Was ist der teuerste Bezirk in Wien? Die amtlichen Preise 2025

Die Frage nach dem teuersten Bezirk hat eine kurze und eine lange Antwort. Die kurze lautet: erster Bezirk. Die lange beginnt dort, wo die amtliche Tabelle aufhört, nämlich bei Häusern, bei Baugrundstücken und bei der einen Kategorie, in der ein anderer Bezirk die Innere Stadt überholt. Dieser Beitrag nennt die Zahlen für alle 23 Bezirke aus der jüngsten Veröffentlichung von Statistik Austria, zeigt, woher sie kommen, und sagt am Ende, was der Bezirksrang für eine konkrete Adresse bedeutet und was nicht.

Die Innere Stadt in Zahlen: 7.077 bis 9.477 Euro je Quadratmeter

Statistik Austria veröffentlicht die Durchschnittspreise für Eigentumswohnungen nach Bezirk, drei Größenklassen und drei Bauperioden, getrennt für Objekte ohne und mit Balkon, Terrasse oder Garten. Für den 1. Bezirk stehen dort ohne Freifläche 7.077 Euro je Quadratmeter für Baujahre bis 1960, 8.287 Euro für 1961 bis 1990 und 9.477 Euro ab 1991; mit Freifläche sind es für den Altbau 9.320 Euro¹. Das sind die höchsten Bezirkswerte der Stadt, und zwar mit großem Abstand: In der Bauperiode 1961 bis 1990 liegt der zweitplatzierte Bezirk, die Josefstadt, um mehr als 3.000 Euro je Quadratmeter darunter¹.

Zwei Eigenheiten muss man beim 1. Bezirk mitlesen. Erstens erscheint pro Bauperiode nur ein einziger Wert statt drei: Statistik Austria verzichtet hier wegen der geringen Zahl an Transaktionen auf die Unterteilung nach Wohnfläche¹. Dieselbe Zeile trägt eine zweite Fußnote, nach der für Wohnungen ab 1991 die Durchschnittspreise der Kategorie 1961 bis 1990 eingesetzt sind; die veröffentlichten Zellen weisen dort trotzdem 9.477 statt 8.287 Euro aus¹. Die Innere Stadt ist der kleinste Wiener Bezirk, am 1. Jänner 2025 mit 16.281 Einwohnern gegenüber 228.158 in der Donaustadt⁸; wo wenig Wohnraum steht, wird wenig verkauft, und wo wenig verkauft wird, lassen sich keine neun Kategorien mehr sauber besetzen. Zweitens gibt es für den 1. Bezirk weder eine Hauspreiszeile noch einen Grundstückspreis, weil beide Tabellen nur zwölf Wiener Bezirke abdecken³⁴.

Welche Bezirke folgen auf die Innere Stadt?

Ein Ranking braucht eine Kategorie, sonst vergleicht man Dachgeschoßneubau mit Gründerzeitwohnung. Die folgende Reihung nimmt den Wiener Gründerzeitbestand, also Baujahr bis 1960, in der mittleren Größenklasse von 54 bis 77 m². Gereiht ist nach der Spalte ohne Freifläche; die letzte Spalte zeigt dieselbe Klasse mit Balkon, Terrasse oder Garten, wo die Reihenfolge leicht abweicht¹.

Auffällig ist, wie dicht die Plätze zwei bis sieben beieinanderliegen: zwischen Josefstadt und Döbling liegen 761 Euro je Quadratmeter, während die Innere Stadt allein 1.280 Euro über dem Zweiten steht¹. Wer also „zweitteuerster Bezirk“ hört, sollte nachfragen, welche Bauperiode gemeint war: Ab Baujahr 1991 rutscht die Wieden mit 7.139 Euro auf Platz zwei, und in der Klasse mit Freifläche ab 1991 schiebt sich Döbling mit 8.412 Euro vor die Josefstadt¹. Die Rangliste ist beweglich, der erste Platz nicht.

Wo ist Wien am günstigsten?

