Welche drei Bewertungsverfahren gibt es? Vergleich, Ertrag, Sachwert

Die Frage nach den drei Verfahren tauchte in den letzten Jahren in jeder zweiten Verkaufsbesprechung auf, die ich geführt habe, meist in der Form: „Warum rechnet der Sachverständige anders als der Makler?“ Die Antwort steht im Gesetz. Es gibt keinen einzigen vorgeschriebenen Rechenweg, sondern drei anerkannte Wege zum selben Ziel, und sie führen beim gleichen Haus zu verschiedenen Zahlen. Dieser Beitrag zeigt, wie jedes Verfahren rechnet, wofür es gedacht ist, wo die Unterschiede zwischen Sachwert, Vergleich und Ertrag liegen, und rechnet ein vermietetes Haus in der Steiermark durch alle drei durch. Wie die Verfahren in den Gesamtzusammenhang passen, steht im Leitfaden Was ist mein Haus wert?.

Die drei Verfahren in einer Tabelle

Die Reihenfolge in der Tabelle ist keine Rangordnung, sondern eine Datenfrage. § 6 ImmoWertV formuliert es nüchtern: Zu wählen ist nach der Art des Objekts, nach den Gepflogenheiten des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs und nach der Eignung der zur Verfügung stehenden Daten². Wo seit Jahren kein vergleichbares Haus verkauft wurde, nützt das beste Vergleichsverfahren nichts.

Vergleichswertverfahren: der Wert kommt aus echten Kaufpreisen

§ 4 Abs. 1 LBG beschreibt den Weg in einem Satz: Der Wert entsteht durch Vergleich mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Sachen, abweichende Eigenschaften und geänderte Marktverhältnisse werden durch Zu- oder Abschläge berücksichtigt¹. Dazu kommen zwei Pflichten, die in der Praxis oft untergehen. Erstens müssen die Preise in zeitlicher Nähe zum Stichtag und in vergleichbaren Gebieten erzielt worden sein; ältere Verträge sind entsprechend den Preisschwankungen des Gebietes auf- oder abzuwerten¹. Zweitens darf ein Kaufpreis, hinter dem ein Notverkauf, eine Übergabe in der Familie oder eine andere Besonderheit steht, nur berichtigt verwendet werden¹.

Die deutsche Fassung ist technischer, aber gleich im Kern. § 24 ImmoWertV verlangt eine ausreichende Anzahl von Vergleichspreisen und erlaubt daneben zwei Hilfsgrößen, wenn die Preise fehlen: einen objektspezifisch angepassten Vergleichsfaktor und, für den Grund und Boden, einen objektspezifisch angepassten Bodenrichtwert³. Wie Sie diese Kaufpreise selbst finden, zeigt der Beitrag zum Vergleichswertverfahren und den Kaufpreisquellen.

Drei bis sechs passende Verträge genügen für eine belastbare Spanne. Entscheidend ist dabei nicht die Zahl, sondern die Nähe: Dieselbe Wohnhausanlage schlägt die baugleiche Siedlung im Nachbarort, weil zwischen den beiden die Lage liegt und die Lage den größten Teil des Preises erklärt.

Ertragswertverfahren: der Wert kommt aus der Miete

Hier wird nicht gefragt, was ein Nachbar gezahlt hat, sondern was das Objekt einbringt. Nach § 5 LBG wird der zu erwartende oder erzielte Reinertrag zum angemessenen Zinssatz und entsprechend der zu erwartenden Nutzungsdauer kapitalisiert; der Reinertrag entsteht aus dem Rohertrag abzüglich des Aufwands für Betrieb, Instandhaltung und Verwaltung, und auf das Ausfallwagnis ist Bedacht zu nehmen¹. § 27 ImmoWertV stellt dieselbe Rechnung auf vier Größen: Bodenwert, Reinertrag, Restnutzungsdauer und den objektspezifisch angepassten Liegenschaftszinssatz, und kennt drei Varianten, das allgemeine, das vereinfachte und das periodische Ertragswertverfahren⁴.

Wann wird das Ertragswertverfahren angewendet?

Immer dann, wenn der Käufer einen Zahlungsstrom kauft: Zinshaus, Vorsorgewohnung, Geschäftslokal, Büro, Lagerhalle, gemischt genutztes Haus. Bei einem selbst genutzten Einfamilienhaus wäre die Rechnung zwar möglich, führt aber systematisch zu kurz, weil Eigennutzer für den Wohnwert mehr zahlen, als die erzielbare Miete rechtfertigt. Wie Sie die erzielbare Miete für den Rohertrag schätzen, steht im Leitfaden zur Mietwertermittlung.

