Warum weicht die Online-Bewertung so stark von Angebotspreis und Makler ab?

Der Rechner im Internet sagt 328.000 Euro, der Makler beim Erstgespräch 460.000, und das Haus des Nachbarn steht seit fünf Monaten um 479.000 im Inserat. Drei Zahlen für ein Haus, keine davon ein Kaufpreis. Dieser Beitrag erklärt, wie jede dieser Zahlen entsteht, wann ein Rechner zu tief oder zu hoch liegt und wie Sie mit Kaufverträgen und amtlichen Durchschnitten die marktnächste Zahl finden. Die Grundlagen stehen im Leitfaden was Ihr Haus wert ist; hier geht es um die Lücke zwischen den Zahlen.

Online-Bewertung weit daneben: woher die Zahl eines Rechners überhaupt kommt

Jeder Online-Rechner arbeitet mit einer Tabelle, die er nicht zeigt. Aus vielen tausend Preisen hat ein Modell gelernt, was ein Quadratmeter in einem Bezirk kostet und wie Baujahr, Fläche, Grundstück und Objekttyp diesen Wert verschieben; Ihre Adresse landet in einer Zelle dieser Tabelle. Was dort steht, bestimmen zwei Entscheidungen des Betreibers: aus welchen Preisen das Modell gelernt hat und wie fein die Zellen geschnitten sind.

Die Statistik Austria zeigt, wie eine solche Tabelle in transparenter Form aussieht: Ihre Immobilien-Durchschnittspreise beruhen auf Käufen privater Haushalte der Jahre 2021 bis 2025, auf das Preisniveau 2025 gebracht, als geometrische Mittel je Quadratmeter Wohnfläche, getrennt nach drei Bauperioden, drei Wohnflächenklassen und drei Grundstückskategorien, von denen jede ein Drittel der Hausverkäufe im Bezirk abbildet¹. Für ein Haus in Graz-Umgebung mit durchschnittlich großem Grundstück, gebaut zwischen 1961 und 1990, mit 100 bis 140 m² Wohnfläche nennt die Tabelle 3.040 Euro je Quadratmeter; die Nachbarzelle für mehr als 140 m² steht bei 2.189 Euro, die Zelle für Baujahre ab 1991 bei 3.903 Euro¹. Ein Rechner, der Ihre Angaben falsch einordnet, landet in der falschen Zelle, ohne es zu merken.

Der Unterschied zum Sachverständigen liegt in der Sorgfalt je Objekt. Das Liegenschaftsbewertungsgesetz verlangt im Vergleichswertverfahren tatsächlich erzielte Kaufpreise vergleichbarer Sachen, Zu- und Abschläge für Abweichungen und eine Anpassung an die Preisentwicklung seit dem Kauf²; die deutsche Immobilienwertermittlungsverordnung verlangt eine ausreichende Anzahl von Vergleichspreisen, eine Marktanpassung und die Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale³. Ein Rechner tut dasselbe im Massenverfahren: Vergleichsobjekte nach Postleitzahl, Zu- und Abschläge als Durchschnitt, Zustand nur, wenn Sie ihn angeklickt haben. Wie weit Rechner für dasselbe Haus auseinanderliegen, zeigt der Beitrag zur Genauigkeit der Online-Rechner.

Warum liegt der Angebotspreis fast immer über jeder Bewertung?

Ein Angebotspreis ist keine Bewertung, sondern ein Wunsch mit Verhandlungsreserve. Der Verkäufer legt ihn fest nach anderen Inseraten, nach seinem Einstandspreis samt Investitionen und nach dem, was er für den nächsten Schritt braucht; nichts davon gehört in einen Wert. Das Gesetz sagt das ausdrücklich: Der Verkehrswert ist der Preis, der im redlichen Geschäftsverkehr üblicherweise erzielt werden kann, und die besondere Vorliebe und andere ideelle Wertzumessungen einzelner Personen bleiben außer Betracht². Das deutsche Baugesetzbuch meint dasselbe mit dem im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbaren Preis ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse⁴.

Dazu kommt die Mechanik des Inserierens: Wer zu hoch startet, kann senken, wer zu niedrig startet, kann nur hoffen; also starten die meisten oben, und die Portale zeigen monatelang Preise, die niemand zahlt. Ein Rechner, der aus Inseraten lernt, übernimmt den Aufschlag; einer, der aus Kaufverträgen lernt, sieht ihn nicht. Wie groß der Abstand in Ihrer Gegend ist, veröffentlicht keine Behörde; Sie messen ihn am Inseratspreis eines verkauften Hauses gegen den späteren Kaufpreis im Grundbuch. Für Käufer rechnet der Beitrag zur Frage, ob der Angebotspreis fair ist, den Aufschlag zurück.

