Gibt es eine Karte, die zeigt, was mein Haus wert ist? AT, DE und CH

Wer seine Adresse in eine Preiskarte tippt, erwartet eine Zahl für sein Haus und bekommt eine Zahl für seinen Bezirk. Das ist kein Fehler der Karte, sondern ihr Zweck: Sie verdichtet hunderte Kaufverträge zu einem Farbton, damit man Regionen vergleichen kann. Für die Frage, was das eigene Haus wert ist, taugt sie als Rahmen und als Plausibilitätsprüfung, nicht als Ergebnis. Dieser Beitrag zeigt, welche Karten es in Österreich, Deutschland und der Schweiz wirklich gibt, woher ihre Zahlen stammen, wie weit ein einzelnes Haus vom Bezirkswert abweicht und woran Sie eine Inseratskarte von einer Kaufpreiskarte unterscheiden. Den Weg von der Bezirkszahl zum Hauswert mit allen Methoden beschreibt der große Leitfaden Was ist mein Haus wert?.

Welche Preiskarten gibt es für Österreich, Deutschland und die Schweiz?

Die Tabelle zeigt das Muster: Je amtlicher die Quelle, desto gröber die Ebene, und je feiner die Karte, desto eher stammen die Farben aus Inseraten statt aus Kaufverträgen. Eine Karte, die beides bietet, Adresse und Kaufpreis, gibt es in keinem der drei Länder öffentlich; der einzelne Kaufvertrag liegt in der Urkundensammlung des Grundbuchs, und wie man ihn dort findet, beschreibt der Beitrag über Vergleichskäufe aus dem Grundbuch.

Was die Karte von Statistik Austria zeigt und woher die Zahlen kommen

Die Karte Immobilien-Durchschnittspreise ist auf der gleichnamigen Seite von Statistik Austria als STATatlas eingebettet, und die Pressemitteilung zur Ausgabe 2025 verweist ausdrücklich auf die interaktiven Karten und Diagramme dort¹². Grundlage sind die von privaten Haushalten gezahlten Transaktionspreise, ausgelesen aus den im Grundbuch gespeicherten Kaufverträgen; Käufe zu Freundschaftspreisen oder mit Subventionen bleiben nach Möglichkeit draußen². Damit die Werte je Bezirk nicht von einem einzelnen Jahr abhängen, fließen die Transaktionen von 2021 bis 2025 ein, mit einem Regressionsmodell für Unterschiede in Wohnfläche, Grundfläche, Bauperiode und Lage auf das Preisniveau 2025 gehoben; gerechnet wird mit geometrischen Mitteln, damit wenige sehr teure Verkäufe das Bild nicht verzerren².

Was auf der Karte als ein Farbton je Bezirk erscheint, ist in den Tabellen dahinter für Häuser in drei Grundstückskategorien, drei Bauperioden und drei Wohnflächenklassen zerlegt, für Baugrundstücke reicht die Gliederung bis zur Gemeinde¹. Die Zahlen für 2025: Der österreichische Median lag bei 2.836 Euro je Quadratmeter Wohnfläche für Häuser und 4.162 Euro für Wohnungen, bebaubarer Grund kostete im geometrischen Mittel 135 Euro je Quadratmeter². Zwischen den Bundesländern liegt fast ein Faktor drei: Häuser in Wien 5.376 Euro, Vorarlberg 5.077, Tirol 4.828, Salzburg 4.766, Oberösterreich 2.905, Niederösterreich 2.653, Kärnten 2.609, Steiermark 2.421, Burgenland 1.889 Euro². Beim Baugrund wird die Spreizung extrem: Reith bei Kitzbühel 2.742 Euro, Tulln 238, Zwettl 26, Jennersdorf 21 Euro je Quadratmeter, und Statistik Austria schreibt selbst dazu, dass in den Spitzenorten wenige sehr teure Transaktionen die Preise treiben².

Für Zeitvergleiche empfiehlt Statistik Austria nicht die Karte, sondern den qualitätsbereinigten Häuserpreisindex, weil sich der Mix der verkauften Objekte jedes Jahr verschiebt². Welche Indizes und Register es daneben gibt, ordnet der Beitrag über Immobilienpreisspiegel, Häuserpreisindex und BORIS.

