonnummer dem Makler wert ist: eine Beispielrechnung

Die Hartnäckigkeit der Anrufe erklärt die Rechnung des Anrufers. Ein Beispiel mit erfundenem Haus und amtlichen Zahlen: Statistik Austria weist für Wohnhäuser in Österreich im Jahr 2025 einen Medianpreis von 2.836 €/m² aus⁷. Ein Haus mit 140 m² Wohnfläche liegt damit rechnerisch bei rund 397.000 €; wir runden auf 400.000 €. Die Immobilienmaklerverordnung erlaubt dem Makler bei einem Wert über 36.336,42 € eine Provision von höchstens 3 %⁸, dazu kommen 20 % Umsatzsteuer⁹. Vom Verkäufer allein sind das 14.400 € brutto, und weil in Österreich auch mit dem Käufer eine Provision vereinbart werden darf, kann ein Verkauf mit Provisionsvereinbarungen auf beiden Seiten bis zu 28.800 € brutto einbringen⁸.

Jetzt die Rechnung aus Sicht des Vertriebs: Kauft ein Büro zehn Kontakte und wird nur einer davon zum Auftrag, trägt dieser eine Auftrag die Kosten aller zehn Kontakte. Deshalb lohnt es sich für den Anrufer, fünfmal zu versuchen, was Ihnen schon beim zweiten Mal zu viel ist, und deshalb ist ein Kontakt mit der Angabe „Verkauf in den nächsten sechs Monaten“ mehr wert als einer mit „nur Interesse“. Ihre Telefonnummer ist in diesem Markt kein Nebenprodukt der Bewertung, sondern das Produkt.

Für Sie folgt daraus zweierlei. Erstens: Die Provision, um die hier geworben wird, ist verhandelbar, denn die Sätze der Verordnung sind Höchstgrenzen, keine Tarife⁹. Zweitens: Wer eine Zahl braucht, bevor er mit irgendjemandem spricht, sollte sie dort holen, wo niemand an seinem Kontakt verdient.

Haus online bewerten ohne Telefonnummer: der Weg über einen bezahlten Bericht

Der Unterschied liegt im Geschäftsmodell, nicht in der Technik. Ein bezahlter Bericht lebt davon, dass Sie ihn kaufen; er hat deshalb keinen Grund, Ihre Nummer zu verlangen oder Ihren Kontakt weiterzureichen. Bei CheckValue tippen Sie die Adresse, beantworten ein paar Fragen zum Haus und sehen zuerst die kostenlose Vorschau Ihres Berichts am Bildschirm, mit Beispielzahlen und noch unkenntlichen Werten. Gerechnet wird erst nach dem Kauf, und das Ergebnis kommt als Ansicht und als PDF, das Sie behalten, teilen oder löschen, wie Sie wollen.

Drei Teile des Berichts sind nach einer verunglückten Gratis-Schätzung besonders nützlich. Die Wertspanne mit Vergleichsverkäufen und amtlichem Preisindex ersetzt die Zahl, die das Formular Ihnen vorenthalten hat, durch Zahlen mit Quellenangabe. Die Markttempo-Angabe zur Vermarktungsdauer zeigt, ob Eile angebracht ist oder ob der Anrufer sie nur behauptet. Und die nummerierte Quellenliste macht jede Zahl nachprüfbar, auch für den Makler, den Sie später vielleicht doch selbst anrufen.

Die Grenzen gehören dazu: Der Bericht ersetzt weder das Gutachten eines Sachverständigen, wo Bank, Gericht oder Finanzamt eines verlangen, noch eine Besichtigung oder den Vertragserrichter. Er beantwortet die eine Frage, mit der die meisten Eigentümer anfangen, ohne dass dafür jemand anrufen muss. Wer regelmäßig mehrere Objekte bewertet, findet die Varianten in der Übersicht der Berichtspreise.

