Wie kann ich meine Immobilie kostenlos bewerten lassen? Vier Wege

Die Frage „Wie kann ich meine Immobilie kostenlos bewerten lassen?“ hat vier ehrliche Antworten, und jede hat ihren Preis, nur steht er selten in Euro auf einer Rechnung. Was den Wert einer Wohnung oder eines Hauses grundsätzlich bestimmt, erklärt der Leitfaden Was ist mein Haus wert; wie treffsicher die Gratis-Rechner der Portale arbeiten, zeigt der Beitrag zur Genauigkeit der Online-Immobilienbewertung. Dieser Beitrag stellt die Wege nebeneinander und sagt, welche Unterlagen Sie brauchen, wie weit eine Gratis-Zahl trägt und ab wann nur noch ein Gutachten zählt.

Wo kann ich kostenlos den Wert meiner Immobilie schätzen lassen? Die Wege im Überblick

Kostenlos im Sinn von „niemand will etwas von mir“ sind nur zwei Wege: die amtlichen Statistiken und die Vorschau eines Berichts, dessen Preis vorher feststeht. Online-Rechner und Maklereinschätzung kosten kein Geld, aber Ihre Erreichbarkeit und Ihre Verkaufsabsicht.

Weg 1: Amtliche Zahlen aus Statistik Austria, Grundbuch und Bodenrichtwerten

Die ergiebigste kostenlose Quelle in Österreich ist die Statistik Austria. Ihre Immobilien-Durchschnittspreise, zuletzt am 28. Mai 2026 für das Jahr 2025 veröffentlicht, beruhen auf den Käufen privater Haushalte; ein Regressionsmodell gleicht die Transaktionen der vier Vorjahre nach Wohnfläche, Grundstücksgröße, Bauperiode und Lage aus. Jeder Bezirk erscheint in neun Kategorien, Wohnungen zusätzlich getrennt nach Objekten mit und ohne Außenflächen, Häuser nach drei Grundstücksgrößen. Im Median kostete 2025 ein Haus in Österreich 2.836 €/m² und eine Wohnung 4.162 €/m²¹.

So lesen Sie die Tabelle für Ihre Adresse:

1. Öffnen Sie die Datei für Wohnungen oder für Häuser und darin das Tabellenblatt Ihres Bundeslands.
2. Suchen Sie die Zeile Ihres Bezirks und die Spalte Ihrer Bauperiode (bis 1960, 1961 bis 1990, ab 1991) und Wohnflächenklasse; bei Wohnungen den Block mit oder ohne Außenflächen, bei Häusern die Grundstückskategorie.
3. Multiplizieren Sie den Quadratmeterpreis mit Ihrer Wohnnutzfläche.
4. Schreiben Sie das Ergebnis fort: Die Tabelle zeigt das Preisniveau 2025, der Häuserpreisindex sagt, was seither passiert ist. Im zweiten Quartal 2026 stand er bei 105,00 Punkten (Basis 2025 = 100); der Index für bestehenden Wohnraum stieg gegenüber dem Vorjahresquartal um 5,1 %, der für neuen um 4,9 %³.

Die zweite amtliche Quelle sind die Kaufverträge selbst. Das Grundbuch ist in Österreich öffentlich: Jede Person darf Hauptbuch und Urkundensammlung einsehen, bei Gericht, beim Notar oder im Internet⁴. Dort liegen die Verträge aus Ihrem Haus mit dem tatsächlich bezahlten Preis. Gratis ist der Blick nicht: Die Vollabfrage einer Einlagezahl kostet 4,89 € Gerichtsgebühr, jede Urkunde 1,52 €, dazu das Entgelt der Verrechnungsstelle; den Auszug der eigenen Liegenschaft holen Eigentümer seit 1. Oktober 2026 kostenlos über JustizOnline¹². Der Beitrag zum Vergleichswertverfahren zeigt, wie Sie passende Verkäufe auswählen und Abweichungen bei Fläche, Stockwerk und Zustand ausgleichen.