Makler schätzt ganz anders: drei Gründe für die Lücke

Nennt der Makler eine andere Zahl als der Rechner, kann jede Seite recht haben; drei Ursachen erklären fast jede Abweichung.

Der Makler hat das Haus gesehen. Ein Rechner kennt Baujahr und Fläche; der Makler kennt den Wasserfleck im Keller, die neue Küche und die Umfahrungsstraße hinter der Hecke. Liegt er nach der Besichtigung anders als der Rechner, hat er oft etwas gesehen, was der Rechner nicht sehen konnte.

Der Makler bewirbt sich um den Auftrag. Im Erstgespräch konkurriert er mit anderen Büros um Ihre Unterschrift, nicht mit einem Käufer um den Preis; eine hohe Zahl gewinnt den Auftrag und kostet ihn wenig, weil seine Provision ohnehin vom späteren Kaufpreis abhängt. Was danach folgt, beschreibt der Beitrag zur hohen Maklerbewertung mit späterer Preissenkung.

Der Makler rechnet mit anderen Vergleichsobjekten. Er greift auf eigene Abschlüsse, Kollegenberichte und Inserate im Umkreis zurück, ein Rechner auf eine Datenbank, die er nicht kommentiert. Keiner legt Ihnen die Liste ungefragt vor, und genau sie entscheidet über die Zahl.

Der Oberste Gerichtshof hat 2021 festgehalten, was Sie verlangen dürfen. Er stuft den Immobilienmakler als Sachverständigen nach § 1299 ABGB ein, der seine Überlegungen zum Wert offenlegen und auf die Spanne seiner Schätzung hinweisen muss; die Annahme, eine Wertermittlung 15 % unter dem Verkehrswert sei jedenfalls zutreffend, lehnte das Gericht ab, weil sie einen Anreiz schaffen würde, den Wert von vornherein niedrig anzusetzen und schnell zu verkaufen⁵. Der Maßstab gilt in beide Richtungen: Eine Zahl ohne Herleitung und Spanne erfüllt ihn nicht, ob zu hoch oder zu tief.

Wert zu niedrig geschätzt: wann der Rechner Ihr Haus unterschätzt

Rechner liegen in drei typischen Fällen zu tief.

Das Grundstück zählt nicht mit. Viele Formulare fragen nur nach der Wohnfläche. In Graz-Umgebung liegt ein Haus der Jahre 1961 bis 1990 mit 100 bis 140 m² je nach Grundstückskategorie bei 2.756 oder 3.255 Euro je Quadratmeter¹, bei 130 m² ein Unterschied von rund 65.000 Euro. Ein Rechner ohne Grundstücksfrage rechnet mit dem Mittelwert und unterschätzt jedes Haus mit viel Grund.

Die Sanierung ist unsichtbar. Baujahr 1975 heißt für das Modell: Fenster, Dach und Heizung aus 1975. Dass Sie 2018 das Dach gedämmt und 2022 eine Wärmepumpe gesetzt haben, erfährt es nur über eine Zustandsfrage, die viele Rechner nicht stellen. Welche Maßnahmen wie viel bringen, erklärt der Beitrag zur Wertsteigerung durch Zustand, Energie und Ausstattung.

Das Objekt ist selten. Ein Vierkanthof, ein Haus mit Einliegerwohnung oder ein Hanggrundstück mit Seeblick hat in seiner Zelle zu wenige Nachbarn, und das Modell weicht auf gröbere Durchschnitte aus, die für solche Objekte meist zu tief sind. Die Statistik Austria kennzeichnet Bezirke mit wenigen Transaktionen mit einer Fußnote und verzichtet dort auf die Aufteilung nach Grundstücksgröße¹; ein Portal-Rechner tut dasselbe stillschweigend.

Bewertung 100.000 Euro zu hoch: wann der Rechner übertreibt

Drei Mechanismen treiben eine Schätzung nach oben.

Das Modell hat aus Inseraten gelernt. Portale haben Angebotspreise im Überfluss und Kaufverträge kaum; ein Modell, das daraus lernt, lernt Verkäuferwünsche samt Verhandlungsreserve und liegt über dem, was Käufer zahlen.

