Wie wird der Verkehrswert einer Immobilie ermittelt? Ablauf und Daten

Die Frage „Wie wird der Verkehrswert ermittelt?“ stellen Eigentümer meist in einer von drei Lagen: Ein Gutachten liegt auf dem Tisch und soll geprüft werden, eines steht bevor und soll vorbereitet werden, oder es soll vorerst keines geben, weil eine belastbare Spanne genügt. Für alle drei hilft dasselbe Wissen: der Ablauf nach Liegenschaftsbewertungsgesetz und Immobilienwertermittlungsverordnung, die Unterlagen, auf denen jede Rechnung ruht, und die Stelle, an der ein Sachverständiger etwas sieht, was keine Statistik zeigt. Was der Begriff bedeutet, erklärt die Seite über den Verkehrswert einer Immobilie und seine Definition; hier geht es um die Ermittlung.

Wie wird der Verkehrswert ermittelt? Sechs Schritte vom Auftrag zum Gutachten

Ein Verkehrswertgutachten entsteht in einer festen Reihenfolge, und die ist keine Formsache: Wer Schritt vier vor Schritt zwei macht, rechnet mit falschen Flächen oder übersieht ein Wohnrecht im Lastenblatt. Eine Einschränkung vorweg: Das LBG selbst gilt nach § 1 nur für Bewertungen in gerichtlichen Verfahren und für jene Verwaltungsverfahren, deren Bescheid mit der Anrufung eines Gerichts außer Kraft tritt¹. Außerhalb davon ist die unten beschriebene Reihenfolge Berufspraxis, keine gesetzliche Pflicht. Die deutsche ImmoWertV ist nach ihrem § 1 dagegen auf die Ermittlung von Verkehrswerten anzuwenden, ohne Beschränkung auf gerichtliche Verfahren².

1. Auftrag und Stichtag. Jeder Verkehrswert gilt für einen Tag. Vor Gericht setzt das Gericht den Stichtag fest, zieht einen gerichtlich beeideten Sachverständigen des Fachgebiets bei und ordnet in der Regel ein schriftliches Gutachten an¹. Bei privaten Aufträgen vereinbaren beide Seiten Zweck und Stichtag; Sachverständige halten sich dabei an die Gliederung des § 9 LBG, auch wenn das Gesetz selbst nur für gerichtliche Verfahren gilt¹.
2. Unterlagen. Grundbuch, Kataster, Pläne, Flächenwidmung, Energieausweis, Mietverträge; der nächste Abschnitt zählt sie auf. Das Gutachten muss die verwendeten Unterlagen nennen¹.
3. Besichtigung und Befund. § 9 LBG verlangt den Tag der Besichtigung, die anwesenden Personen und einen Befund mit den wertbestimmenden Merkmalen und rechtlichen Eigenschaften des Objekts¹; Wohnrechte, Dienstbarkeiten und Baubeschränkungen sind nach § 3 Abs. 3 LBG zu berücksichtigen¹.
4. Verfahrenswahl. Soweit das Gericht nichts anderes anordnet, entscheidet der Sachverständige, welches Verfahren passt, und richtet sich dabei nach der Wissenschaft und den Gepflogenheiten des Marktes; reicht eines nicht aus, sind mehrere anzuwenden¹. Die ImmoWertV ordnet zusätzlich an, zuerst die allgemeinen Wertverhältnisse und erst dann die besonderen objektspezifischen Merkmale zu berücksichtigen².
5. Rechnung in drei Schritten. Die deutsche Verordnung zerlegt jedes Verfahren in den vorläufigen Verfahrenswert, den marktangepassten vorläufigen Verfahrenswert und den Verfahrenswert²; § 7 LBG verlangt ebenso, den Wert aus dem Verfahrensergebnis unter Berücksichtigung der Verhältnisse im redlichen Geschäftsverkehr abzuleiten¹. Eine Baukostenrechnung ohne Marktanpassung ist deshalb noch kein Verkehrswert.
6. Würdigung und Gutachten. Liegen zwei Verfahrenswerte vor, wird der Verkehrswert unter Würdigung ihrer Aussagefähigkeit ermittelt²; das Gutachten legt das Verfahren dar und begründet die Wahl¹.