In Deutschland bleibt dieser Weg verschlossen, solange Sie kein berechtigtes Interesse am fremden Grundstück darlegen können; § 12 GBO verlangt genau diese Darlegung, und jeder Zugriff landet in einem Protokoll, das der Eigentümer einsehen kann¹⁰. Wer dort kostenlose Zahlen braucht, beginnt bei den Bodenrichtwerten. BORIS-D, das Bodenrichtwertinformationssystem mehrerer Bundesländer, zeigt die Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse öffentlich und über Ländergrenzen hinweg⁵. Ein Bodenrichtwert ist der Wert des Grund und Bodens je Quadratmeter, nicht der Wert Ihres Hauses; der Gebäudewert kommt dazu.

Weg 2: Online-Rechner der Portale: Der Preis der „kostenlosen“ Bewertung sind Ihre Kontaktdaten

Der Ablauf ist überall ähnlich. Sie geben Adresse, Objektart, Fläche und Baujahr ein, und kurz vor dem Ergebnis erscheint das Formular: E-Mail-Adresse, Telefonnummer, ein Häkchen. Danach bekommen Sie eine Spanne, und in den Tagen darauf meldet sich ein Vermittler oder ein Finanzierungspartner. Das ist der Zweck des Rechners: Der Betreiber verdient am Vermittlungsauftrag oder am weitergegebenen Kontakt, nicht an der Bewertung. Die Zahl ist der Köder, Sie sind der Fang.

Das Gesetz zieht hier eine klare Linie. Nach § 174 Abs. 1 TKG 2021 ist in Österreich ein Anruf zu Werbezwecken nur zulässig, wenn die angerufene Person vorher zugestimmt hat; die Rufnummer darf dabei nicht unterdrückt werden, und für Werbe-E-Mails oder SMS gilt dieselbe Zustimmungspflicht⁶. Das Häkchen im Formular ist genau diese Einwilligung. Wer es setzt, hat den Anruf erlaubt; wer es nicht setzt oder die Telefonnummer gar nicht einträgt, hat ihn nicht erlaubt. In Deutschland zieht § 7 Abs. 2 UWG dieselbe Linie: Ein Werbeanruf ohne vorherige ausdrückliche Einwilligung des Verbrauchers ist stets eine unzumutbare Belästigung.

Prüfen Sie deshalb vier Dinge, bevor Sie etwas eintippen:

• Erscheint die Zahl ohne Telefonnummer? Wenn das Feld Pflicht ist, ist der Anruf das Produkt.
• Was steht im Häkchentext? „Kontaktaufnahme durch Partnerunternehmen“ bedeutet Weitergabe an Dritte.
• Woraus rechnet das Modell? Angebotspreise aus Inseraten liegen über den Kaufpreisen aus dem Grundbuch; wer seine Datenbasis nicht nennt, rechnet meist aus Inseraten.
• Wie breit ist die Spanne? Umfasst sie ein Drittel des Werts, sagt sie nichts.

Wie Sie bereits laufende Anrufe stoppen und Auskunft oder Löschung Ihrer Daten durchsetzen, steht im Beitrag Haus online bewerten ohne Makleranrufe.

Weg 3: Die Maklereinschätzung: kostenlos, weil die Provision folgt

Ein Makler kommt vorbei, sieht sich Wohnung oder Haus an, fragt nach Sanierungen und nennt nach einigen Tagen eine Preisempfehlung. Diese Einschätzung ist kostenlos, weil sie Teil der Akquise ist. Die österreichische Immobilienmaklerverordnung erlaubt beim Kauf und Verkauf eine Provision von bis zu 4 % bei Werten bis 36.336,42 Euro und bis zu 3 % des Wertes darüber, und zwar von jedem Auftraggeber; die Umsatzsteuer kommt dazu⁷. Bei einer Wohnung um 180.000 Euro sind das bis zu 5.400 Euro netto je Seite, und die Einschätzung ist der Weg zu diesem Auftrag. Deutschland und die Schweiz kennen keine gesetzliche Obergrenze; dort wird die Provision frei vereinbart.

Dieselbe Verordnung verpflichtet den österreichischen Makler, Sie ausdrücklich auf seine Maklereigenschaft, auf Ihre Provisionspflicht im Erfolgsfall und auf die Höhe der Provision hinzuweisen und Ihnen die wesentlichen Bestimmungen beim Abschluss des Maklervertrags schriftlich zu bestätigen⁷. Für die Einschätzung selbst gibt es keine solche Pflicht: Niemand muss Ihnen sagen, aus welchen Vergleichsobjekten die Zahl stammt.