Wie weit liegt der Bezirksdurchschnitt von meinem Haus entfernt? Ein Beispiel aus Linz-Land

Ein Beispiel mit erfundenem Haus und ausschließlich amtlichen Tabellenwerten. Das Haus steht in Ansfelden im Bezirk Linz-Land, Grundstück 750 m², Wohnfläche 130 m², Baujahr 1978. Erster Schritt ist die Grundstückskategorie: Für Linz-Land gilt Kategorie A unter 610 m², B von 610 bis 840 m², C darüber, das Haus fällt also in B¹. Zweiter Schritt ist die Zelle der Häusertabelle 2025 für Oberösterreich: Kategorie B, Bauperiode 1961 bis 1990, Wohnfläche 110 bis 150 m², Wert 3.279 Euro je Quadratmeter¹. Dritter Schritt: 130 mal 3.279 ergibt rund 426.000 Euro. So viel kostete ein durchschnittliches Haus dieser Art im Bezirk, auf das Preisniveau 2025 gerechnet.

Fünf Häuser, die auf jeder Karte dieselbe Farbe hätten, liegen in der Tabelle zwischen 388.000 und 522.000 Euro. Über alle 27 Zellen des Bezirks reicht die Spanne von 1.984 bis 5.604 Euro je Quadratmeter¹, während die Landeskarte für Oberösterreich einen Median von 2.905 Euro zeigt². Und die Tabelle weiß noch nichts von dem, was den Preis in der Gasse entscheidet: Zustand, Energieklasse, Dach, Heizung, Lärm der Westbahn oder der Autobahn, Hanglage, Nachbarbebauung. Allein die fünf Varianten liegen deshalb zwischen 9 Prozent unter und 22 Prozent über dem Ausgangsfall, bevor irgendein Merkmal des konkreten Hauses dazukommt. Was von diesen Merkmalen wie viel bewegt, zeigt der Beitrag über Wertsteigerung und Wertminderung einer Immobilie; warum der Quadratmeterpreis allein in die Irre führt, der Beitrag zum Quadratmeterpreis berechnen.

Sind Portal-Heatmaps Angebots- oder Kaufpreise?

Die bunten Karten der Portale entstehen aus Inseraten. Ein Algorithmus legt ein Raster über die Stadt, nimmt die Quadratmeterpreise der aktuellen und abgelaufenen Anzeigen in jeder Zelle und färbt sie ein. Das Ergebnis ist eine Karte der Wünsche: Der Angebotspreis ist das, was ein Verkäufer verlangt, nicht das, was ein Käufer unterschrieben hat. Dazu kommt das Geschäftsmodell: Die Heatmap ist auf vielen Plattformen der Einstieg in ein Formular, das Ihre Adresse und Telefonnummer an einen Makler weitergibt; die Farbe ist der Köder, die Kontaktdaten sind das Produkt.

Woran Sie den Unterschied erkennen, zeigt eine amtliche Stelle, die selbst mit Inseraten arbeitet und das offen sagt. Das deutsche Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung speist seine Kreisdaten zu Angebotsmieten aus den Datenbanken der IDN ImmoDaten GmbH mit Inseraten aus über 120 Immobilienportalen und Zeitungen und schreibt dazu, dass die Werte das Angebot widerspiegeln, auf das Wohnungssuchende im Internet treffen, und dass sich bestehende Mietverhältnisse damit nicht darstellen lassen; im Bundesdurchschnitt lag die Angebotsmiete 2025 bei 11,11 Euro je Quadratmeter⁹. Genau diese Sätze fehlen bei Heatmaps, die Kaufpreise suggerieren. Prüfen Sie deshalb vier Dinge in der Legende: Steht dort Angebot oder Kauf? Ist der Herausgeber der Daten genannt? Welcher Zeitraum liegt zugrunde? Und wie viele Fälle stecken in der Zelle? Der Kanton Zürich etwa zeigt für eine Gemeinde keinen Preis, wenn das Grundbuchamt weniger als 15 Verkäufe registriert hat⁷; eine Portalkarte färbt auch eine Zelle mit zwei Inseraten satt ein. Wie sich automatische Schätzungen auf Inseratsbasis im Vergleich schlagen, behandelt der Beitrag zur Genauigkeit der Online-Immobilienbewertung.

