Welche App kann den Immobilienwert ermitteln? Vier App-Typen

Die Frage nach der richtigen App hat einen praktischen Kern: Sie möchten eine Zahl für Ihre Adresse, ohne vorher jemandem Ihre Telefonnummer zu geben. Technisch können das heute zahlreiche Anwendungen, inhaltlich unterscheiden sie sich in genau drei Punkten, nämlich woher ihre Preisdaten kommen, welche Angaben sie abfragen und was nach dem Ergebnis mit Ihren Daten passiert. Dieser Beitrag sortiert die App-Typen, rechnet ein oberösterreichisches Haus durch drei verschiedene Fragebögen und zeigt, welche amtlichen Daten Sie auch ohne Installation bekommen.

Die vier App-Typen und woher ihre Zahlen kommen

Alle Bewertungs-Apps arbeiten mit demselben Grundgedanken: Sie zerlegen beobachtete Preise in bewertete Eigenschaften und setzen daraus einen Wert für Ihr Objekt zusammen. Das deutsche Recht nennt dieses Vorgehen Vergleichswertverfahren und regelt es in den §§ 24 bis 26 der Immobilienwertermittlungsverordnung, neben Ertragswert- und Sachwertverfahren⁵. Unterschiedlich ist nicht die Rechenart, sondern der Zweck, für den die App gebaut wurde.

Für Sie folgt daraus eine einfache Lesehilfe. Wer die Bewertung verschenkt, verdient an dem, was danach kommt. Wer am Bericht verdient, braucht Ihre Rufnummer nicht. Welche Werte Gratis-Rechner im Vergleich zu Sachverständigen ausgeworfen haben, hat der Beitrag über die Genauigkeit von Online-Rechnern zusammengetragen; die Methodik hinter jeder Wertermittlung erklärt der Leitfaden Was ist mein Haus wert.

Wie genau sind Bewertungs-Apps?

Eine ehrliche Antwort beginnt mit dem, was in dieser Produktgruppe fehlt: eine geprüfte Fehlerquote in Prozent. Keine der gängigen Apps legt eine solche Quote samt nachvollziehbarer Methode offen, und wo eine Prozentzahl auftaucht, fehlt die prüfbare Rechenbasis dazu. Prüfbar ist stattdessen die Datenbasis, und die amtlichen Quellen legen ihre Grenzen selbst offen.

Hinter den amtlichen Durchschnittspreisen für Österreich stehen fünf Jahrgänge echter Verträge, 2021 bis 2025; ein Regressionsmodell hebt die älteren Jahrgänge auf das Preisniveau 2025, und ausgewiesen wird je Bezirk ein geometrisches Mittel¹. Eine App, die darauf aufsetzt, nennt Ihnen also einen Mehrjahresdurchschnitt, geglättet über neun Größenkategorien je Bezirk, jeweils in drei Bauperioden. Die Verordnung formuliert dieselbe Einschränkung von der anderen Seite: Die für eine Wertermittlung erforderlichen Daten werden aus der Kaufpreissammlung auf Grundlage einer ausreichenden Anzahl geeigneter Kaufpreise ermittelt⁵. Wo diese Anzahl fehlt, weichen Modell und Statistik auf gröbere Mittel aus, und die App sagt es Ihnen nicht.

Der zweite Genauigkeitsfaktor ist das Alter der Daten. Der österreichische Häuserpreisindex stand im zweiten Quartal 2026 bei 105,00 Punkten auf Basis 2025, bestehender Wohnraum lag 5,1 % über dem Vorjahresquartal². In Deutschland betrug derselbe Abstand im selben Quartal 0,6 %³. Dieselbe Rechenart mit einem Jahr alten Daten produziert damit in Österreich einen deutlich zu tiefen Wert und in Deutschland einen fast richtigen. Fragen Sie deshalb nicht, wie genau die App ist, sondern aus welchem Jahr ihre Vergleichskäufe stammen.

Welche Daten muss ich in die App eingeben?

Sieben Angaben entscheiden, ob die Schätzung überhaupt in der richtigen Tabellenzelle landet: Adresse, Objekttyp, Wohnfläche, Grundstücksfläche, Zimmerzahl, Baujahr und Zustand. Das ist keine Geschmacksfrage, sondern folgt dem Aufbau der amtlichen Tabellen. Die Statistik Austria unterscheidet je Bezirk drei Grundstücksgrößen und drei Wohnflächenklassen, zusammen die neun Größenkategorien der Tabellen, und darin jeweils drei Bauperioden¹. Fehlt eine dieser Angaben im Formular, muss das Modell zwischen Spalten raten.

