Wie wird der Sachwert einer Immobilie berechnet? Formel und Beispiel

Die Frage kommt fast immer bei denselben Objekten auf: beim Haus der Eltern in einer kleinen Gemeinde, beim Hof am Ortsrand, bei der alten Werkstatt. Es gibt keine Nachbarverkäufe, es gibt keine Miete, und trotzdem braucht jemand eine Zahl. Dann rechnet man den Sachwert, und zwar nicht als grobe Schätzung, sondern nach einem Weg, der in Deutschland bis zur Nachkommastelle verordnet ist. Dieser Beitrag geht die vier Rechenschritte durch, erklärt die Normalherstellungskosten und die Alterswertminderung, rechnet ein Mehrfamilienhaus von 1975 vollständig durch und zeigt, warum die Zahl am Ende noch mit einem Marktfaktor multipliziert wird. Welche Verfahren es daneben gibt, steht im Überblick zu den drei Bewertungsverfahren nach LBG und ImmoWertV.

Die Sachwertformel in vier Rechenschritten

§ 35 ImmoWertV setzt den Sachwert aus drei Bausteinen zusammen: dem vorläufigen Sachwert der nutzbaren baulichen Anlagen, dem der baulichen Außenanlagen und sonstigen Anlagen sowie dem Bodenwert¹. Daraus wird eine Marktzahl erst durch den vierten Schritt.

1. Gebäude. Kostenkennwert je Quadratmeter Brutto-Grundfläche, mit dem Baupreisindex auf den Stichtag umgerechnet, mal Fläche, mal Regionalfaktor².
2. Alter. Abzug über den Alterswertminderungsfaktor, also das Verhältnis von Restnutzungsdauer zu Gesamtnutzungsdauer⁵.
3. Außenanlagen und Boden. Zufahrt, Stellplätze, Einfriedung und Gartenanlagen kommen als eigener Posten dazu, dann der Bodenwert. Die Summe ist der vorläufige Sachwert¹.
4. Markt. Multiplikation mit dem objektspezifisch angepassten Sachwertfaktor, gegebenenfalls ergänzt um marktübliche Zu- oder Abschläge¹.

Wer den vierten Schritt weglässt, hat die Baukosten eines gedachten Neubaus minus Abschreibung ermittelt, aber keinen Wert, für den jemand unterschreibt. Besondere Merkmale des Objekts, etwa ein Baumangel oder ein Wohnrecht, berücksichtigt § 35 Abs. 4 erst nach der Marktanpassung, nicht vorher¹.

Was ist der Gebäudesachwert, und woher kommen die Herstellungskosten?

Der Gebäudesachwert entsteht nach § 36 Abs. 1 ImmoWertV, indem die durchschnittlichen Herstellungskosten mit dem Regionalfaktor und dem Alterswertminderungsfaktor multipliziert werden; bauliche Außenanlagen bleiben hier ausdrücklich außen vor². Die Herstellungskosten beruhen in der Regel auf modellhaften Kostenkennwerten, die auf eine Flächen-, Raum- oder sonstige Bezugseinheit bezogen sind, den Normalherstellungskosten².

Diese Kennwerte sind nicht Verhandlungssache, sondern stehen in der Anlage 4 der ImmoWertV, den NHK 2010. Sie gelten in Euro je Quadratmeter Grundfläche und beziehen sich auf den Kostenstand des Jahres 2010; enthalten sind die Kostengruppen 300 und 400 der DIN 276, die Umsatzsteuer und die üblichen Baunebenkosten für Planung, Bauleitung und Genehmigungen³. Für Mehrfamilienhäuser mit bis zu sechs Wohneinheiten nennt die Anlage 825 Euro in der Standardstufe 3, 985 Euro in der Stufe 4 und 1.190 Euro in der Stufe 5³. Zwischen einfacher und gehobener Ausstattung liegen also gut 44 Prozent, und diese Einstufung ist der Punkt, an dem zwei Sachverständige am häufigsten auseinandergehen. An diese Zeilen hängt die Anlage 4 außerdem zwei Korrekturfaktoren, die vor jeder weiteren Rechnung anzusetzen sind: einen für die Wohnungsgröße, der bei rund 35 Quadratmetern Wohnfläche je Wohneinheit 1,10 beträgt, bei rund 50 Quadratmetern 1,00 und bei rund 135 Quadratmetern 0,85, und einen für die Grundrissart mit 1,05 für den Einspänner, 1,00 für den Zweispänner, 0,97 für den Dreispänner und 0,95 für den Vierspänner³. Große Wohnungen senken den Kostenkennwert also, kleine heben ihn. Welche Merkmale den Wert in welche Richtung schieben, sammelt der Beitrag über Wertsteigerung und Wertminderung einer Immobilie.