Für Eigentümer, die nur wissen wollen, was ihr Haus wert ist, sind die Schritte zwei, vier und fünf die interessanten, weil sie sich mit öffentlichen Daten nachvollziehen lassen. Die Schritte eins, drei und sechs machen den Unterschied zwischen einer Spanne und einem Verkehrswert im Rechtssinn.

Welche Daten braucht die Verkehrswertermittlung?

Die Unterlagenliste eines Sachverständigen ist länger als die eines Online-Formulars, und jeder Posten hat einen Grund.

Zwei Posten unterschätzen Eigentümer regelmäßig. Erstens die Fläche: Inserate zählen oft Loggia und Keller mit, während Durchschnittspreise und Kaufverträge auf der Wohnnutzfläche beruhen; zehn Prozent Fehler in der Fläche sind zehn Prozent Fehler im Wert. Zweitens das Lastenblatt: Ein eingetragenes Wohnrecht der Eltern wiegt mehr als jede Küche. Wie Sie den Auszug lesen, erklärt der Beitrag zum Lesen und Verstehen des Grundbuchauszugs.

Wie berechnet sich der Verkehrswert einer Liegenschaft? Drei Verfahren, eine Entscheidung

Die drei Verfahren sind Werkzeuge für verschiedene Objekte; die Zuordnung folgt der Frage, wonach Käufer am Markt tatsächlich entscheiden.

Vergleichswertverfahren. Maßstab sind Kaufpreise, die für weitgehend gleichartige Objekte tatsächlich bezahlt wurden, in zeitlicher Nähe zum Stichtag und in vergleichbaren Gebieten; abweichende Eigenschaften werden mit Zu- oder Abschlägen ausgeglichen, ältere Preise auf den Stichtag umgerechnet, Preise unter ungewöhnlichen oder persönlichen Umständen nur berichtigt verwendet¹. Nach der ImmoWertV braucht es dafür genügend Vergleichspreise, aus denen der vorläufige Vergleichswert statistisch oder über angepasste Vergleichsfaktoren abgeleitet wird². Das Verfahren passt zu Eigentumswohnungen, Reihen- und Einfamilienhäusern mit genug Verkäufen im Umfeld und zu Baugrund.

Ertragswertverfahren. Vom Rohertrag, also den erzielten Mieten, wird der Aufwand für Betrieb, Instandhaltung und Verwaltung abgezogen; der Reinertrag wird zu dem Zinssatz, der bei solchen Objekten üblicherweise als Kapitalverzinsung erzielt wird, über die erwartete Nutzungsdauer kapitalisiert¹. Weichen die tatsächlichen Erträge von den nachhaltig erzielbaren ab, zählen die erzielbaren¹. Das Verfahren gilt für Zinshäuser, Geschäftsflächen und Anlegerwohnungen.

Sachwertverfahren. Bodenwert, Bauwert und sonstige Bestandteile werden addiert; der Bodenwert kommt aus Kaufpreisen unbebauter Grundstücke, der Bauwert vom Herstellungswert abzüglich technischer und wirtschaftlicher Wertminderung¹. In Deutschland liefert die ImmoWertV dafür Normalherstellungskosten, die mit dem Baupreisindex des Statistischen Bundesamts auf den Stichtag umgerechnet werden, einen Alterswertminderungsfaktor aus Restnutzungsdauer zu Gesamtnutzungsdauer und 80 Jahre Gesamtnutzungsdauer für Ein- und Zweifamilienhäuser². Wie diese Posten Schritt für Schritt zusammenkommen, rechnet der Beitrag zum Sachwert einer Immobilie vor.

Welche Zeile gilt, entscheidet der Sachverständige und begründet es im Gutachten¹. Laufen Vergleichs- und Sachwert weit auseinander, entscheidet der Markt: Genau dafür ermitteln die Gutachterausschüsse Faktoren, die den Sachwert an die jeweilige Lage auf dem Grundstücksmarkt anpassen, nach oben wie nach unten, insbesondere für Ein- und Zweifamilienhäuser⁶. Das Leitverfahren bleibt der Vergleichswert.

Wo sehe ich Vergleichskäufe für meine Adresse?

Die Antwort hängt vom Land ab, denn die drei deutschsprachigen Märkte behandeln Kaufpreise sehr unterschiedlich.