Die Verordnung trennt dabei zwei Ebenen, die in App-Formularen gern verschwimmen. Allgemeine Grundstücksmerkmale gehen in die Vorstufe der Berechnung ein, besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale werden erst am Ende als marktüblicher Zu- oder Abschlag berücksichtigt⁵. Übersetzt heißt das: Bezirk, Baujahr und Fläche bestimmen den Ausgangswert, während das sanierte Bad, der Lift, die Photovoltaikanlage und der Wasserfleck im Keller nachträglich dazukommen. Apps, die nach dem Zustand gar nicht fragen, lassen diese zweite Ebene einfach weg. Wie sich der Quadratmeterpreis daraus zusammensetzt und wo er in die Irre führt, steht im Beitrag über den Quadratmeterpreis und seine Fallen.

Fotos sind die jüngste Ergänzung. Einige Apps lassen Sie Bilder von Bad, Küche, Fassade und Umgebung hochladen und leiten daraus eine Zustandsstufe ab. Das ersetzt keine Besichtigung, schließt aber die Lücke zwischen „Baujahr 1978“ und „zuletzt 2019 saniert“, die ein Dropdown-Feld offenlässt.

Beispiel: ein Haus in Linz-Land durch drei Fragebögen

Ein Rechenbeispiel mit erfundenem Objekt und echten Bezirksdaten. Angenommen, Sie besitzen ein Einfamilienhaus im Bezirk Linz-Land, Baujahr 1978, 130 m² Wohnfläche, Grundstück 700 m². Für diese Konstellation weist die Statistik Austria bei einem durchschnittlich großen Grundstück von 610 bis 840 m², Bauperiode 1961 bis 1990 und Wohnfläche zwischen 110 und 150 m² einen Durchschnitt von 3.279 Euro je Quadratmeter Wohnfläche aus¹. Für 130 m² ergibt das rund 426.000 Euro als amtlichen Anker.

Jetzt tippen Sie dasselbe Haus in drei Apps mit unterschiedlich ausführlichen Formularen. Die App, die nach der Grundstücksgröße fragt, landet in der richtigen Spalte. Die beiden anderen müssen schätzen:

Die Durchschnitte stammen aus den Häuserpreistabellen 2025 für den Bezirk Linz-Land¹, die Ergebnisse für 130 m² sind daraus gerechnet. Zwischen der kleinsten und der größten Grundstückskategorie liegen rund 49.000 Euro, und zwar allein wegen einer Angabe, die viele Formulare nicht abfragen.

Noch größer ist der Hebel bei der Adresse selbst. Dieselbe Zelle, nur in Linz(Stadt) statt im Umlandbezirk, liegt bei 4.489 Euro je Quadratmeter¹. Das sind für unser Haus rund 584.000 Euro, also etwa 157.000 Euro mehr als im Bezirk daneben. Eine App mit einer schlechten Adressvervollständigung, die Ihre Gemeinde der Stadt zuordnet, irrt damit um mehr als ein Drittel. Prüfen Sie nach der Eingabe, welcher Bezirk im Ergebnis steht.

Was passiert mit meinen Daten nach der Bewertung?

Die Antwort steht vor dem Download, nicht im Kleingedruckten. Apple verlangt von jedem Entwickler, alle Datenarten anzugeben, die er oder seine Drittanbieter-Partner erheben, und offenzulegen, ob diese Daten mit Ihrer Identität verknüpft oder zum Tracking verwendet werden; Tracking ist dabei als Verknüpfung Ihrer App-Daten mit Daten Dritter für zielgerichtete Werbung oder als Weitergabe an Datenhändler definiert⁷. Ohne diese Angaben lässt sich eine App nicht einreichen⁷. Google Play zeigt dieselbe Art von Erklärung im Abschnitt Datensicherheit des Store-Eintrags: welche Nutzerdaten erhoben werden, wie sie verwendet werden und ob sie an Dritte gehen⁸.

Drei Blicke genügen vor der Installation. Erstens: Steht unter den Datenarten ein Punkt zum Tracking, rechnen Sie mit Werbeprofilen. Zweitens: Wird die Telefonnummer als Pflichtfeld erhoben, ist der Anruf Teil des Produkts. Drittens: Sehen Sie nach, ob der Anbieter die Weitergabe an Dritte angibt, denn genau darüber wandern Adressen zu Vermittlern. In der CheckValue-App verlangt die Vorschau keine Rufnummer, und es ruft niemand zurück.

Welche amtlichen Daten Sie auch ohne App bekommen

Keine Behörde in Österreich, Deutschland oder der Schweiz betreibt eine Wert-App für einzelne Adressen. Amtlich sind die Daten, nicht die Schätzung, und diese Daten sind frei zugänglich.

In Österreich veröffentlicht die Statistik Austria die Immobilien-Durchschnittspreise als Tabellen zum Herunterladen, auf Bezirksebene für Häuser und Wohnungen und zusätzlich auf Gemeindeebene für Baugrundstücke; die Ausgabe 2025 wurde am 28. Mai 2026 erstellt¹. Dazu kommt der Häuserpreisindex für die Marktrichtung². In Deutschland stellt BORIS-D als Gemeinschaftsprojekt mehrerer Bundesländer die Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse einheitlich online bereit⁴, und Destatis veröffentlicht neben dem Häuserpreisindex die Kaufwerte für Bauland mit 271,86 Euro je Quadratmeter³. In der Schweiz erscheint der Wohnimmobilienpreisindex des Bundesamts für Statistik als Indexwert auf der Basis viertes Quartal 2019 gleich 100 sowie als Veränderungsrate gegenüber dem Vorquartal und dem Vorjahresquartal⁹.