Die Sanierung wird zum Baujahr. Wer „Baujahr 2016“ eingibt, weil damals Heizung und Fenster erneuert wurden, rutscht in die Zelle für Neubauten. In Graz-Umgebung springt der Quadratmeterpreis damit von 3.040 auf 3.903 Euro¹, bei 130 m² von rund 395.000 auf rund 507.000 Euro: eine Bewertung, die 112.000 Euro zu hoch ist, aus einem einzigen falsch gesetzten Feld.

Die Daten sind alt, der Markt hat sich bewegt. In Österreich stieg der Häuserpreisindex der Statistik Austria im 2. Quartal 2026 um 5,1 % gegenüber dem Vorjahresquartal, bestehender Wohnraum ebenfalls um 5,1 %⁶. Die Oesterreichische Nationalbank weist für dasselbe Quartal +3,6 % für Österreich aus, +2,9 % für Wien und +4,2 % für Österreich ohne Wien⁷. Zwei öffentliche Stellen, zwei Zahlen: Die Statistik Austria rechnet aus den im Grundbuch hinterlegten Kaufverträgen⁶, die Nationalbank veröffentlicht ihre Reihe mit der DataScience Service GmbH und der TU Wien⁷. Liegen schon zwei Indizes mit offengelegter Herkunft eineinhalb Prozentpunkte auseinander, überrascht der Abstand zweier Rechner mit unbekannter Datenbasis nicht.

In Deutschland bestimmt der Ort den Trend: Im 2. Quartal 2026 stiegen die Preise laut Statistischem Bundesamt insgesamt um 0,6 % gegenüber dem Vorjahresquartal, Eigentumswohnungen in den sieben Metropolen wurden 0,4 % billiger, in den übrigen kreisfreien Großstädten 2,0 % teurer und in dicht besiedelten ländlichen Kreisen 1,8 % billiger, während Ein- und Zweifamilienhäuser dort 1,0 % zulegten⁸.

Welche Zahl stimmt? Angebotspreis, Schätzwert, Verkehrswert und Kaufpreis sind verschiedene Dinge

Fünf Begriffe gehen im Alltag durcheinander; die Tabelle trennt sie.

Nur die letzte Zeile ist eine dokumentierte Tatsache. In Österreich fließen die im Grundbuch hinterlegten Kaufverträge in den Häuserpreisindex ein⁶; in Deutschland muss die beurkundende Stelle jeden Kaufvertrag über ein Grundstück in Abschrift an den Gutachterausschuss senden, der daraus die Kaufpreissammlung führt⁹. Alle anderen Zeilen sind Meinungen über diese Tatsache, bevor sie eintritt; dass sie voneinander abweichen, ist der Normalfall. Ein Fehler wäre nur, eine davon für den Kaufpreis zu halten.

Rechenbeispiel: ein Haus in Graz-Umgebung und fünf Zahlen dafür

Das Beispiel verwendet ein erfundenes Haus und echte Bezirksdaten: ein Einfamilienhaus in Graz-Umgebung, Baujahr 1982, 130 m² Wohnfläche, 1.000 m² Grundstück, Fenster und Heizung 2016 erneuert. Mit 1.000 m² fällt das Grundstück in die mittlere Kategorie von 880 bis 1.170 m²; für sie, die Bauperiode 1961 bis 1990 und 100 bis 140 m² Wohnfläche nennt die Statistik Austria 3.040 Euro je Quadratmeter¹, also rund 395.000 Euro als Bezirksanker.

Die Eigentümer holen fünf Zahlen ein; die Beträge sind Annahmen, die Zellenwerte dahinter echt:

Zwischen der höchsten und der niedrigsten Zahl liegen 179.000 Euro, und beide Online-Werte stammen aus derselben amtlichen Tabelle; nur die Zelle ist eine andere. Rechner 1 hat aus einer Sanierung ein Baujahr gemacht, Rechner 2 aus einem Keller Wohnfläche, Makler A hat die Zahl genannt, die den Auftrag bringt. Die einzige Zahl mit Herleitung ist die von Makler B.