Die Bezugsgröße ist die Brutto-Grundfläche, nicht die Wohnfläche. Gezählt werden nur überdeckte Bereiche, also allseitig in voller Höhe umschlossene und solche ohne volle Umschließung; Balkone gehören zum nicht überdeckten Bereich und bleiben unberücksichtigt, Spitzböden und Kriechkeller ebenfalls, nutzbare Dachgeschosse ab etwa 1,25 Meter lichter Höhe dagegen schon³. Ein Keller zählt damit voll mit, obwohl er in keiner Wohnflächenangabe auftaucht. Dass dieselbe Immobilie in verschiedenen Flächenbegriffen verschieden groß ist, erklärt der Beitrag zum Quadratmeterpreis und seinen Fallen.

Bleibt die Umrechnung auf den Stichtag. § 36 Abs. 2 verlangt dafür den für die jeweilige Art der baulichen Anlage zutreffenden Baupreisindex des Statistischen Bundesamtes². Die Größenordnung: Die Preise für Wohngebäude stiegen zwischen 2010 und 2025 um 89 Prozent, während die Inflationsrate im gleichen Zeitraum um 38 Prozent zunahm; im August 2026 lagen die Baupreise für neu gebaute Wohngebäude 5,5 Prozent über dem Vorjahresmonat⁴. Für einen Stichtag im Jahr 2025 ist ein Kennwert von 2010 damit mit 1,89 umzurechnen, für einen Stichtag im Jahr 2026 mit knapp 2,0. Wer stattdessen mit den rohen NHK rechnet, landet rund die Hälfte zu tief. Maßgeblich ist immer der für den Wertermittlungsstichtag aktuelle Indexstand, nicht der des Vorjahres².

Alterswertminderung: Restnutzungsdauer geteilt durch Gesamtnutzungsdauer

§ 38 ImmoWertV besteht aus einem Satz: Der Alterswertminderungsfaktor entspricht dem Verhältnis der Restnutzungsdauer zur Gesamtnutzungsdauer⁵. Die Gesamtnutzungsdauer ist dabei keine Schätzung, sondern ein Modellwert aus der Anlage 1. Wohngebäude aller Bauformen, vom freistehenden Einfamilienhaus bis zum Mehrfamilienhaus, stehen dort mit 80 Jahren; Geschäfts- und Bürogebäude sowie Einzelgaragen mit 60, Schulen und Wohnheime mit 50, Werkstätten und Lagergebäude mit 40, Verbrauchermärkte und landwirtschaftliche Betriebsgebäude mit 30 Jahren⁶.

Rechnerisch heißt das für ein Wohnhaus: Alter abziehen, Rest durch 80. Ein Haus von 1975 hat 2026 ein Alter von 51 Jahren, die Restnutzungsdauer liegt bei 29 Jahren, der Faktor bei 0,3625. Vom Herstellungswert bleibt also gut ein Drittel.