Darum gilt für die Maklereinschätzung dieselbe Prüfung wie für den Rechner. Fragen Sie nach den Vergleichsobjekten hinter der Zahl, mit Adresse, Verkaufsdatum und Preis, holen Sie eine zweite Einschätzung ein und legen Sie beide neben die passende Zelle der Statistik Austria¹. Eine Zahl, die deutlich darüber liegt, braucht eine Begründung aus Kaufverträgen, nicht aus Marktgefühl. Und unterschreiben Sie beim ersten Termin keinen Alleinvermittlungsauftrag.

Welche Daten brauche ich für eine Online-Bewertung?

Jede Bewertung, ob gratis oder bezahlt, ist nur so gut wie ihre Eingaben. Legen Sie sich diese Unterlagen zurecht:

• Wohnnutzfläche aus Kaufvertrag, Bauplan oder österreichischem Nutzwertgutachten, nicht aus dem Gedächtnis.
• Grundstücksfläche bei Häusern, aus dem Grundbuchsauszug oder dem Kaufvertrag.
• Baujahr und das Jahr größerer Sanierungen: Dach, Fenster, Heizung, Elektrik, Bad.
• Zimmer, Stockwerk, Lift, Stellplatz oder Garage.
• Außenflächen: Balkon, Loggia, Terrasse, Garten, mit Größe.
• Energieausweis mit dem Heizwärmebedarf (HWB) und der Effizienzklasse.
• Lasten und Rechte, etwa ein Wohnrecht oder eine Dienstbarkeit aus dem Grundbuch.

Warum das zählt, zeigt die amtliche Tabelle selbst. Eine Grazer Eigentumswohnung mit 57 bis 78 m² aus der Bauperiode 1961 bis 1990 kostete 2025 im Durchschnitt 2.447 €/m² ohne Außenflächen und 2.561 €/m² mit Balkon, Terrasse oder Garten; dieselbe Größenklasse ab Baujahr 1991 lag ohne Außenflächen bei 3.539 €/m², mit Außenflächen bei 3.952 €/m²¹. Ein Rechner, der nicht nach Außenflächen oder Sanierungsjahr fragt, muss raten, und seine Spanne wird genau um diese Beträge breiter. Welche Merkmale den Wert in welcher Größenordnung verschieben, zeigt der Beitrag zur Wertsteigerung einer Immobilie und ihren Zu- und Abschlägen.

CheckValue arbeitet mit derselben Liste: Nach der Adresse bestätigen Sie Art, Flächen, Zimmer, Baujahr und Zustand, Fotos sind freiwillig, und danach erscheint die kostenlose Vorschau Ihres Berichts ohne Telefonnummer und ohne Rückruf. Ob Sie den berechneten Wert kaufen, entscheiden Sie mit dem Preis vor Augen.

Wie genau ist eine Gratis-Bewertung im Vergleich zum Gutachten?

Der Maßstab steht in Österreich im Liegenschaftsbewertungsgesetz. Verkehrswert ist nach § 2 der Preis, den eine Liegenschaft bei einem Verkauf im redlichen Geschäftsverkehr üblicherweise erzielt; § 3 nennt dafür das Vergleichswert-, das Ertragswert- und das Sachwertverfahren, und § 4 leitet den Vergleichswert aus tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Sachen ab, angepasst um abweichende Eigenschaften². In Deutschland steht derselbe Begriff als Verkehrswert oder Marktwert in § 194 BauGB, die Verfahren regelt die Immobilienwertermittlungsverordnung. Ein Gutachten muss in Österreich nach den §§ 9 und 10 den Zweck, den Bewertungsstichtag, den Befund aus der Besichtigung, die Beschreibung der Liegenschaft, das gewählte Verfahren und die Begründung dieser Wahl enthalten².

Daran gemessen ist jede Gratis-Bewertung ein Ausschnitt. Der Portal-Rechner vergleicht mit Statistik statt mit benannten Kaufverträgen; einen Befund hat er nicht, weil niemand besichtigt, und begründen muss er nichts. Die Statistik Austria liefert den Vergleichswert sauber, aber als Bezirksdurchschnitt ohne Ihr Objekt. Der Makler besichtigt, begründet aber selten schriftlich. Keiner der drei sieht den feuchten Kellerabgang, das Wohnrecht im C-Blatt oder die Durchzugsstraße vor dem Schlafzimmer.