Am unteren Ende der Tabelle stehen dieselben vier Bezirke, fast unabhängig von der gewählten Kategorie: Favoriten, Simmering, Floridsdorf und Liesing. Der niedrigste Einzelwert aller Wiener Kategorien beträgt 2.773 Euro je Quadratmeter und gilt für große Altbauwohnungen ohne Freifläche in Simmering¹. In der Bauperiode ab 1991 tauschen die beiden letzten Plätze: Dort steht Simmering mit 3.606 Euro unter Favoriten mit 4.354 Euro¹.

Der Abstand zwischen oben und unten ist größer, als die meisten schätzen. In der Altbauklasse ohne Freifläche kostet der Quadratmeter in der Inneren Stadt das 2,3-Fache des Wertes in Simmering¹. Dieselbe Stadt, dieselbe U-Bahn-Linie U3, mehr als der doppelte Preis.

Häuser und Baugrundstücke: hier liegen Döbling und Währing vorn

Beim Einfamilienhaus dreht sich die Rangliste, und zwar ganz. Für Häuser auf großen Grundstücken mit Baujahr bis 1960 weist Statistik Austria in Döbling 18.475 Euro je Quadratmeter Wohnfläche aus, in Währing 13.459 Euro und in Hietzing 12.642 Euro für Häuser unter 100 m² Wohnfläche³. Diese Zahlen schockieren beim ersten Lesen, sind aber leicht erklärt: Der Preis wird auf die Wohnfläche bezogen, obwohl ein großes Grundstück mitgekauft wird. Ein kleines Haus auf einem großen Döblinger Grundstück erzeugt deshalb einen gewaltigen Quadratmeterpreis, ohne dass das Gebäude selbst besonders wertvoll wäre. Wie man Boden und Gebäude trennt, steht im Beitrag zum Quadratmeterpreis und seinen Fallen.

Sauberer vergleichbar sind die Baugrundstückspreise. Hier führt Währing mit einem Bezirksdurchschnitt von 2.181,40 Euro je Quadratmeter, gefolgt von Döbling mit 1.756,00 und Hietzing mit 1.163,60 Euro; am günstigsten sind Floridsdorf mit 669,60 und Favoriten mit 730,70 Euro, dahinter die Donaustadt mit 801,60 Euro⁴. Auch diese Tabelle kennt nur zwölf Bezirke, weil in den dicht bebauten Innenbezirken kaum unbebaute Grundstücke den Besitzer wechseln⁴.

Wie unterscheiden sich Angebots- und Kaufpreise je Bezirk?

Die amtlichen Bezirkswerte stammen aus Käufen von Privathaushalten, also aus beurkundeten Verträgen². Preiskarten auf Portalen und in Medien rechnen dagegen überwiegend mit Inseraten. Ein Inserat ist die Forderung des Verkäufers am ersten Tag, ein Vertrag das Ergebnis nach Besichtigungen und Verhandlung; dazwischen liegt der gesamte Verhandlungsspielraum. Im 1. Bezirk fällt das stärker auf als sonstwo, weil dort schon wenige hochpreisige Angebote einen Durchschnitt deutlich nach oben ziehen: Mit 16.281 Einwohnern ist es der kleinste Bezirk der Stadt⁸.

Dazu kommt die Zeitachse. Statistik Austria zieht die Verträge aus fünf Jahren zusammen und hebt die älteren mit einem Regressionsmodell auf das aktuelle Preisniveau, unter Berücksichtigung von Wohnfläche, Grundfläche, Bauperiode und Lage². Ein Bezirkswert ist deshalb kein Momentwert, sondern ein geglätteter Fünfjahresschnitt. Wie weit dieser Schnitt dem laufenden Markt nachhängt, verrät der Häuserpreisindex: Statistik Austria nennt für das 2. Quartal 2026 vorläufig 105,00 Punkte auf Basis 2025, ein Plus von 5,1 Prozent binnen eines Jahres⁶. Wer einen Bezirkswert in eine heutige Verhandlung mitnimmt, sollte diese Bewegung dazurechnen.

Beispiel: 70 Quadratmeter im 1. und im 11. Bezirk

Ein Rechenbeispiel mit erfundenen Objekten und amtlichen Werten. Zwei Altbauwohnungen mit je 70 m², Baujahr vor 1960, beide mit Balkon, eine in der Inneren Stadt, eine in Simmering.