Der Anruf kam schon: wie Sie reagieren, ohne einen Maklervertrag zu schließen

Viele Eigentümer sagen am Telefon aus Höflichkeit „Schauen Sie halt einmal vorbei“ und fragen sich danach, ob sie damit etwas unterschrieben haben. Zwei Regeln helfen beim Einordnen. Erstens muss ein Makler in Österreich, bevor er vermittelt, ausdrücklich auf seine Eigenschaft als Immobilienmakler, auf Ihre Provisionspflicht bei erfolgreicher Vermittlung und auf die Höhe der Provision hinweisen⁸; fehlt dieser Hinweis, halten Sie das schriftlich fest. Zweitens sind Sie an Dienstleistungsverträge, die während eines vom Unternehmen begonnenen Anrufs ausgehandelt werden, nach österreichischem Konsumentenrecht erst gebunden, wenn das Unternehmen sein Anbot auf einem dauerhaften Datenträger bestätigt und Sie die Annahme ebenfalls auf einem dauerhaften Datenträger erklären⁴. Eine mündliche Zusage, dass der Makler „einmal vorbeischauen“ darf, ist kein Alleinvermittlungsauftrag.

Vorsicht ist dort geboten, wo aus dem Besuch ein Blatt Papier wird. Die „kostenlose Bewertung vor Ort“ endet in der Praxis mit einem Formular, das Alleinvermittlungsauftrag heißt und Laufzeit, Provisionssatz und Entschädigungsklausel enthält. Unterschreiben Sie nichts am Küchentisch; lesen Sie das Formular in Ruhe und vergleichen Sie den Satz mit den gesetzlichen Höchstbeträgen⁸⁹. Welche Klauseln ein solcher Auftrag enthalten darf, steht im Ratgeber zum Hausverkauf mit oder ohne Makler. Dies ist eine allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung; ob ein konkreter Maklervertrag wirksam zustande gekommen ist, klärt eine Konsumentenschutzeinrichtung oder ein Rechtsanwalt anhand Ihrer Unterlagen.

Wenn Sie nach dem Bericht doch einen Makler wollen, drehen Sie die Richtung um: Sie rufen an, nicht umgekehrt. Wählen Sie zwei oder drei Büros, die in Ihrer Gegend tatsächlich verkaufen, legen Sie ihnen Ihre Wertspanne mit Quellen vor und lassen Sie sie um den Auftrag konkurrieren. Ein Angebotspreis, der aus Kaufverträgen stammt, verkauft schneller als ein Wunschpreis; wie Sie ihn setzen, steht im Beitrag zum Festlegen des Angebotspreises.

Was Sie von jeder Bewertung verlangen sollten, gratis oder bezahlt

Am Ende entscheidet nicht der Preis des Werkzeugs, sondern was es offenlegt. Drei Fragen trennen eine Bewertung von einem Gesprächsöffner: Nennt sie ihre Vergleichsverkäufe mit Datum und Lage? Nennt sie Preisindex und Statistik mit Jahr und Herausgeber, etwa die Häuserpreise von Statistik Austria⁷? Und steht die Zahl am Bildschirm, oder erst nach einem Anruf zur Verfügung? Wer dreimal Ja hört, hat eine Bewertung; wer „Ihr Berater meldet sich“ liest, hat ein Kontaktformular ausgefüllt.

Nicht jeder Makler, der anruft, arbeitet schlecht. Das Problem ist die Reihenfolge: Sie wollten zuerst eine Zahl und dann vielleicht ein Gespräch, das Modell liefert zuerst das Gespräch. Wer zuerst den belegten Wert holt und dann entscheidet, wen er anruft, hat die Kontrolle zurück, und das Telefon bleibt still, bis Sie es selbst in die Hand nehmen.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Zahlen und Regeln tragen das Jahr ihrer Veröffentlichung; die aktuelle Fassung finden Sie in der zitierten Quelle.

Christian Eckmair

Mitgründer von CheckValue · Geschäftsführer der CBDNOL GmbH · Über 20 Jahre Immobilienerfahrung auf Teneriffa und in Österreich · Geprüft von Josef Eckmair MBA

Christian Eckmair ist Mitgründer von CheckValue und Geschäftsführer der CBDNOL GmbH (Ansfelden, Österreich). Er ist seit über 20 Jahren auf Teneriffa und in Österreich im Immobiliengeschäft tätig – Kauf, Sanierung, Vermietung und Verkauf von Wohnimmobilien – und schreibt über Immobilienwerte, Kaufprüfung und Grundbuch.

Artikel von Christian Eckmair →

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