Warum die deutsche Karte den Boden zeigt und nicht das Haus

In Deutschland heißt die amtliche Preiskarte BORIS, und sie zeigt Bodenrichtwerte: durchschnittliche Lagewerte für den Boden, die die Gutachterausschüsse nach § 196 BauGB aus ihrer Kaufpreissammlung flächendeckend ermitteln, gegliedert in Richtwertzonen, die nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen; die Werte sind zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres neu zu bestimmen, wenn nicht eine häufigere Ermittlung vorgesehen ist, sie werden veröffentlicht und elektronisch an die Finanzbehörden übermittelt, und jedermann kann bei der Geschäftsstelle Auskunft verlangen⁵. BORIS-D bündelt diese Werte als Gemeinschaftsprojekt mehrerer Bundesländer länderübergreifend auf einer Karte, leicht zugänglich für die breite Öffentlichkeit und als Ergänzung zu den amtlichen Portalen der Länder⁴. Wer dort seine Adresse eingibt, sieht den Quadratmeterpreis des Grundes, als wäre das Grundstück unbebaut. Das Haus darauf kommt in dieser Zahl nicht vor.

Einen Schritt weiter geht Nordrhein-Westfalen. Die Gutachterausschüsse dort veröffentlichen Immobilienrichtwerte: georeferenzierte, auf einer Kartengrundlage dargestellte durchschnittliche Lagewerte für ein für die Lage typisches Normobjekt, in Euro je Quadratmeter Wohnfläche, für Eigentumswohnungen seit dem 1. Januar 2021 und für Ein- und Zweifamilienhäuser seit dem 1. Januar 2022, jährlich neu beschlossen und kostenfrei in BORIS.NRW abrufbar⁶. Das ist die amtliche Karte, die der Frage am nächsten kommt, und selbst ihr Herausgeber schreibt dazu, dass Immobilienrichtwerte nicht unmittelbar zu Verkehrswerten führen, sondern über Koeffizienten an das konkrete Objekt angepasst werden müssen⁶.

Gibt es in der Schweiz eine Karte mit Hauspreisen je Gemeinde?

Auf Bundesebene nein. Das Bundesamt für Statistik veröffentlicht den Wohnimmobilienpreisindex IMPI, der im 2. Quartal 2026 mit 127,7 Punkten (Basis 4. Quartal 2019) um 0,7 Prozent zum Vorquartal und im Jahresabstand um 3,5 Prozent zulegte; bei Einfamilienhäusern stand ein Minus von 0,4 Prozent, bei Eigentumswohnungen ein Plus von 1,6 Prozent, am stärksten stiegen die Preise in städtischen Gemeinden einer kleinen oder außerhalb einer Agglomeration mit 1,8 Prozent, ländliche Gemeinden blieben stabil⁸. Das ist eine Richtung, kein Niveau, und keine Karte.

Einzelne Kantone füllen die Lücke aus dem Grundbuch, allerdings als Tabelle, nicht als Karte. Das Statistische Amt des Kantons Zürich veröffentlicht eine Gemeindetabelle, keine Preiskarte: Sie nennt für jede Zürcher Gemeinde, was dort für Wohneigentum bezahlt wird, mit dem Bezirk und der Raumplanungsregion zum Vergleich; Datengrundlage sind die beim Grundbuchamt registrierten Preise, unabhängig von der Größe der gehandelten Immobilie⁷. Von den knapp 120.000 Einfamilienhäusern im Kanton wurden im Vorjahr rund 2.200 verkauft, der mittlere Preis liegt aktuell bei 1,6 Millionen Franken, 45 Prozent mehr als zehn Jahre davor; für eine Eigentumswohnung lag der mittlere Preis im Jahr 2025 bei 1,2 Millionen Franken, mehr als 35 Prozent über dem Stand von vor zehn Jahren⁷. Das Amt warnt selbst vor der Falle solcher Mittelwerte: Werden in einem Jahr zufällig viele große Objekte verkauft und im nächsten viele kleine, sinkt der ausgewiesene Preis, obwohl der Markt steigt⁷. Eine Gemeindetabelle aus Grundbuchpreisen ist damit die ehrlichste der drei Länder, und sie sagt selbst, dass sie den Wert eines bestimmten Hauses nicht kennt.