So finden Sie heraus, welche Zahl näher am Markt liegt: fünf Prüfschritte

1. Kaufpreise statt Inserate holen. In Österreich liegen die Kaufverträge im Grundbuch, aus dem auch die Statistik Austria rechnet⁶; in Deutschland führt der Gutachterausschuss die Kaufpreissammlung aus den Abschriften aller beurkundeten Kaufverträge; Auskünfte daraus erhalten Sie bei berechtigtem Interesse und nach den Regeln Ihres Landes, in der Regel als Auswertung und nicht als Liste einzelner Adressen⁹. Zwei oder drei Verkäufe aus Ihrer Umgebung sind der Maßstab für jede Schätzung; den Weg dorthin beschreibt der Beitrag über Vergleichsverkäufe und Kaufpreise aus dem Grundbuch.
2. Die Zelle prüfen. Teilen Sie jede Schätzung durch Ihre Wohnfläche und legen Sie den Quadratmeterpreis neben die Zeile der Statistik Austria für Bezirk, Bauperiode, Flächenklasse und Grundstückskategorie¹. Liegt eine Zahl in einer anderen Zelle, wissen Sie, welches Feld der Rechner anders gelesen hat. Wo der Quadratmeterpreis täuscht, steht im Beitrag zum Quadratmeterpreis richtig berechnen.
3. Zu- und Abschläge benennen. Schreiben Sie auf, was Ihr Haus vom Bezirksdurchschnitt unterscheidet: Sanierungen mit Jahr, Grundstück, Lage, Lärm. Jeder Posten braucht Richtung und Größenordnung; was ohne Begründung dasteht, streichen Sie.
4. Die Zeit korrigieren. Vergleichspreise, die älter als ein paar Monate sind, passen Sie an die Preisentwicklung an, wie es das Gesetz auch von Sachverständigen verlangt²: in Österreich mit dem Häuserpreisindex⁶, in Deutschland mit der Reihe für Ihren Kreistyp⁸.
5. Spanne und Herleitung verlangen. Vom Makler, weil der Oberste Gerichtshof sie verlangt⁵; vom Rechner, weil Sie sonst nicht wissen, was er gerechnet hat. Wer beides nicht liefert, hat Ihnen eine Zahl gegeben, keine Bewertung.

Was der CheckValue-Bericht bei dieser Frage zeigt und was er nicht kann

CheckValue ist ein Rechenmodell wie die anderen auch, und der Bericht behauptet keine Genauigkeit in Prozent. Der Unterschied: Er legt die Zeilen offen, um die es hier ging, den Punktwert in seiner Preisspanne, die Vergleichsverkäufe mit Datum und Quadratmeterpreis, den amtlichen Preisindex, jede Anpassung für Zustand, Baujahr, Garage oder Energieklasse mit Koeffizient und Quelle sowie eine nummerierte Quellenliste. Liegt der Bericht anders als Makler oder Inserat, sehen Sie Zeile für Zeile, wo die Abweichung entsteht: bei den Vergleichsobjekten, einer Anpassung oder einer Angabe, die Sie anders gemeint haben. Dieselbe Adresse mit denselben Angaben liefert dasselbe Ergebnis, weil jede Bewertung zweimal gerechnet und gegen frühere Ergebnisse geprüft wird.

Was der Bericht nicht kann: Er besichtigt nicht, kennt den Zustand nur aus Ihren Angaben und Fotos und ist kein Verkehrswertgutachten für Gericht, Finanzamt oder Bank. Wie das Modell Vergleichsobjekte wählt und prüft, erklärt der Beitrag über die Arbeitsweise der KI-Bewertung. Die kostenlose Vorschau Ihres Berichts zeigt den Aufbau mit Beispielzahlen; die Preise für einzelne Berichte und Pakete stehen auf der Preisseite.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Zahlen und Regeln tragen das Jahr ihrer Veröffentlichung; die aktuelle Fassung finden Sie in der zitierten Quelle.

Christian Eckmair

Mitgründer von CheckValue · Geschäftsführer der CBDNOL GmbH · Über 20 Jahre Immobilienerfahrung auf Teneriffa und in Österreich · Geprüft von Josef Eckmair MBA

Christian Eckmair ist Mitgründer von CheckValue und Geschäftsführer der CBDNOL GmbH (Ansfelden, Österreich). Er ist seit über 20 Jahren auf Teneriffa und in Österreich im Immobiliengeschäft tätig – Kauf, Sanierung, Vermietung und Verkauf von Wohnimmobilien – und schreibt über Immobilienwerte, Kaufprüfung und Grundbuch.

Artikel von Christian Eckmair →

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