Behandeln Sie jede Gratis-Zahl deshalb als Spanne, deren Mitte Sie gegen Kaufpreise prüfen, nicht als Wert, den Sie verteidigen. Eine Prozentangabe zur Genauigkeit wäre bei allen Wegen unseriös, weil ein Reihenhaus in Graz-Umgebung anders streut als eine Dachgeschoßwohnung in der Innenstadt. Wo die Wertbegriffe auseinandergehen, erklärt der Beitrag zu Verkehrswert gegen Beleihungswert.

Rechenbeispiel: eine Grazer Wohnung mit kostenlosen Quellen eingeordnet

Nehmen wir eine erfundene Wohnung und rechnen sie mit den echten Zahlen des Bezirks durch: 70 m² in Graz, Baujahr 1978, dritter Stock mit Lift, Loggia, Fenster und Heizung vor acht Jahren erneuert. Sie möchten wissen, wo Sie stehen, bevor Sie mit irgendjemandem sprechen.

Schritt 1, die amtliche Zelle. Die Statistik Austria weist für Graz (Stadt), Eigentumswohnungen 57 bis 78 m², Bauperiode 1961 bis 1990, 2.561 €/m² mit Außenflächen aus¹. Für 70 m² ergibt das rund 179.000 Euro als Bezirksanker auf dem Preisniveau 2025. Ohne Loggia wären es 2.447 €/m² oder rund 171.000 Euro¹; die Freifläche ist in diesem Bezirk also rund 8.000 Euro wert.

Schritt 2, die Fortschreibung. Der Häuserpreisindex meldet für bestehenden Wohnraum +5,1 % zwischen dem zweiten Quartal 2025 und dem zweiten Quartal 2026³. Grob auf das Jahr 2026 gezogen liegt der Anker damit bei etwa 188.000 Euro.

Schritt 3, die Kaufverträge. In der Urkundensammlung des Grundbuchs⁴ finden Sie, sagen wir, zwei Verkäufe aus Ihrem Haus, für 1,52 € Gerichtsgebühr je Urkunde¹²: 68 m² im ersten Stock ohne Loggia, vor sieben Monaten um 172.000 Euro (rund 2.530 €/m²), und 74 m² im vierten Stock mit Loggia, vor einem Jahr um 196.000 Euro (rund 2.650 €/m²). Auf Ihre 70 m² übertragen liegen Sie zwischen 177.000 und 185.000 Euro.

Schritt 4, die Korrektur. Fenster und Heizung aus 2018 rechtfertigen einen Aufschlag, den die Statistik nicht kennt. Realistisch landen Sie bei 185.000 bis 195.000 Euro. Gibt ein Portal-Rechner für dieselbe Adresse 205.000 bis 235.000 Euro aus und empfiehlt ein Makler 219.000 Euro als Angebotspreis (Beispielwerte, keine echten Abfragen), wissen Sie, was davon Wunschpreis ist, bevor jemand angerufen hat.

Wann reicht die Vorschau nicht mehr? Bank, Gericht, Finanzamt

Drei Gegenüber akzeptieren weder eine Gratis-Spanne noch einen Bericht als Grundlage, und es hilft, vorher zu wissen, warum.

Die Bank. Für sie zählt der Beleihungswert, den sie nach eigenen Vorgaben rechnet. In Deutschland definiert ihn § 3 BelWertV als den Wert, der auch über die ganze Kreditlaufzeit bei einem Verkauf erzielbar bleiben soll, bereinigt um Konjunkturspitzen und spekulative Elemente, vorsichtig und anhand der dauerhaften Merkmale des Objekts ermittelt⁹. In einem steigenden Markt liegt er absichtlich unter dem Marktwert. Ihre eigene Zahl hilft Ihnen dort nur, das Bankangebot zu beurteilen und bei Bedarf ein zweites Institut anzufragen.

Das Gericht. In Österreich gilt in allen gerichtlichen Verfahren das Liegenschaftsbewertungsgesetz². Bei Erbteilung, Pflichtteil, Scheidung oder Zwangsversteigerung zählt das Gutachten eines Sachverständigen mit Befund, Stichtag und Begründung; wer dafür zugelassen ist, steht nach Fachgebiet in der österreichischen Sachverständigenliste der Justiz. Deutsche Gerichte ziehen dafür öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige bei. Kosten, Dauer und Ablauf eines solchen Gutachtens beschreibt der Leitfaden zum Immobiliengutachten.