Österreich. In das Grundbuch kann jede Person Einsicht nehmen, in das Hauptbuch ebenso wie in die Urkundensammlung, bei Gericht, über einen Notar oder als Abfrage über das Internet⁴. Dort liegen die Kaufverträge der Nachbarschaft mit dem vereinbarten Preis. Für die Einordnung liefert die Statistik Austria Bezirkswerte aus den Käufen privater Haushalte nach drei Grundstückskategorien, drei Wohnflächenklassen und drei Bauperioden; die Transaktionen von 2021 bis 2025 werden per Regressionsmodell an das Preisniveau 2025 angepasst, österreichweit lag der Median 2025 bei 2.836 €/m² für Häuser und 4.162 €/m² für Wohnungen³.

Deutschland. Jeder Kaufvertrag geht in Abschrift an den Gutachterausschuss, der daraus die Kaufpreissammlung führt; Empfänger der Sammlung ist allein das Finanzamt, und Privatpersonen erhalten Auskünfte daraus erst, wenn sie nach Landesrecht ein berechtigtes Interesse nachweisen⁵. Öffentlich ist, was die Ausschüsse daraus ableiten: Bodenrichtwerte, Liegenschaftszinssätze, Sachwertfaktoren und Vergleichsfaktoren⁶, abrufbar in den Bodenrichtwertportalen der Länder, in BORIS-D und in den Grundstücksmarktberichten.

Schweiz. Einzelne Kaufpreise veröffentlicht das Grundbuchamt nicht. Die kantonalen Statistikämter werten die registrierten Preise aber aus: Der Kanton Zürich zeigt je Gemeinde, Bezirk und Region, was für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen bezahlt wurde, weist jedoch keinen Wert aus, wenn das Grundbuchamt weniger als 15 Verkäufe registriert hat⁷. Die Werte gelten unabhängig von der Objektgröße, taugen also für das Niveau, nicht für den Quadratmeter⁷.

Wie aus drei bis fünf Kaufverträgen eine saubere Anpassungsrechnung wird, zeigt der Beitrag über das Vergleichswertverfahren und die Suche nach Kaufpreisen.

Wie berechnet sich der Verkehrswert einer Liegenschaft in der Schweiz?

Ein Bundesgesetz, das wie das LBG ein Verfahren vorschreibt, gibt es nicht. Zwei Regelwerke prägen die Praxis trotzdem, eines für die Bank und eines für das Steueramt.

Die Bank. Die Richtlinien der Schweizerischen Bankiervereinigung für grundpfandgesicherte Kredite sind von der FINMA als aufsichtsrechtlicher Mindeststandard anerkannt und gelten in der Fassung vom 13. Dezember 2023 seit 1. Januar 2025⁸. Marktwert ist danach der Preis, der innerhalb eines Jahres unter üblichen Bedingungen bei freiem Spiel von Angebot und Nachfrage voraussichtlich erzielt werden kann; Erwartungen künftiger Wertsteigerungen dürfen nicht einfließen⁸. Objekte sind grundsätzlich zu besichtigen; der Verzicht ist erlaubt, wenn ein Bewertungsmodell mit aktuell dokumentiertem Zustand eingesetzt wird, etwa mit Fotos⁸. Für selbst genutztes Wohneigentum zählt der Marktwert, für Renditeobjekte der Ertragswert, und beim Kauf gilt als Belehnungswert der tiefere Wert von Marktwert und Kaufpreis⁸. Für Eigenheime heißt das: Die Bank darf mit einem Bewertungsmodell rechnen, aber nur bei ausreichender Datenbasis und mit jährlicher Validierung des Modells⁸, und beim Kauf bleibt Ihr Kaufpreis die Obergrenze.

Das Steueramt. Die amtlichen Werte der Kantone sind Formelwerte, keine Marktwerte. Im Kanton Zürich gilt ab der Steuerperiode 2026: Einfamilienhaus gleich Landwert plus Zeitbauwert, Stockwerkeigentum gleich Landwertanteil plus Zeitbauwertanteil; der Neubauwert beträgt 1.120 Prozent des Basiswerts der Gebäudeversicherung, die Altersentwertung ein Prozent je Jahr und höchstens 40 Prozent⁹. Die Weisung zielt auf Steuerwerte zwischen 70 und 100 Prozent des Verkehrswerts und Eigenmietwerte zwischen 60 und 70 Prozent der Marktmiete⁹. Wer den Steuerwert für den Verkehrswert hält, unterschätzt sein Haus also planmäßig.