Genau hier wirkt eine Sanierung. Die ImmoWertV enthält in der Anlage 2 ein eigenes Modell, das die Restnutzungsdauer nach Modernisierungspunkten streckt. Vergeben werden maximal 20 Punkte: je vier für die Dacherneuerung samt Wärmedämmung und für die Dämmung der Außenwände, je zwei für Fenster und Außentüren, Leitungssysteme, Heizungsanlage, Bäder, Innenausbau und eine wesentlich verbesserte Grundrissgestaltung⁷. Null bis ein Punkt gilt als nicht modernisiert, 18 bis 20 Punkte als umfassend modernisiert. Die gestreckte Restnutzungsdauer ist auf 70 Prozent der Gesamtnutzungsdauer begrenzt, bei einem Wohnhaus also auf 56 Jahre; nach einer Kernsanierung sind bis zu 90 Prozent möglich, und dann gilt das Sanierungsjahr als Baujahr⁷.

Gestreckt wird nicht nach Gefühl, sondern mit der Formel der Anlage 2: Restnutzungsdauer gleich a mal Alter² geteilt durch Gesamtnutzungsdauer, minus b mal Alter, plus c mal Gesamtnutzungsdauer. Die drei Koeffizienten stehen in einer Tabelle nach Modernisierungspunkten, und die Formel greift erst ab einem bestimmten relativen Alter; darunter bleibt es bei Gesamtnutzungsdauer minus Alter⁷. Für zwölf Punkte gelten a gleich 0,3640, b gleich 0,8080 und c gleich 0,9622, sodass ein 51 Jahre altes Wohngebäude mit 80 Jahren Gesamtnutzungsdauer auf 47,6 Jahre Restnutzungsdauer kommt, gerundet 48 Jahre, statt auf die 29 Jahre ohne jede Modernisierung⁷.

Woher kommen Bodenrichtwerte, und wie wird der Bodenwert gerechnet?

Der Bodenwert ist der Posten, bei dem sich die kürzeste Formel versteckt: Bodenrichtwert je Quadratmeter mal Grundstücksfläche. Die Bodenrichtwerte stammen von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte, die sie aus den Kaufpreisen ihres Gebiets ableiten und zonenweise veröffentlichen. Länderübergreifend abrufen können Sie sie über BORIS-D, ein gemeinsames Informationssystem mehrerer Bundesländer, das diese Werte neben den amtlichen Portalen der Länder einheitlich im Web bereitstellt⁸.

Als Maßstab für die Höhe: Das Statistische Bundesamt weist für baureifes Land einen durchschnittlichen Kaufwert von 271,86 Euro je Quadratmeter aus⁴. Innerhalb einer Stadt streuen die Zonenwerte allerdings weit stärker als jeder Gebäudekennwert, weshalb der Bodenwert bei älteren Häusern oft den größeren Teil des Sachwerts trägt. In Österreich fehlt eine flächendeckende Bodenrichtwertkarte; § 6 Abs. 2 LBG verlangt dort, den Bodenwert aus Kaufpreisen vergleichbarer Liegenschaften abzuleiten und Wertänderungen, die sich aus der Bebauung oder aus der Zugehörigkeit zu einem Liegenschaftsverband ergeben, gesondert zu berücksichtigen⁹. Wie Sie an solche Kaufpreise kommen, beschreibt der Beitrag über Vergleichskäufe und ihre Quellen.

Beispiel: ein Mehrfamilienhaus von 1975 vollständig durchgerechnet

Ein Beispiel mit erfundenem Objekt und amtlichen Ansätzen. Angenommen, Sie bewerten ein Mehrfamilienhaus mit fünf Wohneinheiten im Zweispänner-Grundriss, Baujahr 1975, 620 Quadratmeter Brutto-Grundfläche, 640 Quadratmeter Grund, einfacher bis mittlerer Standard, Dach und Fassade gedämmt, Fenster und Heizung in den 2010er-Jahren getauscht. Stichtag ist das Jahr 2026, das Gebäude ist damit 51 Jahre alt.

Die vier belegten Maßnahmen ergeben nach der Anlage 2 zwölf Modernisierungspunkte: vier für die Dacherneuerung samt Wärmedämmung, vier für die Dämmung der Außenwände, zwei für Fenster und Außentüren, zwei für die Heizungsanlage⁷. Damit liefert das Modell die Restnutzungsdauer der fünften Zeile, sie ist keine freie Annahme.