Das Finanzamt. In Österreich rechnet es bei Schenkung und Erbschaft mit dem Grundstückswert nach § 6 GrEStG: entweder nach dem Pauschalwertmodell aus dem hochgerechneten dreifachen Bodenwert und dem Gebäudewert oder nach einem geeigneten Immobilienpreisspiegel. Halten Sie Ihre Immobilie für weniger wert, dürfen Sie den niedrigeren gemeinen Wert nachweisen; kommt der Nachweis von einem gerichtlich zertifizierten Immobiliensachverständigen, gilt dessen Wert als richtig, bis das Gegenteil belegt ist⁸. Der österreichische Stufentarif bei Schenkung und Erbschaft: bis 250.000 Euro 0,5 %, von 250.000 bis 400.000 Euro 2 %, über 400.000 Euro 3,5 %⁸; bei einem Grundstückswert von 188.000 Euro aus dem Beispiel wären das 940 Euro. In Deutschland fällt darauf keine Grunderwerbsteuer an: § 3 Nr. 2 GrEStG nimmt Erwerbe von Todes wegen und Schenkungen unter Lebenden aus¹¹. Für die Erbschaft- und Schenkungsteuer zählt dort der Grundbesitzwert nach dem Bewertungsgesetz, und § 198 BewG lässt den Nachweis eines niedrigeren Verkehrswerts zu, mit Gutachten oder zeitnahem Kaufpreis; den Ablauf im Erbfall zeigt der Beitrag geerbtes Haus verkaufen, Steuer und Bewertung.

Weg 4: Die kostenlose Vorschau von CheckValue, und was erst der Bericht liefert

Die Vorschau ist kein verstecktes Formular. Sie tippen die Adresse ein, bestätigen die Objektdaten und sehen den vollständigen Aufbau des Berichts: wo Punktwert und Spanne stehen, wo Vergleichskäufe, Preisindex und Bezirksdurchschnitt erscheinen, wo die Karten zu Hochwasser, Lärm und Energie liegen. Die Werte selbst sind unkenntlich, denn sie werden erst nach dem Kauf berechnet. Was Sie nicht hergeben: Telefonnummer, Verkaufsabsicht, Besichtigungstermin.

Der Bericht liefert dann, was die Gratis-Wege nur in Teilen liefern: eine Spanne mit den Vergleichskäufen, aus denen sie stammt, den Preisindex, der sie fortschreibt, die Zu- und Abschläge für Zustand, Baujahr, Energieklasse oder Außenflächen mit Koeffizient und Quelle, und ein nummeriertes Quellenverzeichnis mit denselben amtlichen Stellen, die in diesem Beitrag zitiert sind. Dieselbe Adresse mit denselben Angaben ergibt dasselbe Ergebnis, auch nach einer Woche. Kein Gutachten ist er, auch nicht im Sinn des österreichischen Liegenschaftsbewertungsgesetzes: Niemand besichtigt, niemand unterschreibt, und vor Gericht oder beim Finanzamt ersetzt er den Sachverständigen nicht. Die Preise für einzelne Berichte, Pakete und Profis mit eigenem Briefkopf stehen auf der Preisseite.

Die Reihenfolge ist damit klar: erst die amtliche Zelle und zwei Kaufverträge, dann die Frage, ob eine Spanne reicht. Wenn nicht, ist der Bericht die nächste Stufe; verlangt jemand eine Unterschrift, beauftragen Sie den Sachverständigen.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Zahlen und Regeln tragen das Jahr ihrer Veröffentlichung; die aktuelle Fassung finden Sie in der zitierten Quelle.

Josef Eckmair MBA

Mitgründer von CheckValue · Über 20 Jahre Immobilienerfahrung auf Teneriffa und in Österreich · Geprüft von Christian Eckmair

Josef Eckmair MBA ist Mitgründer von CheckValue (CBDNOL GmbH, Ansfelden, Österreich). Er hat über 20 Jahre Immobilienerfahrung auf Teneriffa und in Österreich und schreibt über Gutachten, Steuern, Verkaufskosten und Bewertungen für Profis.

Artikel von Josef Eckmair →

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