Der Unterschied beträgt 358.610 Euro, der Wert im 1. Bezirk liegt also bei mehr als dem Doppelten, und dieser Abstand entsteht ausschließlich aus der Adresse. Der Balkon ist in diesem Beispiel im 1. Bezirk 157.010 Euro wert, in Simmering 80.430 Euro: Dieselbe Ausstattung schlägt im teureren Bezirk stärker durch, weil der Zuschlag prozentual auf ein höheres Niveau wirkt. Welche Merkmale Wert hinzufügen und welche ihn kosten, behandelt der Beitrag zur Wertsteigerung und Wertminderung.

Wo finde ich die amtlichen Bezirkspreise?

Suchen Sie bei Statistik Austria nach der Veröffentlichung „Immobilien-Durchschnittspreise“. Zum Herunterladen liegen drei Tabellen bereit, jede mit einem eigenen Blatt für Wien: Wohnungspreise, Häuserpreise, Baugrundstückspreise, daneben eine Kartenansicht und eine PDF-Sammlung². Die Werte für 2025 wurden am 28. Mai 2026 erstellt, die Veröffentlichung erfolgt jährlich im Mai¹. Ein zweites, unabhängig erhobenes Preisbild liefert der Immobilienpreisspiegel des Fachverbands der Immobilien- und Vermögenstreuhänder in der Wirtschaftskammer, der für 2025 von 91.000 Transaktionen in Österreich berichtet und für den Wiener Zinshausmarkt 348 Verträge mit einem Volumen über einer Milliarde Euro nennt⁷. Welche Datenquelle wofür taugt, ordnet der Beitrag über Preisspiegel, Index und amtliche Datenquellen ein.

Was der Bezirksrang über Ihre eigene Wohnung sagt

Er setzt den Anker, mehr nicht. Ein Bezirkswert ist ein geometrisches Mittel über die Verträge mehrerer Jahre¹ und weiß nichts über Stockwerk, Lift, Hoflage, Lärm, Grundriss oder das Bad von 1974. Wie weit die Werte innerhalb eines einzigen Bezirks auseinandergehen, zeigt die amtliche Tabelle selbst: In Favoriten reichen die Altbauwerte von 2.793 Euro für große Wohnungen ohne Freifläche bis 4.672 Euro für kleine Wohnungen mit Balkon, ein Unterschied von 67 Prozent¹. Das ist mehr als der Sprung zu manchem Nachbarbezirk. Deshalb lohnt der Weg vom Bezirksdurchschnitt zur Adresse, wie ihn der Leitfaden Was ist mein Haus wert beschreibt.

Für genau diesen Schritt ist der CheckValue-Bericht gemacht. Neben dem Wert Ihrer Adresse stehen der Durchschnitt Ihres Bezirks und der amtliche Preisindex, sodass Sie ablesen, ob Ihr Objekt über, unter oder auf dem Niveau seiner Kategorie liegt und wohin sich dieses Niveau zuletzt bewegt hat. Wie das für eine Wiener Adresse aussieht, zeigt der Musterbericht für Wien; den Aufbau für Ihre eigene Adresse sehen Sie in der kostenlosen Vorschau, die Werte selbst nach dem Kauf.

Was der Bericht nicht ist: ein Gutachten. Niemand betritt die Wohnung, niemand misst nach, gerechnet wird mit den Angaben, die Sie eingeben. Für Gericht, Finanzamt oder eine Bankfinanzierung braucht es weiterhin eine Bewertung durch eine befugte Person. Für die Frage, wo Ihre Wohnung in ihrem Bezirk steht und ob ein Angebot plausibel ist, reicht der Vergleich mit den amtlichen Kategorien, und der liegt in etwa zwei Minuten vor Ihnen.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Zahlen und Regeln tragen das Jahr ihrer Veröffentlichung; die aktuelle Fassung finden Sie in der zitierten Quelle.

Josef Eckmair MBA

Mitgründer von CheckValue · Über 20 Jahre Immobilienerfahrung auf Teneriffa und in Österreich · Geprüft von Christian Eckmair

Josef Eckmair MBA ist Mitgründer von CheckValue (CBDNOL GmbH, Ansfelden, Österreich). Er hat über 20 Jahre Immobilienerfahrung auf Teneriffa und in Österreich und schreibt über Gutachten, Steuern, Verkaufskosten und Bewertungen für Profis.

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