Fünf Ansätze des Beispiels sind Annahmen und im Gutachten zu begründen: der Regionalfaktor, der Korrekturfaktor für die Wohnungsgröße, die baulichen Außenanlagen, der Bodenrichtwert und der Sachwertfaktor. Zwei davon setzt nicht der Bewertende fest, sondern der örtlich zuständige Gutachterausschuss, nämlich den Regionalfaktor nach § 36 Abs. 3² und den Sachwertfaktor. Den Bodenrichtwert der konkreten Zone schlagen Sie in BORIS-D oder im Portal Ihres Landes nach⁸; die 300 Euro hier sind nur eine runde Größe über dem Bundesdurchschnitt von 271,86 Euro je Quadratmeter für baureifes Land⁴. Und beim Korrekturfaktor lohnt der Blick auf die tatsächlichen Wohnungsgrößen: Fallen sie deutlich größer aus, sinkt er Richtung 0,85 und mit ihm der Gebäudewert um bis zu 15 Prozent³.

Die Modernisierung trägt sich dabei selbst: Ohne die gestreckte Restnutzungsdauer läge der Faktor bei 0,3625 statt 0,60, der Gebäudewert bei rund 369.000 Euro und der marktangepasste Sachwert bei etwa 666.000 Euro. Die belegten Maßnahmen sind in diesem Beispiel also rund 278.000 Euro wert.

Warum weicht der Sachwert vom Marktwert ab?

Weil das Verfahren Kosten addiert und keine Preise beobachtet. Niemand bezahlt für ein Haus, was ein gedachter Neubau abzüglich Abschreibung kostet; bezahlt wird, was die Lage, der Zuzug und der Wettbewerb um knappe Objekte hergeben. Diese Lücke trägt im Sachwertverfahren ein einziger Multiplikator. Der Sachwertfaktor wird von den Gutachterausschüssen aus tatsächlichen Kaufpreisen und den dazu passenden vorläufigen Sachwerten abgeleitet, und zwar mit denselben Modellkosten der Anlage 4, die auch in Ihre Rechnung eingehen³.

Daraus folgt eine Regel, die in der Praxis oft verletzt wird: Kennwert, Nutzungsdauer und Faktor müssen aus demselben Modell kommen. Wer die NHK 2010 durch eine Baukostentabelle aus dem Fachhandel ersetzt und den Sachwertfaktor des Ausschusses beibehält, mischt zwei Maßstäbe und erhält eine Zahl ohne Aussagekraft. Wie stark der letzte Schritt wirkt, zeigt das Beispielobjekt mit einem vorläufigen Sachwert von 821.000 Euro:

Zwischen der ersten und der letzten Zeile liegen 328.000 Euro für dasselbe Haus. Das ist kein Mangel des Verfahrens, sondern seine Botschaft: Die Substanz ist berechenbar, der Markt nicht. Deshalb führt bei Wohnungen und Reihenhäusern mit Nachbarverkäufen der Vergleichswert, und deshalb hängt jede Online-Bewertung an der Qualität der Vergleichsdaten, wie der Beitrag zur Genauigkeit von Online-Bewertungen zeigt.

Wann wird das Sachwertverfahren angewendet?

Dann, wenn die beiden anderen Wege nicht tragen. Typisch sind freistehende Häuser in Gemeinden mit sehr wenigen Transaktionen, aufwendige Einzelobjekte, Betriebs- und Vereinsgebäude, Sonderbauten ohne Mietmarkt. Ebenso bei leer stehenden Objekten, für die sich kein marktüblicher Rohertrag begründen lässt.

Bei Ein- und Zweifamilienhäusern läuft der Sachwert häufig als zweite Rechnung mit, weil er den Preis in zwei Teile zerlegt, die der Vergleich zusammenwirft: den Anteil des Bodens und den Anteil der Bausubstanz. Bei einem Haus von 1965 auf einem großzügigen Grundstück ist das die eigentliche Vorentscheidung zwischen Sanierung und Abriss, denn sinkt der Gebäudeanteil unter die Abbruchkosten, kauft der Erwerber faktisch nur den Boden. Wie sich die Zahl in die Gesamtfrage einordnet, steht im Leitfaden Was ist mein Haus wert?.