Was zeigt CheckValue auf der Karte zur Adresse?

Der Bewertungsbericht beginnt dort, wo die Preiskarten enden: bei der Adresse. Er legt das Grundstück auf das amtliche Orthofoto und das Satellitenbild, blendet die Hochwasser- und Lärmkarten der Behörden für diese Lage ein und stellt den Bezirksdurchschnitt neben den Punktwert und die Spanne für das Haus. Der Punktwert kommt aus Vergleichskäufen in der Umgebung, dem amtlichen Preisindex für den Zeitversatz und den Zu- und Abschlägen für Alter, Zustand, Energieklasse und Stellplatz, jeweils mit Koeffizient und Quellenverweis, damit der Abstand zwischen Karte und Haus nicht behauptet, sondern Zeile für Zeile belegt wird. Die kostenlose Vorschau Ihres Berichts zeigt den Aufbau am Bildschirm, bevor Sie etwas bezahlen.

Ebenso klar ist, was der Bericht nicht ist: kein Gutachten, kein Ersatz, wo das Gesetz einen Sachverständigen verlangt, und keine Karte mit Kaufverträgen für fremde Adressen. Er ordnet die amtlichen Quellen für Ihre Adresse und legt offen, welche er verwendet hat; die vollständige Quellenliste für eine österreichische Adresse zeigt der Musterbericht Wien.

Von der Karte zum Wert Ihres Hauses: fünf Schritte

1. Zelle statt Farbe lesen. Laden Sie die Häuser- oder Wohnungstabelle Ihres Bundeslands von der Seite der Immobilien-Durchschnittspreise, bestimmen Sie Grundstückskategorie, Bauperiode und Wohnflächenklasse und multiplizieren Sie den Zellenwert mit Ihrer Wohnfläche¹. Das ist der Bezirksdurchschnitt für Häuser wie Ihres, nicht Ihr Haus.
2. Kaufverträge der Nachbarschaft holen. Drei bis fünf Verkäufe aus derselben Siedlung in den letzten zwei Jahren schlagen jede Karte. Woher sie kommen und wie Sie Flächen und Nebenabreden bereinigen, steht im Beitrag über Vergleichskäufe aus dem Grundbuch.
3. Zeitversatz mit dem Index schließen. Kaufverträge von 2023 sind 2026 nicht mehr aktuell; Statistik Austria empfiehlt für die Fortschreibung den qualitätsbereinigten Index statt der Durchschnittspreise².
4. Zu- und Abschläge begründen. Zustand, Energieklasse, Garage, Lärm, Hochwasserzone: jeder Posten mit einer Quelle, nicht mit einem Gefühl. Für die Lärm- und Hochwasserschichten gibt es amtliche Karten, die Sie für Ihre Adresse abrufen können.
5. Den Zweck prüfen. Für ein Inserat reicht die belegte Spanne. Für Erbschaft, Schenkung, Scheidung oder Bank gelten eigene Regeln, die bis zum Pflichtgutachten reichen; was ein Gutachten kostet und wann es verlangt wird, erklärt der Beitrag zu Kosten und Ablauf eines Immobiliengutachtens.

Wer die Karte als Rahmen nimmt, erkennt ein überzogenes Inserat auf den ersten Blick; wer sie als Ergebnis nimmt, verkauft ein Haus zum Preis eines Bezirks. Dies ist eine allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Zahlen und Regeln tragen das Jahr ihrer Veröffentlichung; die aktuelle Fassung finden Sie in der zitierten Quelle.

Josef Eckmair MBA

Mitgründer von CheckValue · Über 20 Jahre Immobilienerfahrung auf Teneriffa und in Österreich · Geprüft von Christian Eckmair

Josef Eckmair MBA ist Mitgründer von CheckValue (CBDNOL GmbH, Ansfelden, Österreich). Er hat über 20 Jahre Immobilienerfahrung auf Teneriffa und in Österreich und schreibt über Gutachten, Steuern, Verkaufskosten und Bewertungen für Profis.

Artikel von Josef Eckmair →

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