Was kostet ein Quadratmeter Wohnfläche in Österreich?

Die Frage nach dem Quadratmeter fällt meistens dann, wenn es konkret wird: Ein Nachbar hat verkauft, eine Erbschaft steht an, ein Inserat wirkt zu teuer. Eine einzige Zahl für Österreich gibt es, sie steht weiter unten, und sie beschreibt Ihre Wohnung mit einiger Sicherheit nicht. Dieser Beitrag zeigt, was die amtliche Statistik für 2025 ausweist, wie weit die Werte zwischen Bezirken auseinandergehen, wo Sie den Wert für Ihren Bezirk abrufen und was ein Quadratmeter Baugrund, Acker oder Wald kostet. Die Rechenwege dahinter stehen im Beitrag Quadratmeterpreis berechnen.

Wie teuer ist 1 Quadratmeter? Die amtlichen Zahlen für 2025

Statistik Austria liest die Kaufverträge privater Haushalte aus dem Grundbuch aus und veröffentlicht daraus einmal jährlich das Preisniveau. Für 2025 lauten die Medianwerte: 4.162 Euro je Quadratmeter Wohnfläche bei Wohnungen, 2.836 Euro bei Häusern, 135 Euro je Quadratmeter bei bebaubaren Grundstücken². Dass Wohnungen je Quadratmeter teurer sind als Häuser, liegt an der Lage und am Alter: Wohnungen stehen häufiger in Zentren und werden öfter neu gekauft².

Alle Werte für 2025, Wohnungen und Häuser als Medianpreise, Grundstücke als geometrisches Mittel².

Zwei Einordnungen dazu. Erstens: Das Preisniveau von 2022 ist noch nicht wieder erreicht, bei Wohnungen fehlen rund 200 Euro je Quadratmeter, bei Häusern rund 60 Euro². Zweitens der Blick auf die Leistbarkeit, den die Nationalbank beisteuert: Von 2010 bis Mitte 2022 kletterten die Wohnimmobilienpreise um etwa 120 Prozent, die Einkommen um etwa 40 Prozent; seit Mitte 2022 wird dieser Abstand wieder kleiner⁷. Das erklärt, warum sich dieselbe Zahl für Verkäufer nach Normalität und für Erstkäufer nach sehr viel anfühlt.

Warum es den einen Quadratmeterpreis für Österreich nicht gibt

Die Bundesländertabelle oben ist bereits eine Vereinfachung. Die Bezirkstabellen gliedern Wohnungen nach drei Größenklassen, drei Bauperioden und getrennt danach, ob Balkon, Terrasse oder Garten dabei sind, zusammen also achtzehn Werte je Bezirk¹. Zählt man die mittlere Größenklasse der Bauperiode 1961 bis 1990 ohne Außenfläche über alle 116 Bezirke und Wiener Gemeindebezirke durch, liegen 68 Zeilen unter 2.500 Euro je Quadratmeter, und die Spannweite reicht von 793 Euro im Waldviertler Bezirk Gmünd bis 8.287 Euro in der Wiener Inneren Stadt; in beiden Bezirken weist Statistik Austria wegen der geringen Zahl an Transaktionen einen Wert für alle Größenklassen aus¹.

Ein Faktor zehn zwischen zwei Zeilen derselben Tabelle: Damit ist der Österreich-Median als Maßstab für ein einzelnes Objekt erledigt. Brauchbar wird die Statistik erst, wenn Sie Ihre Zeile suchen, also Ihren Bezirk, Ihre Größenklasse, Ihre Bauperiode und Ihre Freifläche. Welche Rolle der Quadratmeterpreis im gesamten Bewertungsweg spielt, ordnet der Leitfaden Was ist mein Haus wert ein.

Wie berechne ich den Quadratmeterpreis meiner Wohnung?