Der Sachwert in Österreich nach dem Liegenschaftsbewertungsgesetz

Österreich regelt denselben Gedanken in drei Absätzen. Nach § 6 Abs. 1 LBG ist der Wert durch Zusammenzählung von Bodenwert, Bauwert und dem Wert sonstiger Bestandteile sowie gegebenenfalls des Zubehörs zu ermitteln⁹. Abs. 3 lässt den Bauwert bei den Herstellungskosten beginnen und davon die Wertminderung abziehen. Drei Dinge verlangt derselbe Absatz als eigene Posten: die Lage, Beschränkungen aus dem öffentlichen Recht und ein Baukostenniveau, das deutlich vom Üblichen abweicht⁹.

Was fehlt, ist der amtliche Unterbau. Es gibt keinen österreichischen Kostenkatalog in der Art der NHK 2010 und keine bundesweit veröffentlichten Sachwertfaktoren, also arbeiten Sachverständige mit Baukostentabellen, Baupreisindizes und örtlicher Erfahrung. Dafür ist die Offenlegungspflicht streng: § 10 LBG verlangt, die angesetzten Raum- oder Flächenmeterpreise samt den verwendeten Indices anzugeben⁹. Ein österreichisches Papier, das nur eine Endsumme nennt, ist deshalb schon formal unvollständig, und die Verfahrenswahl selbst muss der Sachverständige nach § 9 Abs. 1 Z 3 LBG begründen⁹.

Was ein Bewertungsbericht dazu beitragen kann

Ein KI-Bewertungsbericht wie CheckValue rechnet kein Sachwertverfahren. Er arbeitet mit Vergleichskäufen, dem amtlichen Preisindex und Anpassungen für Baujahr, Zustand, Energieklasse und Ausstattung, jede mit Koeffizient und Quellenangabe, und liefert dazu den Quadratmeterpreis im Umfeld und eine Spanne statt einer Einzelzahl. Für die Frage nach dem Sachwert ist er damit der Gegencheck: Er sagt, was der Markt in der Umgebung tatsächlich bezahlt, und genau an dieser Zahl entscheidet sich, ob ein Sachwertfaktor über oder unter eins realistisch ist. Diesen Gegencheck für Ihre eigene Adresse liefert die kostenlose Vorschau des Berichts; was ein vollständiger Bericht kostet, nennt die Preisseite.

Was er nicht leistet: keinen Regionalfaktor und keinen Sachwertfaktor des örtlichen Ausschusses, keine Einstufung in eine Standardstufe, keine Besichtigung, keine Unterschrift eines Sachverständigen. Bei einem Objekt, für das es im Umkreis seit Jahren keinen vergleichbaren Verkauf gab, bleibt der Weg über Herstellungskosten und Nutzungsdauer der richtige, und dafür brauchen Sie einen Menschen mit Maßband und Haftung.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Zahlen und Regeln tragen das Jahr ihrer Veröffentlichung; die aktuelle Fassung finden Sie in der zitierten Quelle.

Christian Eckmair

Mitgründer von CheckValue · Geschäftsführer der CBDNOL GmbH · Über 20 Jahre Immobilienerfahrung auf Teneriffa und in Österreich · Geprüft von Josef Eckmair MBA

Christian Eckmair ist Mitgründer von CheckValue und Geschäftsführer der CBDNOL GmbH (Ansfelden, Österreich). Er ist seit über 20 Jahren auf Teneriffa und in Österreich im Immobiliengeschäft tätig – Kauf, Sanierung, Vermietung und Verkauf von Wohnimmobilien – und schreibt über Immobilienwerte, Kaufprüfung und Grundbuch.

Artikel von Christian Eckmair →

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