Der Markt. Das Niveau zeigt die Handänderungsstatistik: Im Kanton Zürich wurden im Vorjahr rund 2.200 Einfamilienhäuser verkauft. Ein Einfamilienhaus kostet dort heute im Mittel 1,6 Millionen Franken, 45 Prozent mehr als vor zehn Jahren; Eigentumswohnungen lagen 2025 im Mittel bei 1,2 Millionen Franken⁷. Die Beträge sind Franken, wie die kantonale Statistik sie ausweist.

Kann ich den Verkehrswert selbst ermitteln? Ein Rechenbeispiel aus Graz-Umgebung

Die Schritte zwei, vier und fünf können Sie nachrechnen. Das folgende Beispiel verwendet ein erfundenes Haus und echte Bezirksdaten der Statistik Austria; die drei Vergleichskäufe sind fiktiv.

Angenommen, Sie besitzen ein Einfamilienhaus im Bezirk Graz-Umgebung: 125 m² Wohnnutzfläche, 950 m² Grund, Baujahr 1984, Vollwärmeschutz 2015, Wärmepumpe 2022, Einzelgarage, Bad original.

Schritt 1, Einordnung. Die Statistik Austria teilt Häuser je Bezirk nach Grundstückskategorie ein; in Graz-Umgebung gilt Kategorie B für 880 bis 1.170 m² Grund³. Ihr Haus fällt damit in Kategorie B, in die Wohnflächenklasse 100 bis 140 m² und in die Bauperiode 1961 bis 1990.

Schritt 2, Ausgangswert. Für diese Zelle weist die Tabelle Häuserpreise 2025 für Graz-Umgebung 3.040 €/m² Wohnfläche aus, als geometrisches Mittel der Kaufverträge 2021 bis 2025 auf dem Preisniveau 2025³. 125 m² mal 3.040 € ergeben 380.000 € als Ausgangswert.

Schritt 3, Vergleichskäufe. Drei fiktive Kaufverträge aus der Umgebung, auf den Quadratmeter Wohnfläche umgerechnet und an Ihr Haus angepasst:

Die angepassten Werte liegen zwischen 3.036 und 3.217 €/m². Objekt B ist die stärkste Evidenz, weil es in derselben Gemeinde liegt und Ihrem Haus am ehesten gleicht; ein Punktwert um 3.100 €/m², also rund 388.000 €, mit einer Spanne von 380.000 bis 400.000 € ist damit gut begründbar und liegt knapp über dem Bezirkswert, passend zu Fassade und Wärmepumpe.

Schritt 4, Stellschrauben prüfen. Dieselbe Flächenklasse und Bauperiode kostet in Graz-Umgebung auf kleinen Grundstücken (Kategorie A) 2.756 €/m² und auf großen (Kategorie C) 3.255 €/m²; ein Haus derselben Klasse ab Baujahr 1991 liegt bei 3.903 €/m², in der Stadt Graz die gleiche Zelle bei 3.895 €/m²³. Grundstück, Bauperiode und Gemeindegrenze verschieben den Quadratmeterwert also um 15 bis 30 Prozent; vier Prozent für eine Fassade sind dagegen klein und sollten es bleiben.

Schritt 5, Bodenwert als Kontrolle. Der Bezirksdurchschnitt für Baugrundstücke in Graz-Umgebung liegt bei 132 €/m²³; 950 m² ergeben rund 125.000 €, knapp ein Drittel des Vergleichswerts. Der Rest von rund 263.000 € entfällt auf ein 42 Jahre altes Gebäude mit neuer Fassade und Heizung, was plausibel ist.

Was fehlt, damit aus den 388.000 € ein Verkehrswert nach § 2 LBG wird: Besichtigung, festgesetzter Stichtag, Befund mit den Rechten und Lasten aus dem Grundbuch und die Unterschrift eines Sachverständigen¹. Für einen Stichtag im Jahr 2026 wäre zudem die Preisentwicklung seit dem Niveau 2025 einzurechnen, wie § 4 LBG es für ältere Kaufpreise verlangt¹. Warum kleine Häuser je Quadratmeter mehr kosten als große, erklärt der Beitrag zum Berechnen des Quadratmeterpreises.