Kaufpreis durch Nutzfläche, fertig. Die Arbeit steckt in der Fläche: Gemeint ist bei einer Eigentumswohnung die Nutzfläche des § 2 Abs. 7 WEG 2002. Abgezogen werden die Wandstärken und die Durchbrechungen in den Wänden, draußen bleiben Stiegen, offene Balkone und Terrassen, das Kellerabteil und der Abstellplatz; ein Keller- oder Dachbodenraum rechnet nur mit, soweit seine Ausstattung Wohnen oder Geschäft zulässt⁴. Eine Loggia, also ein nur nach einer Seite offener Balkon, zählt dagegen mit¹. Die Zahl steht im Nutzwertgutachten und im Kaufvertrag, nicht im Inserat. Was dahinter steckt, erklärt der Beitrag Was ist der Nutzwert einer Wohnung.

Danach folgt der Schritt, den die meisten überspringen: die eigene Zahl an die richtige amtliche Zeile legen. Eine 72-Quadratmeter-Wohnung mit Balkon in Graz aus 1975 gehört in die Tabelle „mit Außenflächen“, Größenklasse 57 bis 78 Quadratmeter, Bauperiode 1961 bis 1990. Dort stehen 2.561 Euro je Quadratmeter¹. Liegt Ihr errechneter Wert darüber, muss ein Grund sichtbar sein, etwa eine Sanierung, ein Lift oder die Ruhelage. Liegt er darunter, suchen Sie den Abschlag, bevor ein Käufer ihn findet.

Warum täuscht der Quadratmeterpreis bei kleinen Wohnungen?

Ein Bad kostet ungefähr dasselbe, ob es in 45 oder in 95 Quadratmeter eingebaut ist. Küche, Anschlüsse, Haustechnik und der Anteil an Grund und Dach verhalten sich ähnlich, nur verteilen sie sich bei der kleinen Wohnung auf weniger Fläche. In den amtlichen Zahlen sieht das so aus: In Bregenz kostete die Bauperiode 1961 bis 1990 ohne Außenfläche unter 64 Quadratmetern 3.979 Euro, zwischen 64 und 81 Quadratmetern 3.746 Euro und über 81 Quadratmetern 3.518 Euro je Quadratmeter; in Wels lauten dieselben drei Werte 2.427, 2.081 und 2.007 Euro¹.

Mechanisch ist dieser Effekt aber nicht. In Graz kostete die Altbauperiode bis 1960 ohne Außenfläche in der kleinsten Klasse 2.625 Euro, in der mittleren 2.407 Euro und in der größten wieder 2.562 Euro je Quadratmeter¹. Sobald große Altbauwohnungen in guten Lagen die Gruppe prägen, dreht sich die Reihenfolge. Praktisch folgt daraus eine einzige Regel: Vergleichen Sie nur innerhalb Ihrer Größenklasse und rechnen Sie den Quadratmeterpreis einer Garconniere nie auf eine Familienwohnung hoch. Warum Online-Rechner an genau dieser Stelle streuen, zeigt der Beitrag Wie genau sind Online-Bewertungen.

Wo finde ich den amtlichen Bezirkspreis?

Zuständig für die Bezirkswerte ist Statistik Austria mit der Reihe Immobilien-Durchschnittspreise. Häuser, Wohnungen und Baugrundstücke haben dort je eine eigene Tabelle, erstellt am 28. Mai 2026 mit Datenbasis 2021 bis 2025; angekündigt ist die nächste Ausgabe für den 28. Mai 2027¹. Transaktionen aus den Vorjahren werden dabei über ein Regressionsmodell auf das Preisniveau 2025 gebracht, Verkäufe zu Freundschaftspreisen möglichst ausgeschlossen, und die Flächen stammen aus den Kaufverträgen, ergänzt um das Gebäude- und Wohnungsregister². Dieselben Werte gibt es als interaktive Karte im STATatlas².