Der empfindlichste Teil ist der Zinssatz. Er ist keine Geschmackssache: § 21 ImmoWertV definiert Liegenschaftszinssätze als die Sätze, mit denen Verkehrswerte je Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst werden, und leitet sie aus geeigneten Kaufpreisen und den dazu passenden Reinerträgen ab⁶. Österreichische Gutachten müssen die Wahl des Kapitalisierungszinssatzes ausdrücklich begründen, so § 10 Abs. 2 LBG¹. Wie aus Miete und Kaufpreis eine Rendite wird, rechnet der Beitrag zur Mietrendite vor.

Sachwertverfahren: der Wert kommt aus Grund und Baukosten

§ 6 LBG addiert drei Posten: Bodenwert, Bauwert und den Wert sonstiger Bestandteile samt Zubehör. Der Bodenwert ist dabei selbst ein Vergleichswert, abgeleitet aus Kaufpreisen vergleichbarer unbebauter Liegenschaften. Der Bauwert geht vom Herstellungswert aus, zieht die technische und die wirtschaftliche Wertminderung ab und berücksichtigt Lage, öffentlich-rechtliche Beschränkungen und erhebliche Abweichungen von den üblichen Baukosten gesondert¹.

Ein Ergebnis aus Kosten ist noch kein Preis. Genau dafür hat die ImmoWertV den letzten Rechenschritt eingebaut: Der vorläufige Sachwert wird mit einem objektspezifisch angepassten Sachwertfaktor multipliziert, der aus geeigneten Kaufpreisen abgeleitet wird und das Verhältnis von tatsächlichen Preisen zu reiner Substanz abbildet⁵⁶. Liegt dieser Faktor in einer gefragten Umlandgemeinde über eins, zahlen Käufer dort mehr als Grund und abgeschriebener Neubau zusammen kosten.

Wo findet das Sachwertverfahren Anwendung?

Dort, wo die anderen beiden Wege verschlossen sind. Typisch sind freistehende Häuser in Gemeinden mit wenigen Transaktionen, aufwendige Einzelobjekte mit Pool, Hallenbad oder Werkstatt, Betriebs- und Vereinsgebäude, Denkmalobjekte. Bei Einfamilienhäusern läuft der Sachwert außerdem häufig als zweite Rechnung neben dem Vergleichswert mit, weil er eine Frage beantwortet, die der Vergleich verschweigt: Wie viel vom Preis steckt im Grundstück und wie viel im Gebäude? Für ein Haus aus 1965 auf einem großen Grund ist das die Vorentscheidung zwischen Sanierung und Abriss.

Was ist der Unterschied zwischen Sachwert- und Vergleichswertverfahren?

Der Vergleich misst Preise, der Sachwert misst Kosten. Das klingt nach einer Nuance und ist in Zahlen oft ein zweistelliger Prozentunterschied, in beide Richtungen. In einer Umlandgemeinde mit Zuzug liegt der Vergleichswert über dem Sachwert, weil Käufer um knappe Objekte konkurrieren. In einer schrumpfenden Gemeinde liegt er darunter, weil niemand bereit ist, die Baukosten eines Neubaus zu bezahlen, der sich dort nicht mehr verkaufen lässt.

Praktisch heißt das: Wo genügend Vergleichsverkäufe vorliegen, führt der Vergleichswert und der Sachwert dient der Kontrolle. Wo sie fehlen, führt der Sachwert, und sein Marktanpassungsfaktor trägt dann die ganze Unsicherheit. § 3 Abs. 2 LBG erlaubt ausdrücklich, mehrere Verfahren anzuwenden, wenn nur so alle wertbestimmenden Umstände erfasst werden¹; § 6 Abs. 4 ImmoWertV verlangt, den Verkehrswert aus den Verfahrenswerten unter Würdigung ihrer Aussagefähigkeit zu ermitteln². Das Gesetz rechnet also mit abweichenden Zahlen und verlangt eine Begründung, welche davon zählt. Den Zielbegriff dahinter erklärt der Beitrag Was ist der Verkehrswert einer Immobilie?.