Damit haben Sie den Bezirksdurchschnitt und die Richtung des Markts kostenlos. Was Ihnen fehlt, ist die Zuordnung Ihres konkreten Objekts zu diesen Zahlen. Welche Register und Statistiken welche Lücke füllen, listet der Beitrag über amtliche Datenquellen für Immobilienpreise.

Was die CheckValue-App zeigt und was sie nicht leistet

CheckValue ist eine dieser Apps, und es wäre unredlich, das zu verschweigen. Drei Eigenschaften unterscheiden den Bericht von einer Gratis-Zahl. Neben dem Punktwert erscheinen die Spanne und die Vergleichsobjekte, aus denen sie hergeleitet wurde. Hinter jeder Marktzahl und jedem Zuschlag steht eine nummerierte Quelle, unter anderem die oben genannten Statistikämter und Register. Und dieselbe Adresse mit denselben Angaben führt zum selben Wert, weil jedes Ergebnis zweimal unabhängig entsteht und mit früheren Läufen abgeglichen wird.

Nicht leisten kann der Bericht dreierlei: Er ist kein Gutachten, er ersetzt keines, und er beruht auf keiner Besichtigung. Eine Genauigkeit in Prozent nennen wir nicht, weil es keine Zahl gibt, die für ein Bauernhaus im Mühlviertel und eine Neubauwohnung in Salzburg gleichzeitig stimmt. Wie der Bericht rechnet und wo die Methode endet, steht auf der Seite zur Rechenweise und ihren Grenzen; die kostenlose Vorschau für Ihre Adresse zeigt den Aufbau, bevor Sie etwas bezahlen, und die Preise für Einzelbericht, Paket und Pro stehen offen auf der Preisseite: 4,99 € für einen Bericht, 9,99 € für drei, 24,99 € für zehn und 49 € im Monat für Pro mit 30 Berichten und eigenem Briefkopf. Welche Rechenschritte zwischen Adresse und Spanne liegen, zeigt der Beitrag darüber, wie eine KI-Bewertung intern vorgeht.

Wann brauche ich statt der App ein Gutachten?

Sobald eine Zahl unterschrieben werden muss, endet die Zuständigkeit jeder App. Das österreichische Liegenschaftsbewertungsgesetz regelt die Bewertung von Liegenschaften, Liegenschaftsteilen und Überbauten in allen gerichtlichen Verfahren sowie in jenen Verwaltungsverfahren, deren Bescheid durch Gerichtsanrufung außer Kraft tritt⁶. Maßstab ist der Verkehrswert, den das Gesetz als den im redlichen Geschäftsverkehr bei einem Verkauf üblicherweise erzielbaren Preis beschreibt⁶. Dem Sachverständigen schreibt es außerdem vor, im Gutachten den Zweck, den Bewertungsstichtag und den Tag der Besichtigung anzuführen⁶.

An diesem Besichtigungstag scheitert jede App, weil niemand vor Ort war. Dasselbe gilt für das Vergleichswertverfahren nach § 4 des Gesetzes: Es verlangt tatsächlich erzielte Kaufpreise vergleichbarer Sachen, zeitnah zum Stichtag, mit begründeten Zu- oder Abschlägen⁶. In Deutschland geben die §§ 24 bis 39 der Immobilienwertermittlungsverordnung den Rahmen für dieselbe Aufgabe vor⁵. Für Scheidung, Erbteilung, Pflichtteil, Finanzamtsstreit oder ein Gerichtsverfahren brauchen Sie deshalb einen Sachverständigen. Was das kostet und wie es abläuft, steht im Beitrag über Kosten und Ablauf eines Immobiliengutachtens.

Für alles davor, also Verkaufsvorbereitung, Kaufprüfung, Mietkalkulation oder das erste Gespräch unter Miterben, genügt eine nachvollziehbare Schätzung mit offenen Quellen. Dies ist eine allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Zahlen und Regeln tragen das Jahr ihrer Veröffentlichung; die aktuelle Fassung finden Sie in der zitierten Quelle.

Christian Eckmair

Mitgründer von CheckValue · Geschäftsführer der CBDNOL GmbH · Über 20 Jahre Immobilienerfahrung auf Teneriffa und in Österreich · Geprüft von Josef Eckmair MBA

Christian Eckmair ist Mitgründer von CheckValue und Geschäftsführer der CBDNOL GmbH (Ansfelden, Österreich). Er ist seit über 20 Jahren auf Teneriffa und in Österreich im Immobiliengeschäft tätig – Kauf, Sanierung, Vermietung und Verkauf von Wohnimmobilien – und schreibt über Immobilienwerte, Kaufprüfung und Grundbuch.

Artikel von Christian Eckmair →

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