Für drei verwandte Fragen brauchen Sie andere Quellen:

Die Trennung ist kein Formalismus. Statistik Austria weist selbst darauf hin, dass sich Menge und Qualität der verkauften Objekte von Jahr zu Jahr unterscheiden und für Zeitvergleiche deshalb ein qualitätsbereinigter Index besser passt als zwei Durchschnittspreise². Welche Register in den anderen Ländern dieselbe Rolle spielen, steht im Beitrag Amtliche Datenquellen für Immobilienwerte; wie Sie im Grundbuch lesen, im Beitrag Was ist das Grundbuch.

Was kostet ein Quadratmeter Grundstück?

Bebaubarer Grund kostete 2025 in Österreich im Schnitt 135 Euro je Quadratmeter, 2015 waren es 72 Euro². Der Boden hat sich damit stärker verteuert als das Gebaute, was zum Teil auf eine veränderte Zusammensetzung der Transaktionen seit der Zinswende Mitte 2022 zurückgeht².

Die Streuung ist gewaltiger als bei Wohnungen. Oben stehen Wintersportorte und Ballungsräume: Reith bei Kitzbühel mit 2.742 Euro, die Stadt Kitzbühel mit 2.617 Euro, Lech mit 2.108 Euro, die Stadt Salzburg mit 1.345 Euro. In Wien liegen Währing mit 2.181 Euro und Döbling mit 1.756 Euro vorn, die Flächenbezirke zwischen 670 und 856 Euro. Am anderen Ende: Bezirk Zwettl 26 Euro, Bezirk Jennersdorf 21 Euro je Quadratmeter². Statistik Austria merkt an, dass in den Spitzenorten wenige sehr teure Verkäufe den Durchschnitt treiben².

Was kostet 1 Quadratmeter Wald oder Acker?

Hier endet die amtliche Preisstatistik schneller als erwartet. Veröffentlicht werden landwirtschaftliche Bodenpreise für Ackerland mit 3,8 Euro und für Dauergrünland mit 3,2 Euro je Quadratmeter für das Jahr 2024, berechnet aus Kaufverträgen der Urkundensammlung ohne erkennbares Verwandtschaftsverhältnis und über ein hedonisches Modell mit Bundesland, Fläche, Bodenklimazahl und Seehöhe⁶. Wald kommt in dieser Reihe nicht vor, und in den Grundstückstabellen der Immobilienpreise auch nicht, denn die erfassen bebaubare Grundstücke¹.

Wer trotzdem eine Zahl für Wald braucht, hat zwei Wege. Erstens Vergleichsverkäufe: Waldkäufe werden wie jeder andere Kauf im Grundbuch eingetragen, der Vertrag landet in der Urkundensammlung, die Einsicht funktioniert wie beim Hauptbuch⁸. Zweitens eine forstliche Bewertung, die Bestand, Alter, Bonität und Erschließung ansieht, weil ein Quadratmeter Fichtenbestand kurz vor der Ernte etwas völlig anderes ist als eine Schlagfläche. Der Größenunterschied bleibt in jedem Fall: Zwischen 3,2 Euro für Grünland und 135 Euro für Baugrund liegt der Faktor vierzig, und über die Umwidmung entscheidet die Gemeinde, nicht der Markt.

Amtlicher Wert und Marktpreis: ein Rechenbeispiel

Für die Grunderwerbsteuer rechnet der Gesetzgeber eine eigene Größe, den Grundstückswert. Bemessungsgrundlage ist er bei unentgeltlichen Erwerben, also bei Erbschaft und Schenkung; bei einem gewöhnlichen Kauf wird die Gegenleistung versteuert, mindestens aber der Grundstückswert⁹. Und es gibt ihn in zwei Varianten: § 1 der Grundstückswertverordnung lässt die Methode für jede wirtschaftliche Einheit frei wählen, entweder das Pauschalwertmodell des § 2 oder die Ableitung aus einem geeigneten Immobilienpreisspiegel nach § 3⁵. Der zweite Weg führt zu genau den Tabellen aus diesem Beitrag: Für Steuerschulden ab dem 1. Juni 2026 sind die Durchschnittspreise 2025 von Statistik Austria heranzuziehen, und der Grundstückswert beträgt 71,25 Prozent des so ermittelten Wertes⁵¹.