Beispiel: ein vermietetes Haus bei Graz in drei Verfahren

Ein Beispiel mit erfundenem Objekt und amtlichen Anhaltspunkten. Angenommen, Sie besitzen eine Doppelhaushälfte in Kalsdorf bei Graz, Bezirk Graz-Umgebung, Baujahr 1978, 110 m² Wohnfläche, 950 m² Grund, vermietet, Dach samt Wärmedämmung, Fenster, Heizung und Bäder in den 2010er-Jahren erneuert und mit Rechnungen belegt. Die Statistik Austria weist für Graz-Umgebung in der Grundstückskategorie B, Bauperiode 1961 bis 1990, Wohnfläche 100 bis 140 m², 3.040 Euro je Quadratmeter Wohnfläche aus; Baugrundstücke kosten in Kalsdorf bei Graz im Schnitt 201,3 Euro je Quadratmeter, im Bezirksschnitt nur 132,0 Euro⁷.

Vergleichswert. 110 m² mal 3.040 Euro ergeben rund 334.000 Euro. Die Tabellenwerte stehen auf dem Preisniveau 2025⁷, und der Häuserpreisindex der Statistik Austria weist für das 2. Quartal 2026 beim bestehenden Wohnraum ein Plus von 5,1 Prozent gegenüber demselben Quartal des Vorjahres aus⁸. Für einen Stichtag im Jahr 2026 wären also rund 351.000 Euro der Ausgangspunkt, bevor Zustand, Garage und Grundstücksschnitt über echte Nachbarverkäufe nachjustiert werden.

Ertragswert. Für die Miete nehmen wir das Segment andere Hauptmiete, also den frei vermieteten Bestand ohne Gemeinde- und Genossenschaftswohnungen: 9,6 Euro je Quadratmeter Nettomiete im Jahr 2025; in der Steiermark liegt der Schnitt über alle Mietverhältnisse bei 7,4 Euro⁹. 110 m² mal 9,6 Euro sind 1.056 Euro im Monat, also 12.672 Euro Rohertrag im Jahr. Angenommene 20 Prozent für Betrieb, Instandhaltung, Verwaltung und Ausfallwagnis lassen 10.138 Euro Reinertrag. Der Bodenwert beträgt 950 mal 201,3 Euro, also rund 191.200 Euro; bei einem angenommenen Liegenschaftszinssatz von 3,0 Prozent entfallen davon 5.736 Euro auf die Bodenwertverzinsung, sodass 4.402 Euro auf das Gebäude bleiben. Die Restnutzungsdauer folgt dem Modell der ImmoWertV: Die Gesamtnutzungsdauer eines Wohnhauses beträgt nach Anlage 1 80 Jahre¹⁰, das Haus ist 2026 48 Jahre alt, und die vier belegten Maßnahmen ergeben nach der Punktetabelle der Anlage 2 zehn Modernisierungspunkte, also einen mittleren Modernisierungsgrad; die Formel der Anlage 2 streckt damit die Restnutzungsdauer von 32 auf rund 45 Jahre¹¹. Über diese 45 Jahre kapitalisiert ergibt der Gebäudereinertrag rund 108.000 Euro, plus Bodenwert also rund 299.000 Euro.

Sachwert. Bodenwert rund 191.200 Euro. Für den Bauwert setzt das Beispiel 2.400 Euro je Quadratmeter Wohnfläche Neubaukosten an, eine Annahme, die im Gutachten aus Baukostentabellen und Baupreisindizes herzuleiten und nach § 10 Abs. 3 LBG offenzulegen wäre¹: 264.000 Euro, abzüglich der Alterswertminderung mit denselben 45 von 80 Jahren verbleibender Nutzungsdauer bleiben 148.500 Euro¹¹. Vorläufiger Sachwert also rund 340.000 Euro, der über den Sachwertfaktor an die örtlichen Kaufpreise anzupassen ist⁵.

Die Spreizung ist die Botschaft, nicht der Fehler. Besonders deutlich wird das beim Zinssatz: Mit 2,5 statt 3,0 Prozent steigt der Ertragswert desselben Hauses auf etwa 335.000 Euro, ein Plus von zwölf Prozent für einen halben Prozentpunkt. Deshalb verlangt das Gesetz die Begründung dieses Satzes und keine Hausnummer¹⁶. Für die vermietete Doppelhaushälfte würde ein Sachverständiger dem Vergleichswert folgen, den Sachwert als Kontrolle führen und den Ertragswert als das nennen, was er ist: die Zahl, bis zu der ein Anleger mitgeht.

Wer wählt das Verfahren, und warum muss die Wahl begründet werden?