Wer kann den Verkehrswert ermitteln, und wann muss es ein Sachverständiger sein?

Rechnen darf jeder. Die Frage ist, wessen Zahl ein Dritter anerkennen muss.

Österreich. In gerichtlichen Verfahren, also bei Erbteilung, Pflichtteil, Aufteilung nach Scheidung oder Zwangsversteigerung, ist ein gerichtlich beeideter Sachverständiger für das Bewertungsfachgebiet beizuziehen, und das Gericht setzt den Stichtag fest¹; welcher Stichtag in diesen Anlässen zählt, zeigt der Beitrag über Bewertung bei Erbschaft, Scheidung und Finanzierung. Außerhalb von Gericht kann jeder ein Gutachten bestellen; Honorar und Dauer beschreibt der Leitfaden zu Kosten und Ablauf eines Immobiliengutachtens.

Deutschland. Der Gutachterausschuss erstattet Verkehrswertgutachten auf Antrag von Eigentümern, Berechtigten, Gerichten und Behörden; bindend sind sie nur, wenn ein Gesetz oder eine Vereinbarung das vorsieht⁶. Daneben arbeiten freie, öffentlich bestellte und zertifizierte Sachverständige nach der ImmoWertV².

Schweiz. Eine staatliche Zulassung für Bewerter gibt es nicht; die Bank legt selbst fest, welche Anforderungen an Fähigkeiten und Unabhängigkeit ihre Immobilienbewerter erfüllen müssen und welche Objekte sie mit Modellen bewerten darf⁸.

Warum die Bank trotz Gutachten mit einer eigenen, niedrigeren Zahl arbeitet, zeigt der Beitrag zu Verkehrswert, Marktwert und Beleihungswert.

Was ein KI-Bewertungsbericht zur Verkehrswertermittlung beiträgt

CheckValue übernimmt die Schritte, die sich aus öffentlichen Daten rechnen lassen, und legt sie offen. Für die Frage dieser Seite zählen zwei Dinge. Erstens die Vergleichskäufe neben dem amtlichen Bezirkswert und dem Preisindex, damit Sie prüfen können, ob die Objekte Ihrer Grundstückskategorie, Flächenklasse und Bauperiode entsprechen, so wie § 4 LBG es für vergleichbare Sachen verlangt¹. Zweitens jede Anpassung für Baujahr, Zustand, Energieklasse oder Garage mit Koeffizient und Quelle, also genau die Zu- und Abschläge, über die ein Gutachten Rechenschaft ablegen muss¹. Zwei getrennte Rechenläufe und eine Plausibilitätsprüfung sorgen dafür, dass dieselben Angaben zur selben Adresse dieselbe Zahl liefern.

Was der Bericht nicht leistet, sind die Schritte eins, drei und sechs: Niemand besichtigt, niemand setzt einen Stichtag fest, niemand unterschreibt einen Befund. Er ist eine Orientierung vor dem Gutachten und eine Prüfhilfe danach, nicht der Verkehrswert im Sinn des Gesetzes. Wie der Bericht für Ihre Adresse aufgebaut ist, sehen Sie in der kostenlosen Vorschau; die Konditionen für Berichte und Pakete stehen auf der Preisseite. Wie die Online-Rechner der Portale und Makler im Vergleich dazu arbeiten, prüft der Beitrag über die Genauigkeit von Online-Immobilienbewertungen.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Zahlen und Regeln tragen das Jahr ihrer Veröffentlichung; die aktuelle Fassung finden Sie in der zitierten Quelle.

Josef Eckmair MBA

Mitgründer von CheckValue · Über 20 Jahre Immobilienerfahrung auf Teneriffa und in Österreich · Geprüft von Christian Eckmair

Josef Eckmair MBA ist Mitgründer von CheckValue (CBDNOL GmbH, Ansfelden, Österreich). Er hat über 20 Jahre Immobilienerfahrung auf Teneriffa und in Österreich und schreibt über Gutachten, Steuern, Verkaufskosten und Bewertungen für Profis.

Artikel von Josef Eckmair →

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