Das Pauschalwertmodell setzt den Gebäudewert als Nutzfläche mal Baukostenfaktor an: 1.310 Euro je Quadratmeter in der Steiermark, 1.470 Euro in Wien, 1.670 Euro in Vorarlberg. Davon sind 30 Prozent anzusetzen, sofern die Fertigstellung mehr als vierzig Jahre zurückliegt und in den letzten zwanzig Jahren keine Sanierung stattgefunden hat; nach einer Teilsanierung sind es 80, nach einer umfassenden Sanierung 100 Prozent, wobei § 2 Abs. 3 Z 5 GrWV dafür mindestens zwei beziehungsweise vier von fünf aufgezählten Maßnahmen verlangt. Dazu kommt der anteilige dreifache Bodenwert des Finanzamts, der über FinanzOnline abgefragt wird. Die GrWV rechnet dabei mit einer eigenen Nutzfläche und setzt Keller sowie Garage oder Abstellplatz mit 35 Prozent an, anders als § 2 Abs. 7 WEG 2002⁵.

Für die Grazer Beispielwohnung von oben, 72 Quadratmeter, Baujahr 1975, Balkon, sieht die Gegenüberstellung so aus. Die Zahlen des Objekts sind ein Beispiel, die Referenzen sind amtlich.

Marktreferenz und Steuerwert sind damit zwei Größen mit verschiedenen Zwecken, auch wenn beide aus derselben Tabelle kommen können: Die eine schätzt, was ein Käufer zahlen würde, die andere bemisst eine Steuer nach festen Ansätzen. Wer beides verwechselt, unterschätzt beim Verkauf den Preis oder streitet mit dem Finanzamt über die falsche Zahl. Dieselbe Unterscheidung in anderen Ländern behandelt der Beitrag Steuerlicher Einheitswert und Marktwert.

Dies ist eine allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.

Was ein Bericht für Ihre Adresse ergänzt

Die amtlichen Tabellen können drei Dinge nicht: Ihren Zustand kennen, Ihre Etage kennen und Ihnen sagen, wie weit Ihr Objekt von seiner eigenen Bezirkszeile entfernt liegt. Dafür ist der Bericht von CheckValue gebaut. Er legt den Quadratmeterpreis Ihrer Adresse neben die passende Bezirkszeile, nennt die Spanne um den Punktwert und führt die Vergleichsobjekte mit Größe, Baujahr und Quelle an, damit Sie beurteilen können, ob diese Objekte zu Ihrem passen.

Was er nicht ist: ein Gutachten, und auch kein Ersatz für eine Bewertung, wo das Gesetz eine verlangt. Gerechnet wird mit der Fläche, die Sie eintragen, weshalb die Nutzfläche aus dem Nutzwertgutachten kommen sollte. Wie der Aufbau für Ihr Objekt aussieht, sehen Sie in der kostenlosen Vorschau Ihres Berichts; fertige Beispiele für Wien und fünf weitere Städte stehen unter Musterberichte.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Zahlen und Regeln tragen das Jahr ihrer Veröffentlichung; die aktuelle Fassung finden Sie in der zitierten Quelle.

Josef Eckmair MBA

Mitgründer von CheckValue · Über 20 Jahre Immobilienerfahrung auf Teneriffa und in Österreich · Geprüft von Christian Eckmair

Josef Eckmair MBA ist Mitgründer von CheckValue (CBDNOL GmbH, Ansfelden, Österreich). Er hat über 20 Jahre Immobilienerfahrung auf Teneriffa und in Österreich und schreibt über Gutachten, Steuern, Verkaufskosten und Bewertungen für Profis.

Artikel von Josef Eckmair →

Folgen: RSS · Feedly · Bei Google als bevorzugte Quelle hinzufügen