In Österreich wählt der Sachverständige, soweit Gericht oder Behörde nichts anderes anordnen, und er hat dabei den Stand der Wissenschaft und die Gepflogenheiten des redlichen Geschäftsverkehrs zu beachten; vor Gericht ist ein gerichtlich beeideter Sachverständiger beizuziehen und der Stichtag festzusetzen¹. Die Begründungspflicht ist der eigentliche Qualitätsanker. § 6 Abs. 1 ImmoWertV verlangt sie wörtlich², und § 10 LBG schreibt vor, was dazugehört: beim Vergleich die herangezogenen Objekte samt ihren Merkmalen und Kaufpreisen, beim Ertragswert die Begründung des Zinssatzes, beim Sachwert die angesetzten Raum- oder Flächenmeterpreise samt Indices¹.

Daran erkennen Sie als Eigentümer ein brauchbares Papier in zwei Minuten: Stehen die Vergleichsobjekte mit Datum und Preis drin? Ist der Zinssatz begründet? Steht da, welches Verfahren geführt hat und warum? Fehlt das, ist es eine Meinung mit Nachkommastelle. Was ein vollständiges Gutachten kostet und wann es wirklich nötig ist, steht im Beitrag zu Kosten und Ablauf eines Immobiliengutachtens.

Welches Verfahren nutzt eine KI-Bewertung?

Praktisch jede Online-Bewertung rechnet eine automatisierte Variante des Vergleichswertverfahrens. Sie sucht Verkäufe ähnlicher Objekte, gewichtet sie nach Entfernung und Datum und korrigiert Fläche, Baujahr und Ausstattung über Koeffizienten. § 24 Abs. 2 ImmoWertV nennt diesen Weg ausdrücklich: Der vorläufige Vergleichswert darf auf einer statistischen Auswertung einer ausreichenden Anzahl von Vergleichspreisen beruhen³. Das ist methodisch sauber und hat eine klare Grenze, nämlich die Besichtigung, die Auswahlentscheidung und alles, was nicht in den Daten steht. Wie groß die Abweichungen typischerweise ausfallen, behandelt der Beitrag zur Genauigkeit von Online-Bewertungen.

CheckValue arbeitet genauso, legt dafür aber die Rechnung offen: zu jeder Adresse die verwendeten Vergleichskäufe mit Entfernung und Datum, den amtlichen Preisindex für die Zeitkorrektur und jede Anpassung für Zustand, Baujahr oder Energieklasse mit Koeffizient und Quellenangabe, dazu eine Mietschätzung und die Bruttorendite für die Ertragsseite. Wie das für Ihre Adresse aussieht, zeigt die kostenlose Vorschau des Berichts, die Preise stehen auf der Preisseite. Was der Bericht nicht ist: ein Bewertungsgutachten. Es gibt keine Besichtigung, keinen festgesetzten Stichtag und keine Unterschrift eines beeideten Sachverständigen, und wo Gericht, Finanzamt oder Bank ein Gutachten nach LBG oder ImmoWertV verlangen, ersetzt er es nicht.

Was eine Bewertung ist, und wo die drei Verfahren nicht gelten

Eine Bewertung ist die Ermittlung eines Wertes zu einem Stichtag. Welcher Wert gemeint ist, bestimmt das Gesetz oder der Auftrag: Im Regelfall ist es nach § 2 LBG der Verkehrswert, und den beschreibt das Gesetz als jenen Preis, der sich bei einem Verkauf im redlichen Geschäftsverkehr üblicherweise erzielen lässt, ohne die besondere Vorliebe einzelner Interessenten¹.

Für den Alltag bleibt eine kurze Regel: Wohnung oder Reihenhaus mit Nachbarverkäufen heißt Vergleichswert, vermietetes Objekt heißt Ertragswert, Sonderobjekt oder leerer Markt heißt Sachwert, und beim Einfamilienhaus rechnen Sie am besten zwei davon und sehen sich die Lücke an.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Zahlen und Regeln tragen das Jahr ihrer Veröffentlichung; die aktuelle Fassung finden Sie in der zitierten Quelle.

Christian Eckmair

Mitgründer von CheckValue · Geschäftsführer der CBDNOL GmbH · Über 20 Jahre Immobilienerfahrung auf Teneriffa und in Österreich · Geprüft von Josef Eckmair MBA

Christian Eckmair ist Mitgründer von CheckValue und Geschäftsführer der CBDNOL GmbH (Ansfelden, Österreich). Er ist seit über 20 Jahren auf Teneriffa und in Österreich im Immobiliengeschäft tätig – Kauf, Sanierung, Vermietung und Verkauf von Wohnimmobilien – und schreibt über Immobilienwerte, Kaufprüfung und Grundbuch.

Artikel von Christian Eckmair →

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